裁判字號：臺灣桃園地方法院104年重訴字第10號民事判決
裁判日期：民國104年07月28日
裁判案由：遷讓房屋
臺灣桃園地方法院民事判決104年度重訴字第10號原告 潘財發 訴訟代理人 潘王麗香 被告 林赫慧 訴訟代理人 林詩縈 上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國104年6月30日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。查本件原告起訴聲明本係請求被告將坐落桃園市○○段○○○段
000○號即門牌號碼桃園市○○區○○路○○○號建物（下稱系爭建物），遷讓返還予原告等語；嗣於民國104年6月30日依地政事務所土地複丈成果圖當庭變更聲明為如後述之聲明所示（見本院卷第114頁反面）。核原告上開就被告應返還系爭建物部分，僅係將原訴之聲明請求被告返還之系爭建物之位置、範圍而為事實上之補充、更正，並非訴之變更，按諸首揭規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：㈠原告前於102年8月1日以新臺幣（下同）40,141,868元之
價金，向被告及其胞弟即訴外人 林啟宙 買受系爭建物，繼於同年9月18日辦畢所有權移轉登記；而被告於簽訂系爭不動產買賣契約前，以避免尚居住在系爭不動產內之渠母即訴外人 林楊文嬌 知悉系爭建物買賣乙事後，致影響情緒，進而跳樓自殺為由，要求原告於簽訂系爭不動產契約是日，併同簽署協議書（下稱系爭協議書），俾以矇騙林楊文嬌，令伊續住於系爭不動產。詎料，林楊文嬌現已知悉系爭建物買賣乙事，且無跳樓自殺而危及生命之虞，並已遷移至門牌號碼桃園市○○區○○路0段00號8樓建物居住。原告與被告、林啟宙簽訂之系爭協議書既因通謀虛偽意思表示而無效，被告自應將系爭建物交付予原告，林啟宙亦已同意返還，惟被告迄仍占有系爭建物之後棟部分即附圖所示一樓Ａ、二樓Ｂ、三樓Ｃ、四樓Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ之位置，並有做營業使用，拒不返還，原告遂於103年9月30日以存證信函限期催請被告返還，亦未獲被告置理。為此，爰依所有物返還請求權之法律關係，提起本件訴訟等語。
㈡並聲明：被告應將系爭建物如附圖所示一樓Ａ、二樓Ｂ、三樓Ｃ、四樓Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ之位置遷讓返還予原告。
二、被告則以：㈠原告係為買受系爭建物而出於自願簽訂系爭協議書，同意被
告得無償使用系爭建物之後棟部分至林楊文嬌死亡後之18個月止，係因有系爭協議書，被告始同意出售系爭建物。系爭建物原本就是營業使用，系爭協議書亦未限定用途，林啟宙是因未居住系爭建物，所以才答應歸還。林楊文嬌雖已知悉系爭建物出售予原告一事，但幸有系爭協議書之簽立，其情緒上尚可接受等語，資為抗辯。
㈡並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：㈠原告於102年8月1日以40,141,868元之價金，向被告及林
啟宙買受系爭建物及其坐落基地，繼於同年9月18日辦畢所有權移轉登記（見本院卷第5-6頁、第13、16-17頁、第33頁、第79-86頁）。
㈡原告、被告與林啟宙於簽訂系爭建物買賣契約是日，併同簽
署系爭協議書，內容記載：「雙方協議本標的自交屋日後買方同意住家部分由賣方無償使用至母親過世起再使用18個月（賣方使用期限買方若再做買賣交易，須通知新買方承受協議書內容的所有條件），買方同意後棟使用部分：（詳如協議書附圖）。前棟1、2樓店面供目前承租方繼續承租到民國103年9月30日租賃契約期滿，期間租金部分仍由承租方直接繳付給賣方；承租方相關報稅部分仍以賣方名義開立，若有產生退稅部分由賣方收受。買賣雙方會另擬定一份租賃契約；租賃期間之租金收入由賣方匯至買方指定帳戶內。」（見本院卷第34-35頁、第58頁反面）。
㈢系爭建物後段即如附圖所示一樓Ａ、二樓Ｂ、三樓Ｃ、四樓
Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ之位置現仍由被告占有使用當中，該部分之水電費亦係由被告繳納。一、四樓開設「林照相館數位影像」，二、三樓被告住家使用（見本院卷第38頁、第59頁反面、第92頁）。
㈣被告之母林楊文嬌現仍健在，並已知悉系爭建物買賣一事（見本院卷第117頁）。
四、本件之爭點厥為（見本院卷第59頁反面）：系爭協議書是否因通謀虛偽意思表示而無效？被告得否以該協議書作為占用系爭不動產之正當權源？
五、得心證之理由：㈠按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無
效，民法第87條第1項前段定有明文。民法第87條之通謀虛偽表示，指表意人與相對人相互明知為非真意之表示而言，故表意人之相對人不僅須知表意人非真意，並須就表意人非真意之表示相與為非真意之合意，始為相當（最高法院51年台上字第215號判例要旨可資參照）。若僅一方無欲為其意思表示所拘束之意而表示與真意不符之意思者，即難指為通謀而為虛偽意思表示（最高法院50年台上字第421號判例要旨可資參照）。主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，應負舉證之責（最高法院69年度台上字第102號裁判意旨參照）。原告主張系爭協議書因通謀虛偽意思表示而無效乙節，為被告所否認，揆諸前揭說明，自應由原告就此有利於己之事實負舉證責任。
㈡經查：就系爭協議書簽立之緣由及經過，業據證人即於簽立
系爭協議書時在場之房屋仲介人員 曾倩怡 到庭結證稱：「系爭協議書是買賣雙方在簽約之時見面時談的結果。當時是賣方即被告委託我們銷售房屋，講到快差不多的時候，我去收定金，後來被告因為家裡的因素，沒有辦法賣掉房子，被告、他弟弟及我到原告家中，解釋因為被告母親在那邊住了五、六十年，對房子有特別感情，怕賣掉會受不了打擊。…被告的弟弟說他的姊妹有憂鬱症、跳樓的情形，所以他擔心他媽媽會有這樣的情形。沒有說他媽媽有憂鬱症，是說他姊妹。…所以就想出如協議書內的內容，就寫了這份協議書，…約定賣方得使用到被告母親往生後18個月。…當時沒有約定協議書在何種情況下會失效。」（見本院卷第115-116頁）。證人即於簽立系爭協議書時亦在場之房屋仲介人員 周大瑋 ，亦經本院隔離訊問結證稱：「因為那時原告跟被告有約定房屋是讓他們使用到被告的媽媽往生後再給被告用幾年，我們一直有在協調使用的期間，協調好我們才正式簽約。協議書和不動產買賣契約是同時簽的。一開始是被告委託我們賣房子，後來原告提出的價格有達到被告的委託價格，但因為被告怕其母對房子有特殊感情，無法接受賣房子的事實，後來雙方才協調協議書內容，原告配合被告不讓其母親知道買賣的事。…我們請被告及被告弟弟幫忙說明，原告也願意體諒，所以才另外約定時間正式簽約跟協議書。…協議書約定賣方得使用系爭標的之期限是被告母親往生之後開始算再一年半。當時沒有約定協議書在何種情況下會失效。」等語（見本院卷第116-117頁）。上開兩名證人證詞互核一致，堪認系爭協議書確實是買賣雙方為顧及賣方母親因對系爭建物有特殊感情，或恐一時之間無法接受將系爭建物出售，因而合意約定賣方得繼續使用系爭建物後段至賣方母親往生後18個月，並非通謀虛偽意思表示，揆諸私法自治、契約自由原則，系爭協議書即屬有效，而現況系爭建物後段確實續由被告占有使用迄今，該部分水電費亦由被告繳納，益徵兩造確實有按系爭協議書履行之真意。
㈢按附終期之法律行為，於期限屆滿時，失其效力，民法第10
2條第2項定有明文。被告之母林楊文嬌現仍健在，系爭協議書約定之使用期限尚未屆至甚明，其雖已知悉系爭建物出售一事，然系爭協議書並未附有任何解除條件，業據證人曾倩怡、周大瑋證述如前，是系爭協議書仍為有效，被告自得以之為占有使用系爭建物後段之正當權源。且細繹系爭協議書提及「住家部分」，顯然僅係與「前棟1、2樓店面」區隔之描述用語，並非限定被告就系爭建物後段僅能做住家使用。
㈣按解除權之行使，應向他方當事人以意思表示為之。契約當
事人之一方有數人者，前項意思表示，應由其全體或向其全體為之。解除契約之意思表示，不得撤銷，民法第258條定有明文，該條規定依民法第263條，於當事人依法律之規定終止契約者準用之。原告雖陳稱林啟宙已同意歸還系爭建物，然系爭協議書之當事人尚有被告，縱或林啟宙有與原告合意解除或終止系爭協議書之意思，既未獲被告同意，亦難認已生終止、解除之效力，附此敘明。
六、綜上所述，原告所舉之證據不足證明系爭協議書有無效或失效之原因，被告依據系爭協議書占有使用系爭建物如附圖所示一樓Ａ、二樓Ｂ、三樓Ｃ、四樓Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ之位置，為有權占有，原告依據所有物返還請求權請求被告返還系爭建物後段，為無理由，應予駁回。
七、原告之訴既經駁回，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。
八、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述並所提證據均與本件之結論無影響，爰不再一一論述，附此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國104年7月28日
民事第二庭法官游智棋正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國104年7月29日
書記官塗蕙如