裁判字號：臺灣桃園地方法院99年重訴字第131號民事判決
裁判日期：民國100年04月27日
裁判案由：土地所有權移轉登記
臺灣桃園地方法院民事判決99年度重訴字第131號原告 曹月霞 訴訟代理人 許進德 律師
蘇夏曦 律師被告游 廖瑞桃 訴訟代理人 范綱祥 律師複代理人 李依霖 被告 陳美惠 上列當事人間請求土地所有權移轉登記事件，本院於民國100年
4月6日言詞辯論終結，判決如下：
主文確認被告陳美惠就坐落桃園縣○○鎮○○段尾寮小段六九四地號土地（面積：一五四三平方公尺）、六九四之一地號土地（面積：二九００平方公尺）所有權全部之優先購買權不存在。
被告游廖瑞桃應於原告給付新臺幣柒佰肆拾萬元之同時，將其所有坐落於桃園縣○○鎮○○段尾寮小段六九四地號土地（面積：
二九五七平方公尺，權利範圍為全部）、同小段六九四之一地號土地（面積：一四八六平方公尺，權利範圍為全部）之所有權移轉登記予原告。
訴訟費用由被告陳美惠負擔二分之一，被告游廖瑞桃負擔二分之一。
事實及理由
甲、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，或訴訟進行中，於某法律關係之成立與否有爭執，而其裁判應以該法律關係為據，並求對於被告確定其法律關係之判決者，或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第2款、第6款、第7款分別定有明文。查，本件原告原起訴時之聲明為「被告游廖瑞桃將其所有坐落於桃園縣○○鎮○○段尾寮小段六九四地號土地所有權應有部分全部及同上尾寮小段六九四之一地號土地所有權應有部分全部，移轉登記予原告。」，嗣分別於99年6月30日、99年9月14日具狀追加被告陳美惠，追加後之聲明為「㈠確認被告陳美惠就坐落桃園縣○○鎮○○段尾寮小段六九四地號土地、六九四之一地號土地所有權全部之優先購買權不存在。㈡確認被告間就坐落桃園縣○○鎮○○段尾寮小段六九四地號土地、六九四之一地號土地所有權全部之買賣關係不存在。㈢先位聲明：被告游廖瑞桃應將其所有坐落桃園縣○○鎮○○段尾寮小段六九四地號土地所有權應有部分全部及同上尾寮小段六九四之一地號土地所有權應有部分全部，移轉登記予原告。備位聲明：被告游廖瑞桃應給付原告360萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。」。茲因被告陳美惠對前開694、694-1地號土地優先購買權是否存在將影響原告能否依其與被告游廖瑞桃間所簽訂之買賣契約請求被告游廖瑞桃移轉前開694、694-1地號土地之所有權，或依買賣契約請求被告游廖瑞桃給付違約金；且不甚礙被告2人之防禦及訴訟之終結。是原告上開所為訴之追加，依前揭規定，應准許之。
二、次按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。又所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不妥之狀態存在，且此種不妥之狀態，能以確認判決將之除去者而言，最高法院52年度台上字第1240號判例意旨可資參照。本件原告主張被告陳美惠對前開694、694-1地號土地優先購買權不存在，且被告2人間就前開694、695地號土地所簽訂之買賣契約是虛偽意思表示並不存在，為被告游廖瑞桃所否認，則原告對於被告陳美惠對前開694、694-1地號土地優先購買權是否存在，及被告2人間就前開694、695地號土地所簽訂之買賣契約是否存在，此等法律關係有不安之狀態存在，必須藉確認判決之法律上利益除去此不安之狀態，是原告就其前開請求，自有即受確認判決之法律上利益無疑。
三、本件被告陳美惠經受合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
乙、實體方面：
一、原告起訴主張：㈠原告與被告游廖瑞桃於97年8月12日簽訂不動產買賣契約（
以下簡稱：系爭契約），向被告游廖瑞桃購買其所有坐落桃園縣○○鎮○○段尾寮小段694、695地號土地，面積分別為2,957平方公尺、1,486平方公尺，所有權應有部分均為全部，面積合計為4,443平方公尺，總價金為920萬元。嗣於98年2月18日，前開694、695地號土地合併為694地號土地，面積為4,443平方公尺；同日，前開合併後之694地號土地又分割為694、694-1地號土地（以下簡稱：系爭土地），面積分別為1,543平方公尺、2,900平方公尺，面積不變仍為4,443平方公尺，核先敘明。
㈡原告依系爭契約第3條第1項約定給付簽約款180萬元予被
告游廖瑞桃，以及應被告游廖瑞桃提前給付完稅款之要求，向臺灣銀行桃興分行購買以被告游廖瑞桃為受款人、發票日97年9月1日、面額270萬元的臺灣銀行支票，並由訴外人 連文昭 地政士通知被告游廖瑞桃領取該支票。但被告游廖瑞桃拒絕受領，亦不履行系爭契約約定之義務，原告多次催請被告游廖瑞桃履行系爭契約，被告游廖瑞桃均置之不理。又被告游廖瑞桃訴訟代理人已於99年5月12日當庭為拒絕受領完稅款270萬元之意思表示，原告遂以99年6月1日民事追加訴之聲明狀繕本（99年6月2日送達）通知被告游廖瑞桃，原告已準備給付被告游廖瑞桃完稅款270萬元，以及開立470萬元之尾款擔保本票予被告游廖瑞桃，被告游廖瑞桃並應同時將系爭土地辦理所有權移轉登記予原告。
㈢97年8月12日系爭契約訂定時，被告陳美惠並非毗連耕地之
現耕所有權人。因此，被告陳美惠對系爭土地之優先購買權並不存在，被告游廖瑞桃不得以被告陳美惠行使優先購買權為由，拒絕履行系爭契約。蓋：被告陳美惠雖為坐落桃園縣○○鎮○○段尾寮小段696-1、693地號土地之所有權人，惟其提出之桃園縣大溪鎮農會98年度農健保險繳款證明單、及99年2月8日發文之農業用地作農業使用證明書，均無從證明97年8月12日系爭契約訂定時，上開之696-1、693地號土地全部供耕作之事實。且被告陳美惠就前開693地號土地之權利範圍為3分之1，該土地是否為被告陳美惠占有耕作，被告陳美惠並未舉證證明，是如何能認定被告陳美惠係「毗連耕地之現耕所有權人」。又前開696-1地號土地寬度不及2公尺，是否能夠利用機械從事耕作，亦非無疑，由被告陳美惠優先承買系爭土地，並不能擴大農場經營面積、符合機械耕作之需要，以發揮耕地之效能，核與農地重劃條例第5條第3款立法意旨不合，自難認定被告陳美惠為「毗連耕地之現耕所有權人」。因此，被告陳美惠並非農地重劃條例第5條第3款規定之「毗連耕地之現耕所有權人」，其對系爭土地之優先購買權並不存在，被告游廖瑞桃不得以被告陳美惠對系爭土地行使優先購買權為由，拒絕履行系爭契約。
㈣系爭土地於農地重劃條例公布施行前已完成重劃，不適用農
地重劃條例第5條優先購買權之規定。因此，被告陳美惠對系爭土地之優先購買權並不存在，被告游廖瑞桃不得以被告陳美惠行使優先購買權為由，拒絕履行系爭契約。蓋：農地重劃條例係於69年12月19日由總統明令公布，其第43條規定「本條例自公布之日施行」。而系爭土地是在59年間進行重劃，並非依69年12月19日公布之農地重劃條例規定進行重劃，且農地重劃條例及其施行細則等相關法規，並無明定其第
5條重劃區內現耕地優先購買權之規定，於農地重劃條例公布施行前已完成重劃之農地亦有適用；內政部71年3月19日台內地字第70578號函，釋示臺灣地區歷年辦竣重劃之耕地，屬農地重劃條例第5條所稱「重劃區內耕地」之釋示，亦乏依據。故系爭土地出售時，並不適用農地重劃條例第5條優先購買權之規定，被告陳美惠對系爭土地之優先購買權並不存在，被告游廖瑞桃不得以被告陳美惠對系爭土地行使優先購買權為由，拒絕履行系爭契約。
㈤倘若被告陳美惠對系爭土地有優先購買權，惟被告陳美惠未
以同樣條件合法行使優先購買權，其優先購買權已因此消滅而不存在，被告游廖瑞桃不得以被告陳美惠行使優先購買權為由，拒絕履行系爭契約：
1.按優先購買權係指優先權人以同樣條件訂立買賣契約之權。出買人與買受人所訂契約或承諾之一切條件，如買賣標的、範圍、價金、付款方式、瑕疵擔保等，優先購買權人必須均表接受，始有合法行使優先購買權可言，倘有部分不接受或擅加予變更買賣條件時，即非合法行使優先購買權。查本件被告游廖瑞桃提出被證11號之買賣契約，縱使其為真正，惟其約定之付款條件顯然異於系爭契約之約定，且對出賣人較為嚴苛，顯見被告陳美惠有變更買賣條件之情事。例如：
⑴簽訂契約時，原告即交付180萬元價金，但被告陳美惠
僅交付100萬元價金（20萬元＋80萬元）。原告在完稅之後即需交付270萬元價金，但依被證11號買賣契約之約定，待本件土地辦理分割合併完成，被告游廖瑞桃備齊、交付本約694地號土地申請興建農舍法定所需相關證件後，被告陳美惠再於6個月內完成農舍規劃設計，並交付180萬元價金。亦即被告陳美惠支付第2期價金之條件，取決於「本件土地辦理分割合併完成」、「被告游廖瑞桃備齊、交付本約694地號土地申請興建農舍法定所需相關證件」、「被告陳美惠於六個月內完成農舍規劃設計」3項條件，明顯異於系爭契約之約定，且對出賣人較為嚴苛。
⑵關於尾款之交付，原告應於所有權移轉登記完成後3日
內支付，但被告陳美惠原則上則是待本件694地號土地興建農舍完成，並辦理保存登記後，由被告游廖瑞桃備齊、交付移轉過戶相關證件於被告陳美惠時起1個月內，由被告陳美惠支付尾款470萬元。亦即被告陳美惠支付尾款之條件，原則上取決於「興建農舍完成，並辦理保存登記」，明顯異於系爭契約之約定，且同樣對出賣人較為嚴苛。
⑶在被告陳美惠主張優先承買權前，原告已給付簽約款18
0萬元，及應被告游廖瑞桃提前給付完稅款之要求，購買面額270萬元的臺灣銀行支票。因此，在被告陳美惠主張優先承買權前，被告游廖瑞桃共可收受原告給付之買賣價金450萬元。然依被證11號買賣契約所載，被告陳美惠在97年10月26日時，僅給付被告游廖瑞桃20萬元，截至97年12月26日，給付總金額也只增加到100萬元。兩者價金之付款方式、給付時程差異如此明顯，自難認定被告陳美惠是以同樣條件承買。
㈥倘若被告陳美惠對系爭土地有優先購買權，惟被告陳美惠亦
無對系爭土地行使優先購買權之意思，被告2人訂定被證11號之買賣契約，係通謀虛偽意思表示，被告2人就系爭土地不存在買賣關係，被告游廖瑞桃不得以被告陳美惠行使優先購買權為由，拒絕履行系爭契約：
1.被告游廖瑞桃雖主張被告陳美惠行使優先承買權，而與被告陳美惠於97年12月26日訂定被證11號買賣契約云云。惟查，倘若被告2人有買賣系爭土地之真意，何以被告游廖瑞桃會因其子 游秉洋 急需用錢，而在98年12月14日將系爭土地及被告陳美惠所有之同地段696-1地號土地出售予訴外人 梁綵璇 ，收受第一期款300萬元，並將土地所有權狀交付予代書 張國華 。另證人梁綵璇證稱：「我從一兩年前就一直想買一塊地，那時我的宗親 梁金印 就告訴我被告1的兒子去找他稱他急需用錢，於是梁金印就告訴我說被告
1有一塊地要賣，他兒子急需用錢，問我是否要購買，當時他說有400多坪，我說400多坪不能蓋農舍，然後他就說還有一筆800多坪，如果要的話一起買，我就說好，但是價錢太高了，當時一坪1萬元，被告1的兒子就說400多坪的部分可以減價，另外800多坪被告1的兒子稱他姐姐 游雪美 說不能減價，後來梁金印就說先去看地，如果買不成的話我跟他姐姐游雪美很熟，可以先借被告1的兒子
100萬元，我們就先去看地，地是 方方正正 的，回來後我還是表示希望價格低一點，梁金印問我要不要買，我說要，看地回來被告1的兒子很急，可能是隔天我們就到張國華代書那裡，被告1與被告1的兒子、梁金印、我與我先生都在場，我當面與被告1表示希望價錢少一點，當時張國華稱那時旁邊還有一塊50、60坪是陳美惠的土地，被告
1說要以他的女兒的名字買下來，再一起賣給我，被告1、被告1的兒子與張國華均稱當時已經與陳美惠在交涉中，是張國華在辦理，被告1表示800多坪的不能減少，40
0多坪的可以商量，我稱加上陳美惠的一起買的話1300萬元，被告1當時表示同意，張國華就叫他事務所的小姐把已經打好的合約書拿來給我們簽，沒有講好再打。我們在那邊簽約的時間不超過一個小時。 張代書 與他們都說陳美惠的土地很快就可以辦好了，馬上就可以過給我。」等語，證人張國華亦證稱：「（問：為何契約書上面所載出賣人沒有載明陳美惠的名字？）答：因為當時陳美惠說他的土地是在被告1要出賣土地的旁邊，要與他一起處理。那時我有與梁綵璇及被告1說要與陳美惠談好，他們說已經談好出賣人以被告1的名字，因為他們是鄰居很熟的朋友，公契696-1會載明陳美惠。」、「（問：這三筆土地有一筆是陳美惠的二筆是被告1的，他們的買賣價金如何區分？）答：算坪數，那時每坪約9千元。」、「（問：原證六合約訂立時當場被告1有無將土地權狀、印鑑證明等有無交付證人？）答：簽約當天沒有交，後來有交，但是時間我不確定，是被告1的女兒游雪美交給我。」等語。
顯見被告2人並無買賣系爭土地之真意，被告游廖瑞桃亦非受被告陳美惠委託，代為訂定原證6號買賣契約，而是因其子游秉洋急需用錢，才在98年12月14日將系爭土地及被告陳美惠所有之同地段696-1地號土地出售予訴外人梁綵璇。
2.原證6號買賣契約雖約定，第2期款於有關被告陳美惠優先承買案判決確定後，…續付500萬元整。但，98年12月14日訂定原證6號買賣契約時，本件訴訟或系爭土地假處分根本還不存在，被告2人均不爭執被告陳美惠就系爭土地有優先承買權，梁綵璇亦證述不懂該約定。因此，該約定之真意不明，無法據此約定認定，被告游廖瑞桃係受被告陳美惠委託代為訂定原證6號買賣契約。
3.又被告游廖瑞桃已將系爭土地之所有權狀交付予代書張國華，意指被告游廖瑞桃並未將系爭土地之所有權狀交付予經手被證11號買賣契約之代書 張舜毅 。且依被證11號買賣契約之記載，被告陳美惠在被告游廖瑞桃未交付系爭土地所有權狀之情況下，仍陸續給付了880萬元，其中600萬元，還是在99年1月22日系爭土地遭查封登記後給付，豈有人付錢買土地卻不要求土地所有權狀，甚至土地遭查封登記，仍繼續給付價金？實令人匪夷所思，被告陳美惠所為誠有違常情。
4.再者，依被證11號買賣契約之記載，被告陳美惠給付之88
0萬元，其中有200萬元是現金交付，其餘680萬元（80萬元、300萬元、300萬元）雖以匯款方式交付，但該鉅款事後分22次以提領50萬元以下現金之方式全額領出，無法追蹤其流向。被告游廖瑞桃雖主張被告陳美惠給付之款項，均是交付給其子游秉洋。然原告給付之部分簽約款
155萬元，以及梁綵璇給付的第1期款300萬元，均是匯入游秉洋在台中商業銀行田中分行帳號為000000000000號之帳戶，何以被告陳美惠匯入被告游廖瑞桃帳戶之80萬元、300萬元、300萬元，被告游廖瑞桃卻執意要麻煩第三人分多筆現金領出？況且，縱使請第三人代領，只要出示身分證件亦可領款現金50萬元以上，被告游廖瑞桃刻意將每次領款金額壓低在50萬元以下，再分成2筆領出（4月
9日、4月12日、4月15日、4月20日、6月15日、7月
8日），誠有違常情。
5.綜上，被告陳美惠根本沒有行使優先承買權之真意，無非是為配合被告游廖瑞桃，通謀而為訂定買賣契約之虛偽意思表示，並配合製作匯款紀錄。是故，被告陳美惠行使優先承買權之意思表示，係單獨虛偽意思表示，且為被告游廖瑞桃所明知，其意思表示無效；被告2人訂定被證11號買賣契約，係通謀虛偽意思表示，其意思表示無效。被告
2人買賣系爭土地之意思表示既然無效、不拘束被告游廖瑞桃，因此被告游廖瑞桃嗣後才會將系爭土地另出售予訴外人梁綵璇。
㈦如訴之聲明第三項先位聲明無理由，則原告已依系爭契約第
9條之約定，以99年6月29日民事追加訴之聲明狀繕本（99年6月30日送達）催告被告游廖瑞桃於1個月內履行系爭契約。惟被告游廖瑞桃至今仍未履行系爭契約，故原告以100年3月30日民事辯論意旨狀繕本之送達對被告游廖瑞桃為解除系爭契約之意思表示，請求被告游廖瑞桃返還簽約款180萬元及給付懲罰性違約金180萬元，合計共360萬元。又被告2人訂定被證11號買賣契約後，被告游廖瑞桃選擇再將系爭土地出售予訴外人梁綵璇，被告游廖瑞桃既能選擇將系爭土地另出售予訴外人梁綵璇，自然亦能履行系爭契約，將系爭土地所有權移轉予原告。由此顯見被告游廖瑞桃是認為系爭契約920萬元之價金偏低，而故不履行系爭契約，係可歸責於被告游廖瑞桃，致不能履行系爭契約。又被告游廖瑞桃出售系爭土地予原告，土地每平方公尺價金約為2,071元，被告游廖瑞桃出售系爭土地予訴外人梁綵璇，土地每平方公尺價金則約為2,808元。是以，被告游廖瑞桃不履行系爭契約，而將系爭土地出售予訴外人梁綵璇，前後兩契約系爭土地價金之差額約為3,274,491元，此為被告游廖瑞桃不履行系爭契約所得之利益，已近本件懲罰性違約金180萬元的兩倍。是原告依約請求懲罰性違約金180萬元，並無過高。㈧並聲明：⑴確認被告陳美惠就坐落桃園縣○○鎮○○段尾寮
小段694地號土地、694-1地號土地所有權全部之優先購買權不存在。⑵確認被告間就坐落桃園縣○○鎮○○段尾寮小段694地號土地、694-1地號土地所有權全部之買賣關係不存在。⑶先位聲明：被告游廖瑞桃應將其所有坐落桃園縣○○鎮○○段尾寮小段694地號土地所有權應有部分全部及同上尾寮小段694-1一地號土地所有權應有部分全部，移轉登記予原告。備位聲明：被告游廖瑞桃應給付原告360萬元，及自100年3月30日民事辯論意旨狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。⑷前項備位聲明部分，原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告游廖瑞桃抗辯稱：㈠關於訴之聲明第1項及第3項先位聲明部分之答辯理由如下：
1.被告陳美惠為坐落桃園縣○○鎮○○段尾寮小段696-1、
693地號土地之所有權人，該2筆土地與系爭土地同屬重劃區，亦有現耕之事實，且系爭土地之承租人 游禮茂 已聲明放棄優先承買權，被告陳美惠屬農地重劃條例第5條第
3款所稱毗連耕地之現耕所有權人，享有優先承買權：⑴前揭696-1、693號土地係屬長條狀土地，該2筆土地
地目為「田」，與系爭土地較長邊兩側毗連，且與系爭土地同位於○○鎮○○段尾寮小段，均屬農地重劃區，被告陳美惠自91年起即登記為該2筆土地所有權人（被告陳美惠對前揭693號土地持分為3分之1），該2筆毗連系爭土地之耕地現況，係作為農地使用，業有被告提出之桃園縣大溪鎮公所農業用地作農業使用證明書影本1紙為證，且被告陳美惠長期以來均為自耕農，其顯為系爭土地毗連耕地之現耕所有權人，享有系爭土地之優先承買權，應屬無疑。
⑵被告陳美惠就系爭土地既係優先購買權人，與被告洽談
系爭土地買賣事宜，被告游廖瑞桃基於被告陳美惠就系爭土地依法具優先購買權，便按與系爭契約相同價金條件（即920萬元）於97年12月26日與被告陳美惠簽訂不動產買賣契約書，被告陳美惠並已於99年3月25日完成其中680萬元價金之給付，被告游廖瑞桃依法應將系爭土地移轉登記予被告陳美惠所有，自無法履行與原告間之系爭契約。
2.系爭土地經桃園縣政府於59年間辦理農地重劃，雖係於農地重劃條例公布施行之前，仍屬「重劃區內之耕地」，自應有農地重劃條例第5條第3款之適用，本案毗連耕地之現耕所有權人陳美惠應得適用農地重劃條例行使優先購買權。查，中央主管機關內政部於71年3月19日以台內地字第70578號函函釋意旨：「一、農地重劃條例第5條所稱『重劃區內耕地』係指依同條例第25條規定土地分配結果確定，並依同條例第34條規定完成地籍測量、土地登記之耕地，暨台灣地區歷年辦竣重劃之耕地。」可供參酌。再者系爭土地之出售既在農地重劃條例施行期間，其適用該條例第5條第3款，毗連耕地之現耕所有權人優先承買權之規定，係法規效力自施行日起向後生效之情形，係適用於當時之重劃區內耕地，本非溯及既往原則之問題。又農地重劃條例第5條所稱「重劃區內耕地」，並未規定僅限於依同條例第25條規定土地分配結果確定，並依同條例第
34條規定完成地籍測量、土地登記之耕地。依其立法意旨，乃在擴大農場經營面積，以適合機械耕作之需要，自應認為尚包括該條例實施前「台灣地區歷年辦竣重劃之耕地」在內。系爭土地經桃園縣政府於59年間辦理農地重劃，雖係於農地重劃條例公布施行之前，仍屬「重劃區內之耕地」，自應有農地重劃條例第5條第3款之適用，系爭土地毗連耕地之現耕所有權人陳美惠應得適用農地重劃條例行使優先購買權。
3.原告民事準備㈠狀援引之最高法院98年台上字第1285號、98年台上字第479號判決之前提事實與本案系爭情節並不符合，不具援用之基礎：
⑴系爭契約之買賣標的為694、695地號土地（694、69
5地號土地已因土地合併、分割而變更為694、694-1地號土地，面積不變仍為4,443平方公尺），而被證11號之不動產買賣契約之買賣標的亦為694、695地號土地，二者之買賣標的均為同一不動產；又依系爭契約第
2條買賣價款，雙方約定買賣契約價款為920萬元，被證11號之不動產買賣契約第2條買賣價款，雙方亦約定買賣契約價款為920萬元，二者之區別僅係對於價款給付的方式，顯不影響被證11號之不動產買賣契約和系爭契約係以同樣的價款、買賣標的物為同一塊土地，買賣條件皆同一之事實。在買賣條件同一之前提下，被告陳美惠自可合法行使優先承買權，非如原告所稱合法行使優先承買權之定義為買賣契約中的成交條件必須均表接受，而「成交條件均表接受」更非指稱任何細節均必須依照原買賣契約，始可合法行使優先承買權。原告對於最高法院98年台上字第1285號民事判決之解釋係僵化優先承買權之運用，誤解該號判決之真意，侷限優先承買權人之權利，乃係增加法律所無之限制，有違土地法第34條之1簡化土地共有人之關係，使共有關係趨於單純之立法目的。
⑵最高法院98年台上字第479號民事判決所指可行使優先
購買權之「同樣條件」範圍內，該條件涉及實質之買賣價金，係有重大影響之條件。然系爭契約和被證11號之不動產買賣契約對於價款給付的方式雖然不同，惟並不涉及價款總額，前提事實與本案系爭情節並不符合，不具援用之基礎。
⑶是否合法行使優先承買權，須由一切契約文件資料及其
他一切證據資料釐清買賣雙方之真意所在，非徒依形式為斷。系爭契約和被證11號之不動產買賣契約，二者對於價款給付的方式雖然不同，乃係因為原告與被告陳美惠之財力和實質客觀並不相同，並不妨礙兩個不動產買賣契約之買賣條件同一之事實。系爭契約第4條中約定，原告預定貸款600萬元抵付部分買賣價款，分3期付款乃係因為承辦農地貸款及過戶之代書依照原告之資金籌措狀況所為之建議，惟該分期付款之方式並非該買賣契約成立之必須買賣條件。而被證11號之不動產買賣契約中，雖然分成4期付款，乃是由被告2人酌採代書建議之下，視雙方的財務狀況所協議的價金給付方式，被告2人皆對買賣條件：「694、694-1地號土地，買賣價金為920萬元」並無爭議。因此，被告陳美惠係依農地重劃條例第5條之規定具優先承買權，並按與系爭契約相同買賣條件（即694、694-1地號土地，買賣價金為920萬元）於97年12月26日與被告游廖瑞桃簽訂被證11號之不動產買賣契約，不可僅因二者之付款方式歧異遽認被告陳美惠未合法行使優先承買權。
㈡關於訴之聲明第2項之答辯理由如下：
原告提出原證6號並無法證明被告陳美惠與被告游廖瑞桃訂定被證4號之契約係屬單獨虛偽意思表示或通謀虛偽意思表示之情，原告主張並非屬實。蓋：
1.被告游廖瑞桃與被告陳美惠間被證4號之買賣契約確屬雙方合意所訂定之買賣契約，且被告陳美惠就該買賣契約業已踐行並完成其中680萬元價金交付義務，該680萬價金分別係以現金及匯款方式交付，顯見被證4號之買賣契約確屬成立且有效，絕無通謀虛偽之情。被告游廖瑞桃另於98年12月14日受被告陳美惠委託代為與訴外人梁綵璇簽訂原證6號之契約，其原因在於原證6號之契約標的包括系爭土地及被告陳美惠所有毗連系爭土地○○○鎮○○段尾寮小段696-1地號土地，惟696-1地號土地為長條狀且面積只有50多坪，若不與系爭土地一起出售，該筆土地之經濟價值將蕩然無存。且原證6號契約簽訂當時，系爭土地尚於被告游廖瑞桃名下，被告游廖瑞桃出面訂立契約始能取得買方信任，免於無法移轉之疑慮。又被告陳美惠與被告游廖瑞桃熟識數十年且相互信任，且被告陳美惠身體在98年後非常不好，因此，被告陳美惠委託被告游廖瑞桃代為與訴外人梁綵璇簽訂原證6號契約，原告僅據該契約之出名賣方為被告游廖瑞桃即認被證4號之契約係屬單獨虛偽意思表示，實係不當、無理由之揣測。
2.另按原證6號契約第3條第2款約定：「第二期款於有關陳美惠優先承買案判決確定後，並完成申報農用免稅續付新台幣伍佰萬元整。」，可知原證6號契約係屬有條件之買賣契約，須待系爭土地牽涉優先承買權問題確定後始完全履行，明白可見非為一地二賣之情形，被告2人簽訂之被證4號之契約顯非有單獨虛偽意思表示或通謀虛偽意思表示之情，原告主張並非屬實。
3.原告就被告游廖瑞桃之子游秉洋之資金流向和資金調度動機多為揣測、並無可採之證據基礎，實無意義。且被告2人為鄰居和幾十年好友，情誼深厚，彼此間對於買賣契約之簽訂、後續資金流動、土地所有權狀之交付等等事宜，皆係基於多年好友之信賴基礎，原告對於被告2人間上開事宜所為之主觀臆度毫無實益，且無證據可為佐證，自不足採信。
㈢關於訴之聲明第3項備位聲明之答辯理由如下：
1.基於誠信原則，懲罰性違約金應係具可歸責性之情況方應給付，被告游廖瑞桃實不知系爭土地牽涉優先購買權等問題，系爭契約之給付不能並不可歸責於被告游廖瑞桃，原告自無向被告游廖瑞桃請求懲罰性違約金之理。蓋本件原告與被告游廖瑞桃洽談系爭土地買賣事宜時，被告游廖瑞桃已如實告知系爭土地當時由訴外人游禮茂承租耕作使用，此情亦為原告委任辦理系爭土地買賣相關事宜之弘盛不動產仲介公司營業員 廖本德 所知悉。而被告游廖瑞桃僅小學學歷，未受過專業訓練，實難期待其知悉土地相關法律有關優先購買權之規定；相對而言，原告委任之弘盛不動產仲介公司係屬不動產銷售專業公司，負責本案買賣之營業員廖本德從事不動產銷售業務有18年經驗，亦不知悉系爭土地牽涉優先購買權等問題，豈可期待被告游廖瑞桃知悉相關法律有關優先購買權之規定？另依前所述，被告游廖瑞桃並非將系爭土地售予被告陳美惠後，再改為售予訴外人梁綵璇，僅係代被告陳美惠與訴外人梁綵璇簽訂契約，以便取得買方信任，被告游廖瑞桃絕無原告聲稱能選擇將系爭土地出售予訴外人梁綵璇之情，無通謀虛偽意思表示之情形。綜上，系爭契約給付不能實不可歸責於被告，基於誠信原則，原告自無向被告請求懲罰性違約金之理。
2.再者，原告所謂被告游廖瑞桃不履行系爭契約所得之利益，事實上係系爭契約價金偏低，而產生市價上漲之錯覺，且原告所謂被告游廖瑞桃所得價差利益，亦係由被告陳美惠所取得，被告游廖瑞桃並無因不履行系爭契約而獲得任何價差利益。
3.退步言之，縱認被告游廖瑞桃應給付原告懲罰性違約金，亦應得依民法第252條規定酌減違約金。依前所述，原告所謂被告游廖瑞桃所得利益係因系爭契約價金原本就偏低，方產生市價上漲之錯覺，且該所謂價差利益亦非被告游廖瑞桃取得，而按原告援引最高法院88年台上第1968號之實務見解，倘違約金係屬損害賠償總額預定之性質者，尤應衡酌債權人實際上所受積極損害及消極損害，以決定其約定之違約金是否過高。本件被告游廖瑞桃並無因不履行系爭契約而獲得任何價差利益；至於被告游廖瑞桃未履行系爭契約對原告究竟有何實質損害，原告亦未為舉證，尚難採信。
㈤退步言之，縱認被告游廖瑞桃負有將系爭土地之所有權移轉
登記予原告之義務，惟原告應於辦理系爭土地移轉所有權登記之同時，將系爭契約之完稅款及尾款一併給付予被告游廖瑞桃。
㈥並聲明：原告之訴駁回。
三、被告陳美惠未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。
丙、得心證之理由：
一、原告主張伊與被告游廖瑞桃於97年8月12日簽訂系爭契約，向被告游廖瑞桃購買其所有之系爭土地，雙方約定總價款為
920萬元，原告並分別於簽約時及翌日給付25萬元、155萬元予被告游廖瑞桃；嗣因被告陳美惠就系爭土地主張優先購買權，被告游廖瑞桃乃於97年12月26日與被告陳美惠簽訂不動產買賣契約書，總價款亦為920萬元之事實，有原告提出系爭契約書影本1份，及被告提出之不動產買賣契約書影本
1份附卷可稽（見本院卷第7頁至第10頁、第129頁至第13
4頁），並為兩造所不爭執，是原告此部分主張之事實，自堪信為真實可採。
二、本件應審酌者為：㈠系爭土地於農地重劃條例公布施行前已完成重劃，是否適用農地重劃條例第5條優先購買權之規定？㈡被告陳美惠是否為系爭土地之毗鄰耕地之現耕所有權人？㈢被告陳美惠是否有依原告與被告游廖瑞桃簽訂系爭契約中所約定之同樣買賣條件合法行使優先購買權？㈣被告陳美惠與被告游廖瑞桃就系爭土地所簽訂之買賣契約是否屬單獨虛偽意思表示或通謀虛偽意思表示？
三、經查：㈠系爭土地於農地重劃條例公布施行前已完成重劃，是否適用農
地重劃條例第5條優先購買權之規定？
1.按「重劃區內耕地出售時，其優先購買權之次序如左：一、出租耕地之承租人。二、共有土地現耕之他共有人。三、毗連耕地之現耕所有權人。」農地重劃條例第5條固定有明文。惟農地重劃條例係於69年12月19日由總統明令公布，其第43條規定：「本條例自公布日施行。」，故於該條例公布施行前已進行重劃之農地，即非依農地重劃條例規定進行重劃。而農地重劃條例及其施行細則等相關法規，復無如民法債編施行法之規定，明定其第5條重劃區內現耕地優先購買權之規定，於農地重劃條例公布施行前已完成重劃之農地亦有適用。則依法律不溯既往原則，農地重劃條例第5條所謂之「重劃區」，應係指主管機關依該條例第6條選定重劃區，擬定農地重劃計畫書，連同範圍圖說，報經上級主管機關核定後，實施農地重劃之區域。其所稱之「重劃區內現耕地」，應係指上開主管機關選定之重劃區，經進行重劃工程，辦理土地重劃及分配，受分配者於依該條例第25條規定分配結果確定，並經主管機關依該條例第34條規定重新編號，辦理為地籍測量、土地登記後，換發交付權利書狀之耕地。
2.被告游廖瑞桃雖據內政部71年3月19日台內地字第70578號函釋示，主張於農地重劃條例公布施行前進行農地重劃之重劃區，亦有農地重劃條例第5條之適用云云。查內政部固於上開函內稱「農地重劃條例第5條所稱之『重劃區內耕地』，係指依同條例第25條規定土地分配結果確定，並依同條例第34條規定完成地籍測量、土地登記之耕地，暨臺灣地區歷年辦竣重劃之耕地。」（見本院卷第93頁），惟行政機關所為函釋對法院並無拘束力，且農地重劃條例既未明定於該條例公布施行前已完成重劃之耕地，亦有該條例第5條規定之適用，則前開函釋所為臺灣地區歷年辦竣重劃之耕地，亦屬農地重劃條例第5條所稱「重劃區內耕地」之釋示，亦乏依據，而非可採。
3.查本件系爭土地，係於農地重劃條例公布施行前之59年間辦理農地重劃，係屬三層農地重劃範圍內之農地，為兩造所不爭，並有原告提出之桃園縣土地建物異動清冊影本1份，及桃園縣政府99年7月22日府地重字第0990277753號函1紙在卷可參（見本院卷第11頁、第117頁）。系爭土地於59年間辦理農地重劃時，農地重劃條例既尚未公布施行，則其自非依農地重劃條例辦理重劃之農地，應無農地重劃條例之適用。是縱認被告游廖瑞桃辯稱被告陳美惠係與系爭土地毗連之同地段696-1地號土地現耕所有權人等語屬實，亦無從依農地重劃條例第5條第3款規定，就系爭土地主張優先購買權。
㈡被告陳美惠是否有依原告與被告游廖瑞桃簽訂系爭契約中所
約定之同樣買賣條件合法行使優先購買權？
1.「按土地法第三十四條之一第四項規定之優先承購權，係指他共有人於共有人出賣共有土地之應有部分時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權，故出賣之共有人與他人所訂契約或他人承諾之一切條件，優先承購權人必須均表接受，始有合法行使優先承購權可言，倘有部分不接受或擅加予變更買賣條件時，即非合法行使優先承購權。」（最高法院98年度台上字第1285號判決意旨參照）、「土地法所定土地或建築改良物共有人之優先承購權，目的既在減少共有人數，簡化共有物之使用關係，則土地法第三十四條之一第四項所稱：「共有人出賣共有土地或建築改良物之應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購」者，應指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物之應有部分時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權而言。故出賣之共有人與他人所訂契約或他人承諾之一切條件，優先承購權人必須均表示接受，始有合法行使優先承購權可言。倘有部分不接受或擅加予變更買賣條件時，即非合法行使優先承購權，於出售土地共有人所定之期限經過後，其優先承購權即行消滅。」（最高法院86年度台上字第3122號判決意旨參照）、「基地出賣時，地上權人有依同樣條件優先購買之權，係指地上權人於基地所有權人出賣基地時，有依與受讓基地之第三人同樣條件購買該基地之意，此觀土地法第一百零四條第一項規定自明。所謂「依同樣條件優先購買」，即指在買賣條件如買賣標的、範圍、價金、付款方式、瑕疵擔保等均相同情形下，地上權人得要求優先成為基地之買受人。易言之，在地上權人行使優先購買權時，對基地之出賣人而言，僅買賣契約之相對人即買受人變更為地上權人而已，其餘因基地買賣契約所生之相關法律關係、所得行使、負擔之權利及義務，要與原應與第三人成立買賣契約所生者並無任何不同。」（最高法院98年度台上字第47
9號判決意旨參照）。農地重劃地例第5條雖僅規定優先購買權之順序，而非如土地法第34條之1第4項規定所稱「…得以『同一價格』共同或單獨優先承購」、第104條第1項規定所稱「…基地所有權人有依『同樣條件』優先購買之權…」，惟前開各規定均係關於優先購買權之規定，自應為相同之解釋，始符公平原則，並兼顧原買受人之權益。亦即，符合農地重劃地例第5條所規定優先購買權順序之人主張行使優先購買權時，必須依出賣人與原買受人所約定之同樣條件優先購買，即指在買賣條件如買賣標的、範圍、價金、付款方式、瑕疵擔保等均相同情形下，要求優先成為土地之買受人。
2.本件原告與被告游廖瑞桃簽訂之系爭契約所約定之付款條件為：⑴簽約款：180萬元，於簽訂系爭契約同時支付予被告游廖瑞桃；⑵完稅款：270萬元，增值稅單全部核發
3日內雙方依約繳清稅款後由原告支付；⑶尾款：470萬元，於所有權移轉登記完成後3日內，由原告支付之，同時點交買賣標的物。系爭土地如賣方原有辦理抵押權設定，賣方應負責辦理該抵押權塗銷登記。而被告2人間所簽訂之買賣契約所約定之付款條件為：⑴第1期款由被告陳美惠行使優先承買時，支付訂金20萬元，由被告游廖瑞桃領訖；⑵第2期款於本契約正式簽訂契約時，由被告陳美惠支付80萬元為簽約金交付被告游廖瑞桃領訖；⑶第3期款於本件土地辦理分割合併完成，並由被告游廖瑞桃備齊、交付本約694地號土地申請興建農舍法定所需相關證件於被告陳美惠時起，被告陳美惠應於6個月內完成農舍規劃設計，並支付180萬元整交被告游廖瑞桃領訖；⑷第4期款於本件694地號土地興建農舍完成，並辦理保存登記後，由被告游廖瑞桃備齊、交付移轉過戶相關證件於被告陳美惠時起1個月內，由被告陳美惠支付尾款640萬元交交被告游廖瑞桃領訖；惟被告陳美惠於受領上開證件3個月內未申請興建農舍之建照者，則應無條件1次支付尾款於被告游廖瑞桃領訖。是就上開2份買賣契約之付款條件觀之，被告陳美惠不僅於簽訂買賣契約時所已給付之價金
100萬元（含第1期款20萬元）、第3期款180萬元均較原告於簽訂買賣契約時約定給付之價金180萬元及完稅款
270萬元為少，且約定被告陳美惠給付第3期、第4期款項之時間，亦較原告之給付時間長，就前開2份契約之付款條件而言，對被告陳美惠明顯寬鬆、優厚許多。從而，被告陳美惠並未以同樣條件行使優先購買權之事實，應堪認定，亦即被告陳美惠並非合法行使優先承購權，被告游廖瑞桃辯稱被告陳美惠有依同樣條件行使優先購買權云云，不足採信。
㈢綜上，系爭土地係於農地重劃條例公布施行前即辦竣農地重
劃，非屬農地重劃條例第5條規定之重劃區內現耕地，並無農地重劃條例之適用，被告陳美惠即不得依農地重劃條例第
5條第3款規定，就系爭土地主張優先購買權；且被告陳美惠亦未合法行使優先購買權，復如上所述；則被告陳美惠既不得主張優先購買權，其主張優先購買權亦不合法，且原告另主張如法院認定被告陳美惠之優先購買權不存在，伊即不再主張請求確認被告2人間就系爭土地之買賣關係不存在。是兩造關於「被告陳美惠是否為系爭土地之毗連耕地之現耕所有權人」及「被告陳美惠與被告游廖瑞桃就系爭土地所簽訂之買賣契約是否屬單獨虛偽意思表示或通謀虛偽意思表示」之爭點，即無再為論述之必要，併此敘明。
四、按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務。民法第348條第1項定有明文。次按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限。民法第264條亦定有明文。是被告游廖瑞桃依前開同時履行抗辯權之規定，主張原告應於伊將系爭土地之所有權辦理移轉登記予原告之同時給付完稅款270萬元、尾款470萬元，合計740萬元，，即屬有據。
五、綜上所述，本件原告請求確認被告陳美惠就系爭土地之優先購買權不存在，並本於買賣法律關係請求被告游廖瑞桃應將系爭土地之所有權辦理移轉登記予原告，被告游廖瑞桃則依前開同時履行抗辯權之規定，主張原告應於被告游廖瑞桃將系爭土地之所有權辦理移轉登記予原告之同時給付完稅款及尾款共740萬元，均為有理由，均應予准許，並判決如主文第1項、第2項所示。
六、本院已依原告訴之聲明第3項之先位聲明部分為原告勝訴判決，其備位聲明部分自無庸再加以審酌。又本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法及所提出之證據資料，經本院斟酌後認與判決結果不生影響，爰不一一加以論述，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條、第85條第1項，判決如主文。
中華民國100年4月27日
民事第二庭法官高明德以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國100年4月27日
書記官崔青菁