裁判字號：臺灣高等法院104年抗字第2124號民事裁定
裁判日期：民國104年11月30日
裁判案由：聲明異議
臺灣高等法院民事裁定104年度抗字第2124號抗告人 陳明照 上列抗告人與相對人臺灣銀行股份有限公司間聲明異議事件，對於中華民國104年8月21日臺灣新北地方法院104年度事聲字第220號裁定，提起抗告，本院裁定如下：
主文抗告駁回。
抗告程序費用由抗告人負擔。
理由
一、抗告意旨略以：相對人聲請拍賣伊所有如附表所示之不動產（下稱系爭不動產），該不動產經公證存有租期20年之租賃權，相對人雖就系爭不動產設有最高限額新臺幣（下同）1,200萬之第1順位抵押權，亦僅得於該限額內優先受償。原法院民事執行處（下稱執行法院）僅以第1次拍賣無人應買，第2次拍賣所定底價（1,586萬元）仍遠高於前述擔保債權額，即依相對人所請裁定除去該租賃關係（下稱系爭除租命令），已侵害該租賃權依民法第425條規定應受之保障，違反比例原則。又鄰近系爭不動產之同巷35號5樓之1房地，前經執行法院102年度司執字第107289號執行事件（下稱他執行事件）同時間查封，亦存20年公證租約而不點交，仍有人加價標得，是相同案例應為相同處理，始符合憲法平等原則。此外，執行法院核定拍賣底價應符合比例原則緩降（如各拍別減值10%），以兼顧後順位抵押權人利益，並減輕伊損害。系爭除租命令實有不當，伊聲明異議卻遭執行法院司法事務官裁定駁回，伊不服提出異議，仍遭原裁定駁回，均非適法。為此提起抗告，求為廢棄原裁定及司法事務官所為裁定等語。
二、按（修正前）民法第866條規定：「不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上得設定地上權及其他權利。但其抵押權不因此而受影響」，如其抵押權因設定地上權或其他權利而受影響者，司法院院字第1446號解釋認為對於抵押權人不生效力，抵押權人聲請拍賣抵押物時，執行法院自可依法逕予執行，乃因抵押權為物權，經登記而生公示之效力，在抵押權登記後就抵押物取得地上權或其他使用收益之權利者，自不得使登記在先之抵押權受其影響。故所有人於抵押權設定後，在抵押物上所設定之地上權或其他使用收益之權利於抵押權有影響者，在抵押權人聲請拍賣抵押物時，發生無人應買或出價不足清償抵押債權之情形，即須除去該項權利而為拍賣，並於拍定後解除被除去權利者之占有而點交於拍定人，乃為使抵押權人得依抵押權設定時之權利狀態而受清償所必要。反之，如該項地上權或其他使用收益之權利於抵押權無影響時，仍得繼續存在，已兼顧在後取得權利者之權益（司法院大法官解釋第304號解釋理由書參照）。前開法文所稱「地上權及其他權利」究何所指，易滋疑義，學者通說及實務上見解均認為除地上權外，包括地役權、典權等用益物權或成立租賃關係，為期明確，民國（下同）96年3月28日經總統令修正公布之民法第866條乃將之修正為「地上權或其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃關係」，並改列為第1項；同時參照司法院院字第1446號、釋字第119號及釋字第304號解釋，增訂同條第2項規定：「前項情形，抵押權人實行抵押權受有影響者，法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之。」以為強制執行程序之依據；上述除去其權利拍賣，法院既得依聲請，亦得依職權為之（96年3月28日民法第866條修正理由參照）。是拍賣之不動產，原有之租賃關係原則雖隨同移轉，然如有民法第866條但書情形，即該租賃關係發生於設定抵押權之後，經抵押權人聲請拍賣抵押物時，倘發生「無人應買」或「出價不足清償抵押債權」，執行法院斟酌個案情形通盤考量，如認該租賃關係之存續確已影響抵押權人實行其抵押權，即得依法將此種權利除去而為拍賣。
三、經查：㈠抗告人以其所有系爭不動產於101年11月7日，為相對人設定
最高限額1,200萬之第1順位抵押權，以擔保其對相對人所負之債務，擔保債權確定日期為131年11月1日；嗣因積欠相對人2,000餘萬元本息，經相對人取得原法院103年度司促字第21015號、第25454號支付命令暨確定證明書，以之聲請執行法院查封系爭不動產，並主張行使抵押權，此有系爭不動產登記謄本及前述執行名義可稽（見原法院103年度司執字第102983號執行卷宗〈下稱執行卷〉第9至14、19至24頁）。
又抗告人於102年3月27日就系爭不動產與第三人 范淑媚 簽訂房屋租賃契約，租期自簽約日起至122年3月26日，共計20年，月租1萬1,000元，並辦理租約公證；102年4月26日雙方復同意以貨款262萬9,000元充抵前述20年租期之全部租金，經抗告人開立收據並辦理認證在案，此有其公證書（含租約）、租金收據可佐（見執行卷第126至130、168頁）。是前述租賃關係既係成立於上開最高限額抵押權設定登記之後，抵押權人即相對人已屆期未受清償並實行抵押權，此項租賃負擔，如已影響抵押物之交換價值，致無人應買或出價不足以清償擔保債權時，執行法院自得衡酌個案情形通盤考量，如認已影響該抵押權之實行，即得依聲請或依職權除去該租賃關係，以無租賃狀態而為拍賣，合先敘明。
㈡系爭不動產經執行法院委託台灣金融資產服務股份有限公司
（下稱台灣金資公司）辦理，該公司於104年5月20日進行第1次拍賣，最低底價1,981萬2,000元，並於使用情形記載系爭不動產存有上述租期20年之租約，拍定後不點交；拍賣結果無人應買（見執行卷第195至197頁）。相對人以前述租賃關係（其書狀誤載為使用借貸關係）成立於該抵押權設定登記之後，此項租賃關係已影響債權人抵押權之實行，而具狀聲請執行法院予以除去，改為點交後再行拍賣。執行法院因而停止原定104年6月10日進行之第2次拍賣，同年6月9日以系爭除租命令除去抗告人與第三人范淑媚間就系爭不動產之租賃關係（見執行卷第163頁）；並通知台灣金資公司待除租命令確定後，依無租賃狀態進行第2次拍賣（前述停拍後，台灣金資公司曾先後另定同年7月1日、同年8月5日進行第2次拍賣，最低底價1,586萬元，並變更拍賣條件為待除租關係確定後，始拍定點交；嗣復停止拍賣，待原裁定確定）。㈢抗告人雖以前述原定第2次拍賣底價1,586萬元，尤高於相對
人之最高限額抵押權所擔保之1,200萬元債權額甚多，他執行案件類似租期之鄰近標的未經除租亦獲拍定，及承租人之租賃權應獲保障等為由，而爭執系爭除租命令不當。然依前所述，系爭不動產於104年5月20日以前述租賃關係存在而不點交之條件進行第1次拍賣，並無人應買。且該租賃關係係成立於上開抵押權設定登記之後，租期長達20年（至122年3月間始屆滿），迄今尚逾17年之久，且全部租期高達260餘萬元租金，復經租賃雙方提前以貨款抵付而全部給付完畢。衡之社會常情及經驗法則，投標人願參與標買不動產，無非係為取得所有權以為使用、收益，系爭不動產倘繼續存有前揭租賃關係，顯將使買受人標買取得所有權後長達10幾年之期間，徒負相關稅賦均難以占有使用系爭不動產或以之出租收益，甚至申貸困難。是縱原定第2次拍賣所定底價1,586萬元，仍高於前述最高限額抵押權之1,200萬元，亦將大幅降低應買人願參與投標應買之意願，甚為明確，難謂對該抵押物之交換價值及債權人抵押權實行無影響，洵堪認定。至他執行事件類似租期之鄰近標的縱未經除租仍獲拍定，但不同執行標的，影響其價格、拍賣條件，或應買人意願之可能因素甚多，難以一概而論，逕為比附援引。又民法第425條有關買賣不破租賃之規定，與強制執行程序中得否除去租賃權或應否點交之立法保護目的不同，抵押權人欲請求除去其抵押物之租賃權而為拍賣，乃在符合民法第866條第1、2項規定之前提下始得為之，兩者自屬二事，不得混為一談。此核與比例原則無悖，亦與憲法平等原則無涉。
㈣末查，法院核定不動產之拍賣最低價額，除應參考鑑定人所
提出之估定價格、前次拍賣情形，並斟酌該不動產之實際狀況及債權人、債務人之利益而為最妥適之決定。又法院訂定拍賣最低價額，僅在限制投標人出價不得少於此數，其願出之最高價額，並無限制，如債務人被查封之財產，果值高價，則公告拍賣之後，應買人競相出價，自得以公平之價格賣出，於債務人之權益，並無損害。抗告人所陳第2次拍賣最低價額之核定應採緩降（降至中間值10%），以兼顧後順位抵押權人及債務人之權益云云，容有所誤，亦核與系爭除租命令之當否無關。
四、綜上所述，執行法院司法事務官衡酌前述情形通盤考量後，認前述租賃關係確已影響相對人抵押權之實行，因而依相對人之聲請，以系爭除租命令將抗告人與第三人就系爭不動產之租賃關係除去後拍賣，核屬有據，其駁回抗告人就此所為之聲明異議，並無不當，原裁定駁回抗告人之異議，亦無違誤。抗告意旨仍執陳詞指摘原裁定不當，聲明廢棄，為無理由，應予駁回。
五、據上論結，本件抗告為無理由，爰裁定如主文。中華民國104年11月30日
民事第七庭
審判長法官李媛媛
法官陳婷玉法官林翠華正本係照原本作成。
本裁定除以適用法規顯有錯誤為理由外，不得再抗告。如提起再抗告，應於收受後10日內委任律師為代理人向本院提出再抗告狀。並繳納再抗告費新臺幣１千元。
中華民國104年12月1日
書記官李佳樺┌─────────────────────────────────────────────────┐│附表：│├─┬───────────────────────┬─┬─────┬──────┬────────┤│編│土地坐落│地│面積│權利│最低拍賣價格││├───┬────┬───┬───┬──────┤├─────┤│││號│縣市○鄉鎮市區○段○○段│地號│目│平方公尺│範圍│(新臺幣元)│├─┼───┼────┼───┼───┼──────┼─┼─────┼──────┼────────┤│1│新北市│板橋區│ 介壽 ││776│建│1235│10000分之104│││├───┼────┴───┴───┴──────┴─┴─────┴──────┴────────┤││備考││└─┴───┴───────────────────────────────────────────┘┌─┬──┬───────┬───┬─────────────────┬────┬─────────┐│編│││建築式│建物面積（平方公尺）│權利│││││基地坐落│樣主要├───────────┬─────┤│最低拍賣價格│││建號│--------------│建築材│樓層面積│附屬建物主││││││建物門牌│料及房││要建築材料││(新臺幣元)││號│││屋層數│合計│及用途│範圍││├─┼──┼───────┼───┼───────────┼─────┼────┼─────────┤│1│3561│新北市板橋區介│鋼筋混│1樓層：79.36│平台9.09│全部│││││壽段776地號│凝土造│合計：79.36│││││││------------│11層樓││││││││新北市板橋區重│││││││││慶路76巷16號││││││││││││││││├──┼───────┴───┴───────────┴─────┴────┴─────────┤││備考│含共同使用部分3573建號│├─┼──┼───────┬───┬───────────┬─────┬────┬─────────┤│2│6327│新北市板橋區介││第1層未登記部分：5.80││全部│││││壽段776地號││合計：5.80│││││││-----------│││││││││新北市板橋區重│││││││││慶路76巷16號未│││││││││登記部分│││││││├──┼───────┴───┴───────────┴─────┴────┴─────────┤││備考││└─┴──┴────────────────────────────────────────────┘