裁判字號：臺灣彰化地方法院110年訴字第678號民事判決
裁判日期：民國111年07月29日
裁判案由：分割共有物
臺灣彰化地方法院民事判決110年度訴字第678號原告 陳貫祚 訴訟代理人 蕭博仁 律師訴訟代理人 簡詩展 律師被告 陳咨 吰
吳俊學 上一人訴訟代理人 吳啟瑞 律師上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國111年7月20日言詞辯論終結，判決如下：
主文㈠兩造共有坐落彰化縣○○鄉○○○段000地號、面積724.44平方公尺
及同段261地號、面積751.72平方公尺土地，應合併分割為如附圖一即彰化縣北斗地政事務所民國111年5月4日土地複丈成果圖（收件日期文號：111年3月25日北土測字第466號）所示：編號Ａ、面積135.09平方公尺，由原告取得；編號Ｂ、面積11
0.94平方公尺，由被告 陳咨吰 取得；編號Ｃ、面積1230.13平方公尺，由被告吳俊學取得。原告應並補償被告吳俊學新台幣5萬6,287元，被告陳咨吰應並補償被告吳俊學新台幣4萬6,225元。
㈡訴訟費用由兩造按附表「負擔訴訟費用」欄所示比例分擔。
事實及理由
一、本件被告陳咨吰經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款之情形，爰准原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張：坐落彰化縣○○鄉○○○段000地號（重測前湄洲段530-4地號）、面積724.44平方公尺土地，及同段261地號（重測前湄洲段529-4地號）、面積751.72平方公尺土地（以下合稱系爭土地），均為兩造共有，各共有人應有部分如附表所示。系爭土地都市計畫使用分區均為住宅區，且無依使用目的不能分割之情形，各共有人間亦無不分割期限約定，惟無法協議為分割，原告爰依民法第823條、第824條第1項規定，訴請依附圖一即彰化縣北斗地政事務所（下稱北斗地政所）111年5月4日土地複丈成果圖（收件日期文號：111年3月25日北土測字第466號）甲案（下稱甲案）合併分割，並依鑑定之結果相互補償。
三、被告抗辯⒈吳俊學以：伊同意系爭土地合併分割，惟原告所提附圖一甲
案之分割方法，即使經陳咨吰同意，其二人應有部分合計僅有1/6，未過半數，且渠等分割取得之土地臨路面寬6公尺，合計臨路面寬12公尺，係犧牲吳俊學之利益，顯失公平，更造成土地細分，勢將限制系爭土地整體開發利用。故應採取得伊分得系爭土地之全部，再以鑑價金額補償原告及陳咨吰之方式為分割（下稱丙方案）。再者，縱使按持分比例分割，亦應採附圖二即北斗地政所111年5月4日土地複丈成果圖（收件日期文號：111年3月17日北土測字第417號）乙案（下稱乙案）合併分割，該方案原告與陳咨吰分得部分面寬約3-4公尺，可有效充分利用其分得土地，且並無損及共有人對系爭土地之權益，而無需另鑑價以金錢補償。本院囑託不動產估價師所為之估價報告偏離現實狀況，系爭土地共有人之應有部分比例，並非伊所造成，鑑定報告卻稱分割後因應有部分較少之共有人土地價值較低，因此要求伊為找補，豈非造成畸零地之人可以獲得更多找補之不合理現象。故應就重新就前開丙方案送鑑定，以避免過度分割影響土地使用價值等語。
⒉陳咨吰未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
四、系爭土地均為兩造共有，都市計畫使用分區皆為住宅區，共有人及其應有部分如附表所示；系爭土地並無依使用目的不能分割之情形，共有人間亦無不分割期限之約定，惟無法協議為分割之事實，有原告所提土地登記謄本、地籍圖謄本及使用分區證明書為證，並為到場被告所不爭執，堪信為真實。茲兩造既無法協議為分割，原告依民法第823條第1項、第824條規定，請求裁判分割，即屬有據。
五、系爭土地北面臨30公尺莒光路（台1線），南面鄰同段279地號土地（兩造共有）及同段280地號（兩造與訴外人 陳姿妙 共有）土地（使用分區前者為部分道路用地、部分人行步道用地，後者為人行步道用地，但均尚未開闢）；系爭土地目前部分種植觀賞花木，並有鐵皮建物1棟坐落其上，其餘為空地等事實，有 旭弘 不動產估價師事務所估價報告（外放，第5、14、15、18、22頁）及原告所提使用分區證明書（本院卷第171頁）為證，此部分堪認定屬實。
六、分割方法部分，原告主張依附圖一甲案（該複丈成果圖記載之比例尺1：1000，對照估價報告書所附地籍圖謄本，可知為1：500之誤載，應予更正）為分割，被告吳俊學主張由其分得系爭土地全部，原告及陳咨吰受補償（丙方案），如須按持分比例分割，則依附圖二乙案為分割，且無須互為補償。按裁判上之分割方法，以原物分配於各共有人為優先。如各共有人均受原物之分配，顯有事實或法律上之困難，致不能依應有部分為分配者，始得將原物分配於部分共有人，其餘共有人則受原物分配者之金錢補償（民法第824條第2項第1款、第3項及該法條98年1月3日立法理由參照）。系爭土地之使用分區為住宅區，原告與陳咨吰之應有部分面積合計依序約為135、110平方公尺（共計約245平方公尺），如採適當分割方法（如附圖一甲案），渠等分割後各取得之部分，非屬畸零地，並無因細分造成事實上難以利用情形。吳俊學應有部分雖達5/6，然原告及其他共有人陳咨吰依其應有部分受原物分配之權利及意願，亦應兼顧，在渠二人受原物分配並無顯有困難情形下，殊不宜採取得系爭土地之全部分歸吳俊學取得，而原告及陳咨吰受金錢補償之方法分割，造成強迫其他共有人出售其可供建築使用土地持分之實質效果。經斟酌系爭土地性質、經濟效用與各共有人之意願及利益之均衡等，吳俊學主張之丙方案，顯不足採，其聲請再送鑑定依該方案分割，原告及陳咨吰應受之補償金額，即無必要。再比較原告主張之附圖一甲案及吳俊學備位主張之附圖二乙案，其中乙案原告及陳咨吰分得部分（編號Ｄ、Ｅ），臨路面寬3.7公尺或3.0公尺，深度38.2公尺或38.5公尺（參前開估價報告第48頁），以其正面路寬（莒光路）超過25公尺，各該編號土地寬度皆不足4公尺，屬彰化縣畸零地使用自治條例第3條規定之畸零地，皆無法單獨建築使用，充其量僅能由彼二人合併使用，顯著減低原告與陳咨吰分得部分之經濟效用及價值（依估價報告所示，因畸零地因素而向下調整其土地之價格達25％），對於原告及陳咨吰甚為不利。而甲案原告及陳咨吰各分得之編號Ａ、Ｂ，臨路面寬各5.9公尺、6公尺，深度各23.7公尺、19.4公尺（參前開估價報告第46頁），則皆非屬畸零地範疇，得以各自單獨利用。至甲案吳俊學分得部分（編號Ｃ），雖西側有部分土地未臨路且略呈不規則形狀。但與乙案吳俊學分得部分（編號Ｆ）相較，其單價差距僅約3％（編號Ｃ、Ｆ之單價分別為24,000元/㎡、24,700元/㎡，參上開估價報告第46、48頁）。可見依甲案或乙案分割，對於吳俊學取得部分價值之影響輕微，但對原告或陳咨吰卻影響頗鉅（編號Ｅ、Ｆ之單價均為18,400元/㎡）。兩相權衡，應以甲案之分割方法，始能兼顧各共有人之利益及實質公平，堪以採取。
七、另以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第824條第3項定有明文。系爭土地依附圖一甲案分割結果，各共有人分配取得部分之價值因臨路或形狀、土地寬深比例等個別條件不同，致較其應有部分有所差異，就不能按應有部分受分配者，當以金錢相互補償。經本院囑 託旭弘 不動產估價師事務所 林素華 估價師鑑定，依甲案分割後，原告應補償吳俊學5萬6,287元，陳咨吰應補償吳俊學4萬6,225元，有該事務所111年6月15日（111）旭估字第1110501號函檢送之不動產估價報告書（外放）可稽。該估價報告係不動產估價師實地勘查系爭土地使用現況，斟酌分析價格形成之主要因素、一般因素、不動產市場概況、區域因素、土地個別因素等項，以比較法及土地開發分析法推估比準地之合理單價，再按各共有人分得部分之面積、土地寬深度比例、形狀、面積與規劃潛力關係、臨路條件等項個別條件調整決定其單價而得，此觀該估價報告記載內容即明，自屬客觀專業而可採。本院審酌系爭土地之性質、使用情形、經濟效用暨兩造之意願及利益之均衡等情，認為系爭以附圖一甲案之方法合併分割，並按鑑定結果相互補償，堪稱允當。爰判決分割如主文第1項。
八、本件為請求共有物分割事件，如由敗訴之被告負擔全部訴訟費用，顯失公平，併依民事訴訟法第80條之1規定，酌量情形命勝訴之原告負擔訴訟費用之一部。又本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌後於判決結果均不生影響，不予贅詞論列。
據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條、第85條第1項前段、第80條之1，判決如主文。
中華民國111年7月29日
民事第一庭
法官陳瑞水以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國111年7月29日
書記官廖春慧附表：110年度訴字第678號編號共有人姓名應有部分負擔訴訟費用260地號261地號1陳咨吰1/151/129/1202吳俊學5/65/65/63陳貫祚1/101/1211/120