臺灣高等法院103年度上字第1261號民事判決

裁判字號：臺灣高等法院103年上字第1261號民事判決

裁判日期：民國104年04月21日

裁判案由：遷讓房屋

臺灣高等法院民事判決103年度上字第1261號上訴人 陳林滿 訴訟代理人 梁景岳 律師被上訴人 陳惠玲 訴訟代理人 袁岳衡 律師上列當事人間遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國103年9月4日臺灣新北地方法院102年度訴字第2958號第一審判決提起上訴，本院於104年3月31日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決廢棄。
被上訴人應將坐落新北市○○區○○段○○○○號土地上之同段二二二四建號即門牌號碼新北市○○區○○路○段○○○巷○○號五樓房屋騰空，全部遷讓返還予上訴人。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
本判決於上訴人以新臺幣壹佰貳拾萬元為被上訴人供擔保後，得假執行。但被上訴人以新臺幣叁佰陸拾萬元為上訴人供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、上訴人主張：被上訴人前因需資金週轉陸續向上訴人借款新臺幣（下同）500萬元（下稱系爭借款債權），後經兩造協議，於民國98年6月26日被上訴人同意將其所有新北市○○區○○段○○○○○號即門牌號碼新北市○○區○○路0段000巷00號5樓房屋（下稱系爭房屋）及坐落同段147地號基地（下合稱系爭不動產）移轉登記予上訴人，上訴人則同意以系爭借款債權其中400萬元予以抵充。又系爭不動產完成移轉登記後，上訴人同意給予被上訴人3個月搬遷時間，故前3個月並未向被上訴人收取租金，嗣被上訴人稱找不到住處，兩造始就系爭房屋成立不定期租賃契約，由上訴人以每月1萬元將系爭房屋出租予被上訴人（下稱系爭租約），詎被上訴人自100年起即未付租金，總欠租達2年以上，經屢催未還，上訴人復有將系爭房屋收回自住之必要，並於102年6月24日委由律師發函（下稱102年6月24日律師函）終止系爭租約，被上訴人則於翌日即25日收受該律師函，是系爭租約業於102年6月25日經上訴人以土地法第100條第1款、第3款規定等事由合法終止，被上訴人已無繼續占有系爭房屋之合法權源，爰依民法第455條、第767條第1項規定選擇合併，請求：被上訴人應將系爭房屋騰空，全部遷讓返還予上訴人。原審判決上訴人敗訴，上訴人不服，提起上訴，上訴聲明：原判決廢棄；被上訴人應將坐落新北市○○區○○段○○○○號土地上之同段2224建號即門牌號碼新北市○○區○○路0段000巷00號5樓之房屋騰空，全部遷讓返還予上訴人。願供擔保請准宣告假執行。
二、被上訴人則以：上訴人係地下組頭，被上訴人則負責調牌，嗣98年間因友人屢簽不中，始積欠上訴人100萬元債務而未清償，上訴人遂委請訴外人 廖富堂 （下稱廖富堂）協助以被上訴人所有系爭不動產為擔保，向銀行辦理二貸清償，然因無法辦理，廖富堂即提議由被上訴人將系爭不動產移轉登記予上訴人，兩造協商後，被上訴人同意將系爭不動產移轉登記予上訴人，成交價則依上訴人指示寫為400萬元（斯時系爭不動產尚有抵押貸款238萬6,147元），並約定於被上訴人清償100萬元欠款前，系爭房屋繼續由被上訴人居住使用，每月則應給付1萬元租金予上訴人，待被上訴人將100萬元欠款返還上訴人，上訴人即將系爭不動產過戶返還予被上訴人，然約於100年間被上訴人要求清償100萬元後取回系爭不動產，即遭上訴人所拒，被上訴人始拒付租金，且上訴人無法證明其確有將系爭房屋收回自住之必要，亦未催告被上訴人給付欠租，嗣被上訴人要繳租金，惟上訴人不收，故其以土地法第100條第1款、第3款規定等事由終止系爭租約，難謂合法等語，資為抗辯。答辯聲明：上訴駁回。如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、上訴人主張兩造間系爭租約業經其合法終止，依民法第455條或第767條第1項規定，請求被上訴人騰空遷讓返還系爭房屋，惟為被上訴人否認，並以前揭情詞置辯，茲分述如下：㈠兩造間就系爭房屋之契約內容為何？⒈按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，
他方支付租金之契約。前項租金，得以金錢或租賃物之孳息充之；而不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃，民法第421條、第422條分別定有明文。次按原告於起訴原因已有相當之證明，而被告於抗辯事實並無確實證明方法者，當然認定其抗辯事實之非真正，而應為被告不利益之裁判（最高法院18年上字第1679號判例意旨參照）。
⒉上訴人主張系爭不動產原為被上訴人所有，嗣於98年6月26
日以買賣為登記原因移轉登記於上訴人名下，買賣價金則記載為400萬元，含當時系爭不動產抵押貸款238萬6,147元一併移轉予上訴人，由上訴人按月繳付前述貸款之本息，而系爭不動產移轉登記為上訴人所有後，兩造口頭約定於前3個月被上訴人不用給付任何租金予上訴人，自第4個月起被上訴人每月應給付1萬元之租金予上訴人，始得繼續占有使用系爭房屋，被上訴人並依約給付1萬元租金予上訴人，迄至100年間即未再給付等情，業據提出系爭不動產所有權狀、放款交易查詢明細足證（原法院102年度 司板 簡調字第878號卷〈下稱司板簡調字卷〉第8頁至第9頁，原審卷第18頁），且被上訴人 陳明 兩造間就系爭房屋確有買賣關係及不定期租賃契約，於系爭不動產過戶時上訴人說將成交價寫成400萬元，當時系爭不動產尚有貸款238萬6,147元一併移轉予上訴人，系爭房屋由伊繼續住，並有說好一個月房租為1萬元，房子過戶後伊有繳2年的租金，大概是100年開始沒有繳等語（本院卷第30頁反面、第34頁，原審卷第17頁、第35頁正、反面），核與上訴人前揭主張一致，即上訴人主張兩造於系爭房屋之買賣契約成立後，再與被上訴人就系爭房屋成立不定期租賃契約，應認真正。
⒊雖被上訴人嗣改稱兩造間就系爭房屋並無實際買賣之行為，
係因被上訴人積欠上訴人100萬元，始將系爭房屋過戶予上訴人，待被上訴人將100萬元欠款返還上訴人，上訴人即將系爭房屋過戶返還予被上訴人，及每月1萬元租金係用來貼補上訴人應付之貸款云云，為上訴人所否認，且被上訴人就兩造間於系爭房屋確有買賣關係及不定期租賃契約，已自承如前，參酌系爭不動產之貸款238萬6,147元係一併移轉予上訴人，而上訴人按月支付貸款本息約1萬元已達6年等情，為被上訴人所不爭（原審卷第38頁正、反面），衡諸情常，上訴人自無可能僅以被上訴人返還前述100萬元欠款，即同意將系爭房屋過戶返還予被上訴人之理。此外，被上訴人就上開抗辯復未舉證以實其說，所辯洵無足取。
㈡系爭租約是否業經上訴人合法終止？即上訴人請求被上訴人
騰空遷讓返還系爭房屋，有無理由？⒈按不定期之房屋租賃，承租人積欠租金除擔保金抵償外達二
個月以上時，依土地法第100條第3款之規定，出租人固得收回房屋。惟該條款所謂因承租人積欠租金之事由收回房屋，應仍依民法第440條第1項規定，對於支付租金遲延之承租人，定相當期限催告其支付，承租人於其期限內不為支付者，始得終止租賃契約（最高法院42年台上字第1186號判例意旨參照）。又出租人因承租人遲延給付租金，定期催告其履行，同時表明如於期限內不履行，契約即為終止，係附有停止條件之終止租約之意思表示，如承租人逾期仍不履行，則條件成就，即發生終止租約之效力，無須再另為終止租約之意思表示（最高法院87年度台簡上字第7號裁判意旨參照）。
次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段定有明文。
⒉上訴人主張被上訴人因積欠租金達2年以上，系爭租約業經
上訴人合法終止，被上訴人應騰空遷讓返還系爭房屋予上訴人，業據其提出102年6月24日律師函及回執為據。查，依該律師函主旨記載：「謹受當事人陳林滿之委任，函請台端於文到後一個月內將新北市○○區○○路0段000巷00號5樓騰空並返還予陳林滿，並給付所積欠之租金新台幣24萬元。…」，說明二、㈡記載：「又於該建物（即系爭房屋）完成過戶後，陳惠玲與本人達成合意，由陳惠玲以每月1萬元之租金，承租該建物。…然自100年起，陳惠玲即開始拖欠租金，面對本人之催促， 伊總 藉詞推拖，要求本人多寬限些時日。…詎陳惠玲竟得寸進尺，不僅積欠租金迄今已逾兩年，且態度亦愈趨蠻橫，實令本人心寒。」等語（司板簡調字卷第10頁至第11頁），可認上訴人係以被上訴人積欠租金達2個月以上，而定1個月以內期限，向被上訴人催告給付積欠之租金，並同時表明如於期限內不履行，被上訴人應將系爭房屋騰空並返還予上訴人，係附有停止條件之終止租約之意思表示，該律師函復經被上訴人於102年6月25日收受，有回執可證（司板簡調字卷第12頁），惟被上訴人迄未依102年6月24日律師函所定1個月期限履行給付積欠上訴人之租金，業如前述，依上說明，系爭租約於所定期限屆滿即102年7月25日停止條件成就，發生終止租約之效力，足認上訴人主張系爭租約業經其以土地法第100條第3款規定為由合法終止，應可採信。
⒊至被上訴人辯稱上訴人並未催告給付欠租，嗣被上訴人要繳
租金，然上訴人不收，故其以土地法第100條第3款規定之事由終止系爭租約並不合法云云。查，上訴人業以102年6月24日律師函催告被上訴人於文到後1個月內給付所積欠之租金24萬元，該律師函並經被上訴人於翌日即25日收受，均如前述；又被上訴人並未提出任何證據證明其有欲繳交租金予上訴人而遭拒之事實，上開所辯，均無足取。
⒋從而，系爭租約既經上訴人合法終止，被上訴人占有系爭房
屋即屬無法律上權源，而屬無權占有，故上訴人依民法第767條第1項前段規定，請求被上訴人騰空遷讓返還系爭房屋，核屬有據，應予准許。
四、綜上所述，上訴人依民法第767條第1項前段規定，請求被上訴人應將系爭房屋騰空遷讓返還上訴人，為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。爰由本院予以廢棄改判，如主文第2項所示。又兩造均陳明願供擔保宣告准免假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
五、兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經斟酌後認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，附此敘明。
六、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第78條、第463條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國104年4月21日
民事第四庭
審判長法官蘇芹英
法官陳靜芬法官游悅晨正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國104年4月22日
書記官胡新涓附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。