裁判字號：臺灣高雄地方法院108年簡上字第191號民事判決
裁判日期：民國109年03月26日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣高雄地方法院民事判決108年度簡上字第191號上訴人 曾群傑 被上訴人 周繡珍 訴訟代理人 曾佳慧 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於民國108年6月19日本院高雄簡易庭108年度鳳簡字第157號第一審判決提起上訴，經本院於民國109年3月12日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
一、本件被上訴人經合法送達，未於言詞辯論期日到場，經核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、按當事人於第二審不得提出新攻擊或防禦方法，但對於在第一審已提出之攻擊或防禦方法為補充者，不在此限，民事訴訟法第447條第1項但書第3款定有明文。查上訴人雖於本院審理中始抗辯其向被上訴人承租之門牌號碼高雄市○○區○○街○○號房屋（下稱系爭房屋）係其出售予被上訴人，但因被上訴人未付清買賣價金，其已於民國107年6月通知被上訴人解除系爭房屋之買賣契約，故系爭房屋實際上為其所有，其有權占有系爭房屋等語（見本院卷第62頁）。惟上訴人於原審已稱：因被上訴人未付清買賣價金，其已另對被上訴人提起訴訟等語（見原審卷第61頁）。故上訴人於本院審理中提出之上開抗辯，核屬對於第一審已提出之防禦方法為補充，合於上開規定，應准其提出，合先敘明。
貳、實體部分：
一、被上訴人主張：伊於106年8月17日與上訴人簽立租賃契約，約定將伊所有之系爭房屋出租予上訴人，且因上訴人為伊之舅父，而未約定租賃期限（下稱系爭租約）。嗣因伊家中有父母、弟弟，且自己在外租屋，有收回系爭房屋自住之必要，伊已於108年4月17日以存證信函通知上訴人終止系爭租約及請求返還系爭房屋，經上訴人於同年月19日收受，但上訴人仍拒不履行，為此，爰提起本件訴訟請求上訴人返還系爭房屋等語。並於原審聲明：上訴人應將系爭房屋遷讓返還被上訴人。
二、上訴人則以：伊將系爭房屋出售予被上訴人後，兩造約定仍由伊及伊之家人繼續居住使用，因而簽立系爭租約，伊迄今仍按月給付租金予被上訴人，被上訴人未退還租金，故系爭租約仍繼續存在。又因被上訴人未依約付清系爭房屋買賣價金之頭期款新臺幣（下同）150萬元，伊已於107年6月通知被上訴人解除系爭房屋之買賣契約，並訴請被上訴人移轉系爭房屋所有權，現由本院以108年度重訴字第43號事件審理中，故伊為系爭房屋之實際所有人，有權占有系爭房屋等語置辯。
三、原審判決被上訴人勝訴，上訴人不服提起上訴，並於本院聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
四、兩造不爭執事項：㈠兩造於106年8月17日簽立系爭租約，約定被上訴人將其所有系爭房屋出租予上訴人，但未約定租賃期限。
㈡被上訴人因其有父母、弟弟，家中無空間使用，且自己在外
租屋，有收回系爭房屋自住之必要，而於108年4月17日以鳳山一甲郵局45號存證信函通知上訴人，其有將系爭房屋收回自住之必要而終止系爭租約，限上訴人於收到存證信函後
7日內搬遷等語，該存證信函業於同年月19日送達上訴人。
五、本院得心證之理由㈠按不定期之房屋租賃，出租人有收回自住之必要者，依土地
法第100條第1款規定，得終止租賃契約，收回自住，而所謂收回自住，非僅限於收回供自己居住之用，並包含收回以供自己營業之使用者在內，且不限於收回以供出租人本人自住，兼包括收回供共同生活之家屬自住者在內（最高法院83年度台上字第1942號判決意旨參照）。次按定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；未定期限者，各當事人得隨時終止契約，但有利於承租人之習慣者，從其習慣；前項終止契約，應依習慣先期通知，但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之；民法第450條定有明文。又未定期限之租賃，當事人一方依民法第450條第2項規定，固得隨時終止契約，惟依同條第3項規定，終止契約應於該條項規定之相當期間前預行通知，而法律規定須預行通知，其目的在使相對人得從容準備出租與他人，或另行租用替代之租賃物，以免受不測之損害，故終止契約之通知如未附期間，應解為經過上開第450條第3項所定之相當期間後，即發生終止之效果（最高法院95年度台上字第1466號判決意旨參照）。
㈡經查：
1.兩造於106年8月17日簽立系爭租約，約定被上訴人將其所有之系爭房屋出租予上訴人，且未約定租賃期限，嗣被上訴人因其家有父母、弟弟，且自己在外租屋，有收回系爭房屋自住之必要，而於108年4月17日以鳳山一甲郵局45號存證信函通知上訴人終止系爭租約，並於同年月19日送達被上訴人等節，為兩造所不爭執；又被上訴人名下除系爭房屋外，無其他不動產一情，亦為上訴人所不爭（見原審卷第61頁），均堪認為真實。是被上訴人因有收回自住之必要，而依土地法第100條第1款規定終止系爭租約，係於法有據。又因系爭租約未定期限，被上訴人在107年11月8日提起本件訴訟時，已於起訴狀載明有收回系爭房屋自住之必要等語，且起訴狀繕本已於108年1月29日送達上訴人，有起訴狀及送達回證附卷可憑（見原審卷第3-5、39頁），堪認被上訴人已於108年1月29日依民法第450條第3款規定對上訴人為收回自住之先期通知。而系爭租約之租金是以1個月定期支付，被上訴人復於108年4月17日以上開存證信函向上訴人為終止系爭租約之意思表示，並於108年4月19日到達上訴人，已如前述。是以，被上訴人在對上訴人為收回自住之先期通知逾1個月後，於108年4月17日依土地法第100條第
1款規定，為終止系爭租約之意思表示，於法核無不合，應認系爭租約已於108年4月19日經被上訴人合法終止。
2.上訴人固辯稱：伊迄今仍繼續按月給付租金予被上訴人，被上訴人均未退還，故系爭租約仍繼續存在等語。惟按所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言，若單純之沈默，除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得謂為默示之意思表示。上訴人雖迄今仍按月匯款予被上訴人，有上訴人提出之
108年4月至109年2月止各月之匯款紀錄為證（見本院卷第99-103頁）。然上訴人在系爭租約終止後仍按月將與租金同額款項匯予被上訴人之客觀事實，縱可認係其向被上訴人提出之續租要約，但被上訴人已於原審表示無受領租金之意（見原審卷第65頁背面），而為反對之表示，且上訴人復未舉證被上訴人有其他舉動足推認有承諾續租之意思，故被上訴人雖未退還匯款予上訴人，仍不足認其已默示同意將系爭房屋續租予上訴人，上訴人此部分抗辯為無理由。
3.上訴人另抗辯：因被上訴人未付清系爭房屋買賣價金，伊已於107年6月解除系爭房屋之買賣契約，伊為系爭房屋之實際所有人，有權占有系爭房屋等語。然按當事人透過債權行為（如買賣、贈與）及物權行為（如移轉所有權登記）而完成其交易行為者，該債權行為雖成為物權行為之原因，惟基於物權行為之無因性，該債權行為於物權行為完成後，即自物權行為中抽離，物權行為之效力，尚不因債權行為（原因行為）不存在、撤銷或無效而受影響（最高法院104年度台上字第473號判決要旨可參）。縱認上訴人已合法解除系爭房屋買賣契約，兩造間移轉系爭房屋所有權之物權契約並非一併解除，故上訴人僅係得依民法第259條或第179條規定請求被上訴人辦理所有權移轉登記，非當然回復取得系爭房屋所有權，且上訴人亦自認系爭房屋所有權現仍登記在被上訴人名下（見本院卷第61頁），故系爭房屋所有權人仍為被上訴人，應堪認定。是以，上訴人辯稱其為系爭房屋實際所有人，係有權占有系爭房屋，亦無理由。
㈢按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產
力者，並應保持其生產狀態，返還出租人。民法第455條定有明文。兩造之系爭租約業經被上訴人於108年4月19日合法終止，故被上訴人依上開規定請求上訴人遷讓返還系爭房屋，自於法有據。
六、綜上所述，被上訴人依民法第455條規定，請求上訴人將系爭房屋遷讓返還被上訴人，為有理由，應予准許。原審為被上訴人勝訴之判決，於法核無違誤。上訴意旨仍執前詞指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436之1第
3項、第449條第1項、第385條第1項前段、第78條，判決如主文。
中華民國109年3月26日
民事第二庭審判長法官郭宜芳
法官林明慧法官徐彩芳以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中華民國109年3月26日
書記官廖佳玲