臺灣新北地方法院105年度訴字第2726號民事判決

裁判字號：臺灣新北地方法院105年訴字第2726號民事判決

裁判日期：民國106年04月24日

裁判案由：排除侵害等

臺灣新北地方法院民事判決105年度訴字第2726號原告財團法人北部台灣基督長老會教會法定代理人 林榮 任訴訟代理人 陳敉 由被告 張金保 訴訟代理人 張鈞松 被告 張宏吉 訴訟代理人 潘涵誼 上2被告之共同訴訟代理人 高鳳英 律師上列當事人間請求排除侵害等事件，本院於民國106年3月13日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將如附圖編號１０９４（１）、１０９２（１）、１０９１（３）所示部分之地上物（占用面積合計九點七二平方公尺）拆除，並將該部分土地返還原告。
被告張金保應給付原告新臺幣貳萬壹仟肆佰零參元。
被告張宏吉應給付原告新臺幣貳萬壹仟肆佰零參元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用（除撤回部分外）由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣參拾柒萬元供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣壹佰壹拾萬捌仟捌拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣柒仟元供擔保後，得假執行；但被告張金保如以新臺幣貳萬壹仟肆佰零參元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第三項於原告以新臺幣柒仟元供擔保後，得假執行；但被告張宏吉如以新臺幣貳萬壹仟肆佰零參元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一，擴張或減縮應受判決事項之聲明，不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款、第7款分別定有明文。本件原告起訴原訴之聲明為：㈠、被告應將坐落新北市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○○號土地（以下分別簡稱系爭1091、1092、1094地號土地）上面積35.28平方公尺之地上建築物拆除，並將該土地返還原告。㈡、被告應給付原告新臺幣（下同）23萬7302元（見本院調字卷第3頁）。嗣於民國105年11月17日本院言詞辯論期日變更訴之聲明為：㈠、被告應將新北市新莊地政事務所（以下簡稱新莊地政事務所）105年9月
5日土地複丈成果圖（以下簡稱附圖）「C使用面積部分」【即編號1094（1）、1092（1）、1091（3）所示部分，占用面積合計9.72平方公尺】之地上物拆除，並將該部分土地返還原告。㈡、被告應給付原告8萬8646元（見本院訴字卷第61頁反面）。經核原告所為上開訴之變更與前揭法條規定並無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠、系爭1091、1092、1094地號土地（權利範圍全部）均為原告所有，坐落新北市○○區○○段○○○○○○○○○○號土地（以下分別簡稱系爭1090、1093地號土地）為被告所有。惟系爭10
91、1092、1094地號土地遭被告共有之門牌號碼新北市○○區○○街○○○號建物（以下簡稱系爭建物）占有作為汽車修配使用，惟系爭建物係將原有建物（即門牌號碼臺北縣新莊市○○路○○○號土角造平房，以下簡稱系爭630號建物）拆除後重建，且未經原告同意，已侵害原告之土地所有權，被告除應將占用範圍（即如附圖編號1094（1）、1092（1）、1091（3）所示，面積9.72平方公尺）之地上物拆除，將此部分占用土地返還原告，並應將占用5年相當於租金之不當得利返還原告。按無權占用他人土地，依土地法第105條規定準用同法第97條規定，可獲得相當於法定租金之利益，為土地申報地價總額週年利率百分之10之法定租金額。被告以系爭建物占用土地面積為9.72平方公尺，申報地價為每平方公尺1萬8240元，以無權占用5年計算，被告應給付原告
8萬8646元【計算式：9.72×18240×10％×5＝88646，小數點以下四捨五入】。
㈡、被告雖辯稱兩造間就系爭1091、1092、1094地號土地及其上建物有買賣契約存在云云。然被告所提出被告張金保之父即被告張宏吉之祖父 張勇丁 於38年10月27日所簽之賣渡證未經登記，依民法第758條規定自屬無效，且張勇丁當時購買者是系爭630號建物，並非系爭1091、1092、1094地號土地，且系爭630號建物已於40、50年間即已拆除。又上開賣渡證如係有效成立，被告即已就系爭1091、1092、1094地號土地有使用權，何須再向訴外人 徐登雲 購買系爭1092地號土地其中約3坪之範圍。況系爭1092地號土地為原告所有，徐登雲無權賣地，故張勇丁之3個兒子即訴外人 張炳章 、 張俊雄 及被告張金保就系爭1092地號土地與徐登雲所簽訂之買賣契約亦屬無效。另被告所提出原告與張炳章、張俊雄、被告張金保於58年間所簽訂之買賣契約嗣後未辦理移轉登記，仍為無效。此契約之買賣標的雖為重測前臺北縣新莊市○○段○○○段000地號土地（重測後為系爭1094地號土地），惟系爭1090、1093地號土地係於51年8月27日由臺北縣新莊市○○段○○○段000地號土地分割為675-3、675-7地號土地，故該買賣契約之標的係指系爭1090、1093地號土地，且僅於修繕地上物才能使用土地，非指能永久使用。被告如認買賣契約有瑕疵，應另行起訴。又依被告所提出之臺灣省臺北縣新莊市○○段建築改良物登記簿所示，38年登記為675地號，59年登記為1090地號，且於59年及68年之登記原因分別為物權取得及繼承，均非買賣，堪認被告應係買到地上權，並無所有權。另張勇丁當時購買建物所占用之土地係作為廁所使用並非通道，乃為便己而私設，與公共利益無關。惟系爭1090、1093地號土地上尚有其他通道，並非如被告所稱將造成出入困難。
㈢、為此，就訴之聲明第1項依民法第767條第1項規定請求，就訴之聲明第2項依民法第179條規定請求等情。並聲明：
⒈被告應將如附圖編號1094（1）、1092（1）、1091（3）
所示之地上物（占用面積合計9.72平方公尺）拆除，並將該部分土地返還原告。
⒉被告應給付原告8萬8646元。
⒊原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠、系爭1094（重測前675地號）、1090（重測前675-3地號）、1091（重測前675-2地號）、1092（重測前675-1地號）、1093（重測前675-7地號）地號等5筆土地，於38年間均屬同一地號即重測前臺北縣○○市○○段○○○段000地號土地之範圍，且為 黃塗獅 所有，土地上已有系爭630號建物，建造日期為24年，亦為黃塗獅所有（權利範圍全部）。張勇丁於38年10月27日向黃塗獅買受系爭630號建物應有部分
2分之1，但因早期土地過戶制度不發達，並未辦理土地登記及過戶，然系爭630號建物確由黃塗獅交付張勇丁占有並同意其使用建物占用之土地，至建物所餘2分之1應有部分，則由黃塗獅交付吳合同持有，張勇丁及吳合同斯時即劃分使用範圍迄今。黃塗獅嗣於42年12月12日將上開其所有之土地均捐贈原告，原告知悉上情，但未為爭執。嗣黃塗獅及張勇丁陸續死亡，系爭630號建物門牌亦改編為新北市○○區○○街○○○號及武前街29號，張勇丁原就系爭630號建物之
2分之1應有部分即係門牌號碼新北市○○區○○街○○○號（即系爭建物），由張炳章、張俊雄及被告張金保共同繼承。
㈡、然原告有意爭執無權占用土地之事，張炳章、張俊雄及被告張金保為免爭執，乃於58年6月10日與原告簽訂不動產買賣契約書，明載以系爭建物所占用之全部土地範圍為買賣標的，且標示坐落於臺北縣○○市○○段○○○段000地號土地內，而附近所有土地之前均屬675地號土地，原告並同意於簽訂不動產買賣契約後，張炳章、張俊雄及被告張金保得修繕系爭建物並使用所占用之全部土地。然因系爭建物有部分係坐落系爭1091、1092地號土地，該2筆土地雖亦均屬黃塗獅贈與原告之範圍而為原告所有，然系爭1091地號土地前已設定地上權予訴外人 吳金水 等人，系爭1092地號土地亦已於51年間即設定地上權予徐登雲，無法順利辦理過戶，張炳章、張俊雄及被告張金保乃推派被告張金保為代表，於58年11月6日再與徐登雲簽訂不動產買賣契約，約定由被告張金保向其買受系爭建物占用系爭1092地號土地之部分（約3坪），原告配合簽署文件，且以圖畫標示該次買賣標的。然因當時地政知識不發達，上開2筆土地仍無法順利辦理分割移轉登記，故原告當時辦理分割移轉登記予張炳章、張俊雄及被告張金保之範圍僅及於系爭1090、1093地號土地，應有部分各為3分之1，移轉登記面積僅有81.04平方公尺，較買賣面積至少短少約7.15平方公尺。部分土地雖礙於地上權登記無法順利過戶，然原告確實明知系爭建物占用其所有之土地至少有88.198平方公尺，並同意全數售予張炳章、張俊雄及被告張金保，且於契約加註「同意買受人使用碧江街102號建物占用之土地」等語。當時雖未能完成全部土地之過戶手續，然因張炳章、張俊雄及被告張金保無相關地政知識，且已可順利使用系爭建物及坐落土地，便對此未為爭執。系爭建物及坐落土地嗣因繼承、移轉所有權等因素，現為被告所共有，土地及建物應有部分均各為2分之1。故被告實係基於買賣關係而占有原告之土地，並由原告同意交付使用，此依附圖所示，系爭建地除占用系爭1090、1093地號土地共81.04平方公尺外，占用系爭1091、1092、1094地號土地共9.72平方公尺，總計占用之土地面積約為90.76平方公尺【計算式：81.04＋9.72＝90.76】，與前述張炳章、張俊雄及被告張金保於58年間向原告購買之土地面積至少有88.198平方公尺相去不遠，僅有2.56平方公尺之落差，且此落差極有可能是40餘年來地政測量技術之變更或地籍圖重測有關。是依臺灣高等法院88年度重上字第294號及臺灣高等法院花蓮分院89年度上更（二）字第3號判決意旨可知，此屬占有之正當權源，絕非無權占有。至被告所提出之臺灣省臺北縣新莊市○○段建築改良物登記簿，並非土地權狀，其上登記之內容為房屋所有權移轉，與土地所有權人移轉無涉。
㈢、原告於受贈取得土地時，即已明知系爭建物占用其土地，而未曾表示反對，默許系爭建物繼續占有使用土地，卻於時隔60多年後起訴請求被告拆屋還地，已有違誠信。又兩造間明明有買賣契約存在，嗣竟於收取買賣價金45年後無視該買賣契約之約定，訴請被告拆屋還地、給付相當於租金之不當得利，更屬無理。再者，系爭建物占用原告所有土地僅9.72平方公尺，且為分散3處之畸零地、最大面積僅5.11平方公尺，縱原告收回使用，亦未能興建建物或做任何有效使用。反之，依履勘照片可知，系爭建物主要出入口為靠武前街一側，面碧江街一側僅有一小門且已封死無法出入，如因原告請求拆屋還地，勢必造成系爭建物必須拆除部分範圍、無法維持完整性，且鄰武前街之一面無出入口無法與馬路相鄰而供汽車出入使用，甚至人員出入均有困難，造成系爭建物因無出入口而致使用效能大減，有違地盡其利、物盡其用之理念。原告行使其所有權請求被告拆屋還地，已有違公共利益，係以損害被告之利益為目的，有違民法第148條規定，實不應准許等語，資為抗辯。
㈣、並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⒉如受不利判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：
㈠、原告現為系爭1091、1092、1094地號土地之所有權人【見本院訴字卷第62頁正、反面，並有本院訴字卷第35至37頁所附之土地登記第一類謄本3份為證】。
㈡、被告現為系爭建物之事實上處分權人，系爭建物現占有系爭1091、1092、1094地號土地之範圍如附圖編號1091（3）、1092（1）、1094（1）所示，面積分別為0.21平方公尺、
5.11平方公尺、4.4平方公尺，合計9.72平方公尺【見本院訴字卷第227頁，並有本院調字卷第72頁所附之新莊地政事務所土地複丈成果圖1份為證，亦經本院勘驗屬實，有本院簡字卷第65至70頁、本院訴字卷第50至55頁所附之勘驗筆錄
2份可稽】。
㈢、被告現為系爭1090、1093地號土地之所有權人，應有部分各為2分之1【並有本院訴字卷第217至218頁所附之土地登記第一類謄本2份為證】。
四、本院得心證之理由：
㈠、拆屋還地部分：⒈按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之
。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。」，民法第767條第1項定有明文。
又以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院72年度台上字第1552號判決意旨參照）。本件被告現為系爭建物之事實上處分權人，系爭建物現占有原告所有系爭1091、1092、1094地號土地之範圍如附圖編號1091（3）、1092（1）、1094（1）所示，面積分別為0.21平方公尺、5.11平方公尺、4.4平方公尺，合計9.72平方公尺之事實，為兩造所不爭執，業如前述（參兩造不爭執之事項㈠、㈡），揆諸前揭說明，被告抗辯系爭建物有權占有系爭1091、1092、1094地號土地，自應由被告就正當占有權源之事實，舉證以實其說。
⒉被告雖辯稱：張炳章、張俊雄及被告張金保已向原告購買系
爭建物占用土地範圍而有權占有云云，並提出不動產買賣契約1份為憑（見本院訴字卷第187至188頁）。然觀之58年
6月10日不動產買賣契約之記載可知，該契約之買賣標的為○○○鎮○○段新莊小段六七五地號內甲方蓋建房屋使用部分并至後端圍牆上約參拾坪」（見本院訴字卷第188頁）。
而原告嗣於60年5月5日將系爭1090、1093地號土地（重測前分別為675-3、675-7地號土地）移轉所有權登地予張炳章、張俊雄及被告張金保，此觀臺灣省臺北縣土地登記簿之記載甚明（見本院訴字卷第206、213頁）。足見原告始終未將系爭1091、1092、1094地號土地全部或一部所有權移轉登記予張炳章、張俊雄及被告張金保，則58年6月10日簽署不動產買賣契約時，系爭建物究竟有無占用系爭1091、1092、1094地號土地，要非無疑，自難遽認系爭建物占用系爭10
91、1092、1094地號土地部分亦於58年6月10日簽署不動產買賣契約時即向原告購買而屬有權占有。被告又辯稱：張炳章曾於58年11月6日向徐登雲購買重測前675-1地號土地（即重測後系爭1092地號土地）約3坪範圍而使系爭建物有權占有云云，並提出不動產買賣契約1份為憑（見本院訴字卷第195至196頁）。然重測前675-1地號土地（即重測後系爭1092地號土地）至少於51年8月27日即已登記為原告所有，徐登雲僅為地上權人等情，此觀系爭1092地號土地之登記第一類謄本甚明（見本院訴字卷第31頁）。足見徐登雲於58年11月6日並無權限出售重測前675-1地號土地（即重測後系爭1092地號土地），被告亦無由取得占有權源，自難認被告之系爭建物有權占有系爭1091、1092、1094地號土地。被告再辯稱原告之請求有違誠實信用原則云云。然按「行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。」，民法第148條第
2項定有明文。而所謂誠實信用之原則，係在具體的權利義務之關係，依正義公平之方法，確定並實現權利之內容，避免當事人間犧牲他方利益以圖利自己，自應以權利人及義務人雙方利益為衡量依據，並應考察權利義務之社會上作用，於具體事實妥善運用之方法（最高法院86年度台再字第64號判決意旨參照）。本件原告行使系爭1091、1092、1094地號土地之所有物返還請求權，係基於所有權之正當權利行使，縱認原告請求被告返還之土地範圍非鉅，亦不能以此遽認其不能主張權利。至於被告辯稱拆屋還地後系爭建物之出入將遭阻礙一事，尚屬未定，縱認確遭阻礙而無法通行一節，亦係原告能否訴請確認通行權之另一問題，不能以此臆測之詞遽認原告訴請拆屋還地違反誠實信用原則，併此敘明。
⒊準此，被告抗辯系爭建物有權占有系爭1091、1092、1094地
號土地，要非可採。原告請求被告將如附圖編號1091（3）、1092（1）、1094（1）所示地上物（占用面積合計9.72平方公尺）拆除，並將此部分占用土地返還原告，當屬有據。
㈡、不當得利部分：⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第
179條定有明文。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，此為社會通常之觀念，且得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，最高法院亦著有61年台上字第1695號判例意旨可資參照。次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之10為限；前開規定於租用基地建築房屋亦準用之，土地法第97條第1項、第105條分別定有明文。而依土地法施行法第25條規定，上述土地價額係指法定地價而言。至法定地價者，依土地法第148條規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價；在平均地權條例施行區域，係指土地所有權人地政機關舉辦規定地價或重新規定地價時，於公告申報地價期間內自行申報之地價，如未申報則以土地之公告地價百分之80為申報地價，此觀平均地權條例第16條規定甚明。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之10最高額（最高法院68年台上字第3071號判例意旨參照）。再按利息、紅利、租金、贍養費、退職金及其他1年或不及1年之定期給付債權，其各期給付請求權，因5年間不行使而消滅，民法第126條亦有明文。又無法律上之原因而獲相當於租金之利益，致他人受損害時，如該他人之返還利益請求權已逾租金短期消滅時效之期間，對於相當於已罹消滅時效之利益，不得依不當得利之法則，請求返還，最高法院亦著有85年度台上字第2059號、96年度台上字第2660號判決意旨均可資參照。
⒉經查，被告以系爭建物無權占用原告所有系爭1091、1092、
1094地號土地至今，範圍如附圖編號1091（3）、1092（1）、1094（1）所示部分，面積共計9.72平方公尺等節，業經本院認定如前。是以原告主張其受有相當於租金之損害，被告受有相當於租金之利益，被告應返還起訴前5年相當於租金之不當得利等情，即屬有據。次查，系爭1091、1092、1094地號土地面積分別為297.72平方公尺、14.81平方公尺、17.28平方公尺，地目均為「建」，此有土地登記第一類謄本3份存卷可考（見本院訴字卷第35至37頁）。又系爭建物門牌號碼為新北市○○區○○街○○○號，北鄰基督長老教會新莊教會，西鄰武前街，武前街對面5層樓鋼筋混凝土造建物，武前街往北約200公尺處為武聖廟，南鄰碧江街，西南側為四叉路口及碧江公園，碧江公園後方為新泰路與瓊林路交叉口，附近有8層樓鋼筋混凝土造建物及13層樓鋼筋混凝土造新建大樓，東南側為新月橋及西盛環保公園，東鄰碧江街，碧江街對面為公館溝抽水站，再往東為環溪路，再往東為提防及河堤，武前街上1樓為商店、其上為住宅，碧江街上均為住宅等節，業經本院勘驗屬實，有勘驗筆錄1份（含照片10張）在卷可稽（見本院訴字卷第50至55頁）。綜觀上情可知，系爭1091、1092、1094地號土地周遭之工商業繁榮程度非低，並斟酌系爭1091、1092、1094地號土地之位置、被告利用系爭1091、1092、1094地號土地之經濟價值及所受利益等因素，應以系爭1091、1092、1094地號土地申報地價總價年息百分之6計算相當於租金之不當得利，方為適當。原告主張以系爭1091、1092、1094地號土地申報地價總價年息百分之10計算，容有過高。又系爭1091、1092、1094地號土地之公告地價均相同，且於100年1月、101年1月、
102年1月、103年1月、104年1月、105年1月之公告地價分別為每平方公尺1萬4700元、1萬4700元、1萬9400元、1萬9400元、1萬9400元、2萬2800元等節，亦有系爭1091、1092、1094地號土地之網路列印地價資料各1紙附卷為憑（見本院訴字卷第57至59頁），故系爭1091、1092、1094地號土地於100年1月、101年1月、102年1月、103年1月、104年1月、105年1月之申報地價分別為每平方公尺1萬1760元、1萬1760元、1萬5520元、1萬5520元、
1萬5520元、1萬8240元。是以原告自105年7月6日起訴時（見本院調字卷第3頁所附本院收狀戳可稽）起回溯5年得向被告各請求相當於租金之不當得利數額均為2萬1403元【計算式：〔11760×（1＋178÷365）＋15520×3＋18240×（187÷365）〕×9.72×6％×1/2＝21403，小數點以下四捨五入】。原告逾此金額之請求，則屬無據，不能准許。
五、綜上所述，被告以系爭建物占有原告所有系爭1091、1092、1094地號土地，而未舉證證明有合法占有權源。從而，原告依所有物返還請求權、不當得利之法律關係，請求：①被告應將如附圖編號1094（1）、1092（1）、1091（3）所示部分之地上物（占用面積合計9.72平方公尺）拆除，並將該部分土地返還原告；②被告各應給付原告2萬1403元，均為有理由，應予准許。逾上開範圍之請求，則屬無據，應予駁回。
六、原告勝訴部分，兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之【主文第1項之價額係以系爭1091、1092、1094地號土地之公告現值每平方公尺11萬4000元（見本院訴字卷第35至37頁所附之土地登記第一類謄本3份可稽）乘以占用面積9.72平方公尺計算】（按民事訴訟法第389條第1項第5款依職權宣告假執行之規定，係以各別判決所命給付之金額或價額為準，故以一訴主張數項標的與共同訴訟，其合併判決者，應合併計算其金額或價額，臺灣高等法院暨所屬法院94年法律座談會民事類提案第37號結論參照，是以主文第2、3項之假執行無民事訴訟法第389條第1項第5款規定之適用，併此敘明）。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回之。
七、本件事證已臻明確，兩造所為其餘攻擊、防禦及舉證，經本院審酌後，認與判決結論均無影響，爰不一一論列，附此敘明。
參、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第1項前段、第390條第2項、第
392條第2項，判決如主文。中華民國106年4月24日
民事第四庭法官賴彥魁以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，並按他造人數附繕本。如委任律師提起上訴，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕以裁定駁回上訴。
中華民國106年4月24日
書記官楊丹儀