台灣士林地方法院民事簡易判決 103年度湖簡字第592號
原 告 伯爵山莊第一期別墅區公寓大廈管理委員會
法定代理人 張瓊文
訴訟代理人 張國清 律師
被 告 伯爵山莊第一期大樓公寓大廈管理委員會
法定代理人 賈逸琳
訴訟代理人 吳啟玄 律師
彭若鈞 律師
上列當事人間給付分擔管理費事件，於中華民國103年8月28日言
詞辯論終結，本院判決如下：
主文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新台幣壹萬壹仟零玖拾捌元由原告負擔。
事實及理由
壹、原告之主張：
一、位於新北市汐止區之伯爵山莊第一期，乃係由同一建商在民
國（下同）72年間所規劃興建。由於本社區在建築當時仍處
都市外圍之郊區地帶，因此建商為了社區整體生活便利與居
住安全之考量，對內除設有住戶專用之自來水水庫、籃球場
、網球場、游泳池及活動中心等公共設施之外，對外並分別
在翠峰街設有牌樓乙座及警衛哨二處，再以統一規格之圍牆
環繞社區周圍，以便落實住戶進出之安全管制及維護社區居
住與交通安全。至於原告與被告，則各自分屬伯爵山莊第一
期社區內之別墅區與大樓區之公寓大廈管理委員會，且已分
別透由法定程序依法設立，而原告新近之主任委員改選，也
已經過主管機關備查在案。
二、由於伯爵山莊本係以社區住戶之共同生活為目的所設置，因
此社區內所有公共設施自營建之初即已朝向使用與管理具有
整體不可分性之集居地區方式為規劃。準此，為了社區永續
管理上之需要，建商在社區營建完成之時即已協調兩造同意
，就有關社區共用部分管理、維護所需之巡管與水庫安全警
衛管理及其伙食費用等，以由被告按月給付原告新臺幣（下
同）4萬餘元之方式來為分擔；至於其他公共設施之非一般
性修繕維護花費，則另由兩造以平均分擔方式為支付。嗣後
，因被告對上開分擔方式有所質疑，雙方遂又在90年間就上
開警衛管理與伙食費用之分擔重新協議，即由被告改以按月
給付3萬元方式為之，而其他公共設施之非一般性修繕維護
花費，則仍照例由兩造平均為分擔，並據此運作多年而相安
無事。
三、孰料，93年間被告在改選新任主委之後，卻又單方企圖將上
開分擔比例更改為「伊僅按月固定給付3萬元而不再分擔其
他費用」之方式，此種改變因不為原告所接受，雙方遂為此
而再生爭議。其後，經當地里長出面為協調之後，被告仍有
持續按月給付原告3萬元，並有平均分擔其他公共設施之非
一般性支出等相關費用。惟被告在100年7月之新任管理委員
就任之後，即逕行決議自同年7月份起停止上開費用之分擔
。
四、按多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使
用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織準
用本條例之規定；共用部分、約定共用部分之修繕、管理、
維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金
支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。其
費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定，現
行公寓大廈管理條例第53條、第10條第2項分別定有明文。
1、本案兩造雖係分屬伯爵山莊第一期別墅區、大樓區之公寓大
廈管理委員會，惟其實質則係屬於由同一建設公司，在72年
同一時期所建築之集居社區，並設有共同之出入門戶警衛管
理、圍牆、自來水水庫、籃球場、網球場、游泳池及活動中
心等共用設施，顯見兩造所在社區之公共設施等共用部分，
其使用、管理與維護，乃係具有整體不可分性，應認有符合
公寓大廈管理條例第53條所定：「多數各自獨立使用之建築
物，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區
者。」之情形，而應準用該條例有關「管理」之規定，此情
亦經兩造前案之臺灣高等法院民事庭於判決中審認在案。
2、按「公寓大廈集居地區共用部分、約定共用部分之管理、維
護費用，依法雖應由公共基金支付或由區分所有權人按其共
有之應有部分比例分擔之。若區分所有權人會議另有規定，
則從其規定」等情，既為公寓大廈管理條例第53條準用第10
條第2項所明定，而兩造所屬伯爵山莊第一期因社區警衛管
理、伙食費用等所為安全支出，性質上又屬社區共用部分之
管理、維護所應分擔之必要費用，被告且有自90年起歷經餘
10年按月為分擔3萬元之客觀事實存在，則審酌該條例分別
設有「管理委員會應定期將公共基金之收支、保管及運用情
形公告」、「公共基金之運用應經區分所有權人會議之決議
來為之」之規定，於法自堪認為兩造前此分擔此項費用之計
算比例，係有經過兩造區分所有權人會議之同意運用，而應
優先從其規定為適用。
3、從而，參照被告前此於90年起按月分擔3萬元之社區警衛管
理、伙食費用等安全管理支出，並又對於社區內自來水庫設
施之非一般性支出與修繕花費等共用部分等修繕、管理、維
護費用，已逐項與原告為平均分擔之計算比例，本件原告在
100年6月份當時因社區警衛安全管理等共用部分之管理、維
護支出費用既已達到22萬8850元，而被告又已自同年7月份
起拒絕再分擔該項支出，則依據公寓大廈管理條例之上開規
定，請由被告給付前已積欠至103年4月份止共34個月之警衛
全管理費用102萬元（3萬×34月）。並因被告已拒絕再按月
分擔該項費用而有預為請求之必要，而要求被告自103年5月
1日起按月給付3萬元。
五、爰依據公寓大廈管理條例第53條準用第10條第2項及民事訴
訟法第246條之規定，訴請:
被告應給付原告102萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清
償日止，按年息百分之五計算之利息，並應自民國103年5月
1日起按月給付原告3萬元。並願供擔保，請准宣告假執行。
六、於被告答辯後之陳述:
1、陳報兩造所屬集居地區內現有公共設施之歸屬與使用狀況如
下：
①社區大門牌樓：
此為兩造社區之建商所原始建築，坐落土地部分未經測量而
無法確定其所在與歸屬。此項建築至今仍係提供兩造社區住
戶共同使用，前此並曾經被告社區分擔維修費用。被告於前
案中雖曾辯稱：伊住戶已可透過其他聯外道路對外通行，並
未經過原告社區大門來對外出入云云，實則，新北市政府在
○○○區○○○○段即便已另闢有其他之道路，惟若兩造社
區之住戶欲行透由此新闢之道路來對外進出，現實上至少需
往上多繞其他社區5分鐘車程即將近有3、4公里之遠路。揆
諸此種情形，依據一般經驗法則，是不可能有住戶願意以如
此方式來對外為通行。因此可知，兩造社區之住戶至今仍均
係透由此社區大門來對外進出。
②社區圍牆：
此為兩造社區之建商所原始建築，坐落土地部分未經測量而
無法確定其所在與歸屬，現今仍係提供兩造社區住戶所共有
共用。
③管理中心：
此為兩造社區之建商所原始建築，坐落土地部分未經測量而
無法確定其所在與歸屬，此項建築目前為原告社區之管理中
心使用。
④警衛亭：
分為「大門哨」與「翠峰哨」二個警衛亭，坐落土地部分未
經測量而無法確定其所在與歸屬。「大門哨」為兩造社區之
建商所原始建築，用為管制兩造社區住戶之對外出入門戶安
全；「翠峰哨」則為○○○區○○○段○路對外開通之後所
設置，哨內警衛係用為警衛兩造社區住戶之門戶安全，並且
負責巡管兩造社區住戶所共用自來水庫，自始至今從未撤除
。
⑤游泳池：
此為兩造社區之建商所原始建築，坐落土地部分未經測量而
無法確定其所在與歸屬，現今仍由原告社區進行管理。此項
設施雖有對所有使用者收取費用，惟此乃為維持設施運作所
必要，並未區分使用之住戶（被告社區現今並無設置游泳池
）。
⑥網球場：
此為兩造社區之建商所原始建築，坐落土地部分未經測量而
無法確定其所在與歸屬，現今仍由原告社區進行管理，並由
兩造社區住戶所共同使用，並未收取任何費用。
⑦籃球場：
此為兩造社區之建商所原始建築，坐落土地部分未經測量而
無法確定其所在與歸屬，現今仍由兩造社區住戶所共同使用
，並未收取任何費用。
⑧自來水上水庫及其相關設施：
此為兩造社區之建商所原始建築，坐落土地部分未經測量而
無法確定其所在與歸屬，但設施則為兩造社區住戶所共有共
用。
⑨自來水下水庫及其相關設施：
此為兩造社區之建商所原始建築，土地所有權二分之一為原
告社區住戶持有，其他二分一則為中華民國所有，設施則為
兩造社區住戶所共有共用。
2、正因兩造社區在69年當時乃係屬位處偏遠汐止山區而缺乏生
活機能，因此原使建商在營造社區之初才會有使兩造社區住
戶能營造共同生活目的之規劃，而在兩造社區設有社區大門
牌樓，並以共同圍牆來圍繞，再營造使兩造社區住戶能共同
使用之警衛管理、自來水庫、籃球場、網球場及游泳池等公
共設施，只因當時公寓大廈管理法令尚未建構完全，以致無
法有明確之法律定位。即便如此，兩造社區住戶幾十年來已
營造相當於集居地區之客觀共同生活事實也無法改變，此何
以兩造社區會對內各自以「大樓區」、「別墅區」來互為稱
呼，並由各自管理委員會定時進行座談會，以解決因共同生
活所衍生之管理問題。
3、事實上，依據被告社區在「原證10」會議記錄中所表達之諸
如：「本社區每月均有分攤電費與維修費用、警衛的工作是
維護社區安全，巡管的事是在警衛工作範圍之內」、「補貼
別墅區大門警衛薪水，固定每月3萬元」、「別墅區管委會
於今年6月24日在未與大樓區協商或知會的情況下，於別墅
區大門入口原有汽車停車格加裝回復器、希望今後如有問題
發生，雙方管委會互派員代表，參加對方會議，做為溝通之
方式，以求雙方社區皆能圓滿、和諧」等意見，以及原始建
商所表稱之：蓄水庫與蓄水塔（即上開所稱上水庫與下水庫
）乃建設公司28年前向自來水公司以「伯爵一期」名義申請
、經費由社區住戶（含大樓區與別墅區）共同集資、為伯爵
一代（含大樓區與別墅區）全體住戶所有等情，亦足證實兩
造社區確實應屬共同設施之使用與管理具有整體不可分性之
集居地區，而有使其依據公寓大廈管理條例第53條來準用第
10條第2項管理規定之必要。
七、提出伯爵山莊第一期之社區平面圖、新北市汐止區公所103
年3月28日新北汐工字第0000000000號函、被告自90年起至
93年間按月分擔警衛費用3萬元之收款證明單8張、被告100
年10月24日之函文、被告100年7月28日之管理委員會決議、
臺灣高等法院102年度上字第1039號判決書、被告於前案答
辯狀之被證2所舉分擔費用表、原告100年6月份員工薪資表
、100年11月2日伯爵山莊一期大樓與別墅區座談會會議紀
錄等為證。
貳、被告之答辯:
一、原告雖主張與被告間屬公寓大廈管理條例第53條之關係云云
，然被告與原告乃分別不同之管理委員會，並無無法區分管
理區域之情形，原告之主張顯與事實不符，又公寓大廈管理
條例第53條係指同屬一管理委員會之情形，與被告與原告間
管理區域不同，又分屬不同管委會之情形有別，自無法適用
。況公寓大廈管理條例53條係規定多數獨立使用之建築物之
管理及組織準用公寓大廈管理條例之規定，又同條例第10
條第2項規定：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、
維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金
支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但
修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由
該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或
規約另有規定者，從其規定。」，然被告與原告並非同一管
理委員會、管理負責人，亦無公同基金之存在，本無第10條
第2項之適用，原告如主張被告對於原告主張之設施有應有
部分，則應由原告舉證其數額，並提出計算之方法，不應空
言主張權利，卻不提出任何證據。
二、被告公寓大廈與原告別墅所在之區域，除被告與原告外尚有
其他社區，相互聯通，並非被告與原告得專用，又按公寓大
廈管理條例第3條第2款規定：「區分所有：指數人區分一建
築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所
有權。」可知，共用部分需存在共有之情形，但被告對於原
告上開所述之設施，並無任何持分，原告主張上開設施屬與
被告間之共用部分，實非有據。
三、原告另援引公寓大廈管理條例第26條第1項之規定主張複數
管理委員會時，亦有該條例第53條之適用云云，然該條例第
26條第1項所規定住商混和時，管理委員會之設立，與本件
兩造間之情形有所不同，實不可相提並論，又上開條文規定
係關於管理委員會設立之規定，亦無法於本件有所適用。
四、原告又稱與被告間有公寓大廈管理條例施行細則第12條第2
款之關係，但未舉證以實其說，尚不足採信。
五、關於原告所稱公共設施部分:
1、原告提出之社區圍牆範圍，並不存在，被告否認原告提出之
相關圍牆範圍。
2、被告社區內有網球場；原告社區內有游泳池及籃球場，原告
社區內之游泳池及籃球場，僅需付費任何人皆可使用，原告
並未限制或查核使用者之身分。
3、原告提出之主張均非屬實，而無法證明與被告間屬集居社區
，被告管委會獨立運作，並不受原告之影響，是原告稱存有
聯席管委會等語，並非屬實。
4、另提出水庫103年4致6月之電費單，以及被告支付後，原告
所開之收據，又因水塔之電費係由原告申辦，而原告又將相
關電費單提出被告要求被告分擔，故被告又在每期台電公司
扣繳前，即將分擔額交付原告，故被告確有向台電公司給付
水庫電費。
六、爰聲明求為判決駁回原告之訴，如受不利之判決，願供擔保
請准宣告免為假執行。
參、本院得心證之理由:
一、原告主張之前揭事實，業據提出伯爵山莊第一期之社區平面
圖、新北市汐止區公所103年3月28日新北汐工字第00000000
00號函、被告自90年起至93年間按月分擔警衛費用3萬元之
收款證明單8張、被告100年10月24日之函文、被告100年7月
28日之管理委員會決議、臺灣高等法院102年度上字第1039
號判決書、被告於前案答辯狀之被證2所舉分擔費用表、原
告100年6月份員工薪資表、100年11月2日伯爵山莊一期大樓
與別墅區座談會會議紀錄等為證。然為被告所否認並以前詞
置辯。
二、按公寓大廈管理條例第53條規定「多數各自獨立使用之建築
物、公寓大廈，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性
之集居地區者，其管理及組織準用本條例之規定。」，係指
多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使用
與管理具有整體不可分性之集居地區者，得準用公寓大廈管
理條例之規定成立管理委員會來管理。
三、本件兩造均各自成立獨立之管理委員會，各有各管理委員會
之委員、主任委員及管理組織，各管理委員會管理區域不同
，即各管各的管理區域，亦無公同基金之存在，且原告所主
張之公共設施諸如社區大門牌樓、網球場、籃球場、圍牆、
管理中心、警衛庭、游泳池、自來水上水庫及其相關設施、
自來水下水庫及其相關設施等，原告亦無法證明被告對於該
些設施有應有部分存在，與原告共有；是原告主張上開設施
屬與被告間之共用部分，得依公寓大廈管理條例第53條、第
10條第2項之規定，訴請被告分擔公共設施之管理費，尚屬
無據。
四、另原告嗣又主張公寓大廈管理條例第26條第1項之規定，亦
有該條例第53條之適用云云，然查該條係規定住商混和時，
管理委員會之設立，與本件之情形迥不相同。本案自無該條
項之適用。
五、從而原告依公寓大廈管理條例第53條準用第10條第2項及民
事訴訟法第246條之規定，訴請被告給付原告102萬元及自起
訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之
利息，並應自民國103年5月1日起按月給付原告3萬元，為無
理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即
失所附麗，應併予駁回。並依職權確定訴訟費用額11,098元
（第一審裁判費）應由原告負擔。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，與判決基礎無
涉，本院自無庸一一審究，並此敘明。
中華民國103年9月17日
內湖簡易庭法官張國棟
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並應
記載上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決
送達後20日）內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國103年9月19日
書記官簡吟倫