宣 示 判 決 筆 錄 106年度北簡字第3568號
原 告 何亞凡
被 告 林忠志
林錦珠
共 同
訴訟代理人 徐志明 律師
複代理人 吳誌銘 律師
楊承翰 律師
上列當事人間106年度北簡字第3568號給付佣金事件，於中華民
國106年6月26日言詞辯論終結，106年7月28日下午5時在本院台
北簡易庭第2法庭公開宣示判決，出席職員如下︰
法 官 李宜娟
書記官 張閔翔
通 譯 林素先
朗讀案由兩造均未到
法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、事實及理由要領，
記載於後：
主文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由要領
一、原告主張：被告與原告於民國104年5月27日共同成交被告林
錦珠所有台北市○○區○○○路○段○○○巷○○弄○號7樓房屋
（下稱系爭房屋）乙戶。被告林忠志通知原告，賣方即被告
林錦珠同意支付新台幣（下同）100萬元做為仲介佣金，依
業界慣例買賣雙方經紀人業績分配比例為各50%，即被告林
忠志與原告應各分得50萬元。詎簽約數日後買賣雙方當事人
因買方個人因素導致合約終止，然房屋仲介業務人員之工作
，工作重點在於簽訂買賣契約前尋找客戶所為之一切活動，
而尋找客戶並非一蹴可及，常常花費做廣告長達半年房子賣
也賣不掉，而所有費用皆由業務人員自行吸收，因此一件房
屋買賣合約之簽訂即代表一項委託合約之完成。一件委託合
約完成，進入到另一件買賣合約開始，也因此賣方能依法獲
得部分價金，也因委託合約完成仲介業務人員可向買賣雙方
收取服務費用。雖簽約後即代表仲介工作已完成，然仍須監
督買賣過戶流程，交屋等細節。簽約同時亦會向買賣雙方收
取仲介服務費用。系爭房屋雖因買方因素導致買賣合約終止
，惟依鈞院審理終結買方仍給付賣方200餘萬之價金，且解
約之責任非仲介人員之過失，仲介人員已完成委託銷售合約
之工作，故依一般委託銷售契約書第五條第2項規定，仲介
業務人員亦可向買賣雙方收取服務報酬佣金。又本件仲介業
務人員可向賣方收取已沒收價金的二分之一，但不得超過內
政部規定之服務費百分之六上限做為服務報酬佣金。本件買
賣一開始即註明買方不付服務費，被告林忠志亦曾說明賣方
即被告林錦珠同意給付100萬元服務費，故原告訴請被告支
付本件買賣仲介服務報酬費用50萬元。為此，爰起訴請求，
並聲明：被告應給付50萬元及自106年1月15日起至清償日止
，按年息5%計算之利息，願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則分別以下情辭置辯，並聲明：原告之訴駁回；如受不
利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
㈠、被告林錦珠略以:
被告林錦珠與原告之間並無任何契約關係，被告林錦珠亦不
認識原告，原告主張兩造間有契約關係云云，並無可採。又
由原告提出之仲介合作獎金分配協議書（下稱系爭協議書）
，可知被告林錦珠並非契約當事人，且被告林錦珠係委託訴
外人福斯地產股份有限公司（下稱福斯公司）銷售系爭房屋
，原告依據房屋仲介業者之間自行簽署之分潤協議即向被告
林錦珠要求支付費用，顯無理由。
㈡、被告林忠志略以:
⒈被告林忠志雖擔任福斯公司之負責人，然福斯公司並非其一
人所有。被告林忠志與原告簽立之仲介合作獎金分配協議書
，係被告林忠志以個人名義，將被告林忠志個人將來可取得
之業務獎金與原告分享，系爭協議書與福斯公司及被告林錦
珠均屬無涉。再系爭協議書上業已載明「雙方約定交屋結案
當天由林忠志匯入何亞凡指定帳戶」等語，足見被告林忠志
之給付義務係於「買方 侯振榮 及賣方林錦珠，交易『台北市
○○區○○○路○段○○○巷○○弄○號7樓』交屋後」方發生，
然本件買賣雙方不僅未交屋，後續更對簿公堂，此為原告所
不爭執，是本件停止條件並未成就，原告請求顯無理由。況
系爭協議書特別約定「交屋結案」方給付款項，即係因為不
動產交易之金額龐大，於未交屋前經常有變數，不僅可能於
協調過程中仲介公司損失其仲介費，業務員更無可能因此取
得仲介獎金，當然更無從分配或分享。本件原告並未妥善完
成其仲介責任，導致「侯振榮及林錦珠」之交易破局，被告
林忠志就侯振榮及林錦珠之交易，亦未取得福斯公司給付之
獎金，原告未善盡其責任，反而要求被告林忠志需要額外給
付款項給原告，實無理由。
⒉本件被告林錦珠與訴外人侯振榮（即原告所稱其所介紹之買
方）簽訂不動產買賣契約後。因侯振榮反悔不願履行契約，
其陳稱系爭不動產有瑕疵故而發函予被告林錦珠解除契約，
並向鈞院提起104年度重訴字第945號訴訟（下稱前案），請
求被告林錦珠返還其已匯入履保專戶之價金520萬元及求償
違約金520萬元，被告林錦珠亦發函解除契約，並於前案中
提起反訴主張沒收履保專戶之餘款320萬元。嗣於前案二審
時被告林錦珠與侯振榮於105年7月7日達成和解，並作成和
解筆錄（下稱系爭和解筆錄）。經福斯公司、被告及侯振榮
協議後決定，由於侯振榮反悔不願履行契約有違約責任且導
致被告林錦珠受有系爭不動產之跌價損失，故 候振榮 應負起
前開責任而就其已匯入履保帳戶全部金額中之219萬5,000元
部分不得再主張權利（蓋系爭房屋買賣契約業經雙方解除，
契約解除後被告林錦珠有再委託福斯公司繼續出售系爭房屋
，系爭房屋並在被告林錦珠與侯振榮和解之前即已售出予第
三人。惟事後之售出價與原先侯振榮之買價相差近500萬元
。另219萬5,000元即福斯公司一開始從履保專戶取得之200
萬元，再加上林錦珠可以從履保專戶餘款取得19萬5,000元
之總和）。因被告林錦珠表示其與侯振榮間之不動產買賣破
局不僅使其受有不動產跌價之鉅額損失，還因此涉訟而須負
擔訴訟費用及承擔可能敗訴給付鉅額賠償之風險與壓力，前
開情形之發生仲介公司即福斯亦有責任，故要求福斯公司應
退還自系爭交易案所收取之仲介費。福斯公司為使和解順利
進行，經折衷後福斯公司願先退還被告林錦珠30萬元，其餘
170萬再由福斯公司與被告林錦珠自行協商。是系爭和解筆
錄第2項方約明，被告林錦珠可自系爭履保專戶中之餘款中
取得19萬5,000元。第3項則約定福斯公司須於105年7月20日
退還林錦珠30萬元之仲介費，福斯公司亦依約於前開日期將
30萬元匯款至被告林錦珠之銀行帳戶。於和解完成後，福斯
公司再與被告林錦珠進行協調，被告林錦珠要求福斯公司將
其自被告林錦珠與侯振榮交易案中所收取之仲介費200萬元
全部退還，因其房價損失達數百萬元，否則將對福斯公司提
告，雙方遂達成由被告林錦珠支付福斯公司50萬元，作為福
斯公司事後替其出售系爭房屋之仲介報酬（此部分服務費係
指侯振榮違約後，福斯公司費心再幫林錦珠出售系爭不動產
予第三人之交易，此自與原告無涉），於前案則福斯公司不
得領取任何仲介報酬，因此福斯公司乃於105年7月22日將餘
款170萬元匯給被告林錦珠，待被告林錦珠收得全部款項後
，再另行給付50萬元服務費給福斯公司。故福斯公司原先自
履保帳戶（指被告林錦珠與侯振榮交易案）所取得之仲介費
200萬元，已分別於105年7月20日及105年7月22日匯款全部
退還給被告林錦珠。福斯公司實際上就被告林錦珠與侯振榮
之不動產交易案中根本沒有取得原告所稱之200萬元仲介費
，被告林忠志自無從分配獎金。
三、本件被告林錦珠於104年5月間委託訴外人福斯公司代為仲介
出售系爭房屋，原告則受託為買方即訴外人侯振榮仲介買受
系爭房屋，侯振榮並與被告林錦珠簽立系爭房屋買賣契約
，原告則與被告林忠志就系爭房屋簽立仲介合作獎金分配協
議書（見本院卷第33頁）。嗣侯振榮解除系爭房屋買賣契約
，並拒絕給付房屋價金餘款等事實，為兩造所不爭，堪信為
真。惟原告主張依系爭協議書約定，其已完成系爭房屋之仲
介工作，系爭房屋買賣契約經解除並非原告過失所致，故被
告仍應依系爭協議書約定給付佣金50萬元等節，為被告否認
並以前詞置辯，則原告主張是否有理由，茲分述如下：
㈠、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條前段定有明文。請求履行債務之訴，除
被告自認原告所主張債權發生原因之事實外，應先由原告就
其主張此項事實，負舉證之責任，必須證明其為真實後，被
告於其抗辯事實，始應負證明之責任，此為舉證責任分配之
原則（最高法院43年臺上字第377號判例意旨參照）。民事
訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原
告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其
抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回
原告之請求（最高法院17年上字第917號判例意旨參照）。
㈡、查原告與被告林忠志簽立之系爭協議書約定「合作物件地址
：台北市○○區○○○路○段○○○巷○○弄○號7樓及地下室車
位、成交金額：5,200萬、仲介費：100萬、買方侯振榮仲介
：何亞凡、賣方林錦珠仲介：林忠志、本物件仲介合作成交
獎金分配為雙方各50%，……，實際支付何亞凡50萬83%＝
41.5萬、雙方約定交屋結案當天由林忠志匯入何亞凡指定帳
戶：……」等語，可知原告與被告林忠志協議給付佣金之條
件為須待系爭房屋交屋結案後，被告始負有給付佣金之義務
，有系爭協議書影本在卷可稽（見本院卷第33頁），惟買賣
雙方嗣後均解除系爭房屋買賣契約而未成功交屋，為兩造所
不爭執，顯然與系爭協議書所約定給付佣金之要件不合，且
被告林忠志辯稱其並未因此次買賣而取得成交獎金，福斯公
司向被告林錦珠所收取之佣金200萬元已先後於105年7月20
日及105年7月22日匯款全部退還給被告林錦珠，福斯公司並
未於此次被告林錦珠與侯振榮之不動產交易案中取得仲介費
200萬元等情，有被告提出之彰化銀行匯款回條聯在卷可稽
（見本院卷第85頁），而原告復未能舉證證明被告林忠志確
有因此次不動產交易案而從中取得仲介費100萬元，則原告
依上揭約定，請求被告林忠志應給付佣金50萬元云云，顯無
理由。
㈢、原告另主張被告林錦珠亦應給付佣金云云，惟原告提出給付
佣金之系爭協議書，係原告與被告林忠志所簽立，買賣斡旋
金收據及要約書（見本院卷第5至7頁）亦顯與被告林錦珠無
涉，是原告既非被告林錦珠所委託之仲介，其與被告林錦珠
間並無契約關係存在，被告林錦珠自不負有給付佣金與原告
之義務，原告主張被告林錦珠應給付佣金云云，亦無足採。
四、從而，原告本於系爭協議書之法律關係，訴請被告給付50萬
元及自106年1月15日起至清償日止，按年息5%計算之利息，
為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，原告假執行之
聲請即失所附麗，自應併予駁回。
五、兩造其餘攻擊及舉證方法經審酌核與本件判決結果無影響，
爰不一一論述，併予敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
書記官張閔翔
法官李宜娟
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路
○段○○○巷○號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）
。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國106年7月28日
書記官張閔翔