裁判字號：臺灣臺東地方法院102年訴字第147號民事判決
裁判日期：民國104年02月26日
裁判案由：交還土地等
臺灣臺東地方法院民事判決102年度訴字第147號原告交通部臺灣鐵路管理局貨運服務總所高雄貨運服務
所法定代理人 江昭瑢 訴訟代理人 邱聰安 律師被告 林桓毅 訴訟代理人 傅爾洵 律師被告 劉振興
張仁旭 上列當事人間請求交還土地等事件，本院於民國104年2月11日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應連帶給付原告新臺幣貳佰玖拾貳萬捌仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
事實及理由
一、程序事項：
（一）本件原告聲明因需經臺東縣臺東地政事務所（下稱臺東地政）進行測量後始得確定，經本院會同兩造及臺東地政測量人員至現場進行測量，臺東地政依測量結果檢送複丈成果圖（本院卷第87頁，下稱附圖）後，原告將聲明事項依附圖所示更正，並聲明如後述。其訴之變更，本於同一關於土地租賃之紛爭事實，與民事訴訟法第255條第1項第2款所設「請求之基礎事實同一者」准許變更聲明之規定相符，而為合法，應予准許。
（二）原告請求被告遷讓並返還坐落臺東縣臺東市○○段000地號土地如附圖所示甲部分土地（面積429.24平方公尺）及其上A、B、C部分建物（面積分別為162.6、27.65、109.44平方公尺，建物均坐落於甲部分土地範圍內，下合稱系爭租賃物），於訴訟中依民事訴訟法第538條規定，提起本院102年度全字第8號定暫時狀態之處分，聲明願供擔保，請求被告於本案判決確定前，將系爭租賃物遷讓返還原告。經本院駁回聲請後，提起抗告，臺灣高等法院花蓮分院以103年度抗字第3號廢棄本院上開裁定，並裁定准許原告以新臺幣（下同）300萬元為被告供擔保後，被告應將系爭租賃物遷讓返還原告（下稱系爭裁定），系爭裁定未經兩造提起再抗告而確定。被告在原告提供擔保後，於民國103年7月4日當日依系爭裁定內容遷讓返還系爭租賃物與原告，經本院查閱卷宗屬實，且為兩造不爭執。
（三）被告劉振興、張仁旭經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張：
（一）被告林桓毅以被告劉振興、張仁旭2人為保證人，於99年3月27日向原告承租系爭租賃物，租金每月18萬元，租賃期間至104年3月26日止（下稱系爭契約），並簽訂契約書面，系爭契約約定有第14條第1項第1款「政府因舉辦公共事業需要或公務使用需要或依法變更使用者，甲方得隨時終止契約，乙方不得要求任何補償及其他異議。」第17條「租期屆滿或契約終止之翌日起7日內，乙方應即遷出，將租賃標的物恢復原狀或經甲方同意之狀態，並會同甲方點交無誤後，交還甲方。」第18條「如乙方未依前條規定返還租賃標的物予甲方時，應按逾期之期間，每日給付相當日租金兩倍之懲罰性違約金12,000元，並不得異議」等內容（甲方為原告，乙方為被告林桓毅），均記載於契約書。
（二）①訴外人交通部鐵路改建工程局東部工程處於102年5月24日為執行「臺東、瑞源站新建工程」，欲拆除包含系爭租賃物在內之販賣部建物而新建自行車站工程（下稱臺東車站相關工程），乃致函原告，要求終止機車停車棚及農產品販售區之租約。系爭租賃物在臺東車站相關工程之範圍內，基於上述政府舉辦公共事業及公務使用之需要，原告乃於102年7月2日以存證信函通知被告，告知依系爭契約上述約定內容，提前在102年8月27日終止系爭契約、請求相對人於102年9月2日前遷出等情事。②然被告於系爭契約終止後，拒不返還，無權占有系爭租賃物，原告依據系爭契約，或本於所有權返還請求權提起本件訴訟，請求法院擇一為原告勝訴之判決。③並一併依上開約定，請求被告林桓毅與保證人被告劉振興、張仁旭按日連帶給付違約金（金額計算式如本院卷第124頁所示）。
（三）聲明：①被告林桓毅應將系爭租賃物遷讓返還原告。②被告3人（以下未列分別姓名而稱「被告」者，均指被告3人）應自102年9月3日起至103年7月3日止，按日連帶給付原告12,000元。
三、被告林桓毅則以：①系爭契約第14條第1項第1款之約定，是原告單方面預先擬定與不特定多數人訂立契約之定型化契約條款，免除原告責任，並使被告拋棄利益，違反民法第247條之1之規定，應屬無效。②即使有效，該約定也應限縮解釋，當「政府因舉辦公共事業『需要』或公務使用『需要』或依法變更使用者」，應有「需要」始得終止契約，始符合契約的公平性。然而臺東車站相關工程已因承包商倒閉而未繼續施作，原告即無「需要」終止契約，且原告未考量可能之替代方案，違反最後手段性，是以依該約定限縮解釋後之意旨，原告不符合該約定終止契約之前提，其終止契約之意思表示不發生終止系爭契約之效果。③臺東車站相關工程，經媒體報導，已因包商倒閉而停止施作，被告林桓毅違約情形，未造成延滯臺東車站相關工程之結果；且原告在訂約當時，已知悉將有工程施作，可能提早終止契約之可能，卻未適時揭露資訊給被告林桓毅，致被告林桓毅承擔過高風險，原告仍向被告請求違約金，違反誠實及信用方法，故縱認原告得終止契約，而被告應給付違約金，考量本件客觀情勢及被告違反義務之程度，原告請求之違約金應予酌減。④並聲明：原告之訴駁回。
四、被告劉振興、張仁旭經合法通知無正當理由未於言詞辯論期日到場，未提出任何書狀為何答辯，亦無聲明。但被告林桓毅為其2人表示：被告劉振興是我弟弟、被告張仁旭是我朋友，因契約需有保證人才找他們2人。
五、下列事項到場當事人不加爭執，被告劉振興、張仁旭經合法通知，未於言詞辯論期日到場爭執，也無提出書狀答辯或爭執，依民事訴訟法第280條第3項前段及第1項前段，視同自認該等事實，本院復依民事訴訟法第270條之1逕認為真正並據以為裁判資料：
（一）臺東市○○段○○○○○○○○號土地（下分別稱585、601地號土地）均為國有土地，原告有管理權限。
（二）被告林桓毅以被告 張振興 、張仁旭為連帶保證人，於99年3月27日向被告承租585及601地號土地內房屋及土地（下稱系爭租賃物，範圍如後述），簽訂「房地租賃契約」、「切結書」、「房地標租須知」，並經民間公證人公證（本院卷第10至22頁）。
（三）測量結果，占用建物均在601地號土地部分，如附圖所示A部分建物（面積162.6平方公尺）、B部分建物（面積
27.65平方公尺）、C部分建物（面積109.44平方公尺），且經履勘結果，被告僅使用上開建物之範圍，其餘位置，均為公眾通行之走廊、空地。兩造同意以履勘現場紅色噴漆點為系爭租賃物之範圍如附圖所示甲部分土地（面積
429.24平方公尺）及其上建物，作為原告聲明第1項請求遷讓之範圍。而系爭租賃物於兩造簽訂系爭契約之後，為被告林桓毅占有並使用收益，系爭裁定定暫時狀態假處分確定後，被告已於103年7月4日將系爭租賃物遷讓返還與原告。
（四）被告現對於585及601地號土地及其上建物已無占有事實。
（五）被告林桓毅於102年9月後，共給付72萬元與原告，如原告聲明第二項一部或全部有理由時，兩造同意自原告得請求之金額中抵銷。
六、關於原告聲明第1項請求遷讓返還系爭租賃物：①關於系爭契約所約定之租賃標的範圍，無法自契約書面內容清楚得知，但經兩造同意，系爭契約之租賃標的即為系爭租賃物，並以系爭租賃物作為本件原告聲明第1項請求返還之標的，本院藉此特定本件審理範圍。②系爭裁定依民事訴訟法第538條定暫時狀態之處分規定，裁定於原告提供擔保後，被告應在本件訴訟終結前，即先將系爭租賃物遷讓返還原告。被告林桓毅在系爭裁定確定後，已於103年7月4日依系爭裁定內容將系爭租賃物遷讓返還原告，為兩造不爭執（不爭執事項第三點）。③本件言詞辯論時，被告對系爭租賃物已無占有事實，復為兩造不爭執（不爭執事項第4點）。足認系爭租賃物經被告林桓毅依系爭裁定內容遷讓返還原告後，現已為原告占有，故原告聲明請求被告遷讓返還系爭租賃物，已無訴之利益，爰無理由。
七、關於原告請求被告連帶給付違約金部分：「依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，為左列各款之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定無效：一、免除或減輕預定契約條款之當事人之責任者。二、加重他方當事人之責任者。三、使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利者。
四、其他於他方當事人有重大不利益者。」「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。」為民法第247條之1、252條規定。本院之判斷：
（一）系爭契約並無民法第247條之1所規定顯失公平之情形：據兩造提出資料，系爭契約之簽訂，係依原告「房地標租須知」辦理（本院卷第15至17頁），可知被告於訂立系爭契約，勢必有機會先從「房地標租須知」得知相關契約條款，並有自行評估是否接受、能否獲利之可能；被告林桓毅亦陳述訂立系爭契約時，曾與原告負責人員進行協調等內容（本院卷第180頁），協調內容雖未成立，但已足以顯示被告乃具有進行磋商之能力；故系爭契約之書面契約即「房地租賃契約」所約定內容，乃被告在可評估、可選擇之情況下簽訂，難認有顯失公平之情形。雙方應受契約拘束。
（二）原告有效終止系爭契約，被告林桓毅應於102年9月2日前遷讓返還系爭租賃物，否則應與保證人即被告劉振興、張仁旭負違約責任：①被告林桓毅以被告劉振興、張仁旭為保證人，與原告就系爭契約所簽立之「房地租賃契約」（不爭執事項第2點），分別約定第14條第1項第1款「政府因舉辦公共事業需要或公務使用需要或依法變更使用者，甲方得隨時終止契約，乙方不得要求任何補償及其他異議。」第17條「租期屆滿或契約終止之翌日起7日內，乙方應即遷出，將租賃標的物恢復原狀或經甲方同意之狀態，並會同甲方點交無誤後，交還甲方。」第18條「如乙方未依前條規定返還租賃標的物予甲方時，應按逾期之期間，每日給付相當日租金兩倍之懲罰性違約金12,000元，並不得異議」等內容（甲方為原告，乙方為被告林桓毅），有契約書在卷為憑（本院卷第11頁）。自約定內容可知，當原告「因舉辦公共事業『需要』或公務使用『需要』或依法變更使用者」，即得片面終止系爭契約，且不負擔賠償責任。②交通部鐵路改建工程局東部工程處就臺東車站相關工程，已於102年5月9日決標，並即將於102年8月1日開始施工，因而通知原告，請求原告依系爭契約約定內容，提前終止系爭契約並收回系爭租賃物，有交通部鐵路改建工程局東部工程處函文為憑（本院卷第27、28頁），是以原告確因臺東車站相關工程之進行，而有舉辦公共事業「需要」或公務使用「需要」，原告依約定片面終止系爭契約，符合兩造事先所約定之內容。原告並依上開第17條約定方式，於102年7月2日以存證信函通知被告將提前終止系爭契約之意思表示，並明確表示租期至102年8月26日止等內容（本院卷第29頁），是以系爭契約於102年8月26日發生終止之效果。被告林桓毅應依系爭契約第17條約定，於7日內即102年9月2日前遷讓返還臺東車站相關工程，否則被告林桓毅應與保證人即被告劉振興、張仁旭自102年9月3日起，按日給付違約金。③且原告早在102年7月2日為終止系爭契約之意思表示，系爭契約早於102年8月26日發生終止之效果。至於臺東車站相關工程包商倒閉、停止施工等情事，乃發生系爭契約業已終止後之103年年初，有被告林桓毅提出之新聞資料為憑（本院卷第203頁），自不能回溯影響原告終止系爭契約之意思表示。
（三）本件無酌減違約金必要，被告應連帶給付違約金2,928,000元：①臺東車站相關工程包商倒閉、停止施工等情事，發生103年年初，故被告林桓毅於系爭契約102年8月26日終止後，未依約定在102年9月2日前遷讓系爭租賃物，絕非考量臺東車站相關工程現實上業已暫停之因素。②被告林桓毅主張原告承辦人員於簽立系爭契約時，曾經承諾「不會提前終止契約」等情，業經證人 謝文 宗（即原告負責系爭契約簽定之承辦人員）、 張金樹 （即原告終止系爭契約時之承辦人員）均具結證述，嚴詞加以否認（本院卷第177至182頁），被告均未能另提出相關證據資料以證明，本院無法認定上開承諾情事。③關於被告林桓毅所述：原告早知悉將有工程施作，可能提早終止契約之可能，卻未適時揭露資訊給被告，違反誠信信用原則等見解。被告林桓毅不但無法提出證據資料證明原告早已知悉臺東車站相關工程確實將決標之事實，且原告在「房地標租須知」、「房地租賃契約」均明確表示可能因「政府因舉辦公共事業需要或公務使用需要或依法變更使用者」等因素，而隨時終止契約，殊難認定原告有違反誠實信用原則。④此外，本院援引臺灣高等法院花蓮分院103年度上易字第50號裁判關於違約金約定應嚴格遵守之意見。⑤故被告林桓毅應與被告劉振興、張仁旭依系爭契約第18條約定，自102年9月3日（終止後逾7日未遷讓系爭租賃物）起至103年7月3日止（被告林桓毅於103年7月4日遷讓返還系爭租賃物，原告 陳明 不請求103年7月4日當日之違約金，本院卷第176頁反面），連帶給付每日12,000元之違約金，計304日（如本院卷第124頁計算表，但應扣除103年7月4日當日），共3,648,000元之違約金（304日×12,000元<每日>＝3,648,000元），期間被告林桓毅曾另給付72萬元與原告，經兩造不爭執應自被告給付金額中扣除（不爭執事項第五點），故被告尚應連帶給付2,928,000元（3,648,000元－72萬元＝2,928,000元）。
八、綜上，被告林桓毅於103年7月4日依系爭裁定將系爭租賃物遷讓返還原告，原告現已實際占有系爭租賃物，仍請求被告林桓毅遷讓返還系爭租賃物，已無訴之利益；而原告依系爭契約約定，於102年8月26日終止系爭契約，被告林桓毅未於7日內遷讓返還系爭租賃物，保證人即被告劉振興、張仁旭應與被告林桓毅連帶給付違約金；且違約金無酌減必要；但應扣除被告林桓毅另行給付之72萬元。從而，原告聲明①請求被告林桓毅應將系爭租賃物遷讓返還原告部分，爰無理由，乃予駁回。②而請求被告應自102年9月3日起至103年7月3日止，按日連帶給付原告12,000元部分，則於被告應連帶給付原告2,928,000元之範圍內，於法有據，乃予准許；逾此部分之請求，仍無理由，乃予駁回。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條。中華民國104年2月26日
民事第一庭法官郭玉林以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國104年2月26日
書記官陳憲修