臺灣士林地方法院民事簡易判決 107年度湖簡字第1193號
原 告 蔡克民
訴訟代理人 王東山 律師
複代理人 李美寬 律師
訴訟代理人 江昭燕
被 告 徐良玉
上列當事人間返還租賃房屋等事件，經本院於民國107年9月20日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應將門牌號碼新北市○○區○○路○○○巷○弄○號1樓1-5房之
建物騰空遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣貳萬肆仟元，及自民國一０七年六月二十
三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用新臺幣叁仟伍佰叁拾元，由被告負擔二分之一即新臺幣
壹仟柒佰陸拾伍元，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
事實及理由
一、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法
第386條各款所列情形， 爰依 原告之聲請，由其一造辯論而
為判決。
二、原告主張：被告於民國106年12月20日與原告訂立房屋租賃
契約（下稱系爭租約），向原告承租門牌號碼新北市○○區
○○路○○○巷○弄○號1樓1-5房建物（下稱系爭房屋），約定
租期至107年12月19日止。詎被告屢有大力敲擊房屋牆壁、
未節制自家音樂音量，並於公共走道抽煙等行為，致影響其
他租客安寧及生活品質。且其竟於107年5月1日傷害管理人
員 林惠敏 ，經 林女 於翌日向警局報案偵辦；復於同年月24日
暴力傷害原告母親 蔡黃金珠 ，經本院刑事判決有罪（107年
度湖簡字第298號）在案。被告所為已違反住戶規則第2條、
第11條、第15條及系爭租約第6條約定，原告爰依系爭租約
第14條第2款約定，以本件起訴狀繕本送達為向被告終止系
爭租約之意思表示，本於系爭租約第11條約定，訴請被告將
系爭房屋騰空遷讓返還原告；另依系爭租約之住戶規則第15
條約定，請求被告給付約定之懲罰性違約金20萬元等語。並
聲明：⒈如主文第一項；⒉被告應給付原告20萬元及自起訴
狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
三、法院之判斷：
㈠原告主張被告前向原告承租系爭房屋，有妨害社區居住安寧
、傷害管理員林惠敏經報案偵辦及傷害原告母親蔡黃金珠經
刑事判決有罪等事實，業據提出房屋租賃契約書（含住戶規
則）、新北市政府警察局係指分局社后派出所受理刑事案件
報案三聯單影本為證，且經本院調閱本院107年度湖簡字第
298號刑事簡易判決查明無訛。而被告經合法通知未於言詞
辯論期日到場，亦未提出書狀答辯以供本院審酌，原告上開
主張自堪信為真正。
㈡按，系爭租約第6條、第14條分別有：「使用房屋之限制：
本房屋係供個人居住之使用。乙方（即承租人）同意遵守住
戶規約，不得違法使用，或存放危險物品，影響公共安全。
…」、「甲方（即出租人）終止契約：乙方有下列情形之一
者，甲方得終止租約：…二、違反第6條及第7條規定而為使
用者。…」之約定，另已納入為系爭租約內容之住戶規則第
2條、第15條亦分別規定：「租住期間不得喧譁吵雜，賭博
影響他人之安寧，不得製造髒亂影響生活品質…」、「承租
人不得在租住處屋內（○○○區○○道、梯間、陽台、大公
、小公等附屬建物）自殺或有暴力傷害他人之行為，否則本
人連帶三等親屬無條件願付懲罰性違約金新臺幣貳拾萬元整
。」本件被告有上述傷害、妨害社區居住安寧之行為，自已
違反系爭租約第6條約定，原告主張其得依系爭租約第14條
第2款約定終止系爭租約，即屬有據。而原告以本件起訴狀
並為向被告終止系爭租約之意思表示，該起訴狀繕本已於
107年6月22日合法送達於被告，有本院送達證書存卷為憑，
系爭租約業經原告合法終止無訛。復按，系爭租約第11條約
定：「租賃物之返還：租賃契約終止時，乙方應即將房屋返
還甲方…」，系爭租約既已終止，原告本於此條約定，請求
被告遷讓返還系爭房屋，自屬有據。
㈢至於原告援引前揭系爭租約之住戶規則第15條約定，請求懲
罰性違約金20萬元部分，按「當事人得約定債務人於債務不
履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視
為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當
時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權
人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依
適當方法履行債務所生損害之賠償總額。」民法第250條定
有明文。同法第252條並規定：「約定之違約金額過高者，
法院得減至相當之數額。」本件系爭租約之住戶規則第15條
固有違約金20萬元之約定，然衡諸系爭租約每月租金僅10,8
00元，倘未提前終止，全年度租金合計僅129,600元，押金
（擔保金）則為24,000元，並審酌本件非自殺可能影響系爭
房屋交易價額之情形，至於暴力傷害他人部分，受害之第三
人本得行使自身之損害賠償請求權，而原告又未能具體敘明
上述違約金約定金額之計算依據以及本件有何具體之損害，
綜酌上情，本院認上述違約金20萬元之金額，核屬過高，應
酌減相當於押金24,000元，較屬適當。
五、從而，原告依系爭租約之法律關係，請求被告將系爭房屋騰
空遷讓返還原告，並給付24,000元及自起訴狀繕本送達翌日
即107年6月23日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有
理由，應予准許。
六、本件係適用簡易訴訟程序，所為被告敗訴判決部分，應依職
權宣告假執行；並依職權確定本件訴訟費用額為3,530元（
即第一審裁判費），應由被告負擔1/2即1,765元，餘由原告
負擔。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中華民國107年10月4日
內湖簡易庭法官施月燿
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須依對造人數附繕本）。
中華民國107年10月4日
書記官王玉雙