裁判字號：臺灣臺北地方法院98年訴字第903號民事判決
裁判日期：民國98年12月15日
裁判案由：調整租金
臺灣臺北地方法院民事判決98年度訴字第903號原告丁○○訴訟代理人 劉錦隆 律師複代理人 楊仲傑 律師被告乙○○
甲○○上二人共同訴訟代理人丙○○上列當事人間調整租金事件，本院於民國98年11月24日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠坐落臺北縣新店市○○段○○○○號土地重測前為大坪林段七
張小段1地號土地，原所有權人 劉盛輝 、 劉寶且 、 劉宗甲 、 劉宗英 、 劉金福 、 劉盛南 、 劉盛東 於 昭和 8年（民國22年）
6月25日與被告之父 劉港 簽訂「土地賃貸借契約書」，將該土地不定期限出租予劉港建屋。劉港自昭和9年7月起於其上興建房屋2間，並於生前將之贈與其子 劉樹 、 劉金土 、乙○○、甲○○， 經渠 等彼此轉讓，該等房屋即現今建物門牌：臺北縣新店市○○路○段○○號、52號房屋分由被告甲○○、乙○○取得。劉港承租系爭土地期間，系爭土地於82年1月19日輾轉移轉為訴外人 陳標和 所有，嗣經法院拍賣，再由原告承受取得所有權，依民法第425條規定及最高法院43年臺上字第479號判例（現行民法第426條之1），系爭土地租賃關係應存在於兩造之間。
㈡系爭土地之租金自82年迄今均未調整，惟系爭土地82年間之
市價每坪約為新臺幣（下同）50萬元，現已漲至l00餘萬元以上，其公告現值自每平方公尺117,000元調漲至135,458元，公告地價自每平方公尺27,000元調漲至34,576元，申報地價自每平方公尺21,600元調漲至27,661元，地價稅調漲達
28.06%，且系爭土地坐落省道台九線臺北縣新店市○○路○段旁，有捷運新店線、多線公車經過，距離捷運大坪林站，步行僅需約5分鐘，交通便利，其附近學校、銀行、郵局、診所、傳統市場、超級市場、家樂福量販店等商家林立，生活機能優良，商業活動繁盛，系爭房屋亦供作店鋪營業之用，被告使用系爭土地所獲得之利益與其給付原告之租金相較，顯不相當，原告自得依民法第442條規定，請求將被告承租系爭土地之年租金調整為按系爭土地申報地價年息8%計算。
㈢聲明：
被告承租原告所有坐落臺北縣新店市○○段○○○○號土地（面積：232.47平方公尺）租金，應自起訴狀繕本送達翌日即起調整為按申報地價年息8%計算年租金。
二、被告抗辯：㈠租賃契約任何一方請求增減租金之訴，必須以原訂約之當事
人全體為訴訟當事人，當事人始適格，劉港於22年6月25日與原地主劉盛輝等7人簽訂系爭租賃契約，其承租之範圍、面積包括坐落臺北縣新店市○○段329、330地號土地上之
3間房屋（建物門牌：臺北縣新店市○○路○○號、50號、52號）之基地，劉港雖於54年5月10日召開家族會議，以抽籤、補償之方式，重新分配系爭房屋使用權予劉金土、甲○○、乙○○，然未分割，亦未辦理所有權移轉登記，而該等房屋坐落之土地包括系爭329地號土地，是系爭租賃契約之出租人應為系爭329、330地號土地之所有權人全體，承租人應為劉港之繼承人全體，原告以其個人為原告，以甲○○、乙○○為被告，顯為當事人不適格。
㈡原告請求將年租金調整為按申報地價年息8%計算，其租金為
原年租金之3.57倍，且系爭房屋為屋齡75年之老舊房屋，年久失修、破舊簡漏，僅供作印章、鑰匙小生意營業之用，原告請求按年息8%計算租金，其租金高於市場行情，應以年息4%計算為適當。
㈢聲明：
駁回原告之訴。
三、不爭執之事項：㈠坐落臺北縣新店市○○段○○○○號土地重測前為大坪林段七
張小段1地號土地，原所有權人劉盛輝、劉寶且、劉宗甲、劉宗英、劉金福、劉盛南、劉盛東於昭和8年（民國22年）
6月25日與被告之父劉港簽訂「土地賃貸借契約書」，將該地不定期限出租予劉港建屋。劉港自昭和9年7月起於其上興建房屋3間，即現今建物門牌臺北縣新店市○○路○段48、50、52號房屋（本院卷第26-27頁）。
㈡系爭土地原所有權人劉盛輝等7人於38年10月間協同劉港就
系爭土地設定地上權，設定權利範圍為133.42平方公尺，該地上權現由劉港之繼承人乙○○、劉金土、甲○○、高劉金枝、 周富貴 、梁 劉寶琴 、 劉金燦 、李 劉麗卿 、 劉春田 、劉東波、 劉麗雪 、 潘琇禎 、 潘瑜萍 、 潘依婷 、 劉林桂 、 潘金仁 公同共有〔本院98年度店調字第38號（下稱調解卷）卷第17-1
9頁、本院卷第21-24頁〕。㈢劉港承租系爭土地期間，該土地輾轉移轉為陳標和所有，嗣
經法院拍賣，原告於93年12月27日承受取得系爭土地所有權，並於94年1月25日辦妥所有權移轉登記（調解卷第17頁）。
㈣劉港於生前即54年5月10日將其所興建之系爭房屋分配予其
子，建物門牌臺北縣新店市○○路○段○○號、52號房屋分歸被告甲○○、乙○○，惟未辦理所有權移轉登記（本院卷第58頁）。
㈤陳標和於82年間以劉港之繼承人為被告提起調整地上權租金
訴訟，經本院以82年度訴字第628號判決劉港之繼承人於系爭土地上所設定133.42平方公尺地上權租金自82年1月19日起調整為每年144,094元確定（本院卷第28-32頁）。
四、得心證之理由：原告主張系爭租賃契約存在於兩造之間，系爭土地之價值上漲，被告使用系爭土地所獲得之利益與其給付原告之租金顯不相當，原告自得依民法第442條規定，請求將年租金調整為按申報地價年息8%計算，為被告所否認，並以前詞置辯，是本院所應審究者為：㈠系爭租賃契約是否存在於兩造之間？㈡原告得否僅以甲○○、乙○○為被告提起調整租金之訴？㈢系爭土地是否因價值上漲而有調整租金之必要？茲論述如下：
㈠系爭租賃契約是否存在於兩造之間？⒈租地建築房屋除當事人間有禁止轉讓房屋之特約外，應推定
出租人於立約時，即已同意租賃權得隨建築物而移轉於他人，最高法院48年臺上字第227號、43年臺上字第479號固著有判例意旨可資參照，惟該等判例業經最高法院91年度第13次、92年度第12次民事庭會議決議通過不再援用，不再援用之理由為民法債編已增訂第426條之1，是有關租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉，其基地租賃契約對於房屋受讓人是否繼續存在，應依民法債編規定定之。而88年8月21日修正、89年5月5日施行之民法債編，雖於民法第426條之1明定租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在，其立法理由亦載明：「參酌最高法院判例意旨，增訂本條，並明定其租賃契約繼續存在，以杜紛爭」。然民法債編修正施行前發生之債，除民法債編施行法有特別規定外，不適用修正施行後之規定，民法債編施行法第1條後段定有明文，關於民法債編修正施行前訂定之租賃契約是否適用民法第426條之1，民法債編施行法並未特別規定，顯見立法者就此已加以斟酌，並有意使之不適用民法第426條之1規定，故於民法債編修正施行前訂定之租賃契約，並無適用民法第426條之1規定之餘地。
⒉承前所述，最高法院48年臺上字第227號、43年臺上字第47
9號判例業經最高法院民事庭會議決議通過不再援用。而系爭土地原所有權人劉盛輝、劉寶且、劉宗甲、劉宗英、劉金福、劉盛南、劉盛東係於民法債編修正施行前之昭和8年（民國22年）6月25日與被告之父劉港簽訂「土地賃貸借契約書」，將該土地不定期限出租予劉港建屋，有土地賃貸借契約書在卷可憑（本院卷第26-27頁），揆諸前揭說明，系爭租賃契約並無適用民法第426條之1之餘地。是縱劉港於其生前即54年5月10日將系爭房屋中之50號、52號房屋分歸被告甲○○、乙○○，其法律性質係屬贈與，系爭租賃契約亦不隨同移轉於被告甲○○、乙○○，系爭租賃契約於劉港生前仍存在於劉港與系爭土地所有權人之間，於劉港死亡後則存在於劉港繼承人與系爭土地所有權人之間，原告主張系爭租賃契約存在於兩造之間，尚非可採。
⒊再者，基地租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在，應以
承租人將房屋所有權移轉他人為要件，此觀諸民法第426條之1規定，及最高法院48年臺上字第227號、43年臺上字第
479號判例意旨即明。系爭房屋為未辦理保存登記建物，為兩造所不爭，是縱劉港將之分歸其子之法律性質為贈與，其子亦僅對系爭房屋取得事實上之處分權，該等房屋所有權仍屬原出資建築之人即劉港所有，於此情形，自無從適用上開規定、判例意旨，系爭租賃契約並未因劉港將系爭房屋分歸其子即對其子繼續存在，被告甲○○、乙○○於劉港死亡前實係本於占有之連鎖關係對抗系爭土地所有權人，待劉港死亡後始與其他繼承人共同繼承系爭租賃契約，此所以本於系爭租賃契約而設定之地上權亦由劉港繼承人全體共同繼承之故（調解卷第17-19頁），原告主張劉港將系爭房屋分歸其子，經渠等彼此轉讓，系爭50號、52號房屋分由被告甲○○、乙○○取得，系爭租賃契約之承租人應為被告甲○○、乙○○二人，尚不足取。
㈡原告得否僅以甲○○、乙○○為被告提起調整租金之訴？
按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金，民法第442條前段定有明文。惟租金係租賃契約之要素，必須當事人對租金一致，契約始成立，雖訴請法院增減租金，其租金之得增減若干，法院有權斟酌，然請求增減租金顯係對原有契約之要素加以變更，依通常訂約原則，仍應由兩造當事人為之，且租賃契約注重兩造間之信用關係，並為求法律關係之一致，是以民法第442條前段之「當事人」應解為原訂定契約之當事人全體而言，則任何一造提起增減租金之訴，必須以原訂約之兩造當事人全體為訴訟當事人，當事人始為適格。系爭50號、52號房屋雖分歸被告甲○○、乙○○，惟系爭租賃契約係於民法債編修正施行前訂定，且被告對系爭房屋僅取得事實上之處分權，系爭租賃契約並未對被告繼續存在，業詳前述，而劉港死亡後，其繼承人並未拋棄繼承，有繼承系統表、土地登記謄本在卷可憑（本院卷第78頁、調解卷第17-19頁），系爭租賃契約應由被告與其他繼承人共同繼承，其承租人應為劉港之繼承人全體。系爭租賃契約之承租人，除被告外，既尚有劉金土、高劉金枝、周富貴、梁劉寶琴、劉金燦、李劉麗卿、劉春田、劉東坡、劉麗雪、潘琇禎、潘瑜萍、潘依婷、劉林桂、潘金仁等人，原告僅以甲○○、乙○○為被告訴請調整租金，按之上開說明，其當事人之適格即有欠缺。
㈢綜上，系爭租賃契約之承租人應為劉港之繼承人全體，原告
僅以甲○○、乙○○為被告，請求將系爭土地之年租金調整為按系爭土地申報地價年息8%計算，其當事人不適格，原告提起調整租金之訴，洵非正當，不應准許。
㈣原告不得僅以甲○○、乙○○為被告提起調整租金之訴，既
如前述，有關系爭土地是否因價值上漲而有調整租金之必要，本院自無庸再予審究，附此敘明。
五、從而，原告依民法第442條規定，請求將被告承租原告所有坐落臺北縣新店市○○段○○○○號土地（面積：232.47平方公尺）租金，應自起訴狀繕本送達翌日即起調整為按申報地價年息8%計算年租金，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，併予敘明。
七、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國98年12月15日
民事第二庭法官陳秀貞以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國98年12月15日
書記官劉碧輝