臺灣士林地方法院民事判決 95年度士簡字第29號
原 告 乙○○
訴訟代理人 廖忠信 律師
被 告 一直美麗國際有限公司
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 陳玉玲 律師
上列當事人間請求給付違約金等事件，業經於民國95年7月13日
言詞辯論終結，本院判決如下：
主文
被告應給付原告新台幣187,569元，及自民國95年1月14日起至清
償之日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用千分之一五三由被告負擔；其餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行，但被告如於假執行程序實施前，或實施
中，而於執行標的物拍定、變賣或物之交付前，以新台幣187,56
9元，為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行聲請駁回。
事實及理由
壹、本件原告原起訴主張略以：被告於民國93年6月17日與原告
訂立房屋租賃契約（以下稱系爭租約），承租原告所有座落
台北市○○區○○段3小段42地號土地上，門牌號碼台北市
○○區○○○路○○○巷○○號房屋（以下稱系爭房屋），租賃
期間自93年7月25日起至98年7月24日止，每月租金為新台幣
（以下同）170,000元，並於租約第7條第1項約定「社區管
理費由乙方（即被告）按月自行繳付，並於第6條（按為第9
條之誤）第6項約定「承租人違反契約之任何一條或不當使
用，致出租權益受損時，出租人得隨時終止契約，並請求損
壞賠償」，有房屋租賃契約書（原證二）可稽，惟被告自民
國94年5月起即未依約繳交社區管理費，有「首席天廈管理
委員會」存證信函（原證三）可稽，經原告於94年9月30日
，以律師存證信函催告被告應於收受存證信函後七日內，依
約繳交所積欠之管理費（原證四），該催告函並經被告收悉
（原證五），惟被告竟置若罔聞，原告以被告已違反租賃契
約第7條第1項約定，而依第9條第6項之約定，於民國94年10
月24日，以存證信函通知被告終止系爭租賃契約，並限被告
於函到10日內遷移交還系爭房屋（原證六），詎被告於94年
10月25日收悉上開存證信函後（見原證七），竟遲至94年11
月30日始遷出返還系爭房屋於原告；依系爭租約第9條第5項
約定「租賃期滿或解約，承租人應即時遷移交還房屋，如有
施延（按為遲延之誤），得請求按每日租金五倍之違約金至
遷移交還日」，即被告應依上述約定自94年11月5日起至同
月三十日之遷移交還日止，給付原告按每月租金170,000元
計算之違約金共736,667元。又，被告因原告主張其自94年7
月25日起即未給付租金，被告即列出系爭房屋缺失之明細，
要求原告修繕（原證八），均經原告一一修繕完畢，另系爭
房屋之屋頂有輕微漏水現象，原告雖僱用工人修繕，惟尚未
修繕完畢，被告每以時間無法配合，要求工人先行離開，致
修繕工程不斷延宕，嗣後被告告知原告將自雇工人修繕漏水
，故原告始未繼續修繕，詎被告遷出後，原告進屋檢視，竟
查知被告自始未修繕天花板，致系爭房屋原僅係小部分漏水
，因被告未即時修繕，而致擴大至整個天花板，進而需全部
拆除重作，且發現被告亦未以容器接漏水，致天花板、書櫃
均因此滲水損壞；且被告承租期間亦括花系爭房屋之實木地
板，並有三窗窗簾及被告自行增釘之木櫃未回復原狀（原證
九），被告除拒絕原告修繕系爭房屋外，亦未盡善良管理人
之注意保管租賃物，故原告主張此部分被告應賠償原告因修
繕系爭房屋所受之支出修繕費用之損害共計291,210元。再
，被告自94年5月起即未繳交社區管理費共87,840元，依約
應由被告繳納而未繳，原告因之而代為繳納完畢（原證十一
），此部分被告係無法律上原因，致原告受有損害，被告應
依不當得利之規定，返還原告87,840元。另，被告收受原告
終止租約並限期於收受存證信函後10內遷出返還系爭房屋之
通知，惟被告於94年10月25日收受後，遲至94年11月30日始
行遷出，致原告受有94年10月25日起至94年11月4日止共10
日，相當於租金之損害，共56,667元，而被告則受有上述金
額之不當得利，被告應予返還該不當得利予原告等云，求為
判決：被告應給付原告1,172,384元，及自95年1月14日（
本件起訴狀繕本送達被告之翌日）起至清償之日止，按年息
百分之五計算之利息，並提出為被告不爭執之：一、系爭房
屋之建物登記謄本及租賃契約書影本各一件。二、首席天廈
管理委員會存證信函影本二件。三、開瑞法律事務所律師代
原告寄被告函及回執影本各一件。四、廖忠信律師代原告寄
予被告之存證信函及回執影本修繕各一件。五、修繕明細表
影本一件。六、現場照片18張。七、修繕費用明細表影本一
件。八、管理費收據影本6張為證。
貳、被告答辯後補陳及擴張應受判決事項之聲明：一、按：「訴
狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但有下列各款
情形之一者，不在此限：二、請求之基礎事實同一者。三、
擴張或減縮應受判決事項之聲明者。七、不甚礙被告之防禦
及訴訟之終結者。」，民事訴訟法第255條定有明文。查本
案系爭租賃契約業於民國94年10月25日終止（證物7），依
該契約第9條第5項約定「租賃期滿或解約（實為終止之意）
承租人應即時遷移交還房屋，如有施延得請求按每日租金5
倍之違約金至遷移交還日。」，惟被告竟遲至94年11月30日
始返還系爭房屋，自應依前揭約定給付原告違約金，按每日
租金5倍計算共新台幣（下同）736,667元，並依民法179之
規定賠償原告相當於租金之不當得利共736,667元，洵屬有
據。二、又依該契約第7條第1項約定「...租賃標的物之水
電費、電話費、瓦斯費、有線電視和社區管理費由乙方（即
被告）按月自行繳付。」，即被告負有給付上開費用之義務
至明，惟其於期限屆至後未遷讓系爭房屋外，亦未繳交：㈠
自94年8月12日起至搬遷日止之電費共35,030元（證物12）
、㈡94年11月份之水費1,842元正（證物13）、㈢94年11月
份之管理費14,640元（證物14）、㈣94年11月份有線電視收
視費550元（證物15）及㈤94年8月至搬遷日止之瓦斯費共3,
838元（證物16，註：係95年2月份之費用），均經原告口頭
催告後，仍置之不理，原告乃先行代繳，此觀被告違約甚明
，原告自得據係爭租賃契約及不當得利之法律規定，請求被
告返還前揭款項共55,900元。職是，本件原告嗣雖將訴之聲
明因應被告遷讓後遞衍所生之各項費用併予增加擴張，因請
求之基礎事實同一，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，自
應准許。三、綜上，原告爰依兩造之租賃契約及不當得利法
律關係，請求被告給付遲延遷讓返還系爭房屋之違約金及由
原告代繳付之水電費、社區管理費、有線電視收視費、瓦斯
費，暨因租賃物毀損滅失之金額並相當於租金之不當得利等
，爰擴張訴之聲明，請求被告給付原告新台幣1,228,284元
外，其餘聲明同前等云；並補提：電費收據影本4件、水費
收據影本一件、94年11月份管理費收據影本一件‘收視費收
據影本一件為證。
叁、被告答辯略以：
一、不爭執事實部分：
㈠、被告於93年6月17日向原告承租座落門牌台北市○○○
路○○○巷○○號房屋全部，約定：租期自93年7月25日至98
年7月24日止，每月租金17萬元。
㈡、被告於93年6月17日1次預付原告1年（至94年7月24日）
之租金期票12張，由原告按月提示兌現。
㈢、被告於簽約同時給付原告保證金51萬元，經原告收受無
訛。
二、爭執部分：
㈠、原告所交付系爭租賃物，因有天花板嚴重漏水及玻璃屋
被拆除導致租賃物面積不足等瑕疵不為修繕，致被告無
法為圓滿之使用收益，被告依法自得行使同時履行抗辯
權，拒絕租金之支付，原告主張系爭租約已經終止云云
，並不合法，請求被告遷讓房屋及給付違約金736,667
元，顯無理由：
⒈管理費應屬租金之一部分，有系爭租賃契約書第3條「
租金」項下約定：「乙方同意每1個月為1期，並應於每
個月的第25日前預付房租於甲方。租賃物之租金每個月
定為170,000元整。管理費應由乙方按管委會規定繳納
」文字（被證1）可稽。
⒉按出租人應以所約定使用收益之租賃物交付承租人，並
應在租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀
態，民法第423條定有明文。此項租賃物之交付與合於
約定使用收益狀態之保持，乃出租人之主要義務，與承
租人支付租金之義務，彼此有對價關係，如於租賃關係
存續中，出租人未盡保持租賃物合於約定使用收益狀態
之義務，而致承租人不能達租賃之目的者，非不得行使
同時履行抗辯權，而拒絕租金之給付。又承租人如因此
受有損害，亦非不得以出租人債務不履行而請求損害賠
償。復按同法430條所定承租人自行修繕租賃物、終止
契約、償還費用或於租金扣除等，係承租人之權利，而
非其義務。是承租人於出租人不履行其保持義務或修繕
義務時，自得不行使同法430條所定租賃物自行修繕、
租金扣除等權利，而行使其同時履行抗辯權及債務不履
行之損害賠償請求權，有最高法院76年度台上字第237
號判決及86年度台上字第1675號判決意旨（附件1）可
資參照。
⒊查系爭房屋自94年1月間即發生書房之書櫃上方天花板
漏水之嚴重瑕疵，被告當即告知原告及 仲介 江衍皇 先生
，請求修繕，詎原告不為修繕，被告逼不得已，只好自
行雇工修繕，累計至94年7月間已經雇工修繕3次。此為
原告所自認之事實，有原告提呈（原證8）證人 陳林鶯
94年7月28日修繕明細傳真記載「1.書房書櫃漏水已處
理3次，無法恢復」（被證2）文字及被告所雇請之正一
水電行修繕支出修理費之統一發票（被證3）可稽。且
因原告遲遲不為修繕，導致漏水情形自書房延伸至廚房
牆壁及天花板乃至餐廳之天花板，系爭房屋1樓幾乎有4
分之3呈現漏水之狀態（被證4），被告公司所有人員居
住其中，苦不堪言。
⒋再者，租賃關係存續中系爭房屋亦有廚房至倉庫玻璃門
窗帘有狗尿味，拆除後未更換、2樓休閒客廳電視線路
自交屋後即故障無法使用、男孩房及女孩房蓮蓬頭漏水
、主臥室馬桶沖洗功能故障半年未修繕、大門第1道鐵
門鑰匙卡住無法鎖門等未合於約定、收益之狀態瑕疵見
（被證2）；最最重要者，原告所交付被告供作休閒咖
啡、室內倉庫及洗衣房等使用約20坪之華麗玻璃屋，竟
於94年4、5月間遭管委會報請台北市工務局以「違建」
為由，予以拆除（被證5），經被告要求原告復原，原
告迄未進行恢復，系爭房屋因此有交付使用坪數不足及
價值顯然減少，致被告無法為圓滿之使用收益之瑕疵存
在。
⒌按因不可歸責於債務人之事由，致未為給付者，債務人
不負遲延責任；因契約互負債務者，於他方當事人未為
對待給付前，得拒絕自己之給付，民法第230條及第264
條第1項定有明文。租賃物之交付，原則上出租人有先
為履行之義務，且須積極的於租賃關係存續中，保持租
賃物合於約定使用收益之狀態，故負有修繕及防止危害
之義務。詎原告交付之系爭房屋1樓天花板有裂縫，到
處漏水，水漬將1樓書櫃及廚房家具毀損，無法使用；
系爭房屋玻璃屋遭拆除毀損、滅失等妨害使用，經被告
多次通知原告不為修繕，被告依法自得行使同時履行抗
辯，自94年5月起拒絕繳交社區管理費用之租金給付。
原告以被告自94年5月起未繳交管理費為由，於94年9月
30日以律師函告被告繳交及94年10月24日存證信函終止
系爭租賃契約請求遷讓房屋，均非合法，其起訴請求給
付違約金736,667元，更屬無由。
㈡、原告請求修繕費用之損害291,210元部份，顯無理由：
⒈按租賃物之修繕雖為保管租賃物之一方法，但因法律另
規定出租人有修繕之義務，故租賃物如有修繕之必要，
承租人僅負通知義務（民法第429條、第437條），其不
為修繕，不得認為違反保管義務，有 吳啟賓 法官著「租
賃之理論與實務」乙文第67頁（附件2）可稽，且上述
承租人通知之義務，如事實為出租人所已知者，承租人
即不負此通知之義務（民法第437條第1項但書）。
⒉姑不論被告因系爭房屋自94年1月間開始漏水，經被告
屢次通知，此漏水之事實早為原告所明知，見（被證2
），原告遲不雇工修繕，被告乃自行僱請工人修繕4次
共支出費用9000元，有（被證3）之發票可稽，原告所
謂被告自始未修繕天花板及拒絕原告工人進屋修繕云云
，並非事實。況依法律規定，租賃物如有修繕之必要，
承租人僅負有通知義務，而無修繕之義務，縱因被告雇
工修繕無法恢復，亦難認應付損害賠償責任，原告請求
修繕房屋所支出費用291,210元云云，應屬無由。
⒊又被告遷出時如有遺留家具歸原告所有或由原告自行除
去，有租賃契約書第7條第2項及第9條第7項約定可稽。
原告以被告增訂木櫃未拆除為由，請求損害賠償，因與
租約相左而無理由。
㈢、原告依不當得利請求被告返還56,667元云云，於法無據
：按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅
，定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆
滿前，得終止契約者，其終止契約，應依第450條第3項
之規定，先期通知，民法第450條第3項及第453條定有
明文。承前所述，依兩造租賃契約書約定租賃期間至98
年7月24日止，被告並無違約情事，原告94年10月24日
所為終止租約不合法，因違法上開民法之規定，不生終
止之效力。因租賃契約仍有效，被告依法仍有居住系爭
房屋之權利，不生不當得利使用系爭房屋之問題。原告
主張受有10月25日至11月4日相當於租金之損害，請求
被告返還不當得利云云，於法無據。
㈣、末按，系爭房屋因有上開漏水及部份租賃物被拆除致無
法使用之瑕疵，經被告多次催請原告修繕，不為置理，
有原告仲介江衍皇先生8次到場履勘屬實。被告不得已
乃於接獲原告94年10月25日存證信函同時向原告為終止
系爭租賃契約之意思表示，並於94年11月30日遷讓返還
系爭房屋。
㈤、按不法毀損他人之物者，被害人得請求賠償其物因毀損
所減少之價額。二人互負債務，而其給付種類相同，並
均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵
銷，民法第196條、第334條定有明文。查被告於93年7
月承租系爭房屋後，即委請裝潢設計公司進行室內裝潢
，累計支出裝潢費用818,938元。嗣因系爭房屋漏水，
原告遲不修繕，導致被告裝潢家具毀損致不堪使用、無
法維持居住之使用目的，被告不得已搬遷，致損失裝潢
費用818,938元，有估價單及請款單（見已呈被證6）等
（詳見附表計算式）為憑，被告依法可向原告請求損害
賠償，並以此價額向原告為抵銷之意思表示等云，並提
出系爭房屋租賃契約書、修繕明細表及統一發票影本各
一件、系爭房屋內照片10張，及裝璜估價單等影本為證
，並聲請傳訊證人江衍皇、 沈銀溪 為證。求為判決：駁
回之訴及假執行之聲請，及如受不利之判決，願供擔保
，請准免為假執行之宣告。
肆、本院之判斷：
一、查，被告於93年6月17日向原告承租座落門牌台北市○○
○路○○○巷○○號房屋全部，並訂立系爭租約，依系爭租約
第2條約定：租期自93年7月25日至98年7月24日止，第3條
約定每月租金170,000元，並約定管理費應由乙方即被告
按管理委員會規定繳納，及系爭房屋每月之管理費為14,6
40元，另租金部分，被告已於93年6月17日一次預付原告
一年（至94年7月24日）之租金期票12張，由原告按月提
示兌現，及被告於簽約同時給付原告保證金510,000元，
經原告收受之事實，為兩造所不爭執，堪認屬實；查，依
系爭租約上述約定，承租人即被告應繳之管理費，依其約
定之內容，及其與每月租金在同一條款為約定之事實觀之
，該管理費應係構成每月租金之一部，堪予認定，原告主
張該約定係區分所有權人或住戶依公寓大廈管理條例21條
規定應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用，並
非租金之一部，自無可採信。
二、系爭租約第4條約定：「簽約同時乙方（即被告，下同）
應支付新台幣510,000元做為保證金，此保證金不得轉做
租金使用，當合約終止乙方清潔屋子後，並將租房期間內
應付之水電費、瓦斯費、管理費及電話費付清後，無息退
還乙方。如有其他乙方應付而未付之款項時，甲方（即原
告，下同）有權從本保證金中扣除」，查，兩造系爭租約
之租期長達5年之久，該保證金之利息，如非係構成租金
之一部，則合約期滿或終止後，如承租人有應付之費用而
未付，自當於保證金內扣除，惟應依民法第203條規定計
算法定利息，並先從利息扣除，如有不足，再就本金為扣
除，將其餘額返還承租人，其所生之利息，如由出租人取
得，即形同無法律上之原因而取得，而失契約公平之旨，
從而，該保證金應屬通常房屋租賃之押租金，其利息構成
租金之一部；此參據本件原告既主張被告自94年7月25日
起至94年11月30日遷讓系爭房屋之日止，均未依約繳納每
月170,000元租金，而系爭租約已於94年10月25日終止，
竟未請求被告給付系爭租約終止前之租金，而為上述之請
求，堪見原告已將該保證金抵充被告上述三個月未繳共51
0,000元之租金，益證該保證金係系爭租約之押租金。
三、按：「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，
催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出
租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非
達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金
約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，
始得終止契約。租用建築房屋之基地，遲付租金之總額，
達二年之租額時，適用前項之規定。」民法第440條定有
明文；本件系爭租賃契約之標的為房屋，原告通知被告終
止系爭租約時，被告欠繳者為94年7月25日至94年10月25
日共三個月，每月應付170,000元之租金，及94年5月至10
月份共6個月之管理費共87,840元，原告應依法自被告上
述所繳之510,000元押租金內，抵充被告欠繳之三個月租
金，則被告欠繳之租金僅87,840元，並未達二個月之租額
，依上開法律規定，原告於94年10月25日以被告欠租為由
，終止二造間之系爭租約，為不合法，其終止系爭租約依
法不生效力；另被告雖辯稱：系爭房屋因有上開漏水及部
份租賃物被拆除致無法使用之瑕疵，經被告多次催請原告
修繕，不為置理，有原告仲介江衍皇先生8次到場履勘屬
實。被告不得已乃於接獲原告94年10月25日存證信函同時
向原告為終止系爭租賃契約之意思表示，並於94年11月
30日遷讓返還系爭房屋等云。惟被告何時向原告表示終止
系爭租約，未據被告舉證以實其說，該部分被告抗辯已非
可採；再按，依系爭租約第9條第1項約定「租賃期間乙方
如因故要求提前解約時，須於終止日前一個月通知甲方，
並應以二個月之租金付予甲方做為賠償，如滿3年則乙方
不負賠償之責」，被告所辯縱係屬實，惟渠係「因故」而
提前解約，惟其既未依上述約定於終止日前一個月通知為
出租人之原告，其終止系爭租約亦不生效力。再查，原告
上述終止系爭租約，雖本於被告違約而為，惟其行為之基
礎目的仍係「終止系爭租約」，亦即依原告之主觀意思，
縱不確定被告之行為是否構成「違約」，而得以違約為終
止系爭租約之理由，惟「終止系爭租約」實為其核心意思
，進而言之，亦即如被告行為不構成足以終止系爭租約之
違約，原告仍有使發生「雙方合意終止系爭租約」之意思
，此項意思通知既於94年10月26日到達被告（見原證六、
七），而被告亦因之於94年11月30日遷讓系爭房屋，即足
認被告係以「同意合意終止系爭租約」之意思回應原告，
故兩造間之系爭租約，應認於94年11月30日合意終止。
四、據前項論證，系爭租約既於94年11月30日經兩造合意終止
，則被告於該日遷讓系爭房屋，尚不生有無違約之問題；
則原告主張被告違反系爭租約第3條之約定，自94年5月間
起，未依約給付管理費，而依系爭租約第9條第6項約定終
止系爭租約，被告未於收受此項終止系爭租約之通知後，
10日內遷讓系爭房屋，而遲至94年11月30日始行遷讓，而
依系爭租約第9條第5項約定，請求被告給付自94年11月5
日起至同月30日止，按每日租金（每月170,000元）之五
倍計算之違約金共736,667元，及其法定利息，即屬無理
由，該部分應予駁回。
五、原告另以被告因原告主張其自94年7月25日起即未依約給
付租金，被告即列出系爭房屋缺失之明細，要求原告修繕
（原證八），均經原告一一修繕完畢，另系爭房屋之屋頂
有輕微漏水現象，原告雖僱用工人修繕，惟尚未修繕完畢
，被告每以時間無法配合，要求工人先行離開，致修繕工
程不斷延宕，嗣後被告告知原告將自雇工人修繕漏水，故
原告始未繼續修繕，詎被告遷出後，原告進屋檢視，竟查
知被告自始未修繕天花板，致系爭房屋原僅係小部分漏水
，因被告未即時修繕，而致擴大至整個天花板，進而需全
部拆除重作，且發現被告亦未以容器接漏水，致天花板、
書櫃均因此滲水損壞；且被告承租期間亦刮花系爭房屋之
實木地板，並有三窗窗簾及被告自行增釘之木櫃未回復原
狀（原證九），被告除拒絕原告修繕系爭房屋外，亦未盡
善良管理人之注意保管租賃物，故原告主張此部分被告應
賠償原告因修繕系爭房屋所受之支出修繕費用之損害共計
291,210元部分，經查：Ａ、租賃物之修繕，係出租人之
義務，此觀之民法第423條、第430條之規定自明，系爭房
屋自94年1月間起即有漏水之現象，並經承租人即被告通
知為出租人之原告，故原告進行修繕之事實，業據被告抗
辯如上述，並為原告自承如上開陳述，如原告未修繕臻於
完善，而漏水有擴大之現象，引致系爭房屋部分結構有需
為重大修繕之損害，其責任仍在出租人即原告本人，原告
自不得請求被告賠償損害。Ｂ、原告主張系爭房屋之實木
地板有刮花之現象而致原告受有損害，惟此現象，究係為
承租人之被告不當使用所致，或為通常之使用仍不免發生
之現象，或係出租時己有之情形，及其刮花後原告受有相
當於多少金額之損失，均未據原告舉證以實其說，該部分
原告主張即無可採。Ｃ、原告主張並有三窗窗簾及被告自
行增釘之木櫃未回復原狀使原告受損等云，惟查，依系爭
租約第9條第7項約定「租賃期滿或解約當日，乙方應即時
遷讓房屋及租賃物，由甲方逕行接管，如有留置不搬者，
由甲方處理，乙方不得異議」，故縱有被告所有而未搬遷
之物，依約為出租人之原告既得逕行處理，而為承租人之
被告，亦不得再主張任何權利，則原告就此部分主張有損
害請求被告賠償，即屬無理由。從而，原告主張被告未盡
善良管理人之注意保管租賃物，應賠償原告因修繕系爭房
屋所受之支出修繕費用之損害共計291,210元，核無理由
，應予駁回。
五、原告主張被告自94年5月起至同年11月30日遷出系爭房屋
之日止，未依約每月繳交14,640元之社區管理費共102,48
0元，原告因之不得已而代為繳納完畢，此部分被告係無
法律上原因，致原告受有損害，而依不當得利之規定，請
求被告給付原告102,480元及其法定利息部分；經查，該
部分事實為被告所不爭執，而據上開論證，迄94年11月30
日被告遷讓系爭房屋止，系爭租約仍有效存續中，依系爭
租約第3條後段約定，大廈管理費應由承租人之被告負責
繳納，因被告未繳納，致系爭房屋所有權人之原告不得已
代為繳納，於被告言之，自屬無法律上原因而受有利益，
並致原告受有損害，則此部分原告請求被告返還該不當得
利102,480元及其法定利息，自屬正當。
六、原告請求被告給付94年10月25日至94年11月4日，未依約
遷出系爭房屋，致原告受有相當於系爭租約所定租金之損
害共56,667元及其法定利息部分，經查，被告於該段期間
仍使用系爭房屋之事實，為被告所自認，而依上開論證，
該期間內，系爭租約仍有效存續，則被告於該期間內，自
有依系爭租約之約定，給付租金之義務。此部分原告雖主
張被告應給付原告相當於租金之損害，然究其本意仍為請
求被告依租約所定之金額給付租金，原告雖未更正其請求
之法律關係之陳述，惟依簡易訴訟程序之訴訟經濟原則，
應認原告係請求被告給付租金，此部分原告之請求，核屬
正當。
七、原告主張依系爭租約第7條第1項約定「...租賃標的物之
水電費、電話費、瓦斯費、有線電視和社區管理費由乙方
（即被告）按月自行繳付。」，即被告負有給付上開費用
之義務，惟被告：Ａ、自94年8月12日起至搬遷日止之電
費共35,030元。Ｂ、94年11月份之水費1,842元。Ｃ、94
年11月份之有線電視收視費550元。Ｄ、94年8月至搬遷日
止之瓦斯費共3,838元，共41,260元均未繳納，經原告口
頭催告，仍置之不理，原告不得已先行代繳，爰依系爭租
約及不當得利之法律規定，請求被告返還41,260元及其法
定利息部分，經查，除瓦斯費3,838元部分，被告抗辯係
95年2月份所生之費用，有原證16可證，其時渠已遷離而
未使用系爭房屋，該費用不應由被告負擔，經查屬實，該
部分原告之請求及其法定利息部分之請求，不得准許，應
予駁回；其餘部分，被告未予爭執，並有原告所提，並為
被告所不爭執之原證12、13、15之證據在卷可憑，堪認屬
實，該部分共37,422元，係系爭租約存續期間，被告使用
系爭房屋所生之費用，被告有依系爭租約第7條第1項之約
定為繳納之義務，因被告未予繳納，而由原告代繳，被告
自屬無法律上原因而受有利益，並致原告受有損害，此部
分原告依不當得利之規定，請求被告返還37,422元，及其
法定利息，核屬正當。
八、被告主張抵銷部分：Ａ、被告抗辯系爭房屋自94年1月間
開始漏水，經被告屢次通知，此漏水之事實早為原告所明
知，見（被證2），原告遲不雇工修繕，被告乃自行僱請
工人修繕4次共支出費用9000元，有被證3之發票可稽，此
部分被告之抗辯為原告所不爭執，堪認屬實，按：「出租
人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應
於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。
」，又按：「租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣
外，由出租人負擔。」，再按「租賃關係存續中，租賃物
如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期
限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，
承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或
於租金中扣除之。」，民法第423條、第429條第1項、第4
30條定有明文。查，系爭房屋因有漏水之瑕疵，致部分不
合於系爭租約之約定使用，原告於承租人即被告通知後，
未及時修繕，被告依上揭法律規定，自行修繕，而支出之
修繕費用9,000元，自得依上揭法律規定，請求為出租人
之原告償還，此部分被告主張與原告上開請求之金額為抵
銷，核屬理由，應予准許；至被告抗辯系爭租約簽訂後，
被告經原告同意，而於系爭房屋內裝璜，共支出裝璜費用
818,938元，因系爭房屋漏水，通知原告仍不為修繕，致
其裝璜部分受損，及系爭房屋內原有玻璃屋，遭大廈管理
委員會報台北市政府工務局拆除，致減損系爭房屋之約定
效用，主張以818,938元抵銷原告上述請求等云。經查，
被告抗辯在原告同意下，於系爭房屋內為裝璜，而支出上
述金額之裝璜費用之事實，固為原告所不爭執，惟查，被
告於系爭房屋內為裝璜，本係供其自己營業之使用，其於
系爭租約終止後，並已拆除運回，其間系爭房屋固有漏水
，惟因漏水有無致被告之裝璜損壞，其損壞部分及其拆舊
後之實值，均未據被告舉證以實其說，揆諸該裝璜為供被
告自已營業使用，其有損壞，亦極可能係被告營業使用之
所致，此部分被告既不能舉證證明，其抗辯即無可採；又
，系爭房屋內訂約時原有之玻璃屋遭台北市政府工務局依
法拆除，致減損系爭房屋之租約效用部分之事實，原告固
未爭執，惟查，該玻璃屋既屬違建，遲早將被拆除，應為
系爭租約之雙方於訂約時所預見，被告未舉證訂約時，原
告曾特予保證於租期內不受拆除，且，該玻璃屋拆除後，
如何減損系爭房屋之約定效用，及致被告相當於多少金額
之損害，均未據被告舉證以資證明，該部分被告抗辯為不
可採，其抵銷之請求，不得准許。
九、本件被告抵銷後，原告之請求於187,569元之範圍內，及
該部分自民國95年1月14日（本件起訴狀繕本送達被告之
翌日）起至清償之日止之法定利息請求為有理由，應予准
許；逾此範圍，原告之請求，為無理由，應予駁回。
伍、本件事實已明，兩造其餘攻擊、防禦方法，於本判決結果既
不生影嚮，爰不一一贅述，被告聲請傳訊證人江衍皇、沈銀
溪，亦無傳訊之必要，併予敘明。
陸、本件原告勝訴部分係屬民事訴訟法第427條第1項訴訟，適用
簡易訴訟程序，所為被告敗訴之判決，爰依職權為許予假執
行之宣告；惟本衡平之原則，並許被告於假執行程序實施前
，或實施中，而執行標的物拍定、變賣或物之交付前，以新
台幣187,569元為原告預供擔保後，得免為假執行；至原告
敗訴部分，其假執行聲請已失所附麗，應予駁回。
柒、本件原告之訴一部為有理由，一部為無理由，依民事訴訟法
第436條第2項、第79條、第389條第1項第3款、第392條第2
項、第3項，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 7 月 27 日
士林簡易庭法 官 鄭勤勇
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 95 年 7 月 27 日
書記官 吳俊明