裁判字號：臺灣臺北地方法院103年重訴字第208號民事判決
裁判日期：民國105年02月15日
裁判案由：調整地租
臺灣臺北地方法院民事判決103年度重訴字第208號原告財團法人下文 山清水 祖師法定代理人 王瑞妙 訴訟代理人 李建民 律師複代理人 李志聖 律師被告 張寶足
阮文堂 馬 潘素蓮 蔡吉祥 歐唐利 關惠民 劉徐金 葉 高福堂 周天賜 林武義 林信丞 高簡鑫 李麗嬋 胡進添 盧秀芬 張明聰 陳清雄 羅嘉綺 王清榮 鄭佩怡 張土發 鄭羽芸 （原名 吳鄭緜 誤錄） 洪千惠 李得安 李得勝 李塵軒 梁再成 蔡文雄 林宏晉 王清標 周田 王 彭蒜妹 余得東 羅 朱圓妹 吳妹 沈賴秀蓮 張高月里 張正雄 邱林緞 楊純娥 王添富 游阿萬 廖秀冬 廖秀蘭 李奇能 王文毅 林慶豐 劉良輝 衡元華 藍俊銘 藍 林彩鑾 蔡詹秀鑾 林漢陽 林桂萬 林益成 廖雲彪 辜岡村 鄭金龍 羅 林美惠 黃 彭永妹 黃月雲 黃國雄 蔡重明 王俊龍 沈 李秀蘭 周文桂 林添丁 王再添 黃進昌 張 黃桂英 林添福 林財寶 凃風玉 王辰峰 （原名 王清芳 ） 郭富雄 上列七十五人共同訴訟代理人 林文淵 律師複代理人 林禎祺 上列當事人間請求調整地租事件，本院於民國一○五年一月十一日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告分別承租原告所有如附表「承租土地地號」欄所示土地，自民國一○三年一月一日起每年應給付之租金，調整為各按如附表「本院認定」欄所示方式計算。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告依附表「訴訟費用負擔」欄所示比例負擔，其餘由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：伊為如附表「承租土地地號」欄所示坐落新北市○○區○○段○○○段00000000000地號土地（下稱系爭土地）所有權人，被告等七十五人所有如附表「房屋坐落」欄所示七十九棟房屋（下稱系爭房屋）占有使用系爭土地，各向伊不定期承租如附表「承租土地地號」欄所示系爭土地；惟被告每年應給付租金之計算（下稱租率），迄民國一百年間均係按七、八十年間每坪二百元之方式計算，迄今近三十年未調整，物價飛漲已有數倍之多，實應自一○三年一月一日起增加租金改按申報地價年息百分之七計算。雖被告辯稱如附表編號三、六、十至十一、十六、十八、二二、二五至四四、四五（兩棟）、四六至四九、五○（兩棟）、五一、五六至五七、六七（三棟）等共計四十一棟房屋及編號四至五、七至八、十二、十七、十九、二十至二
一、二三至二四、五三及五四、五八至五九、六五至六六、六八等十七棟房屋（下稱兩造爭執房屋），應分別依測量成果圖或建物謄本計算承租土地之面積；惟上開房屋係屬領有使用執照並已登記面積之建物，而建蔽率為建物登記面積占「建築基地面積」（建物登記面積＋法定空地面積＝建築基地面積）之比率，興建上開領有使用執照房屋之建商，若未向伊承租法定空地面積，則無法申請建築執照完成建物登記面積之興建，可知上開房屋所有人向伊承租除建物登記面積之土地外，尚包括法定空地，各該被告承租面積應依建物登記謄本以建蔽率換算如附表「原告主張．面積」欄所示為正確，且兩造自始即將房屋登記面積與法定空地面積加總計算承租面積，被告依此計算方式繳納租金已有三十多年之久，無權任意請求變更承租面積之計算方式。又被告抗辯渠等應付租金之租率，如附表編號三九至四三、四五（四○五號）、四六至四七、五一等九棟房屋臨新北市○○區○○路二段馬路，應以申報地價年息百分之五計算，其餘附表編號所示房屋未臨上開地段，應以申報地價年息百分之三計算為適當；惟系爭土地位於新北市○○區○○路二段路上，地處新店與烏來之間，鄰近郵局、便利商店及超市，對外交通除自行開車外，尚有新店客運行經新店至景美、臺北車站等，交通堪稱便利，而日常生活採買所需除附近居民自行種植外，尚有流動攤販於每日上午八、九時前往販售，鄰近空地於例假日會有流動攤販，系爭房屋均為RC建物，均做為全家使用等情，依該地區繁榮情形，被告使用系爭土地之生活機能及商業活動等情狀，計算被告給付租金之租率，應按每年土地申報地價年息百分之七計算為適當，又被告所有房屋或有面臨新烏路街道兩端或位於巷道內，惟渠等使用系爭土地生活機能，並無重大差異，被告抗辯面臨馬路房屋租金以申報地價年息百分之五，未面臨馬路房屋租金以申報地價年息百分之三計算云云，至無足取。為此依民法第四百四十二條、土地法第一百零五條、第九十七條之規定請求調整租金，爰聲明：被告分別承租原告所有如附表「承租土地地號」欄所示土地之租金，自一○三年一月一日起應調整為每年各按如附表「原告主張」欄所示方式計算等語。
二、被告則以：渠等各為如附表「房屋坐落」欄所示系爭房屋所有權人，分別不定期限承租原告所有如附表「承租土地地號」欄所示系爭土地。雖原告主張兩造爭執房屋之面積，應依建物登記謄本以建蔽率換算加計法定空地面積；惟兩造就與本件承租土地有關坪數之疑義、八十七年至九十七年間租金收取方式及未來調幅等事宜，原告曾於九十九年二月七日邀同訴外人 高趙秀英 、 陳吳秀子 及其他承租戶召開會議，決議包括渠等承租人暫依原告起訴狀附表一所示金額繳交一百年以前租金，「等測量完成後」如有溢繳再抵扣，故應先完成承租土地面積之測量，且上開房屋雖領有使用執照並已登記面積，然各該房屋之法定空地，已經原告另外出租予如附表編號一至二、五二、五五、六○至六四、六九至七五等十六棟違章建物之房屋所有人，並另出租其他第三人建屋使用，是原告土地有多棟違章建物使用系爭土地之法定空地，又原告出租系爭土地，既係供房屋坐落使用，即應有出入之巷道，始為提供合於使用目的之租賃物，而系爭土地之法定空地均係供作出入巷道使用，原告主張就供作出入巷道使用之法定空地，渠等亦應給付租金，即有違誤，再渠等係承租土地而非購買系爭房屋之坐落基地，自應以原告交付實際使用位置及面積為承租土地之位置及面積，是應依實際測量成果或直接依建物謄本不計算建蔽率之方式計算各該承租面積如附表「被告抗辯．面積」欄所示，另原告就同屬領有使用執照並已登記面積但未經測量如附表編號九（兩棟）、十三至十五等五棟二樓以上房屋，並不爭執各該占用系爭土地之面積，應依建物登記謄本記載面積為準，卻就上揭兩造爭執房屋二樓以上房屋，爭執應依建物登記謄本以建蔽率換算建築基地面積，加計法定空地面積為承租面積，並無理由。又原告主張本件調整地租之租率，請求按土地申報地價年息百分之七計算，誠屬過高，且原告未區分坐落位置之良劣，亦有不當，詳言之，如附表編號三九至四三、四五（四○五號）、四六至四七、五一等九棟房屋，門牌號碼係在新北市○○區○○路○段○○○號至四二一號之間，與原告以前訴請法院就坐落同址四一一號、四一五號房屋之他承租人高趙秀英、陳吳秀子調整地租，經本院再經台灣高等法院判決總計應按土地申報地價年息百分之五計算，既與本件房屋為同一排房屋，亦均屬較熱鬧之街道區，故本件請求調整地租，就上開編號所示房屋承租系爭土地之租率，亦應按系爭土地申報地價年息百分之五計算為適當，另如附表其餘編號所示之房屋，或位於街道兩端或位於巷道內山坡地上，此由各該房屋之門牌號碼可以知悉，就該等房屋承租原告所有系爭土地之租率，則應按系爭土地申報地價年息之百分之三計算為是。為此聲明：駁回原告之訴等語置辯。
三、兩造不爭執事項（見本院卷㈣第一四六頁）：㈠原告為系爭二十九筆地號土地（如本院卷㈣第七二頁至第八七頁、第一一三頁至第一二五頁）所有權人。
㈡被告分別為如附表（兩造分別提出之附表，見本院卷㈣第一
○三頁至第一一二頁、第一三一頁至第一四○頁）「房屋坐落」欄所示系爭房屋之所有權人，各不定期限承租原告所有如附表「承租土地地號」欄所示系爭土地。
㈢被告分別所有如附表編號一至二、五二、五五、六○至六四
、六九至七五等十六棟房屋，係屬未保存登記之建物，各承租占有使用原告所有系爭土地，面積依附件複丈成果圖測量結果即如附表「本院認定．面積」欄所示。
㈣被告分別所有如附表編號九（兩棟）、十三至十五等五棟房
屋，係屬領有使用執照並已登記面積但未經測量之建物，各承租占有使用原告所有系爭土地，面積依各該建物登記謄本（本院卷頁次見附表「房屋坐落．門牌號碼．本院頁次」欄所示）記載即如附表「本院認定．面積」欄所示。
四、惟原告主張被告分別承租其所有如附表「承租土地地號」欄所示系爭土地之租金，自一○三年一月一日起應調整為每年各按如附表「原告主張」欄所示面積及租率計算等情，就如附表所示兩造爭執房屋所承租原告系爭土地之面積及被告每年應各給付原告租金之租率，則為被告所否認，並以前揭情辭置辯。是本件兩造間之爭點在於，㈠兩造爭執房屋所承租原告系爭土地之面積究為若干？㈡被告每年應各給付原告租金之租率以若干為適當？經查：
㈠原告主張兩造爭執房屋所承租原告系爭土地之面積，應依建
物登記謄本以建蔽率換算加計法定空地面積，即如附表「原告主張．面積」欄所示。惟主張兩造自始即約定以建物登記面積加計法定空地面積計算承租面積，被告依此計算方式繳納租金已有三十多年之久等語，然為被告所否認，就此原告並未提出兩造間租賃契約文書證據到院，對照原告依建物登記謄本以建蔽率換算之建築基地面積（建物登記面積＋法定空地面積），亦與其所指承租面積未盡一致，以如附表編號三被告張正雄承租新北市○○區○○路○段○○○號一樓為例，原告主張以建蔽率換算建物登記面積加計法定空地面積之承租面積，為五四．五五平方公尺即約十六．五坪，但依其起訴時提出附表一（見本院調解卷第十一頁）記載該被告之承租面積為六十乘四分之一即十五坪，足見兩造間約定之承租面積，並未嚴格遵守建蔽率之計算方式，兩造真意係以實際占有使用系爭土地之面積為準，且被告多非系爭房屋之起造人，亦無與原告約定承租面積以建築基地面積為準之可能，有原告提出之各該使用執照與建物登記謄本（見本院卷㈠第一五七頁至第一六三頁、第一六四頁至第二二四頁）可資比對，縱然被告因買賣或繼承系爭房屋，而繼受為系爭土地之承租人，然就依建蔽率計算得出之法定空地，因所在房屋坐落二樓以上或雖為一樓但時日久遠而未實際占有使用者，若仍令該等被告就未占有使用之面積給付租金，亦顯失公平，自應認該等被告就該未占有使用之法定空地面積，自一○三年一月一日起已無繼續承租之意，該部分租賃契約自該日起已消滅。另就如附表編號三、十六、三三、三八、五一及六七等六棟房屋之被告所承租原告所有系爭土地之面積，依被告以實際測量結果計算之承租面積，較原告依建蔽率方式計算之結果為多，如前所述，固應依被告計算面積為準，但原告起訴既未主張兩者差距之面積為承租面積，自應依原告計算較少之面積為承租面積。準此，本件被告分別所有如附表所示系爭房屋所承租原告所有系爭土地之面積，除兩造不爭執如附表編號一至二、五二、五五、六○至六四、六九至七五等十六棟房屋及如附表編號九（兩棟）、十三至十五等五棟房屋，應各依附表「本院認定．面積」欄所示，已如前述外，其餘被告所有兩造爭執房屋所承租系爭土地之面積，亦應各如附表「本院認定．面積」欄所示。
㈡原告主張被告每年應各給付原告租金之租率，以按各該土地
申報地價年息百分之七計算為適當，被告抗辯就如附表編號三九至四三、四五（四○五號）、四六至四七、五一等九棟臨新北市○○區○○路二段馬路之房屋，以申報地價年息百分之五計算，其餘附表編號所示之房屋未臨上開地段，以申報地價年息百分之三計算為適當。按建築房屋之基地租金，依土地法第一百零五條準用同法第九十七條規定，以不超過該土地申報價額年息百分之十為限，原告主張調整租金之租率為各該土地申報地價年息百分之七，未逾上開法定租金給付標準之限額，尚非無據，惟本件原告請求調整租金之對象，如附表所示總計七十五人、房屋戶數達七十九棟，其中有面臨新北市○○區○○路二段主要幹道者，即如附件複丈成果圖面臨新北市○○區○○段○○○段0000000地號兩側之房屋，亦有未臨該主要幹道而位於街道兩端或在三九一巷或四一九巷內之房屋，一律按各該土地申報價額年息百分之七計算，有失公平；又被告僅列舉上開九棟房屋面臨新北市○○區○○路二段主要幹道，並抗辯以有無臨該路段分別以申報地價年息百分之五或百分之三計算，惟除上開九棟房屋以外，尚有如附表編號三九至七三（不包括未臨主要幹道之四一九巷三棟及四五七號一棟）多棟房屋面臨該主要幹道，再以該路段地處新店與烏來之間，鄰近郵局、便利商店及超市，對外交通除自行開車外，尚有新店客運行經新店至景美、臺北車站等，交通堪稱便利，依該地區繁榮情形，被告抗辯按申報地價年息百分之五及百分之三計算，尚嫌過低。爰審酌系爭土地所在位置之生活機能及商業活動等情狀，本院認以臨依新北市○○區○○路二段主要幹道，即位在新北市○○區○○段○○○段0000000地號兩側之房屋，亦即如附表編號三九至七三門牌號碼為新北市○○區○○路○段○○○號至四五八號（不包括四一九巷內及四五七號房屋）等三十二棟房屋，以各該土地申報地價年息百分之七，其餘未臨該主要幹道或位於街道兩端或在三九一巷或四一九巷內之房屋，以各該土地申報地價年息百分之五計算，即各如附表「本院認定．租率」欄所示計算為適當。
五、綜上所述，兩造分別主張或抗辯被告各承租原告所有如附表所示系爭土地之租金，自一○三年一月一日起應調整為每年分別按如附表「原告主張」欄所示或「被告抗辯」欄所示之面積及租率計算等情，與如附表「本院認定」欄記載之面積及租率所示相符者，堪以採信，惟與「本院認定」欄記載之面積及租率所示不符者，則不足採。從而，原告依民法第四百四十二條請求調整租金之規定，訴請被告就分別承租原告所有如附表「承租土地地號」欄所示土地，自一○三年一月一日起每年應給付之租金，調整為各按如附表「本院認定」欄所示方式計算，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，與判決結果不生影響，爰不一一另行論述，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第七十九條，判決如主文。
中華民國105年2月15日
民事第一庭法官劉台安以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國105年2月15日
書記官高宥恩