裁判字號：臺灣臺北地方法院105年事聲字第337號民事裁定
裁判日期：民國105年07月21日
裁判案由：聲明異議
臺灣臺北地方法院民事裁定105年度事聲字第337號異議人 黃裕達 上列異議人因債權人 楊淳云 、永豐商業銀行股份有限公司與債務人 戴魏美 花間拍賣抵押物強制執行事件，異議人對於中華民國105年5月20日本院司法事務官所為104年度司執字第19359號裁定提出異議，本院裁定如下：
主文異議駁回。
理由
一、按強制執行事件，由法官或司法事務官命書記官督同執達員辦理之；本法所規定由法官辦理之事項，除拘提、管收外，均得由司法事務官辦理之；當事人或利害關係人對於強制執行命令或對於執行法官、書記官、執達員實施強制執行之方法，強制執行時應遵守之程序，或其他侵害利益之情事，得於強制執程序終結前，為聲請及聲明異議，強制執行法第3條、第12條及法院組織法第17條之2第1項第2款分別定有明文。又司法事務官處理事件所為之處分，與法院所為者有同一效力；當事人對於司法事務官處理事件所為之終局處分，得於處分送達後10日之不變期間內，以書狀向司法事務官提出異議；司法事務官認前項異議有理由時，應另為適當之處分，認異議為無理由者，應送請法院裁定之；法院認第1項之異議為有理由時，應為適當之裁定，認異議為無理由者，應以裁定駁回之，強制執行法第30條之1準用民事訴訟法第240條之3、第240條之4規定。查本院民事執行處司法事務官於民國105年5月20日所為104年度司執字第19359號民事裁定（下稱原裁定），係於105年6月7日送達於異議人，異議人於105年6月16日對原裁定提出異議，司法事務官認其異議為無理由，送請本院為裁定，經核與上開條文規定及意旨相符，先予敘明。
二、本件異議意旨略以：異議人於不動產查封前確已依與債務人間成立之租賃係占有使用中，此有隔壁鄰居 蘇進益 表示系爭房屋已出租他人等語可證，鈞院單憑現場並無放置生活必備物品及現場復水收據日期為揭示查封公告日期之後，即否認異人有實際占有使用系爭房屋之情形，尚屬率斷。又債務人書立切結書係針對第1順位抵押權人，不應擴大解釋及於債務人與第2順位抵押權人之間。本件執行債權人為第2順位抵押權人，異議人之占有在第2順位抵押權設記前，鈞院不得除去異議人之租賃權，此顯違反民法第866條規定並侵害異之權益，爰依法聲明異議等語。
三、按不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權或其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃關係。但其抵押權不因此而受影響。前項情形，抵押權人實行抵押權受有影響者，法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之，民法第866條第1、2項定有明文。「抵押權為擔保物權，不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，固仍得為使用收益，但如影響於抵押權者，對於抵押權人不生效力。故土地所有人於設定抵押權後，在抵押之土地上營造建築物，並將該建築物出租於第三人，致影響於抵押權者，抵押權人自得聲請法院除去該建築物之租賃權，依無租賃狀態將該建築物與土地併付拍賣。」（最高法院86年台抗字第588號判例參照）。故不動產所有人設定抵押權後，雖得依上開規定就同一不動產與第三人設定權利，但如抵押權設定後與第三人訂立租賃契約，而致抵押物之賣得價金，或抵押權人原得收取之法定孳息，有所影響者，依上開法文規定，不問其契約之成立，在抵押物扣押之前或後，對於抵押權人當然不能生效，抵押權人因屆期未受償而聲請拍賣抵押物時，執行法院自得依聲請或依職權除去該租賃關係，以無租賃狀態逕行強制執行，經司法院院字第1446號解釋在案。另所謂抵押物上租賃權之存在，對於抵押權「有影響」，係指拍賣抵押物時發生無人應買或有出價不足清償抵押債權之情形而言。
四、經查，本件執行債務人於103年8月7日將其所有座落新北市○○區○○段○○○○號、權利範圍10,000分之83之土地及其上建物門牌號碼新北市○○區○○路○○巷○弄○○號4樓（下稱系爭房地）設定第1順位最高限額抵押權新台幣（下同）900萬元予債權人永豐商業銀行股份有限公司（下稱永豐銀行），復於103年8月18日設定第2順位最高限額抵押權400萬元予債權人楊淳云，嗣異議人主張債務人將系爭房地出租與異議人，租賃期間自103年6月11日起至108年6月10日止，有土地暨建物登記謄本、房屋租賃契約書附於本院104年度司執字第19359號執行卷可稽（下稱系爭執行卷），依前開租賃契約書之記載，異議人與債務人間租賃契約固係於前開抵押權設定前即成立。惟查，債務人於103年8月8日向永豐銀行申貸房屋貸款時，於擔保物明細表使用現況欄中勾選「自住」，有不動產借款約定書可稽（見系爭執行卷第191頁），雖第三人蘇進益陳稱系爭房地出租他人使用，惟不知承租人、租期為何等語（見系爭執行卷第36頁），然經本院民事執行處執達員會同書記官先後於104年5月5日、同年7月20日赴系爭房地現場勘查，均無人在場，同年7月20日執行人員會同警員入內檢視時，現場固留有傢俱、床、衣櫃、神桌、神主牌位、雜物、債務人信件等情（見系爭執行卷第36頁、102頁），但無從證明屬異議人占有系爭房地時放置之物品，又前開房屋租賃契約書未經公證或認證，其上記載租金以債務人積欠異議人之借款本息抵償，但異議人並未提出債務人積欠借款本息之證明，是尚難僅憑異議人提出乙紙房屋租賃契約書遽認於第1順位抵押權設定前，即有租賃契約存在。異議人空言主張於103年6月11日即基於租約而實際占有系爭房地云云，核不足採。而本院民事執行處以系爭房地有租賃關係存在，故拍賣標的拍定後不點交為拍賣條件，於104年11月18日經本院民事執行處將系爭房地以底價總額1,530萬元進行第1次拍賣，因無人應買而未拍定，嗣本院執行處於104年12月16日以總價1,240萬元進行第2次拍賣，仍因無人應買而未拍定，105年4月13日以總價980萬元進行第3次拍賣，亦無人應買，揆諸前揭說明，足見異議人與債務人間租賃契約業已影響債權人等之抵押權，則本院民事執行處於105年3月2日以北院木104司執智字第19395號函除去異議人與債務人間就系爭房地之租賃關係，該函並分別送達異議人、債務人，於法自無不合。綜上，本院司法事務官依形式審查認異議人與債務人間之借貸關係係成立於第1順位抵押權登記之後，該租賃關係之存在已影響抵押權，而以原裁定駁回異議人對除租處分之異議，於法並無不合，異議意旨指摘原裁定不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
五、據上論結，本件異議為無理由，依強制執行法第30條之1、民事訴訟法第240條之4第3項後段，裁定如主文。
中華民國105年7月21日
民事第一庭法官熊志強以上正本係照原本作成。
如對本裁定抗告須於裁定送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告費新臺幣1,000元。
中華民國105年7月21日
書記官學妍伶