裁判字號：臺灣士林地方法院97年重訴字第314號民事判決
裁判日期：民國98年08月06日
裁判案由：返還價金
臺灣士林地方法院民事判決97年度重訴字第314號原告丁○○訴訟代理人 蔡文彬 律師
林明賢 律師 陳孟秀 律師被告丙○○
樓訴訟代理人 洪堯欽 律師
劉健右 律師複代理人甲○○上列當事人間返還價金事件，本院於民國98年7月23日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣叁仟叁佰萬元及自民國九十七年九月一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣壹仟壹佰萬元供擔保後，得假執行。被告如為原告供擔保金新臺幣叁仟叁佰萬元後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：伊於民國96年12月9日經安信不動產投資顧問有限公司仲介，以新臺幣（下同）3,300萬元買受被告所有坐落臺北縣汐止市○○段社后頂小段2516建號即門牌號碼為臺北縣汐止市○○街○巷○號之房屋及其坐落土地（下稱系爭房屋、系爭土地，合稱系爭房地，就該買賣契約則下稱系爭買賣契約），伊已付清全部價金。詎伊於被告交屋後欲進行室內裝潢工程時，赫然發現系爭房屋頂板有大面積混凝土嚴重剝落，鋼筋多處外漏、鏽蝕及斷裂，原擬行改建，始查知系爭土地之使用分區竟為風景區，面臨長期限建之問題，嗣就系爭房屋之混凝土進行檢測，更發現氯離子含量超過安全標準。被告竟從未告知，反於系爭買賣契約之標的物現況說明書中為不實之說明，致伊陷於錯誤而買受系爭房地。
爰依民法第88條、第89條、第92條規定撤銷買受系爭房地之意思表示，而依民法第179條規定請求被告返還買賣價金。縱伊不得行使上開撤銷權，然被告未告知伊系爭土地使用分區為風景區，伊亦得依民法第353條、第256條規定解除系爭買賣契約。又系爭房屋既有上開氯離子含量過高之嚴重瑕疵，亦得依民法第359條規定解除系爭買賣契約。系爭買賣契約既經解除，伊得依民法第259條之規定請求被告返還買賣價金。上開請求權請擇一為伊有利之判決。再若伊無從依上開規定解除系爭買賣契約，伊則備位依民法第359條之規定，請求減少買賣價金1,650萬元，則被告受領上開1,650萬元應減少之買賣價金為不當得利，爰依民法第179條規定請求被告返還等情。並先位聲明：㈠如主文第1項所示；㈡願供擔保請准宣告假執行。備位聲明：㈠被告應給付原告1,
650萬元及自起訴狀繕本訴送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之計息；㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠伊確與原告訂立系爭買賣契約，然兩造於訂約前，仲介公司
所製作之不動產說明書交由原告審閱並確認，其上即已載明系爭土地為風景區，並無原告所指詐欺或錯誤之情事。又原告所指系爭房屋鋼筋外露、混凝土剝落之現象係因伊將系爭房地點交予原告後，原告將隔間牆拆除所致，縱非原告施工所造成，伊於系爭契約所附之標的物現況說明書中第19項即已勾選系爭房屋曾有鋼筋外露或水泥塊剝落之情事，亦無詐欺原告之情事，原告更不得再據以認伊應負瑕疵擔保責任。
又伊向前手購買系爭房地時，前手即告知曾作海砂屋及輻射屋之檢測，檢測結果均無異常，始於標的物現況書明書第17項勾選曾做過氯離子含量檢測，且系爭房地並無氯離子含量過高之情形，故原告不得撤銷買受房屋之意思表示，亦不得解除買賣契約，更無從請求減少價金，是其請求伊返還買賣價金，自無理由等語置辯。並聲明：①駁回原告之訴；②如受不利判決，願供擔保請准宣告免假執行。
㈡系爭房屋縱氯離子含量過高，然伊係於97年1月底即將系爭
房地移轉登記並點交予原告，原告發現系爭房屋鋼筋外露、混凝土剝落之瑕疵後，未即時通知伊，卻另洽建築師擬自行改建，遲至建築師告知系爭土地之使用分區有限建問題後，始於97年7月24日以律師函告知伊上情。故原告就此有怠於檢查及通知伊瑕疵之情事，依民法第356條規定，被告即不負瑕疵擔保責任。又縱伊應負瑕疵擔保責任，然被告於知悉系爭房屋有瑕疵後，竟仍繼續將系爭房屋之外牆磁磚及水泥塗層、室內地磚、隔間牆、門窗及樓梯拆除，致無從以點交時之狀態返還予伊，依民法第262條之規定，原告即不得解除系爭買賣契約。
㈢系爭房屋縱有氯離子含量過高之瑕疵，然既可經由修復補強
，防止繼續惡化並予改善、修復，則原告不得主張解除系爭買賣契約，僅得主張減少買賣價金。縱認原告得解除系爭買賣契約，亦必須將系爭房屋回復點交前之狀態返還，就此與原告主張返還買賣價金為同時履行抗辯。
㈣系爭土地之使用分區雖為風景區，惟仍得建築房屋使用。兩
造就系爭土地所應具有之品質，未有特別之約定，自難以系爭土地之使用分區為風景區即認系爭土地具有物之瑕疵。縱認係屬瑕疵，然原告就此使用分區之查詢，並無任何困難或不便之處，依民法第355條第2項之規定，伊就此亦不負瑕疵擔保責任。
三、兩造所不爭執之事實：㈠兩造於96年12月9日就系爭房地訂立系爭買賣契約，由原告以3,300萬元向被告購買系爭房地。
㈡系爭土地之使用分區為風景區。
㈢系爭房屋於被告交付原告時已有鋼筋外露之情事。
㈣被告於標的物現況說明書第19欄「是否現有或曾有鋼筋外露或水泥塊剝落之情事」之欄位，勾選「是」。
㈤被告於標的物現況說明書第17欄「是否曾經做過氯離子含量（海砂屋）檢測」之欄位，勾選「是」。
㈥原告於97年7月31日發函被告，以錯誤及受詐欺為由，撤銷
其所為買受系爭房地之意思表示，另以瑕疵為由，解除系爭買賣契約，被告於97年8月1日收受該函件。
四、本件之爭點：㈠系爭房屋氯離子含量是否過高？原告得否以錯誤或受詐欺為由，撤銷買受系爭房地之意思表示？原告得否以瑕疵為由，解除系爭買賣契約或請求減少價金？㈡原告於訂立系爭買賣契約時，是否知悉系爭土地為風景區？原告得否以錯誤或受詐欺為由，撤銷買受系爭房地之意思表示？㈢原告得否請求被告返還買賣價金？金額若干？茲析述如下：
㈠系爭房屋氯離子含量是否過高？原告得否以錯誤或受詐欺為
由，撤銷買受系爭房地之意思表示？原告得否以瑕疵為由，解除系爭買賣契約或請求減少價金？①系爭房屋是否有氯離子含量過高之瑕疵：
⒈兩造於96年12月9日就系爭房地訂立系爭買賣契約，由
原告以3,300萬元向被告購買系爭房地，系爭房屋於被告交付原告時已有鋼筋外露之情事，為兩造所不爭執之事實，已如上三之㈠、㈢所述，此部分事實已堪認定。⒉經本院就系爭房屋混凝土氯離子含量、是否對結構安全
造成影響、可否補強，及補強費用若干一節，囑託臺北市結構工程工業技師公會鑑定，據覆：混凝土氯離子含量檢測成果，本建物抽樣之氯離子含量均超過現行規範容許標準；經由現場勘查、混凝土抗壓強度試驗及混凝土氯離子含量檢測結果，綜合評估研判鑑定標的物結構體之安全性與耐久性不符合原設計結構安全需求，建議作結構補強以恢復標的物原設計結構安全性。標的物混凝土氯離子含量過高，影響耐久性之問題目前尚無經濟、有效之技術可以徹底修復，惟仍須妥適處理以防止繼續惡化。並評估系爭房屋修復補強費用為589萬254元，有該公會98年5月31日（98）北結師鑑字第2088號鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告）在卷為憑。再核閱系爭鑑定報告，系爭房屋經取樣6處混凝土為氯離子含量測試，氯離子含量分別為1.347kgf/㎡、1.327kgf/㎡、
0.348kgf/㎡、2.207kgf/㎡、2.253kgf/㎡、2.067kgf/㎡，而國家標準CNS3090對應用於鋼筋混凝土中最大水溶性氯離子含量規定為0.3kgf/㎡，顯見系爭房屋之混凝土氯離子含量非僅超過現行規範容許標準，且多處係遠逾國家標準甚高，又依系爭鑑定報告之測試結果，系爭房屋之混凝土平均抗壓強度亦均小於設計強度之85%，足認系爭房屋之混凝土確有氯離子含量過高，且混凝土平均抗壓強度不足之瑕疵，致影響系爭房屋之結構安全。被告雖辯稱系爭鑑定報告就系爭房屋原設計混凝土強度210kgf/㎡乃推測而來，就此鑑定並無憑據云云，然證人即系爭鑑定報告之鑑定人乙○○證稱：「在做鑑定時，有請兩造去申請設計圖說，設計圖說中沒有標明設計強度，因該屋是在70年度所建，我就依70年房屋建築設計規格的最低標準來做鑑定。」等語（見本院98年7月23日言詞辯論筆錄），堪認系爭鑑定報告係以系爭房屋建築時法令最低標準為其鑑定標準，自非被告所稱並無憑據，是被告就此所辯，不足採信。
②原告得否解除系爭買賣契約：
⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條
之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第354條第
1項前段、第359條分別定有明文。經查，系爭房屋之混凝土多處氯離子含量遠逾國家標準，且混凝土平均抗壓強度不足，致影響系爭房屋之結構安全，已如上四之㈠之①所述，是除足以減少系爭房屋供住宅使用之通常效用及契約所預定之效用外，已具有減損其流通性及減少其交易價值之瑕疵存在。揆諸上開規定，被告即應負物之瑕疵擔保責任，買受人自得解除系爭買賣契約，且無顯失公平之情事。又原告已於97年7月31日發函被告，以瑕疵為由，解除系爭買賣契約，被告於97年8月1日收受該函件，為兩造所不爭執之事實，已如上三之㈥所述，故原告已合法解除系爭買賣契約已堪認定。
⒉至被告辯稱原告怠於檢查系爭房屋之瑕疵及未即時通知
一節，按買受人依民法第356條第1項之規定，固應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物，並即時將瑕疵通知出賣人。然查，原告係於97年6月間發現系爭房屋有上述瑕疵，為兩造所不爭執（見本院97年11月18日言詞辯論筆錄），原告旋於97年7月24日即告知被告上情，有存證信函在卷為憑。而系爭房屋前既經裝潢，是否果有混凝土氯離子含量過高、混凝土抗壓強度不足之瑕疵，非拆除裝潢後，經專業機構取樣、檢測，實無從得知。兩造於96年12月間訂立系爭買賣契約之際，被告雖於標的物現況說明書第19欄「是否現有或曾有鋼筋外露或水泥塊剝落之情事」之欄位，勾選「是」，然亦同時於標的物現況說明書第17欄「是否曾經做過氯離子含量（海砂屋）檢測」之欄位，勾選「是」，為兩造所不爭執之事實，已如上三之㈣、㈤所述。則系爭房屋斯時既經裝潢，被告並告知原告曾做過氯離子含量測試，並無問題，自難據此即認原告於訂立系爭買賣契約之際即已知系爭房屋有混凝土氯離子含量過高之瑕疵。是本院認原告拆除系爭房屋舊有裝潢，自行裝潢後，於97年6月間發現系爭房屋疑有混凝土氯離子含量過高、混凝土抗壓強度不足之瑕疵，旋於97年7月24日即告知被告上情，並無怠於盡買受人檢查及即時通知之義務，故被告就此所辯不足採信。
⒊又被告辯稱系爭房屋之上揭瑕疵既可經由修補而改善，
原告即無主張解除系爭契約之必要云云。然查，系爭鑑定報告已載明：標的物混凝土氯離子含量過高，影響耐久性之問題目前尚無經濟、有效之技術可以徹底修復，惟仍須妥適處理以防止繼續惡化等字樣。而證人即系爭鑑定報告之鑑定人乙○○亦證稱：「系爭房屋若經補強後，是要讓系爭房屋不再繼續惡化，比較不可能回復原來的強度。」、「R1-5頁的第十五鑑定結果第2及第3的意思是說，要做這些補強方式，才能夠讓氯離子含量過高及混凝土強度不足的問題不再繼續惡化。」等語（見本院98年7月23日言詞辯論筆錄）。足認被告所辯系爭房屋氯離子含量過高及混凝土強度不足之瑕疵，得經由補強而完全修復云云，與事實不符，自不得據以推論原告解除系爭買賣契約顯失公平，僅得減少價金。
⒋又按有解除權之人，因可歸責於自己之事由，致其所受
領之給付物有毀損、滅失或其他情形不能返還者，解除權消滅，民法第262條前段固定有明文。然查，被告買受系爭房屋後本即有權拆除系爭房屋之舊有裝潢而另為裝潢，並就其內部之隔間為符合其使用目的之改變，此乃權利之正當行使。又系爭房屋是否果有可歸責於原告之事由，於解除系爭買賣契約後，因有毀損、滅失致不能返還之情事，實難單憑被告所提數張照片即足認定，原告就此亦仍多所爭執，被告就此並未能另行舉證以實其說，自難遽信，更難據以認定原告就系爭買賣契約之解除權已消滅。
③原告既已以系爭房屋之混凝土氯離子含量過高及抗壓強度
不足之瑕疵為由，解除系爭買賣契約，則首揭四之㈠之其餘爭點，即無再予論述之必要，附此敘明。
㈡原告於訂立系爭買賣契約時，是否知悉系爭土地為風景區？
原告得否以錯誤或受詐欺為由，撤銷買受系爭房地之意思表示？系爭買賣契約既經原告合法解除，已如上四之㈠所述，則本爭點亦無再予論述之必要。
㈢原告得否請求被告返還買賣價金？金額若干？
①再按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，由他方所
受領之給付物，應返還之；受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，觀諸民法第259條第1項第1款、第2款規定至明。查系爭買賣契約業經原告合法解除，已如上四之㈠所述，揆諸上揭規定，原告自得請求被告返還買賣價金。又系爭房屋之買賣價金為3,300萬元，為兩造所不爭執之事實，亦如上三之㈠所述，從而，原告請求被告返還3,300萬元，及自起訴狀繕本送達被告翌日即97年9月1日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。
②又按攻擊或防禦方法，除別有規定外，應依訴訟進行之程
度，於言詞辯論終結前適當時期提出之；當事人意圖延滯訴訟，或因重大過失，逾時始行提出攻擊或防禦方法，有礙訴訟之終結者，法院得駁回之。攻擊或防禦方法之意旨不明瞭，經命其敘明而不為必要之敘明者，亦同，民事訴訟法第196條定有明文。被告以系爭買賣契約解除後，就其應返還原告買賣價金之部分，主張原告亦應將系爭房屋回復點交前之狀態返還，就此與其返還買賣價金之義務為同時履行抗辯。然查，被告上開同時履行之抗辯，自本件於97年8月15日繫屬本院後，迄近1年後之最後言詞辯論期日即98年7月23日始行提出，已屬逾時提出，復未能敘明何謂系爭房屋點交前之狀態，兩造就此亦仍有爭執，顯有礙訴訟之終結，揆諸上揭規定，被告所為上開同時履行抗辯之攻擊防禦方法，應予以駁回，而毋庸審酌，併此敘明。
五、綜上所述，原告先位以解除契約回復原狀為由，請求被告返還買賣價金3,300萬元及法定遲延利息，既有理由，已如上四之㈢所述，則其備位以減少價金為由，請求被告返還不當得利，已毋庸判決，附此敘明。
六、本件事實已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據經予審酌，於訴訟判決結果不生影響，爰不再逐一論述。
七、兩造 陳明 願供擔保請為宣告假執行或免為假執行，經核均與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額予以宣告。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。中華民國98年8月6日
民事第二庭法官方彬彬以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國98年8月12日
書記官姜貴泰