裁判字號：臺灣臺中地方法院104年重訴字第261號民事判決
裁判日期：民國106年01月11日
裁判案由：返還房屋及給付租金
臺灣臺中地方法院民事判決104年度重訴字第261號原告 孫繼本 訴訟代理人 朱逸群 律師複代理人 陳美雯 被告 邱玉薈
孫世寯 訴訟代理人 廖偉辰 律師上列當事人間請求返還房屋及給付租金事件，本院於105年12月21日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同意者，擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第1款、第3款、第7款，定有明文。本件原告於起訴時原聲明：一、被告應將原告所有坐落於臺中市○區○○○段○○○○○○○號土地及門牌號碼：臺中市○區○村路○段○○○巷○弄○號之房屋返還原告。二、被告應支付原告租金，自民國104年2月收到原告催促返還房屋通知之日起，訖被告遷讓房屋交還給原告之日止，按月支付房屋租金新臺幣（下同）3萬元整給原告，併按月賠償原告無法處理房屋之損害5000元整。嗣原告於105年11月2日具狀，變更聲明為：被告等應共同給付原告388,000元，及自105年10月11日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。原告減縮請求返還土地及房屋部分為被告所同意（本院卷第205頁），且上開變更聲明，核屬減縮應受判決事項之聲明，揆之前揭說明，並無不合，應予准許。
貳、實體事項：
一、原告主張：
（一）坐落臺中市○區○○○段○○○○○○○號土地及門牌號碼臺中市○區○村路○段○○○巷○弄○號之房屋（下稱系爭房屋）前係原告所有（105年9月8日經本院民事執行處強制執行，同年10月11日完成移轉登記），原告與被告邱玉薈原有婚姻關係，惟已於103年7月1日經鈞院調解離婚，結束雙方婚姻關係。原告對被告邱玉薈寄發台北青田郵局78號存證信函要求被告遷出系爭房屋，然被告卻置之不理。被告二人既已知悉原告不同意被告繼續居住系爭房屋之意思表示，卻仍繼續占用原告所有之系爭房屋、拒不交還，顯有妨礙原告之所有權。原告於104年2月6日、2月9日催告被告邱玉薈、孫世寯於30日內返還系爭房屋，已分別於104年2月11日、2月10日送達被告二人，以104年3月13日為最後應返還系爭房屋之日。被告二人自104年3月14日起即應就其占有使用系爭房屋所受相當於租金之不當得利返還予原告，系爭房屋經鑑價為1300餘萬元，且系爭房屋坐落臺中市○區○村路○段，為人口密集，生活條件便利之精華地段，則原告主張被告等占有使用系爭房屋而受相當於租金之不當得利，以每月35,000元計算，核屬相當。以上開每月35,000元計算至105年10月11日止，共17個月又27日，金額合計626,500元（計算式：35000X17+35000X27/30=626500），扣除被告於104年2月迄今匯入原告帳戶內之金額238,500元後，被告二人尚應給付原告388,000元。
（二）對被告抗辯之陳述：被告邱玉薈與原告 於鈞院 之另案（103年度家訴字第114號）之剩餘財產分配訴訟中，對系爭房屋為原告所有之財產，並未爭執。又依鈞院103年度訴字第1042號判決所述之事實，原告曾請求子女即訴外人 孫家羚 幫忙繳納系爭房屋於臺中市農會北屯分會之房屋貸款，孫家羚並於該案表示答應原告代為繳納貸款，且被告邱玉薈於該案亦出庭作證，證明原告向孫家羚借款繳納系爭房屋於臺中市農會北屯分會之房屋貸款，被告邱玉薈卻於本訴抗辯系爭房屋之貸款為其繳納，其抗辯顯不屬實。原告之前基於夫妻關係同意被告邱玉薈居住於系爭房屋，兩造間並無「同意繳納貸款後，取得永久居住」之合意，被告就占有使用系爭房屋之合法權源並未舉證。
（三）並聲明：被告等應共同給付原告388,000元，及自105年10月11日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。訴訟費用由被告負擔。原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告抗辯：
（一）系爭房屋原係向中國信託銀行辦理房屋貸款，並由被告邱玉薈繳納房貸。後兩造因利率考量而於98年3月30日向農會轉貸275萬元，需按期每月償還約10,000元。原告於100年1月將系爭房屋貸款交由兩造所生之女訴外人孫家羚負擔，並於100年8月1日離家，嗣於104年1月起，再由被告邱玉薈繼續繳納系爭房屋之貸款本息，而自103年5月起，孫家羚或被告邱玉薈每月需償還本息約18,000元，而孫家羚或被告邱玉薈願幫原告繳納貸款，係與原告間早已有「由被告邱玉薈或子女支付房貸，即可永久居住系爭房屋」之合意。是以，原告於100年8月1日離家出走，將系爭房屋貸款交由孫家羚或被告邱玉薈負擔時，雙方倘無「被告邱玉薈或子女負責繳房貸即得永久居住系爭房屋」之合意，被告邱玉薈及其子女孫家羚，對於拋家棄子、行蹤不明之原告，何有替其每月繳付貸款之動機及必要？又兩造早於103年7月1日已調解離婚成立，原告為何至今仍由被告替其繼續繳納貸款，甚至房屋稅、地價稅？未料，原告今竟盡毀前言，起訴請求被告母子遷離系爭房屋並給付租金等，顯違反兩造約定，其請求為無理由。縱對上開爭議不論，原告給付租金不當得利之請求計算依據，僅以同地段類似房屋之租金，而主張被告二人應每月支付原告租金3萬元云云，然原告主張之租金行情依據，尚欠資料，不可遽信，且被告二人僅使用系爭房屋二樓，一樓目前為空屋，原告未按比例計算數額，亦有未合。
（二）原告雖否認兩造有約定「被告繼續負責繳房貸，即得永久居住系爭房屋」之合意，然被告邱玉薈已提出歷月繳交系爭房屋貸款之紀錄，衡諸常情，原告既擁有系爭房屋所有權，而被告邱玉薈與原告復於103年7月1日經法院調解離婚，是兩造間倘非有前述特別約定，原告何不自己繳交房貸，迄今卻仍由前妻即被告邱玉薈全額負擔？甚至房貸違約金、房屋稅、地價稅等費用，亦由被告繳納？是依被告提出之單據所示，堪信被告抗辯為真。
（三）兩造間既有前開之特別約定，而債權契約為特定人間之權利義務關係，債權人得向債務人請求給付，此為債之相對性原則，該特約性質上屬無名契約，非經當事人依法解除或終止，均無損於契約之有效成立。則兩造迄今並無合意終止前開特別約定之意思，且原告否認有前開特別約定存在，其自無可能再為解除或終止特別約定之意思表示，是足認前開特別約定迄今仍屬有效成立，被告顯無原告主張無權占有之事實，則原告請求被告遷讓系爭房屋，自與民法第767條第1項前段規定之要件不符，此為被告抗辯有權占有系爭房屋之法律基礎。從而，被告既係有權占有系爭房屋，則原告依民法第767條第1項規定及不當得利之法律關係，請求被告給付相當於租金之不當得利，為無理由。
（四）並聲明：請求駁回原告之訴及假執行之聲請，訴訟費用由原告負擔，如受不利益判決，請准供擔保免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
（一）坐落臺中市○區○○○段○○○○○○○號土地及門牌號碼臺中市○區○村路○段○○○巷○弄○號之房屋登記所有權人為原告。
（二）上開土地及房屋目前由被告占有使用中。
（三）原告與被告邱玉薈原為夫妻（103年7月1日經本院103年度司家調字第526號調解離婚成立），被告孫世寯為原告之長子。
四、兩造爭執事項：
（一）被告是否有權占有使用上開土地及房屋？其占有之權源為何？
（二）如被告為無權占有，則原告請求被告應共同給付原告388,000元（計算式：35000X17+35000X27/30=626500，000000-000000＝388000），及自105年10月11日起至清償日止按年息百分之5計算之利息之不當得利，有無理由？
五、本院之判斷：
（一）按不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。民法第758條第1項定有明文。次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段定有明文。再按以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任，被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之，如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院72年度台上字第1552號判決參照）。
（二）原告主張其係臺中市○區○○○段○○○○○○○號土地及門牌號碼臺中市○區○村路○段○○○巷○弄○號之房屋登記所有權人；原告與被告邱玉薈原為夫妻，103年7月1日經本院103年度司家調字第526號調解離婚成立，被告孫世寯則為原告之長子；而上開土地及房屋目前由被告占有使用中等事實，為被告所不爭執，並據原告提出土地登記第二類謄本、建物登記第二類謄本、本院103年度司家調字第526號調解程序筆錄、詢問筆錄為證（本院卷第8頁至第11頁、第17頁至第19頁），均堪信為真實。本件被告抗辯其與原告間有約定「被告繼續負責繳房貸，即得永久居住系爭房屋」之合意存在，原告請求之期間，被告仍繼續繳納房貸，故被告為有權占有使用，然原告否認兩造間有上開約定存在。按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任；民事訴訟法第277條前段定有明文；故被告就其主張有利於己之有權占有使用是否存在之事實，應負舉證責任。
（三）惟查，被告固提出本院民事執行處查封登記函、被告邱玉薈郵局帳戶資料、原告98年4月1日農會帳戶轉貸匯出入資料、受理失蹤人口案件登記表、歷月繳交系爭房屋房貸紀錄等資料（本院卷第63頁至第74頁），然上開資料並無從證明兩造間有約定「被告繼續負責繳房貸，即得永久居住系爭房屋」之合意存在。另被告聲請傳訊之證人孫家羚於本院固證稱：「從91年到99年我都有幫忙家裡，我都有資助家裡，轉貸之後貸款是我媽媽會拿錢給我爸爸去繳，因為我會拿錢給我媽媽，我媽媽再拿給我爸爸，至於他們怎麼處理我給的錢，我不清楚，只是跟我說家裡有需要。」、「這我不清楚，因為從100年農曆年左右我爸爸常常不在家，那時候我奶奶好像生病受傷需要有人照顧，他們三個兄弟就講好說要輪流照顧我奶奶，那時候我爸爸和我媽媽還有繼續共同經營那間公司，我媽就問我爸爸說家裡的開銷或是房貸怎麼辦，如果繳納不出貸款可能會被銀行法拍，但是我爸爸就說誰願意繳誰就可以住。」等情，然證人所述情形為100年及此前期間，原告與被告邱玉薈離婚前之情形，斯時因原告與被告邱玉薈間尚有婚姻關係存在，被告2人以原告之配偶及家屬等同居及受扶養義務身分，占有使用系爭土地及建物，自屬有理由。至於原告與被告邱玉薈離婚，此義務關係消滅後，原告有無與被告達成「被告繼續負責繳房貸，即得永久居住系爭房屋」之合意存在，則證人亦無從證明。是以，依被告所舉事證，僅得證明系爭不動產之貸款，並非由原告所支付，而係由被告邱玉薈或證人孫家羚所負擔，並無從證明兩造間曾有「被告繼續負責繳房貸，即得永久居住系爭房屋」之合意存在。再者，為原告支付本應由其繳納之房貸，僅係取得可請求其返還之債權請求權，並不當然表示亦取得其代為繳納貸款之不動產使用權利，是被告上開有權占有使用之抗辯，應無可採。
（四）再按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例要旨供參）。另無權使用他人土地、建物者，其所受利益，為使用本身，而「相當於租金」係原受利益依其性質不能返還時應償還之價額。本件被告占用如系爭土地及房屋，並無法律上原因而受有利益，致原告受有損害，是原告依民法第179條規定，請求被告返還因占用所受之不當得利，即屬有據。
（五）而按「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限」，土地法第97條第1項定有明文；又按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項、並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院68年台上字第3071號判例要旨參照）。
查系爭土地102年1月之當期申報地價為每平方公尺7,200元（本院卷第45頁之土地登記第一類謄本），又系爭房屋之104年房屋課稅現值為281,900元（詳本院卷第49頁之104年房屋稅籍證明書），是以系爭房地之申報總價為980,300元（即土地：97平方公尺×當期申報地價7,200元＋房屋課稅現值281,900元＝980,300元），故其年租金以不超過申報總價年息百分之10為限，換算為月租金則以不超過8,169元為限（即980,300×10％÷12＝8,169，小數點以下四捨五入，以下同）。而查，原告主張系爭房地所在坐落臺中市○區○村路○段，為人口密集，生活條件便利之精華地段，每月相當於租金之不當得利為35,000元云云，然並未就此提出相關事證。本院審酌系爭土地係坐落臺中市西區，房屋之位置為門牌號碼臺中市○區○村路○段○○○巷○弄○號，該處位居臺中市市區，鄰近區域生活機能便利，及被告係用以作為住家使用等項，故認為本件年租金以申報總價年息百分之10為計算，要屬妥適，故被告所受相當於租金之不當得利即每月8,619元，應屬妥適。因此，原告得請求被告給付相當於租金之不當得利數額應為154,280元（計算式：8619X17+8619X27/30=154280）。
（六）然被告於原告請求給付相當於租金之不當得利期間，已為原告支出系爭土地及房屋貸款238,500元，此有臺中地區農會帳號交易明細表附卷可稽（本院卷第143頁至第151頁），且為原告所不爭執，該數額已超出上開原告所得請求之數額，因此被告無須對原告再為任何給付。
六、綜上所述，原告依民法第179條規定，雖得請求被告給付無權占有使用上開土地及房屋相當於租金之不當得利154,280元，然被告於原告請求給付相當於租金之不當得利期間，已為原告支出系爭土地及房屋貸款238,500元，該數額已超出上開原告所得請求之數額，因此被告無須對原告再為任何給付。故原告請求被告等應共同給付388,000元，及自105年10月11日起至清償日止按年息百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。其假執行之聲請失所附麗，亦應併與駁回。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國106年1月11日
民事第五庭法官劉國賓正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國106年1月11日
書記官黃美雲