板橋簡易庭97年度板小字第1488號民事判決

臺灣板橋地方法院板橋簡易庭小額民事判決
原　　　告　丙○○
訴訟代理人　 黃達元 律師
被　　　告　乙○○
　　　　　　甲○○
上列當事人間請求給付違約金等事件，本院判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用新台幣壹仟元由原告負擔。
理　由　要　領
一、本件兩造就坐落台北縣永和市○○路○○○巷○弄○號5樓之房屋
訂有房屋租賃契約（以下簡稱系爭租約），約定租賃期間為
95年11月5日起，至96年11月5日止，每月租金新台幣（下同
）16,000元，押租金32,000元。被告於96年3月23日向原告
提前終止租約，原告並未返還押租金32,000元，經被告起訴
後，本院以96年度板小字第5230號判決原告應返還上開押租
金及其法定利息確定等情，為兩造所不爭。
二、關於被告提前終止租約應否支付原告違約金部分：
（一）原告主張被告依系爭租約第7條有給付違約金之義務：
　　被告2人均為系爭房屋之承租人，兩造訂有租約，租賃期
　間為95年11月5日起，至96年11月5日止。然被告卻於96
　年3月23日向原告表示欲提前終止租約。依據租約第7條第
6項約定，被告即應支付16,000元之違約金予原告。
（二）被告辯稱：被告並無違約，不應給付違約金。
㈠被告提前終止租約係因原告的系爭房屋是有重大瑕疵，已
經危及到被告的安全。即系爭房屋有嚴重之壁癌，電線、
燈泡有積水可能危害到安全健康。
㈡被告等於承租期間每月5日均準時繳交房租，絕無拖延。
承租期間照料該屋視同己屋，即使提前解約，原告不依約
返還全額租押金，被告等仍堅持要打掃乾淨且回復原狀歸
還該屋。而由鄰居得知，該屋之前即空屋已久，而自從被
告在96年3月底遷出，至今仍是空屋，無人居住，更可見
其瑕疵及維修之困難程度。
㈢被告刻意隱匿系爭屋之瑕疵，及被告早在搬遷前兩個月便
已告知原告因房屋瑕疵而要提前解約之事實，且當時亦取
得原告同意並答應返還全額押租金。原告事後反悔不返還
押租金，被告遂經永和市公所調解，及經法院訴訟程序，
業已取得96年度板小字第5230號之勝訴判決及判決確定書
。又被告於96年2月21日下午3時租屋處明確表達因該屋之
瑕疵，不繼續承租該屋，當時已取得被告之配偶 王遵 表示
：「在房子的部分他們也很抱歉，找房子也不是馬上可以
找到合適的，可慢慢找房子，因為房屋也有問題，所以在
合約方面沒問題，也會返還押租金」之意思表示，當時原
告亦無表示任何異議。此外，在4月7日交屋時，原告便以
「經乙方要求提前終止租約，於96年4月5日終止租約，於
96年4月7日完成」之文字要求被告簽名，被告覺得其中
有蹊蹺，便提出抗議，指出原告是因為房屋瑕疵而終止租
約，拒為簽名，待原告將文字修改為「甲乙兩方於96年4
月7日完成交屋，點交無誤」，才簽名交屋。
（三）本院判斷：
㈠被告辯稱當時係因系爭房屋有嚴重之壁癌，電線、燈泡有
積水可能危害到安全健康，所以才在搬遷前兩個月告知原
告要提前解約，且當時亦經原告同意提前終止系爭租約等
情，業據原告提出系爭房屋壁癌情形之照片存於光碟片附
卷為證，經查看該光碟之照片所示，系爭房屋之房間內確
有嚴重之壁癌情形無誤，被告辯稱系爭房屋有嚴重之壁癌
等情形，已可能危害到安全健康等情，應屬非虛。
㈡又經本院依被告之聲請並以隔離訊問之方式訊問證人結果
，證人 趙書賢 結稱：「（問：是否知道兩造間的租賃情形
？）知道，當時是因為房子有壁癌的問題，相對人（即被
告）想找房東談提早搬遷，當時在場還有房東請來的水電
工，當時是請水電工看房子是否可以修繕及時間，但說要
花三個月左右的時間，當時相對人希望能搬遷，房東先生
同意，當時是說沒有問題，並問相對人何時搬遷相對人說
三月底，房東就說沒有問題，相對人說押金的問題，房東
說因為是房子的問題，押金會退還，相對人就開始找其他
的住所。」等語，經核與證人 張正平 結稱：「…另外我們
在過年前要跟房東談房子的事情，當時有證人趙書賢、相
對人、我及房東夫妻還有找一位師傅，要看房子的瑕疵如
何處理，相對人方（即被告甲○○）的房間有壁癌且漏水
，我的房間開始有壁癌，前後陽台燈座漏水，後來我們要
瞭解要修多久，但是師傅也沒辦法確定，甚至牆壁要打掉
，我們就跟房東說可不可以不承租，房東先生說他也很抱
歉，租約上沒有問題，因為我們要提早解約，我們過年後
要找房子，房東先生還說找房子可以慢慢找，找到再說就
可以，房東都沒有說什麼，都是他先生說的。」等語大致
相符，顯見，原告當時亦確曾因房屋壁癌之問題，而找來
修繕之工人，且房屋修繕所須時間，或達三個月或無法確
定，益見，系爭房屋之壁癌確已影響被告等繼續承租之意
願，另再參以，原告在系爭房屋確因壁癌情形嚴重，修繕
所需時間長久之情形下，證人證稱原告同意被告提前終止
系爭租約等情，尚與常情相符，證人趙書賢、張正平之前
開證詞自屬可信。是被告辯稱渠等提前終止租約係因原告
之系爭房屋有重大瑕疵等情，尚非無據。
㈢按依兩造所簽訂之系爭租約第7條第6項固約定：乙方（即
被告等）因自己之事由，欲提前終止租約，應支付違約金
16,000元等情，惟本件被告提前終止租約，既係因系爭房
屋有嚴重之壁癌，必須長時間之修繕，自非因被告自己之
事由而提前終止租約，且被告提前終止租約亦經原告之同
意（默示同意），自難認有違反系爭租約第7條第6項之約
定，則原告主張被告應給付違約金16,000元，即難認為有
理由。
三、關於被告於租賃期間，未經原告同意，將房屋提供予訴外人
　張正平居住使用，是否違反系爭租約第4條第2項之規定，而
應依第6條第1、2項之規定支付違約金16,000元予原告部分
：
（一）原告主張被告於租賃期間，未經原告同意，將房子出租訴
外人張正平居住使用，此一行為，已違反租約第4條第2項
之規定，依據租約第6條第1、2項之規定，被告就此亦應
支付違約金16,000元予原告等情。
（二）被告對於租賃期間，系爭房屋中之一間房間係由訴外人張
正平居住使用等情，固不爭執。惟辯稱：
㈠被告承租當時即已向原告告知被告三個人會一起承租，因
為系爭房屋有三個房間，當時原告沒有異議。而訴外人張
正平簽約時人在新竹，因原告急著要被告簽約，所以訴外
人張正平才沒有在契約書上簽名，惟事實上系爭房屋係由
被告2人與張正平共同承租，租金及押租金亦由3人按3間
房間之大小比例分擔。僅原告事後未要求張正平於租約上
補簽名及蓋章。
㈡原告對於訴外人張正平使用該房間亦明知而無反對，因當
時銀行人員前往系爭房屋查明房屋是否為自用住宅時，原
告也有到，當時原告也有看到張正平，並進入張正平之房
間拍照，亦知道張正平住在該房間內。之後張正平也多次
跟原告聯絡及見過面，原告竟以租約第4絛第2項來提起訴
訟，實在是令人匪夷所思﹗
㈢在被告簽約當時承租人便針對契約第4條第2項規定提出質
疑，並且表示「第三個房間是另外1個朋友會來居住」，
原告也同意簽訂合約。現今，原告選擇性的隱匿事實。且
照常理邏輯判斷，被告兩個人為什麼要找一戶3個房間的
房子並承租之（該屋三個房間皆為房間格局，非和室或倉
庫格局）?被告自始至終就是朋友一起分租關係，根本沒
有與張正平或是甲○○簽訂任何的租賃契約，更沒有任何
轉租、出借、頂讓或變相由他人使用之事實。原告提起本
件訴訟，應係在被告提起返還押租金訴訟敗訴判決後，故
意以最嚴格的標準來檢視系爭租約之內容。
（三）本院判斷：
㈠被告辯稱承租當時即已向原告表明被告會以3個人一起承
租，因為系爭房屋有三個房間。且訴外人張正平簽約時人
在新竹，因原告急著要被告簽約，所以訴外人張正平才沒
有在契約書上簽名，惟事實上系爭房屋係由被告2人與張
正平共同承租，租金及押租金亦由3人按3間房間之大小比
例分擔等情。業據證人 簡福堂 到庭證稱：「當時簽約時我
在場，是在租屋處，當時房東有問他（即被告）幾個人要
住，相對人說有三個人要住，但是其中一人沒有辦法簽約
，所以由他們代簽，房東沒有說什麼。」等語明確，經核
與證人張正平證稱：「我們是一起租的，當時找房子的時
候，因為家裡有事，所以沒有一起去，就請他們（指被告
等）幫我找房子」等語相符。且查系爭房屋確有3個獨立
之房間等情，為原告所不爭，則以被告2人均為獨身之男
子，衡情應會再與訴外人張正平共3人共同承租，以節省
租金及押租金之支出，是被告辯稱承租當時已向原告表明
會以3個人一起承租等情，應屬非虛。
　㈡又被告辯稱原告對於訴外人張正平使用系爭房屋其中一間
　房間係明知而無反對之意思表示等情，亦據證人趙書賢到
庭證稱：「房東（即原告）知道有三個人要承租，因為當
天再談房子問題的時候，張正平當時也在場。」等語，證
人張正平亦證稱：「當時找房子的時候，因為家裡有事，
所以沒有一起去，就請他們幫我找房子，後來我就一直住
　在裡面，房東知道我住的那間房子，當時相對人跟我說要
來照相，要證明房子是自用住宅，後來房東有來當時我在
睡覺，他有拍照，他應該有看到我。」等語，則被告辯稱
原告知悉訴外人張正平使用其中一間房間而無反對之意思
表示等情，亦應值採信。
㈢綜上，系爭房屋既有3個獨立之房間，而以被告等與原告
簽約時之情形及原告確曾見訴外人張正平在該房間內而未
為反對之意思等情，是縱認訴外人張正平尚不能認為係系
爭房租之共同承租人，亦應認為原告知悉訴外人張正平使
用其中一間房間而無反對之意思表示，則被告等顯亦未違
反兩造系爭租約第4條第2項之約定。則原告以被告違反該
約定，請求被告給付違約金16,000元，亦難認為有理由。
四、被告等有無賠償原告律師費用之義務：
　　㈠原告主張本件訴訟，係因被告違反租約約定而起，依據租
　　　第6條第2項規定，被告對於原告所支付之律師費用共計48
,000元，被告亦有賠償之義務等情，固據其提出律師收
費收據1紙在卷可稽。
　㈡本院判斷：惟查，被告並未違反系爭租約第第7條第6項及
　第4條第2項之約定等情，業均如前述，則原告主張被告違
約應賠償其所支出之律師費用云云，即難認為有理由。
五、被告就原告墊繳之水、電及瓦斯費用，有返還不當得利之義
務：
　　㈠原告主張被告於96年4月7日搬遷並將房屋返還原告，但就
　　96年3、4月間之水費、電費及瓦斯費用合計1,437元(291+
852+294=1437)，並未繳納，均已由原告墊繳，依租約第
7條第1項規定，此部分被告仍有給付義務等情，業據其提
出各該水、電及瓦斯費收費通知各1張及繳款單、收據3件
為證。被告對此亦已不爭執（詳本院97年3月27日調解程
序筆錄），堪信原告此部分之主張為真實，則原告自得向
被告請求給付1,437元及自起訴狀繕本送達翌日即97年1月
18日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
　　㈡惟按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者
　　，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。又抵銷，應
　　以意思表示，向他方為之。其相互間債之關係，溯及最初
　　得為抵銷時，按照抵銷數額而消滅。民法第334條第1項、
第335條第1項分別定有明文。查被告終止租約後，原告並
未返還押租金32,000元，經被告起訴後，業經本院以96年
度板小字第5230號判決原告應返還上開押租金及其法定利
息確定等情，業據本院調閱該卷宗查明無訛。被告主張以
原告所負之前開押租金債務，與被告應給付原告之前開費
用相互抵銷，依法即屬有據。從而，兩造相互間債之關係
，溯及最初得為抵銷時，按照抵銷數額而消滅。則原告在
被告行使抵銷權後，仍為前開費用之請求，即亦難認為有
理由。
六、綜上所述，原告之前開請求於法均無理由，其訴自應予駁回
。
中　　華　　民　　國　　97　　年　　4　月　　17　日
臺灣板橋地方法院板橋簡易庭
法官林春長
上列為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內以違背法令為理由向本院
提出上訴狀（上訴理由依法應表明一、原判決所違背之法令及其
具體內容。二、依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實
。）如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後廿日
內補提上訴理由書（須附繕本），如未於上訴後20日內補提合法
上訴理由書，法院得逕以裁定駁回上訴。
中　　華　　民　　國　　97　　年　　4　月　　17　日
書記官利海強