裁判字號：臺灣高雄地方法院88年重訴字第357號民事判決
裁判日期：民國90年06月29日
裁判案由：交還土地等
臺灣高雄地方法院民事判決八十八年度重訴字第三五七號
原告丁○○
甲○○乙○○丙○○被告永昇鐵工廠股份有限公司法定代理人己○○右當事人間請求交還土地等事件，本院判決如左：
主文被告應將坐落高雄縣○○鄉○○段第四六一地號土地上如附圖所示面積零點零參壹捌柒捌公頃之地上物拆除後，將該基地返還原告。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠被告曾於民國六十一年九月間向原告之父 朱再成 承租重測前高雄縣○○鄉○○○
段三三之五號建地（重測後德松段四六一號）內之六百平方公尺土地，作為暫建鐵屋工廠之用，惟目前所使用之面積約三百平方公尺，期限自六十一年九月一日起至六十六年八月三十一日止，每年租金新台幣（下同）三千元，並特別約定被告如於租賃期間停止營業，租約即消滅，被告應即遷出，交還土地，又被告於租賃契約終止或期限屆至時，須回復當時原狀交還原告。嗣於六十九年間，經法院以六十九年度訴字第二七０四號民事判決認定系爭租賃契約期限屆至後，承租人仍為租賃物之使用收益，而原告不即為反對之意思表示，故系爭租約視為不定期限繼續存在迄今。
㈡系爭租賃契約固記載土地為高雄縣○○鄉○○村○○○段三三之五號土地，惟此
地號土地嗣於七十八年五月八日地籍重測改編為德松段四六二地號，嗣又經高雄縣政府列入十四期德松市地重劃土地重新分配，故目前已無該地號土地，但系爭被告所有之鐵皮屋確坐落於德松段四六一地號土地上，業經高雄縣岡山地政事務所派員到場實測在案，顯見系爭租賃契約將標的土地列為白樹子段三三之五地號，應屬筆誤，不影響原告請求。
㈢依財政部台灣省南區國稅局岡山稽徵所檢送之被告公司八十六年及八十七年度營
利事業所得稅申報書所載，全年所得額為負二五六九八元，又被告固提出八十九年九月十九日、同年十月九日向玖長工業股份有限公司訂購滾針之發票二紙，金額分別為一萬一千一百三十二元及二萬九千三百九十元，及其出售與天中有限公司滾針柱發票等，惟其訴訟繫屬前歷年來均無任何銷售證明，足見上開發票顯係訴訟中臨時佯裝營業取得，應不足憑信，況依租賃契約（第八條），被告於本案繫屬前既已停止營業，系爭租約即消滅，縱令其於去年間偶有小額營素，租約亦不復活，再者，被告目前之法定代理人為戊○○，而目前尚在使用系爭鐵皮屋者，則為訴外人 黃伯舜 ，黃伯舜係被告公司前法代 黃少傑 之子，足證被告公司充其量僅係一空頭公司而已，實際上顯已停業。
㈣系爭租賃契約土地於六十一年出租時，公告地價僅每平方公尺二百六十元，故每
年租金七千元自屬相當，然目前公告現值已增至每平方公尺二萬貳仟原，折算系爭土地總價額為六百六十萬元，且系爭土地周圍現已開發，非昔日偏僻農村可比，倘先位之訴無理由時，調整租金依該土地總價年息百分之十計算，即每年為六十六萬元。
㈤綜合以上，並先位聲明請求被告應將坐落高雄縣○○鄉○○段第四六一地號土地
上之鐵皮屋面積零點零參壹捌柒捌公頃拆除後，將土地交還原告。備位聲明則請求自起訴狀繕本送達翌日起，調整租金為每年新台幣六十六萬元。
二、被告則以：㈠被告承租系爭土地蓋皮屋工廠使用，符合租約第二條之約定，現確實營業中，原
告以被告停止營業為由，訴請交還土地為無理由。由目前房地產跌落谷底為眾所周知之事實，房地租金當然相對調低，原告備位請求調高租金，亦有未合。
㈡至於岡山地政事務所四五六九號函稱○○○鄉○○○段三三之五號土地重測後改
編德松段四六二地號土地未含四六一號土地云云。然查系爭德松段四六一號土地原為原告之父朱再成所有，地號原○○○鄉○○○段三三之五號，土地面積則為零點壹陸壹玖公頃，於六十六年間其父再逕為分割三三之一一號土地，則仍保有○點一三九二公頃及至七十五年間朱再成過世，始由原告等繼承，並將三三之五號再逕為分割為四筆土地，分別為原有地號三三之五及三三之一五、三三之一六、三三之一七等四筆土地，於七十八年間重測，三三之五號土地改編為德松段四六二號，三三之一六號土地則改編四六一號土地，從而三三之五號土地重測改編為四六二號土地有無含四六一號，均屬被告承租範圍內。此有附呈土地登記謄本可證。再參以被告承租系爭土地面積六百平方公尺位置之事實，均經原告之父朱再成於前審七十年間訴請交還土地事件所確定事實等語置辯。並聲明：求為判決駁回原告之訴及假執行之聲請，如受不利之判決，願供擔保免為假執行。
三、原告主張兩造就如附圖所示坐落高雄縣德松段四六一地號土地有不定期租賃關係存在，且前揭土地之地上物即面積零點零參壹捌柒捌公頃之鐵皮屋係被告搭建，而兩造租約第八條業有約定「如乙方（即被告）於租賃期間中停止營業，本租約隨之消滅」等情，業據原告提出土地租賃契約書、本院六十九年度訴字第二七０四號判決、七十一年度訴字第二八六三號判決及律師存證信函為證，復為被告所自認，自堪信原告主張為真實。從而，本件首應審酌：被告是否於租賃期間停止營業。經查：
㈠按「租賃契約依民法第四百五十一條規定更新後，僅發生期限變更之效果，其
餘內容（如租金及其他條件）並未隨同變更。」最高法院六十四年台上字第一五七九號判例可資參照。是系爭租賃契約第八條既有約定被告如於租賃期間中停止營業，系爭租約隨之消滅，則該解除條件於系爭租賃契約依民法第四百五十一條規定更新後，仍有適用。
㈡次按「解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句。」此為
民法第九十八條所明定。是解釋契約，應探求當事人立約時之真意，而探求當事人之真意，本應通觀全部契約內容，並斟酌訂立契約當時及過去之事實暨交易上之習慣，依誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值等做全盤之觀察。本件租賃契約之訂立係原告之被繼承人朱再成專為提供系爭土地供被告暫建鐵屋工廠使用，依誠信原則，從契約目的及經濟價值判斷，兩造就系爭租賃契約第八條所約定之「停止營業」，應係指被告經營之鐵工廠事實上有未繼續經營之情形為已足，亦即不論被告有無依公司法之規定辦理停業登記或因暫停營業達六個月而受主管機關解散命令（參照公司法第十條及第四百０二條之一）。
經本院依職權函請財政部臺灣省南區國稅局岡山稽徵所敵工被告八十六年度、八十七年度、八十八年度之營利事業所得稅結算申報之損益表、資產負債表均發現被告於八十六年一月至八十八年十二月之營業收入總額（未扣除營業成本）均為０，此有財政部臺灣省南區國稅局岡山稽徵所南區國稅岡山資字第八九０一八四六六、八九０二０七三二號函附卷可稽，參諸社會常情判斷，縱有產業不景氣之情形，亦無可能自八十六年一月起至八十八年十二月止均無營業收入，況被告就此並未提出證據證明係可規因於何正當事由所致，是被告顯於此段期間有停止營業之情形，縱被告提出八十九年營業稅申報資料及交易情形，然此均係被告提起本件訴訟後之營業記錄，不能推翻上開被告有停止營業情形之認定。是原告主張被告有停止營業之情形為可採。
㈢再按兩造租賃契約第八條約定：「乙方（如被告）如於租賃期間中停止營業時
，本租約隨之消滅，乙方應即時遷出，交還土地，其以繳納之租金，並不得向甲方請求退還」等語，並未表明被告是否需回復土地原狀，然依前揭解釋契約原則，參照系爭租賃契約第十條約定之「租賃期限屆滿或違約被甲方（即出租人）終止契約時，應交還土地時，應即將由乙方加工裝修部分撤回」等語，是因契約第八條解除條件成就時，被告除遷出交還土地之義務外，尚有回復土地原狀之義務。而被告搭建之鐵皮屋坐落位置及面積業經本院依職權函請高雄縣岡山地政事務所製作測量成果圖如附圖所示，此有高雄縣岡山地政事務所八十九年十一月十六日岡所二字第一二八三七號、九十年四月三十日岡所二字第四五六九號函在卷可查，從而，原告主張被告應將坐落高雄縣○○鄉○○段第四六一地號土地上如附圖所示之面積零點零參壹捌柒捌公頃之地上物拆除後，將該筆土地交還原告為有理由，應予准許。又本院已准許原告先位之訴，自無庸再就備位之訴併予裁判，併此敘明。
四、本件原告並未 陳明 願供擔保請准宣告假執行，被告陳明願供擔保請准宣告免為假執行，容有誤會，併予敘明。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第七十八條。中華民國九十年六月二十九日
臺灣高雄地方法院民事第二庭~B法官楊智守右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國九十年六月二十九日~B法院書記官劉企萍