臺灣臺中地方法院107年度訴字第3663號民事判決

裁判字號：臺灣臺中地方法院107年訴字第3663號民事判決

裁判日期：民國108年11月29日

裁判案由：損害賠償

臺灣臺中地方法院民事判決107年度訴字第3663號原告 賴昶志 訴訟代理人 張志新 律師被告法定代理人 郭豐裕 被告 郭書賢 訴訟代理人 林佳怡 律師上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國108年11月11日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
(一)被告郭書賢原為坐落臺中市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○號及同段2249建號建物（下合稱系爭房地）之所有權人，於民國106年10月11日委託被告居億不動產仲介經紀有限公司（下稱居億公司）仲介系爭房地買賣事宜，原告與被告郭書賢於106年10月12日簽訂買賣契約，以總價新臺幣（下同）1595萬元購買系爭房地，並於同年11月14日交屋。原告於107年3月17日入住系爭房地，同年4月初始發現鄰近之「知己樹廈社區」設置之資源回收室（垃圾場）位於系爭房地正後方，該社區住戶傾倒垃圾、半夜清運人員收運垃圾發出之噪音及散發之惡臭，嚴重影響原告日常生活，且一般人對資源回收室或垃圾場易存有嫌惡畏懼之心理，屬嫌惡設施，足以於不動產交易時，影響交易相對人之購買意願及交易價格。惟被告郭書賢明知系爭房地有緊鄰資源回收室之瑕疵，卻於買賣時刻意隱瞞，未告知原告，被告郭書賢應負瑕疵擔保責任，故依民法第359條規定請求減少系爭房地之買賣價金，而嫌惡設施造成鄰近房價減低之幅度約10%至25%，原告以14%計算，則系爭房地因嫌惡設施造成價格減損223萬3000元（計算式：15,950,000×14%＝2,233,000）。另系爭房地2樓客廳部分磁磚重新鋪設，導致地面磁磚顏色、樣式不一致，3樓和室房間則未鋪設磁磚，但被告郭書賢明知前開瑕疵，卻未於系爭房地交易時告知，造成原告尚需支出修補磁磚費用30萬8000元。從而，被告郭書賢應依民法第354條規定負瑕疵擔保責任，原告依同法第359條規定向被告郭書賢請求系爭房地減少價金總計254萬1000元（計算式：
0000000＋308000＝0000000），原告僅就其中250萬元為請求。
(二)被告居億公司為具有專業之房仲業者，受被告郭書賢委任處理系爭房地之買賣，卻未將系爭房地緊鄰隔壁社區資源回收室之嫌惡設施告知原告，甚至未於系爭房地之不動產買賣契約書所附「不動產標的現況說明書」予以揭露，被告居億公司顯有過失，導致原告受有系爭房地價值減損之損害，原告依民法第544條規定，就其中30萬元為一部請求。
(三)並聲明：
1.被告郭書賢應給付原告250萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
2.被告居億公司應給付原告30萬元，及自準備（一）狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
3.願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告部分：
(一)被告居億公司抗辯：
1.原告於106年10月12日透過被告居億公司仲介簽訂系爭房地之買賣契約，被告居億公司依規定自加盟總部系統輸出不動產說明書，並配合內政部新修訂版之不動產現況說明書，逐項勾選，已提供原告詳閱，原告亦於其上簽名及加蓋騎縫章，被告居億公司並無惡意隱瞞相鄰社區設置資源回收室之訊息，且自系爭房地相鄰社區之外部設計及週邊環境，無從知悉該社區側邊後方有開闢小門，供清運人員於凌晨收運垃圾。再者，社區設置之資源回收室非內政部規範不動產說明書應記載及不得記載事項之其他重要事項：垃圾場（掩埋場、焚化廠），而被告居億公司依內政部規範修訂要點提示，參詳都市計劃地形圖或相關電子地圖，亦無從知悉或判定相鄰社區資源回收室之位置，且資源回收室若係重大嫌惡設施，主管機關自無准許核發建造執照及使用執照。故系爭房地相鄰「知己樹廈社區」設置之資源回收室，非屬嫌惡設施，被告居億公司亦無惡意隱瞞不予告知之情事。
2.原告於系爭房地銷售期間，在被告居億公司帶看及洽談價格時，曾多次表示知悉系爭房地現況，預備於購買後自行更換地面磁磚及重做浴室配件等，希望出賣人降價出售，則原告於雙方達成協議簽立買賣契約並依現況固定物點交後，將系爭房地自行拆除結構及變更格局，完成系爭房地整修並遷入居住，始對被告居億公司請求損害賠償，原告主張，實無理由。
3.並聲明：原告之訴駁回；如受不利之判決，願供擔保免為假執行。
(二)被告郭書賢抗辯：
1.系爭房地相鄰社區所設置之資源回收室，與系爭房地間尚有所在社區之圍牆相間隔，依系爭房地之社區整體外觀，無從知悉社區圍牆外尚有資源回收室存在，且被告郭書賢於持有系爭房地期間，並未實際居住，僅將私人雜物置放其內，依常情，被告郭書賢實難預見系爭房地外有資源回收室之存在，故被告郭書賢未惡意隱瞞，亦不可歸責。又依內政部公告成屋買賣之應記載事項範圍中，垃圾場已有特別括弧註明為「掩埋場、焚化廠」，即垃圾場應達相同或類似嫌惡程度，始屬內政部公告應記載事項，以系爭房地相鄰社區所設置之資源回收室，與系爭房地仍有圍牆相間隔，應未達掩埋場或焚化廠之嫌惡程度，而非屬內政部公告之嫌惡設施。故原告就系爭房地因有相鄰「知己樹廈社區」資源回收室之瑕疵，導致房價減低約10%至25%，應負舉證責任。
2.系爭房地於94年6月15日興建，迄今已有14年屋齡，其屋況及裝潢自不如新成屋，則系爭房地2樓客廳磁磚、3樓玄關部份磁磚重新鋪設導致顏色、樣式不一致，3樓和室房間未鋪設磁磚等情形，原告應於看屋及決定購屋時，自行評估是否接受，亦屬雙方磋商買賣價金時應各自考量因素，原告於雙方達成協議、交屋後，始以系爭房地屋況老舊，請求出賣人即被告郭書賢賠償磁磚修補費用，實無理由。
3.若系爭房地具有前開嫌惡設施及磁磚具有嚴重之瑕疵存在，並嚴重影響物之品質，原告卻遲未通知被告郭書賢，顯未依民法第356條規定盡其瑕疵通知義務，應視為已承認所受領之物，原告請求無理由。
4.並聲明：原告之訴駁回；如受不利之判決，願供擔保免為假執行。
三、經本院整理並簡化兩造不爭執事項及爭執事項如下（本院採為裁判之基礎）：
(一)不爭執事項：
1.系爭房地於94年6月15日興建。
2.被告郭書賢原為系爭房地之所有權人，於106年10月11日委託被告居億公司仲介系爭房地買賣事宜，原告與被告郭書賢於106年10月12日簽訂買賣契約，由被告郭書賢將系爭房地出賣原告，並於106年11月14日交屋。
3.系爭房地交屋後，因3樓浴室地板滲漏、四樓前面房間窗台兩側有裂痕導致滲漏，雙方簽訂「滲漏水修繕協議書」，協議被告郭書賢給付原告15萬元，原告拋棄就此二處之瑕疵擔保請求權。被告郭書賢已給付原告15萬元。
4.原告於107年10月3日通知被告居億公司有本件爭執事項第1項之瑕疵；於107年11月2日通知被告居億公司有本件爭執事項第2項中2樓部分磁磚重新鋪設，有樣式不一致、3樓和室房間未鋪設磁磚之情形。
(二)爭執事項：
1.「知己樹廈社區」設置之資源回收室，是否為系爭房地之瑕疵？
2.系爭房地2樓客廳磁磚、3樓玄關部分磁磚有無部分重新鋪設導致顏色、樣式不一致之情形？是否為瑕疵？3樓和室房間未鋪設磁磚是否為瑕疵？
3.原告請求被告郭書賢減少價金250萬元有無理由？
4.原告請求被告居億公司賠償30萬元，有無理由？
四、得心證之理由：
(一)系爭房地鄰近「知己樹廈社區」之資源回收室並非物之瑕疵：
1.按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。」民法第354條第1項定有明文。又所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院73年度台上字第1173號判決意旨參照）。
2.原告主張「知己樹廈社區」設置之資源回收室，即為系爭房地之「物之瑕疵」，並主張此屬垃圾場，而為不動產說明書應記載及不得記載事項規定之「其他重要事項」。惟查，內政部頒布之不動產說明書應記載及不得記載事項第2點第4款所定之其他重要事項：「周邊環境，詳如都市計畫地形圖或相關電子地圖並於圖面標示周邊半徑三百公尺範圍內之重要環境設施（包括......垃圾場（掩埋場、焚化場）......）。」依據上開規定對於垃圾場之說明，應為掩埋場、焚化場等大型垃圾處理設施，或其他規模或型態相似之廢棄物處理設施，顯然並非指個別社區設置之資源回收室，故原告主張「知己樹廈社區」設置之資源回收室為系爭房地鄰近之不動產說明書應記載及不得記載事項所規定之嫌惡設施，應有誤會。
3.再者，依據常情，集合住宅中或社區中設置之資源回收室或垃圾子母車，為集合住宅或社區中常見之設施，實難認系爭房地因鄰近其他社區之資源回收室，即已減少其通常效用。（否則，設置資源回收室之集合住宅或社區本身，均可謂屬於具有瑕疵之房地，而屬於物之瑕疵。）縱使原告所述「知己樹廈社區」之資源回收室之聲響、氣味已影響原告居住於系爭房地之生活品質，亦似屬他人是否有違反行政法規，或是否侵害原告居住安寧之人格法益之情形，而難認屬於系爭房地本身之物之瑕疵，故原告此部分主張，尚難憑採。
(二)原告未能舉證系爭房地有重新鋪設部分磁磚或未鋪設磁磚之物之瑕疵，縱有，亦因未即時通知而視為承認：
1.系爭房地2樓客廳磁磚、3樓玄關部分磁磚並無物之瑕疵原告另主張系爭房地2樓客廳磁磚、3樓玄關部分磁磚部分重新鋪設導致顏色、樣式不一致之情形，並提出照片11張為證（見本院卷第11頁至第12頁）。惟查，依據上開照片所示，系爭房地2樓客廳磁磚、3樓玄關部分磁磚之色差，其痕跡均與原有木作櫥櫃尺寸範圍相同，而上開照片均為甫拆除原有櫥櫃後所拍攝，該色差範圍之週邊仍有相當之木屑、污垢，故依據上開照片顯示之磁磚色差，並不能排除僅為裝設多年之櫥櫃而使磁磚產生污垢或使用痕跡造成之磁磚表面色差，並不足以僅憑上開照片即認為上開區域有部分磁磚重新鋪設導致顏色、樣式不一致之瑕疵。又上開區域磁磚均已由原告刨除，亦為原告所自承（見本院卷第206頁），故除上開照片外，別無其他證據足以證明上開區域有原告所指瑕疵，故應認原告未能充分舉證證明，上開區域有磁磚部分重新鋪設導致顏色、樣式不一致之情形，其主張不能採信。
2.原告另主張系爭房地3樓和室房間未鋪設磁磚，而屬物之瑕疵。惟查，上開3樓房間原為鋪設木質地板和式房間，為兩造所不爭執（見本院卷第205頁反面至第206頁），既然上開房間原作為鋪設木質地板之和室，是否鋪設磁磚應不影響物之危險移轉時系爭房地之效用，難認屬於物之瑕疵，原告此部分之主張，亦不足採。
3.原告於106年11月20日傳送予被告居億公司訊息：「照法規說，地面商裝潢磁磚也是瑕疵問題，我也可求償，但我不需要，因為這是我有預算要動的東西......」再參以原告亦自承：「（法官問：依據本院卷第11頁至第13頁照片，原告主張之磁磚補丁，是否為施工過程拆除原有櫃體、鋪設之木地板而發現？）是。」「三樓拆掉木頭地板發現沒有鋪設磁磚或地磚。」（見本院卷第182頁、第206頁）且原告提出之照片，亦顯示原告嗣後已刨除系爭房地2樓客廳磁磚（見本院卷第12頁）。依據上開訊息內容，以及原告購入系爭房地後，隨即雇工拆除系爭房地內之2樓磁磚、3樓木地板，更可認被告抗辯：原告於購買系爭房地時，即已表明購買後將拆除系爭房地內之磁磚，應屬可信。基此，原告既本有拆除磁磚計畫，縱認上開區域有重新鋪設部分磁磚、未鋪設磁磚之情形，依據兩造契約磋商時原告即已表明欲拆除系爭房地磁磚之情形，上開區域縱有重新鋪設部分磁磚、未鋪設磁磚之情形，亦難認為屬於物之瑕疵。
4.買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物。民法第356條定有明文。原告拆除系爭房地2樓客廳磁磚、3樓玄關原有櫥櫃、3樓和室房間木質地板時，均曾傳送訊息告知被告居億公司法定代理人郭豐裕，當時均未主張上開情形為瑕疵，甚至於106年11月30日傳送訊息：「已約下週搭架全面徹底處理。（灑花貼圖）」再於107年2月9日傳送：「過年無法搬家。（磁磚拆除照片）（加油貼圖）」（見本院卷第219頁、第222頁）故縱認上開情形屬於物之瑕疵，原告於107年11月2日始通知被告居億公司有本件爭執事項第2項中2樓部分磁磚重新鋪設，有樣式不一致、3樓和室房間未鋪設磁磚之情形（見不爭執事項4），再由被告居億公司轉告被告賴昶志，有原告與郭豐裕訊息對話記錄在卷可憑（見本院卷第90頁）。原告於106年底、107年初即知有上開情形，其至107年11月2日後始通知被告郭書賢，其顯有怠於為通知出賣人之情形，故原告未於發見後即時通知出賣人，應視為承認其所受領之物，而已不得再行主張瑕疵擔保責任，故更難認為被告郭書賢應負物之瑕疵擔保責任。
(三)基上，原告未能舉證證明系爭房地具有物之瑕疵，且依兩造磋商買賣契約時之情形，縱使系爭房地有原告主張之重新鋪設部分磁磚、未鋪設磁磚之情形，亦不能認為屬於物之瑕疵，且原告亦未即時於發見系爭房地，具有其所主張之物之瑕疵後通知出賣人即被告郭書賢，故原告主張依據民法第159條前段請求被告郭書賢減少價金，並不可採；系爭房地既無物之瑕疵之情形，原告依據民法第544條規定請求被告應負損害賠償之責，亦失憑據。
五、綜上所述，原告依據民法第359條前段及第544條規定，請求被告郭書賢應給付原告250萬元、被告居億公司應給付原告30萬元及法定遲延利息，均無理由，應予駁回。原告之訴既無理由，其假執行之聲請亦失所依附，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，自無庸逐一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國108年11月29日
民事第七庭法官黃杰正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國108年12月2日
書記官王素珍