臺灣臺南地方法院94年度訴字第1088號民事判決

裁判字號：臺灣臺南地方法院94年訴字第1088號民事判決

裁判日期：民國95年07月18日

裁判案由：拆屋交地

臺灣臺南地方法院民事判決94年度訴字第1088號原告丙○○訴訟代理人 許世烜 律師複代理人 許安德利 律師被告菘柏企業股份有限公司特別代理人甲○○訴訟代理人 蔡文斌 律師
何冠慧 律師 曾靖雯 律師 王建強 律師上列當事人間請求拆屋交地事件，經本院於民國95年7月4日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落台南縣○○鄉○○段○○○○○號土地上如附圖所示甲部分面積二五二平方公尺、乙部分面積四一四平方公尺及丙部分面積一三四四平方公尺之地上物拆除，將上開土地交還原告文。
前一項判決之履行期間為參個月。
被告自民國九十四年三月二十二日起，按年給付原告新台幣壹萬伍仟貳佰柒拾陸元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣柒拾萬參仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如於假執行前，以新台幣貳佰壹拾壹萬壹仟壹佰玖拾壹元為被告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一；擴張或減縮應受判決事項之聲明；或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第2、3、7款定有明文。又按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，民事訴訟法第262條第1項前段定有明文。
二、查本件原告起訴時，訴之聲明第一項原係請求被告菘柏企業股份有限公司應與被告乙○○共同交基地予原告，並請求被告菘柏公司自民國94年3月22日起，按年給付原告新臺幣（下同）12,252元。嗣於本院94年12月2日具狀撤回被告乙○○部分訴訟，並就相當於租金之損害金部分，擴張請求被告菘柏公司按年給付30,552元，核原告上開所為係屬訴之一部撤回，聲明之擴張，其請求之基礎事實同一，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，及所為係屬擴張及減縮應受判決事項之聲明，參諸上開規定，均為法之所許，核先敘明
乙、實體方面：
一、原告起訴主張：
（一）本院89年度執字第12907號強制執行事件曾將訴外人王 張麗雲 所有坐落台南縣○○鄉○○段○○○○○號土地（下稱系爭土地）與被告所有之地上未保存登記建物一併拍賣，但未能拍出，嗣經債權人龍昇星資產管理股份有限公司另行聲請僅拍賣系爭土地，經鈞院93年度執字第42921號強制執行拍賣，因原告不諳拍賣程序，不知土地上有未保存登記建物，經原告投標買得系爭土地，於94年3月22日取得系爭土地之不動產權利移轉證書後，發現系爭土地有未保存登記建物。
（二）民法第767條前段規定：所有權人對於無權占有其所有物者，得請求返還之。被告所有之未保存登記建物係無權占有原告所有之系爭土地，應負拆屋還地之責。又被告在拆屋還地之前無權占有原告土地受有利益，並致原告受有相當於租金損害，應賠償原告相當於土地租金之不當得利。
（三）被告所有之未保存登記建物經測量結果詳如附圖所示，附圖甲部分加強磚造面積252平方公分、乙部分鋼鐵造面積
414平方公分及丙部分鋼鐵造1344平方公分之地上物均為被告菘柏公司所有，此亦有鈞院89年度執字第12907號民事強制執行卷宗可稽，上開強制執行事件曾將上開未保存登記建物列為乙標公告拍賣，備註欄均列所有權人為被告菘柏公司，又上開甲、乙、丙部分未保存登記建物，其使用上與門牌號碼台南縣西港鄉中州26之10號有保存登記之廠房（基地為同段1755之1、1756之1及1757之3地號）相通，全部為被告合併使用，鈞院勘驗現場時，附圖甲、乙部分建物，呈無人居住使用狀態，而丙部分今仍置放被告生產之捕蚊燈等產品，由上足證甲、乙、丙部分未保存登記建物與門牌中州26之10號廠房均為被告所有，但有保存登記之廠房部分係蓋建在被告自己土地上，而附圖甲、乙、丙部分未保存登記建物，則蓋在原告所有系爭土地上。原告已於94年3月33日向鈞院投標取得系爭土地所有權，被告所有之系爭未保存登記建物並無占有使用系爭土地之權源，而兩造間就系爭土地亦無任何使用上之約定，被告自屬無權占有，請鈞院判命被告拆除附圖所示甲、乙、丙部分之地上物，並將基地交還原告。
（四）被告無權占用系爭土地之面積合計2010平方公尺，依系爭土地93年度申報地價每平方公尺152元，依法定租金年息百分之10之標準計算，被告應給付原告相當於年租金30,552元之損害賠償或不當得利。
（五）對被告抗辯之陳述：
１、否認被告與原地主王張麗雲間有地上權或使用借貸關係：⑴地上權為物權，依民法第758條規定非經登記不生效力，
被告主張有地上權，惟系爭土地上並無地上權之登記，被告主張有地上權，應無理由。被告雖舉前司法行政部63年7月11日函為據，惟上述解釋為舊制之夫妻聯合財產制，因將妻之財產推定為夫所有，故視登記為妻之土地為夫之土地，而為如上之解釋，今夫妻財產制修正後，不能再援引上述見解，另系爭未保存登記建物為被告菘柏公司所有，並非 王財守 所有，並非夫以妻之土地興建房屋，故與上述函釋意見並不相符。
⑵縱認被告與系爭土地原所有權人王張麗雲間有使用借貸關
係，然按最高法院93年度台上字第1948號判決要旨：「使用借貸非如租賃之有民法第425條之規定，故物之原所有人將物借予他人使用，嗣將物移轉予第三人所有，該他人不得對第三人即物之現所有人主張有使用借貸之權利」，準此，被告以其與原所有權人間有借貸關係為由而對原告主張有使用借貸之權利為無理由。
⑶原告並不知系爭土地上有被告之系爭未保存登記建物，原
告一直以為系爭土地為空地，作為停車場使用，此有鈞院核發之不動產權利移轉證書備註欄第七項之註記可證，直到點交後才發現系爭土地為被告所有之系爭建物所占用。按契約當事人之變更，涉及債之更改，必須由原貸與人、新貸與人與原借用人三方面訂立契約始可，是以，被告抗辯原告默示同意繼受被告與原土地所有權人王張麗雲間之使用借貸關係，其前提必須有被告與王張麗雲對原告發出「更改契約當事人」之要約，始有原告是否承諾繼受之問題，惟被告及王張麗雲於系爭土地經鈞院93年度執字第42921號強制執行事件拍賣時，並未向鈞院之拍賣公告表示異議表示有系爭土地上有系爭建物之存在，更未表示有使用借貸關係存在，故無人知悉被告與王張麗雲間之內部關係。原告承買系爭土地後，被告及王張麗雲也從未出面請求原告繼受，況被告因債務龐大無力解決，無人出面代被告為意思表示，根本未有更改契約之要約存在，何來默示承諾同意繼受使用借貸關係？
２、被告抗辯原告權利濫用，亦為無理由：⑴被告因積欠銀行億元債務未能清償，除已停業、清算中，
法定代理人及清算人又相繼死亡，副董事長甲○○經鈞院裁定指定其擔任被告之特別代理人，其又無意願而提起抗告，故根本無人願出面處理被告之財產問題，又被告之財產因遭債權人聲請拍賣，坐落系爭土地旁之同段1755之1、1756之1及1753之3地號土地及地上建號231、274有保存登記廠房，均已被拍賣，因此被告就其工廠之主要部分，已失去所有權，本件系爭未保存登記建物為上開主要部分廠房之違章擴建，被告就主要部分廠房及基地喪失所有權，就系爭違章增建之廠房，即難單獨為生產加工經營事業使用，已無任何利益可言。
⑵又系爭未保存登記建物為違章建物，依法本應拆除，被告
在興建時即可預見，自無所謂造成社會經濟損失可言。又系爭建物既應予拆除，則是否有經濟價值，自有可疑，雖89年度執字第12907號強制執行事件中曾就系爭建物部分核定拍賣底價約為一千六百萬元，但因該次拍賣程序係將系爭土地與系爭建物合併拍賣，承買人有機會同時取得土地及建物，才會核定如此價額，惟該價額亦無人應買而流標，足知上開價格顯然高於系爭建物之價值太多，否則豈會乏人問津，故系爭建物實際上並無一千六百萬元之價值。
（六）並聲明：⑴被告應將系爭土地上如附圖所示甲部分面積252平方公尺加強磚造、乙部分面積414平方公尺鋼鐵造及丙部分面積1344平方公尺鋼鐵造地上物拆除，並將基地交還原告；⑵被告應自94年3月22日起，按年給付原告30,552元；⑶原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）據93年度執字第28645號執行卷顯示，原告曾具狀表明系爭未保存登記建物占用系爭土地，另鈞院93年度執字第42
921號執行案件，亦載明系爭土地上有被告所有之建物，故原告於標購系爭土地前，業已知悉系爭未保存登記建物之存在。
（二）系爭土地原為訴外人王張麗雲所有，王張麗雲係被告公司負責人王財守之妻，地主提供土地給自己夫婿公司建築房屋，土地所有人與房屋所有人間應有默示之地上權關係或使用借貸關係存在，原告既知情仍予標購，應認已默示同意繼受地上權關係或使用借貸關係，依誠實信用原則，不得訴請拆除。
（三）按使用配偶之土地建築房屋之情形，前司法行政部63年7月11日台（63）函民決字第5893號函則認為，本件某甲使用其妻某乙之土地建築工廠，則土地因設定抵押權而被拍賣移轉後，仍作工廠使用，依民法第876條第1項之規定，應視為有地上權之設定，本件系爭土地原地主王張麗雲是被告公司已故負責人王財守之妻，其提供土地給自己夫婿之公司建築房屋作為工廠使用，則王張麗雲之土地因設定抵押權而被債權人聲請拍賣，由於原告買受前曾到現場勘查，已預知土地利用關係，並基於社會經濟及公益上之理由，應視為系爭建物對系爭土地已有地上權之設定。
（四）關於原告請求給付相當於地租之不當得利，依最高法院68年度台上字第3071號判例意旨，尚需斟酌基地之位置、工商繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之10最高額，由於被告公司已解散，就系爭未保存登記建物並未再作為營業使用，僅堆置雜物，而系爭土地屬郊區，非屬工商繁榮之區域，原告請求以申報地價年息百分之10計算，顯屬過高。
（五）原告於94年12月2日開庭時自承購買系爭土地前有去現場看過，另於95年3月21日開庭時亦稱「東邊1755、1756、1757地號也是向鈞院標購，在購買前有去現場看過」，依經驗法則，不可能不知系爭土地上有系爭未保存登記建物存在。又原告對系爭未保存登記三部分曾經鈞院分別訂最低拍賣價格14,613,000元、723,000元及861,000元拍賣亦不爭執，而原告僅以3,361,100元之價格購得系爭土地，卻訴請拆除總價16,197,000元之系爭未保存建物，不符誠信原則，應有權利濫用情事。
（六）退萬步言，如原告仍得訴請拆除系爭未保存登記建物，請鈞院依民事訴訟法第396條第1項之規定，斟酌相當之履行期間等語，資為抗辯。
（七）並聲明：請求判決原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利之判決，請准供擔保免為假執行。
三、兩造不爭執事實：
（一）系爭台南縣○○鄉○○段○○○○○號土地原為訴外人王張麗雲所有，經王張麗雲之債權人龍星昇第七資產管理股份有限公司聲請拍賣，經本院93年度執字第42921號強制執行定於94年3月14日第一次拍賣，由原告以新台幣3,361,100元之價格得標，並經本院於94年3月22日核發不動產權利移轉證書，已由原告辦妥所有權移轉登記在案，現為原告所有，此並有原告提出之本院不動產權利移轉證書及土地登記謄本各一份在卷可稽。
（二）系爭土地上有被告所有之三座地上物存在，該地上物均為未保存登記建物（下稱系爭未保存登記建物），第一棟鋼骨架石綿瓦屋頂，占用系爭土地之位置如台南縣佳里地政事務所94年10月14日佳地測法字第69700號複丈成果圖乙所示面積414平方公尺，第二棟為磚造一層樓平方，占用位置如附圖所示甲部分面積252平方公尺，第三棟為鋼鐵造廠房，占用位置如附圖丙所示面積1344平方公尺，乙部分地上物僅有鐵皮屋頂，地面規劃為停車格使用，甲部分之磚造一層樓平房規劃為二間辦公室，目前已無人使用，丙部分之鋼鐵造廠房與興建系爭土地東側同段1755之1、1756之1、1757之3地號土地上之廠房相通，該廠房於本院勘驗現場時內置放製造電風扇機具一座，並有員工二名正在工作，廠房內並置放有電風扇、補蚊器、電暖器等貨品數批，並有本院94年11月9日勘驗筆錄及囑託台南縣佳里地政事務所測量員測量，繪製複丈成果圖在卷可參。
（三）系爭未保存登記建物係被告出資興建，在本院93年執字第42921號強制執行前即已存在，被告之債權人中興商業銀行股份有限公司前曾就系爭土地及未保存登記建物聲請合併拍賣，經本院89年度執字第12907號強制執行在案，系爭土地及系爭未保存登記建物合併為乙標拍賣，定於92年8月19日為特別拍賣程序，拍賣公告載明系爭未保登記建物丙、甲、乙部分最低拍賣價格分別定為14,613,000元、723,000元、861,000元，因無人應買，視為撤回而結案。
四、得心證之理由：本件兩造之爭點在於：被告所有系爭未保存登記建物有無占用系爭土地之合法權源？原告依民法第767條請求被告拆屋交地，及依不當得利之法律關係，請求被告返還不當得利，有無理由？茲就本院判斷意見分述如下：
（一）按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號裁判參照）。查本件原告本於所有人之地位，主張被告所有如附圖所示之系爭未保存登記建物，無權占有原告所有之系爭土地，並訴請拆屋還地，被告既對原告就系爭土地有所有權存在無爭執，自應由被告就其所有之系爭建物有占有系爭土地之正當權源之事實，負舉證之責。
（二）被告辯稱：系爭土地原為王張麗雲所有，王張麗雲與被告之前法定代理人係夫妻關係等情，為被告所不爭，固堪信為真實，惟被告主張王張麗雲提供系爭土地供被告興建系爭未保存登記建物，應有默示之地上權關係存在部分，為原告所爭執，而按民法第758條規定，不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失或變更者，非經登記，不生效力。地上權乃不動產物權之一種，不論被告所主張者係基於何種關係而生之地上權，依首揭法條規定，均須依法登記後，始發生取得地上權之效力，而查系爭土地上並無何地上權登記，此有系爭土地登記簿謄本在卷可稽，則被告抗辯被告所有之系爭建物對系爭土地有地上權存在云云，自非可採。至被告援引前司法行政部63年7月11日台（63）號函主張應視為已有地上權設定部分，經查，上開解釋係舊制之夫妻聯合財產制，因將妻之財產推定為夫所有，故視登記為妻之土地為夫之土地，而為如上之解釋，而夫妻財產制已修正，上開見解是否尚得適用，已非無疑，況上開解釋係針對妻提供土地供夫興建廠房，然本件系爭未保存登記建物係被告菘柏公司所興建，並非原所有權人王張麗雲之夫王財守所興建，情形亦與上開函文明顯不同，被告以上函抗辯有地上權，顯無足取。
（三）又被告辯稱：原所有權人王張麗雲將系爭土地提供被告興建系爭未保存登記建物，應有成立使用借貸關係部分，以原所有權人王張麗雲係被告公司原法定代理人之妻，且系爭建物已興建使用多年之情形以觀，固非無據，然縱原所有權人王張麗雲與被告間有使用借貸關係存在，惟使用借貸關係，僅為債權關係，並非物權關係，基於債之契約之效力，原則上其拘束力僅存在於契約當事人間；又使用借貸，非如租賃之有民法第425條之規定，縱令上訴人之前手將房屋及空地，概括允許被上訴人等使用，被上訴人等要不得以上訴人之前手，與其訂有使用借貸契約，主張對現在之房地所有人即上訴人有使用該房地之權利（最高法院59年度台上字第2490號判例可資參照）；故基於債權相對性原則，非為該使用借貸關係當事人之原告並不受被告與王張麗雲間之使用借貸契約之拘束，被告如欲繼續合法占有系爭土地，應與原告另成立使用借貸之合意，被告雖以原告於標買系爭土地前已知悉系爭未保存登記建物之存在而仍予標買，即已默示同意繼受使用借貸關係，然原告否認於標買前知悉系爭土地上有系爭未保存登記建物之存在，又縱原告確知悉有系爭未保存登記建物存在，亦不當然即得推論原告有繼受使用借貸關係之意思，被告既未能舉證證明兩造間有成立使用借貸契約之意思合致，徒以上開情事抗辯得依使用借貸之法律關係繼續占有使用系爭土地，自屬無據。
（四）被告雖又以原告有權利濫用之情形資為抗辯。惟按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的，民法第148條第1項雖有明文。惟按民法第148條權利濫用之禁止，係規定行使權利，不得以損害他人為主要目的，若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而苟非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內（最高法院45年台上字第105號判例參照）。故權利濫用者，須兼備主觀上專以損害他人為主要目的及客觀上因權利行使取得利益與他人所受損害不相當，缺一不可。是以行使權利者，主觀上若非專以損害他人為主要目的時，縱因權利之行使致影響相對人之利益時，亦難認係權利濫用。本件原告訴請拆除系爭未保存登記建物，雖將損及被告之所有權，惟系爭土地究屬原告所有，原告有使用及處分系爭土地之權利，其為維護土地所有權之完整性，而請求拆屋還地，乃所有權權能之正當行使，尚不得僅以被告所有之系爭未保存登記建物有經濟價值，遽指原告行使權利係專以損害他人為主要目的，況系爭未保登記建物均屬違章建築，依法本即應予拆除，而台南縣西港鄉公所亦已於95年6月12日以所建字第0950005663號函報請台南縣政府工務局拆除，有台南縣西港鄉公所違章建築查報單在卷可憑，更足徵原告訴請拆除非屬權利濫用，是被告上開抗辯，亦非有據。
（五）按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條前段定有明文。本件被告既未能舉證證明系爭未保存登記建物對原告所有之系爭土地有合法占有權源，從而原告本於所有權之法律關係請求被告將系爭未保存登記建物即附圖所示甲部分面積252平方公尺加強磚造、乙部分面積414平方公尺鋼鐵造及丙部分面積1344平方公尺鋼鐵造之地上物拆除，並將該部分土地交還原告，自有理由。又本院認上開所命被告之給付，性質上非長期間不能履行，並審酌系爭未保存登記建物之結構、範圍及自原告於94年9月提起本件訴訟迄今，已近一年等情狀，本院爰審定其返還土地之履行期間為3個月。
（六）次按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者亦同，民法第179條定有明文。無權占有原告之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。再依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準。又按拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，債權人承受債務人之不動產者亦同，民法第759條、強制執行法第98條第1項分別定有明文。查：
１、系爭土地原告於94年3月14日拍定，94年3月22日由本院核發不動產權利移轉證書，94年4月11日以拍賣為原因辦妥所有權移轉登記，有本院93年度執字第42921號拍賣抵押物強制執行卷宗及土地登記謄本可稽，依上開規定自應認為原告於94年3月22日由本院核發不動產權利移轉證書時已取得系爭土地所有權，則自斯時起土地之使用、收益權能，應歸屬原告享有，被告對原告既無占用權利，即屬違反權益歸屬秩序，應屬被告無法律上之原因，享有占用系爭土地之利益，致原告受有損害，符合不當得利之構成要件，原告依不當得利之法律關係，請求被告給付相當租金之不當得利，洵屬有據。
２、又按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限，土地法第97條第1項定有明文，而土地法第97條規定之土地價額，係指法定地價而言，為土地法施行法第25條所明定，又土地法第148條規定，土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價；土地法第115條復規定同法第97條之規定，於租用基地建築房屋準用之，是建築基地（即土地）之租金，亦按土地申報地價年息百分之10為限。本件計算相當於租金之不當得利自應以該系爭土地之申報地價為計算之標準。查系爭土地於93年1月之申報地價為每平方公尺152元，有系爭土地謄本在卷可稽。又查系爭土地四周均係農地，並非住宅區或商業區，且土地並未直接臨路，而被告所有之系爭建物已未再作為營業使用，僅堆置雜物及貨品，且有部分已呈廢棄狀態，業經本院履勘現場查明，本院認為原告請求被告就系爭土地所受相當於租金之利益，應以系爭土地申報地價之年息百分之5計算為適當，原告主張應按系爭土地公告現值之年息百分之10計算損害金，尚難准許。從而，原告請求被告給付自94年3月22日起，每年相當於不當得利之損害金15,276元【計算方式:{2010平方公尺×152元（申報地價）×年息5%＝15,276，元以下四捨五入】，核屬有據，應予准許，逾此部分之請求，核非有據，應予駁回。
五、本判決主文第3項所命給付包含將來之給付，不宜權宣告假執行；本判決主文第1項，兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所依據，應予駁回
六、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，於判決結果無影響，無一一審究之必要，併此敘明。
七、結論：原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國95年7月18日
民事第四庭法官童來好以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國95年7月19日
書記官卓春成