裁判字號：臺灣新北地方法院102年訴字第2958號民事判決
裁判日期：民國103年09月04日
裁判案由：遷讓房屋
臺灣新北地方法院民事判決102年度訴字第2958號原告 陳林滿 訴訟代理人 黃勝文 律師複代理人 廖珮欣 訴訟代理人 吳佩珊 律師被告 陳惠玲 訴訟代理人 李韶生 律師上列當事人間請求遷讓房屋事件，經本院於民國103年8月14日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠被告前因需資金週轉陸續向原告借款新臺幣（下同）500萬
元，後經兩造協議，於民國98年6月26日被告同意將其所有門牌號碼新北市○○區○○路0段000巷00號5樓房屋（下稱系爭房屋）及坐落基地（下合稱系爭不動產）移轉登記予原告，原告則同意以系爭借款債權其中400萬元予以抵充。㈡又系爭不動產完成移轉登記後，原告同意給予被告3個月搬
遷時間，故前3個月並未向被告收租，後來被告稱找不到住處，兩造始就系爭房屋成立不定期租賃之合意，由原告以每月1萬元將系爭房屋出租予被告（下稱系爭租約）。初期被告尚依約付租，然自100年起被告即開始拖欠租金，經屢催被告一再藉詞推延，原告本念及與被告之情誼，不忍強迫被告立搬離。詎被告竟得寸進尺，不僅總欠租達2年以上，態度亦愈趨蠻橫。今原告欲將系爭房屋收回自住，故於102年6月24日以收回自住（土地法第100條第1項第1款）為由委託律師發函終止系爭租約。被告既於同年6月25日收受律師函，系爭租約應已於102年6月25日經原告合法終止，又系爭租約經原告合法終止後，被告已無合法使用權源繼續占有使用系爭房屋，爰本於民法第455條、第767條規定（選擇合併）提起本訴，請求被告返還系爭房屋等情。
㈢併為聲明：被告應將系爭房屋騰空，遷讓返還原告。
二、被告抗辯：原告係地下組頭，被告則負責調牌，多年配合無間。嗣於98年間因友人屢簽不中，積欠被告100多萬元未能給付，故被告無法及時交付原告100萬元。因被告積欠原告前述100萬元無法清償，原告遂委請其友人 廖富堂 協助以被告所有系爭不動產為擔保，向銀行辦理二貸清償。然經銀行人員告知無法辦理二貸後，廖富堂遂提議要被告將系爭不動產移轉登記予原告。經兩造協商後，被告同意將系爭不動產移轉登記予原告，成交價則依原告指示寫為400萬元（斯時系爭不動產尚有抵押貸款238萬6,147元），並約定在被告清償100萬元欠款前，系爭房屋繼續由被告居住使用，每月則應給付1萬元租金予原告。詎原告嗣後反悔不承認協議，一再指稱係基於買賣契約關係取得系爭不動產，並要求被告搬離。約於100年間被告要求清償100萬元後取回系爭不動產，亦遭原告所拒，被告始拒付租金。本件實為原告違反協議，應不得提起本件訴訟等語。併為答辯聲明：如主文所示。
三、兩造不爭執之事項：㈠系爭不動產原為被告所有，嗣於98年6月26日以買賣為登記
原因移轉登記予原告所有（約定買賣價金400萬元(包含原抵押貸款238萬6,147元及以被告負欠原告之債務抵付)）等情，並有土地及建物所有權狀（原證1）、放款交易查詢明細（詳本院卷第18頁）附卷可佐。
㈡兩造辦妥前項移轉登記後，前3個月原告並未向被告收取租
金，自第4個月起由原告以每月1萬元將系爭房屋出租予被告繼續占有使用系爭房屋等情（詳本院103年5月29日言詞辯論筆錄）。
㈢原告於102年6月24日以原告欲將系爭房屋收回自用為由，寄
發律師函通知被告請於函到1個月內將系爭房屋騰空返還原告；被告則於102年6月25日收受等情，並有律師函及回執（詳原證2）附卷可佐。
四、關於兩造間契約之內容為何？定性為何？㈠本件被告因負欠原告債務，故將系爭不動產移轉登記予原告
所有；並自移轉登記後第4個月起，由原告以每月1萬元將系爭房屋出租予被告繼續占有使用等情，承前述，為兩造所未爭執，應可認為真正。被告抗辯：兩造另約定於被告清償100萬元欠款及原抵押貸款後，原告同意將系爭不動產移轉登記返還被告等情，則為原告所否認，而應由被告負舉證之責。關此部分經依被告聲請傳訊證人廖富堂，到庭證稱：伊僅有協助兩造至銀行辦理貸款之事，但銀行人員審查完後說無法辦理；被告將系爭不動產過戶予原告之事伊並沒有參與，不知悉兩造間究否有買回之約定等語。則由證人前述證詞，並無法推斷被告前開抗辯為真正。此外，被告並未再提出其餘證據以佐兩造間確有買回之約定，經本院調查之結果，被告前開抗辯，自難認為真正。
㈡又本件被告既無法舉證證明「兩造另約定於被告清償100萬
元欠款及原抵押貸款後，原告同意將系爭不動產移轉登記返還被告」等情，則被告於98年6月26日以買賣為登記原因將系爭不動產移轉登記予原告所有，並按月支付1萬元予原告後，繼續占有使用系爭房屋，自難定性為「信託之讓與擔保」關係，而應定性為一般買賣契約及不定期租賃契約關係。即原告主張：兩造間於買賣契約簽署後，復另就系爭房屋成立系爭租約一節，應可認為真正。
五、關於系爭租約究否已經原告合法終止？㈠原告主張：系爭租約成立初期被告尚依約付租，然自100年
起被告即開始拖欠租金，經屢催被告一再藉詞推延。今因原告欲將系爭房屋收回自住，故於102年6月24日以收回自住（土地法第100條第1項第1款）為由委託律師發函終止系爭租約。被告既於同年6月25日收受律師函，系爭租約應已於102年6月25日經原告合法終止等情。
㈡按土地法第100條第1款前段所謂收回自住，係指因正當事由
有收回自住之必要者而言，出租人基於該條款前段所列之情形收回房屋，應就此負舉證責任（最高法院43年台上字第1199號判例意旨參照）。又所謂自住，係指客觀上有收回自住之正當理由及必要情形，並能為相當之證明者而言，不以主觀情事之發生為已足（最高法院48年台上字第228號判例意旨參照）。查原告主張：其有將系爭房屋收回自住之必要一節，既為被告所否認，按諸前開判例意旨，自應由原告就其客觀上有收回系爭房屋自住之正當理由及必要情形之利己事實負舉證之責，關此部分，既未據原告提出任何證據以供本院審酌，原告前開主張，自難認為真正。又原告既無法證明其確有土地法第100條第1款終止事由，則原告於102年6月25日以收自住為由終止系爭租約自難謂已生合法終止之效力。
六、綜上所述，系爭租約既尚未據原告合法終止，原告自仍得本於系爭租約關係繼續占有使用系爭房屋。從而，原告本於民法第455條、第767條規定提起本訴，請求被告遷讓返還系爭房屋，為無理由，應予駁回。
結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國103年9月4日
民事第三庭法官黃信滿以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國103年9月4日
書記官趙彬