裁判字號：臺灣高等法院98年重上字第373號民事判決
裁判日期：民國98年12月22日
裁判案由：履行契約等
臺灣高等法院民事判決98年度重上字第373號上訴人戊○○
丙○○上一人訴訟代理人己○○共同訴訟代理人 王聰明 律師上訴人乙○○訴訟代理人 黃珊珊 律師
王中騤 律師上列當事人間請求履行契約等事件，上訴人對於中華民國97年12月31日臺灣士林地方法院96年度重訴字第217號第一審判決各自提起上訴，本院於98年12月8日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴人戊○○、丙○○之上訴駁回。
原判決關於命上訴人乙○○給付上訴人戊○○、丙○○各超過新臺幣肆拾玖萬貳仟參佰捌拾伍元本息部分，及該部分假執行之宣告，暨命上訴人乙○○負擔訴訟費用之裁判均廢棄。
上廢棄部分，上訴人戊○○、丙○○在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
上訴人乙○○其餘上訴駁回。
第二審訴訟費用關於上訴人戊○○、丙○○上訴部分，由戊○○、丙○○負擔；第一審訴訟費用關於命上訴人乙○○負擔部分，及第二審上訴費用關於上訴人乙○○上訴部分，由上訴人乙○○負擔百分之五十一，餘由上訴人戊○○、丙○○負擔。
事實及理由上訴人戊○○、丙○○起訴主張：坐落臺北市○○路○段○○○巷
○○弄○號6樓之建物暨附屬建物（下稱系爭建物），係 伊等 與訴外人丁○○及對造上訴人乙○○之父 翁添 共有，除翁添應有部分為3/15外，餘各為4/15。系爭建物於建築時即隔成31間小套房供作旅館使用，初由戊○○向他共有人承租使用，經營東湖賓館，每月給付共有人各新臺幣（下同）5萬元。惟乙○○及其父翁添佔用同屬共有之地下停車場營私，致賓館經營困難，於民國92年2月間停業，戊○○另覓他人接手經營。詎乙○○趁機拆除原有裝潢整修後，於92年6月間以小套房經營方式出租牟利。丙○○前曾對乙○○及其父翁添提起遷讓房屋及損害賠償之訴，雖經敗訴確定，依原審94年度訴字第328號（下稱前案判決）中之爭點效，上開共有人與乙○○間成立委任關係，伊等對其之債權屬準共有，得由各共有人單獨為保存行為。
惟乙○○自92年6月迄今，未曾向伊等提出報告，甚將出租租金占為己有。系爭建物原31間套房除二間各作洗衣房、公共雜物間外，其餘29間均已出租，月租合計為273,000元，自92年6月起至97年9月止之63個月，總計17,199,000元，伊等應有部分各4/15，各可分得4,586,400元，扣除應分擔薪水252,000元、工程款130,382元，乙○○應給付伊等各4,204,018元。爰依委任之法律關係，求為命乙○○各給付4,204,018元，及自97年11月6日起加計法定遲延利息之判決。
上訴人乙○○則以：系爭建物僅有30間房間，非31間，且清潔管理人員住601號房。戊○○、丙○○計算之房租收入與實際狀況出入頗大，且其等於96年12月底將系爭大樓出售予第三人峰典科技開發有限公司，該公司至系爭建物清空時，伊始知此事，並將承租戶勸離、賠償，故97年度無租金收入。自出租迄今之租金收入計7,209,200元。另伊管理系爭房屋出租事宜，支出費用計8,593,099元，大於租金收入，已無剩餘金額可資分配予戊○○、丙○○云云，資為抗辯。
原審命乙○○應給付戊○○、丙○○各968,157元，及均自97
年11月6日起加計法定遲延利息，駁回戊○○、丙○○其餘之請求。戊○○、丙○○提起上訴，聲明：
㈠原判決關於後開第二項部分，暨該部分訴訟費用負擔廢棄。
㈡乙○○應再給付戊○○、丙○○各3,193,503元，及自97年11月6日起至清償之日止，按年息5％計算之利息。
㈢第二項聲明願供擔保請准宣告假執行。
乙○○答辯聲明：
㈠上訴駁回。
㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免假執行。
並上訴聲明：
㈠原判決不利於乙○○部分均廢棄。
㈡前項廢棄部分，戊○○、丙○○於第一審之訴及假執行聲請均駁回。
戊○○、丙○○對乙○○之上訴，聲明：上訴駁回。
〔戊○○、丙○○於原審各請求4,204,018元，原審命乙○○各給付968,157元，戊○○、丙○○敗訴金額為3,235,861元（4,204,018-968,157＝3,235,861），惟僅就其中3,193,503元提起上訴，原審敗訴中之42,358元（3,235,861-3,193,503＝42,358）因未據戊○○、丙○○聲明不服而告確定〕。
戊○○、丙○○主張前揭事實，提出系爭建物所有權狀、登記
謄本、使用執照平面圖、不起訴處分書、另案判決、分割共有物判決丁○○、翁添提出之答辯狀所附出租行情等件為證（原審卷第26-48頁）。
兩造不爭執事項：
㈠系爭建物為戊○○、丙○○、及訴外人翁添、丁○○共有，戊○○、丙○○應有部分各為4/15。
㈡系爭建物由上開共有人委任乙○○管理，其自92年6月起出租系爭建物。
㈢乙○○受委任管理系爭建物所支出之費用及取得之收益，按
戊○○、丙○○應有部分之比例分擔及分配（原審卷第250頁）。
查丙○○前對翁添、乙○○提起遷讓房屋及損害賠償之訴，經
前案判決駁回丙○○之請求確定，有前案判決可參（原審卷第35-43頁），其中丙○○請求翁添、乙○○連帶給付1,596,000元本息、連帶給付自94年3月起至系爭建物遷讓交還之日止，按月給付76,000元部分，係主張「……合理租金為9,500元，自92年6月起算至94年2月止，伊之損害額為1,596,000元，每月之損害額則為76,000元。為此，依民法第767條、侵權行為、不當得利及無因管理等法律關係，求為命……」（原審卷第38-39頁），與本件係依民法第541條第1項「受任人因處理委任事務，所收取之金錢、物品及孳息，應交付於委任人」之規定請求不同。另丙○○於該案追加主張「即使如原審之認定，上訴人（丙○○）曾委託被上訴人管理系爭建物，但被上訴人乙○○2年半以來皆從未將出租所得作帳，並提出與共有人察看收取，違背其受任之義務甚為明顯，爰以上訴狀送達終止委任契約，並請求被上訴人乙○○交還系爭建物與上訴人（丙○○）及全體共有人，以及結算2年半以來之帳目，另自終止之時起，上訴人（丙○○）依民法第767條所有權之物上請求權對被上訴人乙○○主張無權占有，及相當於租金之損害金」等語，並為備位聲明等，然經另案判決認定：「惟查上開委任契約之委任人除上訴人（丙○○）外，尚有系爭建物其他共有人即戊○○、丁○○，即當事人一方為多數，上訴人（丙○○）依法固得隨時終止上開委任契約，依上開規定，仍應由委任人全體向被上訴人乙○○為終止契約之意思表示，上訴人（丙○○）自陳其未能得系爭建物其他共有人同意終止上開委任契約，則上訴人（丙○○）終止上開委任契約自非合法，不生終止契約之效力。上訴人（丙○○）本於終止上開委任契約後之法律關係，請求返還系爭建物予伊及其他全體共有人及結算2年半以來之出租系爭建物帳目，暨本於民法第767條之規定，主張被上訴人乙○○無權占有，應給付相當於租金之損害金，亦非有據，不應准許」（原審卷第41頁），亦與本件之訴訟標的不同，則丙○○對乙○○提起本件之訴，未違反一事不再理原則。
戊○○、丙○○主張系爭建物由上開共有人委任乙○○管理一
節，為乙○○所不爭執，另依丁○○於臺灣士林地方法院檢察署93年度核退字第39號竊佔等刑事案件（下稱竊佔刑案）警詢時證稱：「……至九十二年二月中至九十二年六月二日前，經由大家口頭協議由四位共有人之小孩來重新裝潢以套房方式出租，再由乙○○拆除屋內陳設，陸續在內裝修」、「乙○○告知裝修房屋所需費用四位共有人各負擔四分之一之工程款。但乙○○告知戊○○沒錢，再以日後收取之租金抵銷，該次修繕費用本人負擔四十萬元」、「乙○○進行修繕前，丙○○之子 翁正超 也有參與接洽修繕事宜，丙○○應該知情……」等語（筆錄影本見本院卷第209-210頁），參諸其於本院到場證稱：
「（東湖賓館停止營業後系爭建物作何使用？）停止營業之後，我二嫂就交給乙○○」云云（本院卷第126-127頁），佐以戊○○、丙○○於起訴初稱：「……使賓館之經營產生困難，不得不於92.2停業……」、於本院陳稱：「戊○○係於92年1月19日始申請停止營業……」（原審卷第7頁、本院卷第185、188頁），顯然東湖賓館於92年1月19日申請停止營業，經主管機關同意其申請後，於同年2月間正式停止營業，停止營業後之92年2月間由共有人委由乙○○管理系爭建物，堪認共有人係於92年2月間就系爭建物委由乙○○整修、管理及出租。乙○○雖辯稱：「因兩造於92年1月22日前已成立其委任關係……」、「……東湖賓館於91年10月、11月間停止營業後，即交由乙○○受託管理系爭建物……足證系爭建物共有人於91年10月、11月間，即已就系爭建物之管理與乙○○成立委任關係……」云云（本院卷第64、191-192頁），然其時東湖賓館仍在營業中，自無又由共有人委由乙○○管理系爭建物之理，況乙○○對丙○○提出誣告罪嫌之告訴時，其告訴意旨亦為：「……被告（指丙○○）明知因東湖賓館於民國92年2月間歇業……」，有臺灣士林地方法院檢察署檢察官94年度偵字第6519號不起訴處分書可參（原審卷第33頁），乙○○上開辯解自無可取。以上，系爭建物之共有人與乙○○成立委任契約之日期為92年2月間。
按「受任人因處理委任事務，所收取之金錢、物品及孳息，應
交付於委任人」，民法第541條第1項定有明文，則戊○○、丙○○按其等應有部分比例請求乙○○給付系爭建物之租金收入，尚屬有據，惟乙○○以前詞置辯。本件系爭建物之租金收入及乙○○因管理系爭建物各支出究為若干，分述如下：
㈠租金收入部分：
⒈戊○○、丙○○與乙○○主張、辯稱之租金收入總額依序
為17,199,000元、7,209,200元〔本院卷第19、179頁、原審乙○○提出之學園大樓收支一覽（下稱一覽表，原審外放，下同）〕。依乙○○提出之租賃契約（一覽表之附件一），系爭建物92-96年度租金收入計7,284,533元，詳如附表一之㈠至㈤所示部分。惟依戊○○、丙○○提出之出租狀況示意表，其中刑事案件中核退偵字第46、61頁 簡齊儒 、 周恆琪 （原審卷第21-22頁紅色螢光筆部分）提出之租賃契約未在附表一之㈠至㈤中，該二承租人之承租期間均為92年7月1日起至93年6月30日止，月租依序為10,000元、12,000元，有簡齊儒、周恆琪之租賃契約暨身分證或駕駛執照在卷可憑（影本見本院卷第211-214頁），乙○○未舉證證明其等有提前退租之情形，則系爭建物就簡齊儒、周恆琪之承租依序有120,000元、144,000元之租金收入，爰將之增列為附表一㈥部分。
⒉戊○○、丙○○雖主張系爭建物裝潢僅1至4年，乙○○採
年租方式，不可能整年閒置，應有隱匿部分租約云云，惟戊○○、丙○○未舉證以實其說，自不得徒憑其臆測之詞而為不利乙○○之認定。戊○○、丙○○又謂縱乙○○未將系爭建物全部出租，惟其既受委任管理系爭建物，乃未盡善良管理人之義務，未積極將系爭建物出租，造成戊○○、丙○○之損害，依民法第544條之規定，亦應賠償損失或給付不當得利云云（原審卷第160頁）。惟影響系爭建物得否順利全部出租之因素甚多，諸如所在位置是否適當、交通是否便利、租金多寡、屋況新舊乃至於景氣之優劣等，戊○○、丙○○就乙○○究有何過失之行為導致系爭建物未能全部出租一節，未舉證證明，自不得單純以系爭建物未全部出租即謂乙○○有所過失而應負賠償之責；又乙○○係受任出租系爭建物，非屬無權占有系爭建物，其若無法將之出租，本身未受任何利益，此與無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益不同，戊○○、丙○○主張乙○○應給付全部損害賠償或不當得利云云，自無可取。
⒊以上系爭建物92-96年度租金總計為7,548,533元。
㈡水、電、瓦斯費支出部分：
⒈戊○○、丙○○與乙○○主張、辯稱應由戊○○、丙○○
負擔之水、電、瓦斯費依序0元、2,219,319元（本院卷第179-180頁、一覽表）。
⒉查一般房屋之租賃，水、電、瓦斯費多約定由承租人負擔
，惟本件係套房出租，與一般房屋之出租情形有異，蓋前者恆有獨立之水、電、瓦斯錶得計算各房屋之用量並計算費用，而後者如各套房無獨立之水、電、瓦斯錶，即無法計算各間套房之用量、費用。依乙○○於原審陳述：「當時瓦斯，水電都包含在租金裡面，沒有另向房客收取……另房客只有付電費，沒有付瓦斯、水費，因只有電費有分表（錶）」等語（原審卷第181頁），筆錄雖記載「瓦斯，水電都包含在租金裡面」，然依後段「另房客只有付電費，沒有付瓦斯、水費，因只有電費有分表（錶）」之記載，前段應係「瓦斯，水費都包含在租金裡面」之誤載。觀諸乙○○提出之水費、瓦斯費收據上載用水地址、瓦斯地址均為：「台北市○○區○○路3段165巷14弄6號六樓」（一覽表附件2），則乙○○所稱「只有電費有分錶」，意即水費、瓦斯費無分錶一節，核與事實相符；另觀系爭建物之租賃契約關於「電費及自來水費另外」之記載，亦將「自來水」部分（按租賃契約本無瓦斯費之記載，故無瓦斯費刪除之問題）刪除（本院卷第211、213頁），則就水費言，確屬出租人應支出之管理費用；同理，瓦斯費亦屬出租人應支出之管理費用。
⒊乙○○雖辯稱系爭建物之公共水費亦屬出租人負擔云云（
本院卷第192頁），然其提出之水費收據所載之用水地址均為系爭建物址（一覽表附件2之水費收據部分），是水費並無所謂公共水費，其上開辯稱自無可採。依其提出之水費收據，其中93年2、10月份依序有違約金49元、113元之記載，應予扣除，理由同後瓦斯費部分所述。則92-96年度各月份（按水費為二個月收費一次）之水費如附表二之一所示，各年度水費如附表二所示，總計出租人應負擔之水費為171,626元。另瓦斯費亦無公共瓦斯費，惟乙○○提出之瓦斯費收據部分有違約金之記載，以第一紙92年8月份之收據為例，應繳金額為4,826元，限繳日期為92年8月16日，然其於同年月19日方繳納，逾期繳納部分致生違約金，於翌月追繳，故92年9月份之收據上載「本期費用應繳金額4,848」、「前期未繳違約金193」、「應繳總金額5,041」。則乙○○本於受任人身分管理系爭建物，就瓦斯費之繳納本應遵期限為之，其因逾期繳納所生之違約金係可歸責於乙○○之事由，不應由委任人負擔。依乙○○提出之瓦斯費收據，92-97年度各月份之瓦斯費、違約金各如附表四之一所示，出租人應負擔之費用限於瓦斯費部分，不包括違約金，各年度出租人應負擔之費用如附表四所示，合計449,572元。
⒋依前所述，系爭建物各套房因有電費之分錶，故各承租人
就所承租各套房之電費係由承租人負擔，然除各套房內所使用之電費外，系爭建物與一般公寓大廈同，亦有公共電費部分，即六樓之走道、電梯等公用電費及一樓大廳之公共設施之電費等，該公用電費由出租人或承租人負擔？依證人即系爭建物共有人之一丁○○到場證稱：「（公共設施管理費用是否由6樓租金收益支付？）是的」、「（費用是否包括水電、瓦斯？）費用包括公共水電……」、「（一樓的公共用電也是6樓支付？）只要屬於是公共用電就是6樓支付」等語（本院卷第127-128頁）。查丁○○既為系爭建物之共有人之一，苟公用電費應由出租人負擔，丁○○亦在負擔之列，則其證言自屬信而有徵而可採為證據。再系爭建物各套房既有分錶，則乙○○提出之電費收據上載用電地址「康寧路3段165巷14弄6號六樓」，未載各房號（參照本院卷第211-213之租賃契約，承租人承租之套房有房號，如628室、625室），顯然六樓之用電費用既屬前述之六樓走道電費等，應由出租人負擔。另公設之電費收據載用電地址：「康寧路3段165巷14弄6號公設」，應係指一樓大廳、電梯等之公共電費。另系爭建物所屬大樓既為六樓建物，則系爭建物所在之六樓應負擔之公設電費應為1/6，乙○○及丁○○所稱公共用電均由六樓負擔云云，核與常情有違而無可採。依乙○○提出之電費收據有「上期遲付費用」部分，核其性質與上述水費、瓦斯費之違約金性質同，亦屬可歸責於乙○○之事由而不應由委任人（出租人）負擔，理由同上所述。扣除各遲付費用後，六樓部分之電費合計為810,726元（92-97年度各年度電費如附表三㈠所示、各年度各月份之遲付費用、電費如附表三㈠之一），公設部分之電費為721,808元（92-97年度各年度電費如附表三㈡所示、各年度各月份之遲付費用、電費如附表三㈡之一），系爭建物所屬六樓負擔之1/6為120,301元（元以下四捨五入，下同），詳如附表三所示。系爭建物應負擔之六樓公用電費、公設電費合計為931,027元（810,726+120,301＝931,027）。
⒌以上，水、電、瓦斯費應由出租人負擔者共1,552,225元（171,626＋449,572+931,027＝1,552,225）。
㈢工程款支出部分：
⒈戊○○、丙○○主張其各自應負擔之工程款為130,382元，乙○○則辯稱支出之工程款總計1,967,830元云云。
⒉乙○○所稱工程款1,967,830元，分為二大項，依序為92年1月至5月之1,365,345元、92年6月至7月之602,485元。
戊○○、丙○○就前者主張不應列為管理費用者如下（原審卷第94頁），茲分述之：
⑴不銹鋼彎頭2組3,000元部分：
該估價單載：「地下室自來水庫」（原審卷第96頁），依丁○○證稱：「（證人是否曾經同意以地下室車位之租金支付公共用電費用？）沒有。地下室是我大哥處理，與6樓無關」云云（本院卷第128頁背），另上開估價單日期為92年1月8日，在本件委任契約成立前，是無論就日期或就樓層言，上開估價單所載與本件委任無關，不得列為管理費用。
⑵垃圾清運費85,800元部分（原審卷第97頁）：
戊○○、丙○○主張其就該金額已付訖等語，丙○○之子翁正超於臺灣士林地方法院檢察署93年度核退偵字第39號案件亦證述：「……拆除工程的費用已經結算過了，當時廢棄物運了六卡車，該部分的費用沒有爭議，我們也已經付清給乙○○……」等語（筆錄影本見本院卷第216頁背面），且此費用係發生於00年0月00日至30日，在本件委任契約成立前，與本件委任無關，不得列為管理費用。
⑶原審卷第98-100頁之收據，91年11月份電費10,181元、
公設電費17,874元、91年12月份電費7,524元、公設電費13,953元、92年1月份電費8,946元、公設電費10,872元，計69,350元（10,181+17,874+7,524+13,953+8,946+10,872＝69,350），發生在本件委任契約成立前，與本件委任無關，不得列為管理費用。
⑷原審卷第107-108頁之收據，92年2月份六樓公用電費8,
776元、公設電費10,585元、92年3月份六樓公用電費8,766元、公設電費7,882元，共計36,009元（8,776+10,585+8,766+7,882＝36,009）。戊○○、丙○○雖主張該等費用非屬系爭建物之電費，並謂係屬東湖賓館之費用或非六樓費用云云。查其以粉紅螢光筆標出之「地下室」、「東湖賓館有限公司」非用電地址，而係收件地址，依上開收據之記載，用電地址為系爭建物所屬六樓及公設（綠色螢光筆部分），依上所述為系爭建物所屬六樓之公用電費及一樓大廳等之公用電費，戊○○、丙○○上開主張自無可採。上開電費原應列為管理費用，惟公設電費部分之18,467元（10,585+7,882＝18,467）應由各樓層平均分擔，理由同前所述，即系爭建物分擔3,078元（18,467÷6＝3,078），上開公設電費逾此範圍之15,389元（18,467-3,078＝15,389）不得列為管理費用。同理，原審卷第117頁之92年4月份六樓公用電費8,741元應由出租人負擔、公設費用13,107元，系爭建物應分擔1/6即2,185元（13,107÷6＝2,185），公設電費逾2,185元之10,922元（13,107-2,185＝10,922）不得列為管理費用。
⑸91年11月份水費4,661元、92年1月份水費3,024元（原
審卷第109頁），共計7,685元（4,661+3,024＝7,685），發生在本件契約成立前，與本件委任無涉，不得列為管理費用。
⑹乙○○簽發92年4月16日期面額5,000元之支票交 郭春雄
收執部分，然該支票票款係支付何款項、有無兌現，均未據乙○○舉證以實其說，難認與系爭建物整修有關，不得列為管理費用。
⑺地下室水管水塔更改支出7,500元部分：
依前述丁○○證稱「地下室是我大哥處理，與6樓無關」之證言，該部分之支出與系爭建物無關，不得列為管理費用。
⑻91年12月份、92年2、4月份之電費272元、265元、252
元，計789元（原審卷第115-116頁），其用電地址均為臺北市○○路○段○○○巷○○弄○號3樓之1-4，非系爭建物用電，不得列為管理費用。
⑼92年4月份水費3,672元（原審卷第118頁），用水地址
為臺北市○○路○段○○○巷○○弄○號6樓，為系爭建物本身，應列為管理費用，而由出租人負擔。
⑽92年5月份瓦斯費860元、27,162元、10,127元，共計
38,149元，裝置地址為臺北市○○路○段○○○巷○○弄○號6樓（原審卷第119-121頁），為系爭建物本身，應列為管理費用，而由出租人負擔。
⑾支付 姜人傑 工程款418,298元、275,470元部分：
依乙○○提出之請款單、估價單（原審卷第101-106、123-135頁），請款單之項目為「工資、清運費用、油漆等材料費用、木作材料費用、輕鋼架工程費用、南亞地磚費用、床頭板、泡棉、透氣皮、工本費」、「工資、清運垃圾車次及費用、油漆材料費、磨石地板、木作材料費用、造型門鎖（電動鎖）及把手、輕鋼架工程尾款、南亞地磚尾款」等，參諸後附估價單及乙○○受任管理系爭建物係為將系爭建物順利出租等情，顯然乙○○確委由姜人傑施作上開各工程，俾系爭建物得以出租，此部分合計693,768元（418,298+275,470＝693,768）應列為管理費用，而由出租人負擔。
以上，92年1月至5月之工程款1,365,345元，不得列為管理費用之金額為205,435元（3,000+85,800+69,350+15,389+10,922+7,685+5,000+7,500+789＝205,435），其餘之1,159,910元（1,365,345-205,435＝1,159,910）應列為管理費用，而由出租人負擔。戊○○、丙○○主張不得列為管理費用之金額為876,412元云云（原審卷第93、94頁），尚無可採。
⒊92年6月至7月之602,485元部分：
⑴此部分已據戊○○、丙○○於原審陳稱：「參、關於附
件3（按指一覽表之附件3）：一、即工程款部分……二、其餘工程款因92年6月六樓裝潢已經完工，此由附件一之租約自當時即起租甚明，故無需再施工……」云云（原審卷第185-186頁），顯然其等就上開602,485元係屬爭執之列，原判決載：「至602,485元部分，則未見原告爭執」，自有未洽。
⑵上開602,485元之細目為「冷氣機洗衣機、水電、瓦斯
費、電視機、仲介佣金、水電工程款（上月鑫泉水電行支付尾款）、薪資支出、7月份工程款（招牌、紗窗、壁紙、鐵皮屋、清垃圾等雜項開支）」（一覽表附件3後段），就7月份工程款部分，依附表一之租賃明細表觀，系爭建物中於92年間出租者僅有26間（附表一之㈠、㈥），已出租者亦有至92年9月、10月、11月方出租者（附表一之㈠編號⒊、⒌、⒎、⒙、），則就該等尚未出租之套房進行招牌、紗窗、壁紙、鐵皮屋、清垃圾等雜項開支之簡易施工，核與常情無違；另除7月份工程款外均非屬施工部分，則戊○○、丙○○主張「因92年6月六樓裝潢已經完工……無需再施工」云云，否認該等款項之支出，即無可採。
⑶冷氣機、洗衣機77,900元、電視機37,172元部分，依乙
○○提出之明細、統一發票、估價單、申購單等，可認係用在系爭建物中俾套房得順利出租，此觀有部分租賃契約上載「含電視、冷氣、冰箱」（如承租人 吳麗雪 之租賃契約）自明，上開款項自得列為管理費用，而由出租人負擔。
⑷水電費、瓦斯費58,952元部分：
此部分包括92年5月份六樓公用電費9,072元、公設電費16,018元、6月六樓公用電費9,768元、公設電費17,954元、92年6月份水費3,880元、瓦斯費2,260元（一覽表附件3之附件14）。同前所述，六樓公用電費應由出租人負擔、系爭建物就公設電費僅須負擔1/6，另水費收據用水地址為系爭建物、瓦斯費用戶碼與原審卷第120頁之收據所載用戶號碼均為「000000000」，即為系爭建物，應由出租人負擔。惟92年5、6月份六樓公用電費依序有上期遲付費用249元、251元、公設電費依序有上期遲付費用374元、446元均不得列為管理費用；92年5月份公設電費16,018元減上期遲付費用374元為15,644元，系爭建物分擔1/6為2,607元（15,644÷6＝2,607），公設電費逾此範圍之金額13,037元（15,644-2,607＝13,037）不得列為管理費用。同理92年6月份之公設電費其中14,590元（17,954-446＝17,508，17,508÷6＝2,918，17,508-2,918＝14,590）亦不得列為管理費用。以上，不得列為管理費用者為28,947元（249+374+251+446+13,037+14,590＝28,947）。
⑸仲介費用67,000元，依乙○○提出第三人仲介房客承租
系爭建物而支出之仲介費收據14紙，費用自4,000元至6,000元不等，依上載：「茲收到學園大樓六樓XXX室房屋仲介費用新台幣……元無誤」，顯見係屬管理系爭建物而支出之費用，此部分可認列為管理費用。
⑹水電工程款32,585元部分：
乙○○所載執行說明為「上月鑫泉水電行支付尾款」云云，惟據其於工程款第一部分（即92年1月至5月）已提出鑫泉水電廚具行之估價單2紙（不含前述不得列為管理費用之不銹鋼彎頭2組3,000元、地下室水管水塔更改支出7,500元部分），分別為92年5月8日之129,500元、66,375元，該2紙估價單已載明全部金額而計入上開得列為管理費用內，此觀戊○○、丙○○主張應剔除之費用明細表未包括該2紙估價單自明（原審卷第94頁參照），縱乙○○有尾款未付亦已包含於前述估價單內，其重複計算尾款自有未洽。再觀其32,585元之估價單與前述66,375元之估價單有諸多重複之品名，如馬桶蓋、插座、側把手等，乙○○亦未舉證證明92年7月2日32,585元之估價單係屬必要之費用，尤以該估價單又有與系爭建物無關之地下室工程等（品名最後四項），則上開鑫泉水電行支付尾款之32,585元均不得列為管理費用。
⑺薪資支出40,000元部分：
兩造既不爭執，系爭建物係於92年6月開始出租予第三人，原審認定之薪資報酬復自92年7月起算（原判決第11頁），參諸戊○○、丙○○自認：「至於原審審核乙○○從92年7月計至97年6月，每月薪資以20,000元合計：1,200,000元，上訴人不擬再事爭執」等語（本院卷第183頁），則上開乙○○92年6月份之薪資20,000元，自應列為管理費用，至清潔人員甲○○之薪資20,000元部分，不應列為管理費用，蓋甲○○於本院證稱：「（何時開始在學園大樓工作？）正確時間我不太記得」、「（受雇期間是否自民國92年7月至97年6月？）是」等語（本院卷第129頁），則乙○○辯稱甲○○92年6月份之薪資20,000元應列入管理費用云云，即無可採。
⑻7月份工程288,876元部分：
依姜人傑提出之請款單，上載：「工資、收尾工作各式材料支出及代墊款、壁紙及和室門紙、正門玻璃、泥作工程款、垃圾清運3車次」、「鋁製、紗門窗、其他、學園大樓招牌」、「代墊款、7F鐵皮屋總成」及後附之估價單、銷貨單等，顯然乙○○確委由姜人傑施作上開各工程，俾系爭建物得以順利出租，上開費用自得列為管理費用。
⑼以上，92年6月至7月之工程款602,485元，其中81,532
元（28,947+32,585+20,000＝81,532）不得列為管理費用，其餘之520,953元（602,485-81,532＝520,953）得列為管理費用而應由出租人負擔。
⒋以上，出租人應負擔之工程款為1,680,863元（1,159,910+520,953＝1,680,863）。
㈣工程款利息支出部分：
乙○○主張工程款支出1,967,830元，依年利率2％計算，自92年7月至97年6月5年期間，計支出利息為1,180,698元云云（一覽表），為戊○○、丙○○所否認。查依乙○○所為陳述之計算式，利息應為196,783元（1,967,830×0.02×5＝196,783），然無論係1,180,698元或196,783元，均未據乙○○舉證以實其說，其逕列工程款利息為管理費用云云，自無可採。
㈤雜項支出部分：
⒈戊○○、丙○○與乙○○主張、辯稱出租人應負擔之雜項
支出為0元、625,252元（原審卷第246頁、一覽表附件4）。
⒉查乙○○提出之一覽表附件4多為估價單、統一發票、收
據或超商代收繳款證明等，該等證物未載買受人者，無從認係與系爭建物有關之支出；上載學園大樓電梯機房、學園大樓、翁先生台照、聯絡人翁先生、乙○○者，摘要或品名載：白鐵四段鎖、花格鋁窗、浴室PVC天花板、服務費、膠帶、清潔劑、米袋、水泥漆等，無從認定因整修系爭建物而支出；另載「翁先生台照」者有，上載「628室修馬桶、6F大廳40W燈管、頂樓電線整理、636室30圓燈管、起動器、馬桶側把手、龍頭、噴頭、軟管、馬桶底座、蓮蓬頭、鏡子」等，未據乙○○舉證證明係屬必要支出。尤以乙○○已列出工程款部分，上有「房間拉線、增波器、分配器、訊號引進」、「電表、配線、衛浴設備整修」等（一覽表附件3），其再列出上開雜項支出，容有重複之嫌，均難列為管理系爭建物之費用。
⒊乙○○另提出第三人仲介房客承租系爭建物而支出之仲介
費收據14紙，費用自4,000元至6,000元不等，依上載：「茲收到學園大樓六樓XXX室房屋仲介費用新台幣……元無誤」（一覽表之附件4內所附收據），顯見係屬管理系爭建物而支出之費用，此部分共計69,000元可認列為管理費用。
㈥薪資支出部分：
⒈乙○○辯稱其受委任應得之薪資報酬為2,600,000元，其
計算方式為自92年7月計至97年6月，每月薪資以20,000元計，加計年終1個月，除乙○○外，加計清潔人員1人，每月薪資亦為20,000元云云。戊○○、丙○○則主張乙○○所管理之事務極為簡單，故薪資以每月15,000元為適當等語，然其於本院已自認就原審認定之每月薪資20,000元不爭執（本院卷第183頁）。自92年7月計至97年6月，共60個月，以月薪20,000元計，乙○○之薪資總計1,200,000元（20,000×60＝1,200,000），自應列為管理費用。
⒉乙○○辯稱應另加計清潔人員每月20,000元之薪資云云，
雖為戊○○、丙○○所否認，惟據證人甲○○於本院到場證稱：「（受雇期間是否自民國92年7月至97年6月？）是」、「（受雇於何人？）老闆是乙○○（當庭指認被上訴人即乙○○）」、「（工作內容為何？）什麼事情都做，打掃、巡邏等等」、「（每日工作時間多久？）正常上班時間從早上8點到下午5點，但我是24小時住在那裡，所以什麼狀況我都知道」、「（你受雇期間之薪資為何？）二萬元」、「（發放方式如何？）現金，一個月發一次，但我常常預支」、「（是否負責系爭建物6樓之清潔整理工作？）是」、「（你受雇期間有無見過 翁日章 、丙○○與戊○○前來處理上述事件？）翁日章我不知道是誰，戊○○我也不知道是誰，但是我知道他跟我老闆是親戚，戊○○我認識，但他們都沒有處理上述事件，只有乙○○去處理」、「（證人清潔系爭建物6樓一次需要多久的時間？）我的工作不止清潔走廊，還要收取房客之垃圾以及整理樓梯。我工作時間大部分是整理6樓，因為有整理整棟的樓梯，整理6樓主要的工作，需要約8個小時，因為房客會將垃圾拿到樓梯口」、「（證人上班時間是否均負責6樓之清潔工作？）是」等語，有其筆錄在卷可憑（本院卷第129-130頁），則清潔人員甲○○之薪資同為1,200,000元，亦應列為管理費用。
⒊乙○○辯稱薪資部分應每年加計一個月年終獎金云云，然
其未舉證證明系爭建物之共有人委由乙○○管理系爭建物時，約定薪資應以每年13個月計等情，其此部分之辯解，自無可採。
⒋以上，薪資部分之費用為2,400,000元。
㈦綜上，屬於管理費用而應由出租人負擔者共5,702,088元，
租金收入減支出費用後為1,846,445元，戊○○、丙○○依其應有部分各得請求492,385元（詳如總附表所示）。綜上所述，戊○○、丙○○依民法第541條第1項規定，請求乙
○○各給付戊○○、丙○○492,385元及自97年11月6日（原審卷第233頁）起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許，其逾此部分之請求，於法無據，應予駁回；其敗訴部分假執行之聲請已失所依據，應併予駁回。原審駁回戊○○、丙○○超過968,157元本息之請求，並駁回其此部分假執行之聲明，核無不合；戊○○、丙○○上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。原審命乙○○各給付之本息，超過上開應准許部分，尚有未洽，乙○○上訴意旨指摘此部分原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院予以廢棄，改判如主文第三項所示。上開應准許部分，原審為上訴人乙○○敗訴之判決，並依兩造之聲請，酌定相當擔保金分別為假執行、免為假執行之諭知，核無不合，上訴人乙○○上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
本件因事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所為之立證
，經審酌後認與判決之結果不生若何影響，無庸再逐一予以論列，合併敘明。
據上論結，本件上訴人戊○○、丙○○之上訴為無理由、上訴人乙○○之上訴，為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第450條、第78條、第79條、第85條第1項前段判決如主文。
中華民國98年12月22日
民事第十四庭
審判長法官林金村
法官李慈惠法官湯美玉正本係照原本作成。
上訴人乙○○不得上訴。
上訴人戊○○、丙○○如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中華民國98年12月22日
書記官蕭進忠附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。