裁判字號：臺灣士林地方法院96年重訴字第234號民事判決
裁判日期：民國97年12月31日
裁判案由：所有權移轉登記
臺灣士林地方法院民事判決96年度重訴字第234號原告乙○○訴訟代理人 潘銘祥 律師被告右泰建設股份有限公司法定代理人己○○訴訟代理人 許進德 律師
蘇夏曦 律師 劉金玫 律師上列當事人間所有權移轉登記等事件，本院於民國97年12月3日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：兩造於民國96年2月2日簽訂不動產買賣契約書（下稱：系爭買賣契約），約定由原告將如附表所示之土地（下稱：系爭土地）及建物（下稱：系爭建物）（以下合稱：系爭不動產）出售予被告，買賣價金約定為新臺幣（下同）1億9,000萬元，並約定被告應於系爭不動產所有權移轉之同時，付清買賣價金。原告已依約移轉系爭不動產所有權並交付予被告，惟被告尚欠買賣價金1,800萬元遲未給付。
原告於96年5月29日以臺北北門郵局第2805號存證信函，催告被告於10日內給付上開買賣價金1,800萬元；復於同年7月3日再以臺北北門郵局第3447號存證信函催告被告於3日內給付，然均未獲置理。原告乃再於96年7月16日以臺北北門郵局第3641號存證信函，依系爭買賣契約第10條第2項之約定解除系爭買賣契約。系爭建物業經被告於買受後拆除，為此依系爭買賣契約第10條第2項，及民法第259條第1項第6款、第226條第1項、第184條之規定，請求被告償還系爭建物之價額，以及給付相當於系爭建物價額及重新建造與系爭建物相同之建物所需費用，共計1,069萬5,249元。
另被告已於系爭土地上為建築行為，爰依系爭買賣契約第10條第2項約定及民法第259條第1項、第767條之規定，請求被告將系爭土地上之地上物拆除騰空，將土地回復與路面同高之原狀後返還予原告等語。並聲明：㈠被告應將如附表所示土地所有權移轉登記予原告，以及將附表中編號1之土地上如附圖斜線部分所示地上物拆除騰空，將如附表所示土地回復與路面同高，並將如附表所示土地回復原狀交付予原告。㈡被告應給付原告1,069萬5,249元，及自97年11月17日之準備書狀繕本送達翌日起，至清償日止按年息5%計算之利息。㈢前項請求原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：依系爭買賣契約第2條、第12條之約定，原告就系爭土地應負責申請「停獎建築容積率」之建照，並應於96年4月15日前取得主管機關「停獎建築容積率」之建照，此為被告給付1,800萬元之條件，而原告未於期限內取得，被告即無支付1,800萬元之義務。從而，被告既無需支付，自無違反系爭買賣契約第10條第2項，原告非得以此為據解除系爭買賣契約。又依系爭買賣契約第2條第2項之第1至3次付款，均係各支付原告1,720萬元，即1億7,200萬元之10%，顯見系爭不動產之買賣價金應為1億7,200萬元，而1,800萬元僅係原告於96年4月15日前取得「停獎建築容積率」建照之對價，因「停獎建築容積率」建照核准之容積率較高，則被告在系爭448地號土地上可建築、銷售之樓版面積較大，獲利也可增加，而原告若能於96年4月15日前取得，被告可經由變更該「停獎建築容積率」建照之起造人，而以該「停獎建築容積率」建照為前例，就系爭448地號土地及鄰地，再申請「停獎建築容積率」建照。另兩造間既於簽訂系爭買賣契約時，修改第2條第2項之第4次付款部分，則系爭不動產價金及其他款項之支付，應以第2條之約定始符兩造之真意，而系爭契約書第12條刪除部分，僅係為更改1,800萬元之保管方式，及明定原告取得「停獎建築容積率」建照之期限等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項（本院卷一第84頁本院96年10月26日言詞辯論筆錄）：
㈠兩造於96年2月2日簽定如原證一（本院卷一第12-17頁）
、被證一（本院卷一第121-126頁）所示系爭買賣契約，被告業已依約給付1億7,200萬元。
㈡原告未於96年4月15日前取得系爭買賣契約第2條所謂「停獎建築容積率」之建照。
㈢原告於96年5月29日以如原證3所示內容之存證信函，通知被
告於10日內給付1,800萬元，該通知已於同日到達被告（本院卷一第21-23頁）。嗣原告復於同年7月3日以原證4所示內容之存證信函，催告被告於3日給付上開1,800萬元，該催告之通知亦於同日到達被告（本院卷一第24-26頁）。
其後原告即於96年7月16日以原證5所示內容之存證信函解除系爭買賣契約，請求被告將原告已移轉之買賣標的不動產移轉登記返還，該解除契約之意思表示於同日到達被告（本院卷一第27-29頁）。
㈣原告已將系爭買賣契約標的之建物拆除，並於96年7月24日
辦妥建物滅失登記。系爭建物滅失係於原告解除契約之意思表示到達被告前。
四、本件經本院依民事訴訟法第271條之1準用同法第270條之1第1項第3款規定，整理並協議簡化爭點如下（本院卷一第84頁本院97年9月10日言詞辯論筆錄）：
㈠原告未於96年4月15日前取得系爭買賣契約第2條所謂「停
獎建築容積率」之建照，是否仍得請求被告給付尾款1,800萬元，並以被告催告未給付為由，依系爭買賣契約第10條第
2款解除系爭買賣契約？㈡如原告解除契約為有理由，被告就已返還不能之買賣標的建
物，所應負損害賠償金額為何？
五、茲就上開爭點析述如下：㈠原告非得解除系爭買賣契約⒈系爭買賣契約第10條第2款約定：「甲方（即被告，下同）
全部或一部不履行本約支付價金、受領買賣標的物等約定時，每逾一日〔自逾期日起至完全給付日止〕甲方應另付按該期未履行支付價款千分之一計算之滯納金予乙方（即原告，下同）。如經乙方通知限期履行契約，逾七日以上仍不履行時，乙方得解除本契約......」等語，是原告主張被告遲延給付價金，依系爭買賣契約第10條第2款解除契約，自須以被告有「全部或一部不履行本約支付價金」之情形為必要。
⒉被告無給付原告主張之尾款1,800萬元之義務⑴系爭買賣契約第2條約定：「〔一〕本約買賣價金總額共計壹億玖仟萬元整。〔二〕付款方式：......第四次付款：
於本約買賣之不動產移交之同時結清全部價金，即再由甲方支付乙方尾款【壹億叁仟捌佰肆拾萬元整】。惟甲方應自所有權移轉登記完竣之同時辦妥銀行貸款，以轉帳方式代位乙方清償乙方原以本件買賣標的向遠東商業銀行重慶分行之抵押借貸款尚欠本息【壹億貳仟萬元整】，充作價金之一部，其正確金額以銀行之計算或出具之證明為準，並塗銷原抵押權登記。移交房屋之同時甲乙雙方結清全部價金尾款，並同意將尾款中之【壹仟捌佰萬元整】部分，由甲方開立同額到期日為民國九十六年四月十五日之公司支票，交由乙方指定之律師保管，倘乙方完成本約第十二條特約條款之事項，前開票據由乙方逕為取回提兌，反之，若乙方未於九十六年四月十五日前取得主管機關『停獎建築容積率』之建照，甲方得不需乙方之同意，逕向保管之律師取回票據，乙方不得異議」等語，為系爭買賣契約關於1,800萬元尾款給付之約定。
⑵關於系爭買賣契約上開第2條「第四次付款」之約定，依兩
造分別聲請訊問，曾參與系爭買賣契約訂約過程之人甲○○、戊○○、丁○○、丙○○等人所為證言（本院卷一第102-
111頁，卷二第7-16頁），對系爭買賣契約之解釋各有主張，惟亦無法舉證兩造就上開契約第2條之解釋，除形諸契約文字者外，曾另有合意。是關於系爭契約所合致之內容，僅得依契約之文字，解釋其客觀之真意。
⑶按解釋意思表示應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭
句，民法第98條定有明文。意思表示不明確，使之明確，屬意思表示之解釋。意思表示解釋之客體，為依表示行為所表示於外部之意思，而非其內心之意思。當事人為意思表示時，格於表達力之不足及差異，恆須加以闡釋，至其內心之意思，既未形之於外，尚無從加以揣摩。解釋意思表示端在探求表意人為意思表示之目的性及法律行為之和諧性，解釋契約尤須斟酌交易上之習慣及經濟目的，依誠信原則而為之。關於法律行為之解釋方法，應以當事人所欲達到之目的、習慣、任意法規及誠信原則為標準，合理解釋之，其中應將目的列為最先（最高法院88年度台上字第1671號判決意旨參照）。經查：
①系爭買賣契約第2條載明買賣價金為1億9,000萬元，已包
括系爭爭議之尾款1,800萬元，原告因之據此解釋1,800萬元確定為買賣價金之一部分，固非無據；然依被告方面之解釋，系爭爭議之1,800萬元，被告依約原應交付同額支票予原告指定之律師，在符合一定條件下，原告可確定取得系爭1,800萬元，此1,800萬元於兩造訂約時固非原告可確定取得，惟原告最終若確定可取得（原告於96年4月15日前取得主管機關「停獎建築容積率」之建照），性質上仍為買賣價金之一部分，故兩造於系爭買賣契約約定總價金為1億9,00
0萬元，文義上並非當然排除當事人就部分價金之取得約定解除條件或停止條件，兩造各自之主張，文義上均有解釋之空間，此即契約意思表示不明確所致，恆有依契約之目的及與其他契約條文間之和諧性、關聯性加以解釋之必要。
②系爭買賣契約第2條第4次付款項下約定：倘乙方完成本約
第12條特約條款之事項，前開票據由乙方逕為取回提兌，反之，若乙方未於96年4月15日前取得主管機關「停獎建築容積率」之建照，甲方得不需乙方之同意，逕向保管之律師取回票據，乙方不得異議等語。顯然契約當事人希冀經由該條款之約定，在一定期限內達到一定之目的，且此約定對兩造權利義務確有相當之影響，故證人甲○○、丁○○皆證稱因被告第3次付款有延誤，系爭買賣契約被告取得「停獎建築容積率」建照之期限，始由96年4月8日延後至96年4月15日（本院卷一第103頁、卷二第8頁），契約文字並以「不得異議」以昭請求權得喪之慎重。參以原告聲請訊問之證人甲○○亦認上開約款之約定是督促賣方（即原告）盡快取得「停獎建築容積率」建照（本院卷一第105頁）。是比較兩造關於此條款之解釋，被告主張系爭約款之目的在促使原告於96年4月15日前取得主管機關「停獎建築容積率」建照，為原告取得系爭1,800萬元之停止條件（或被告給付尾款1,
800萬元義務之解除條件），顯較原告主張不論有無於約定期限前取得「停獎建築容積率」建照，被告均有給付尾款1,
800萬元義務之解釋，更挈合該約款促使被告盡速取得「停獎建築容積率」建照之目的。
③系爭買賣契約第2條係約定全部價金之給付時間，如依原告
之解釋，縱原告未於96年4月15日前取得主管機關「停獎建築容積率」建照，被告依約取回1,800萬元之支票後，仍另有給付餘款1,800萬元之義務，則何以契約約款僅約定至被告取回支票，原告不得異議即結束，而未就被告何時應再給付該項尾款，另為約定？④系爭買賣契約第8條（房地移交）約定：本約不動產簽署後
60日內，付清全部價金之同時，按下列各款之約定辦理移交。〔一〕除本約另有約定外，乙方應將土地騰空以固定物方式點交〔含權狀及相關證件〕予甲方管領〔二〕本約買賣土地如有出租或第三人占用，概由乙方負責於點交前排除之。依上開約定，「房地移交」被告係於被告「付清全部價金」之同時，本件系爭土地所有權已於96年4月13日移轉於被告，有土地登記謄本在卷可稽（本院卷一第18、19頁），足徵被告應已「付清全部價金」，否則原告當無配合移交之理。況且，如依原告之解釋，系爭買賣契約於96年2月2日簽約後60日內即應付清包含系爭1,800萬元尾款在內之價金，則被告於96年4月3日前即應付清尾款，系爭買賣契約第2條關於尾款1,800萬元付款之方式（開立96年4月15日支票），條件較原約定給付期限更屬不利，如何督促原告爭取「停獎建築容積率」？再者，若被告一方面於96年4月15日取回支票；一方面應於同時或更早之前給付票款1,800萬元，要求原告「不得異議」，實屬矛盾不合理，該約款於契約中益顯蛇足。
⑤系爭買賣契約第12條後段關於「倘建照核發後獎勵建築容積
部分並未照准，乙方同意放棄尾款中提存於遠東商業銀行之履約信託專戶之【壹仟捌佰萬元整】」固經兩造合意刪除，惟上開記載，原與系爭買賣契約第2條約定被告開立支票交付原告指定律師之內容相矛盾，是刪除上開內容之記載，始得與系爭買賣契約第2條關於第4次付款之約定相配合，非得以該項文字之刪除，即逕予反面推論原告仍保留1,800萬元之尾款請求權。又如系爭買賣契約第12條後段之刪除僅在配合系爭契約第2條之約定，而非回復已拋棄之權利，更足證原告如無法於期限內取得「停獎建築容積率」時，依立約時之真意，原告當即無法取得尾款1,800萬元。
⑥又按建築法第26條第1項規定，直轄市、縣（市）（局）主
管建築機關依本法規定核發之執照，為對申請建造、使用或拆除之許可。顯見建造執照（執照上所表彰之權利，可以申請變更起造人、建築之權利），僅係表明起造人得為建築之許可證，屬公文書之一，須符合規定始得向主管機關請領，性質上不得讓與，亦非得為強制執行之標的（臺灣高等法院暨所屬法院90年法律座談會民事執行類提案第24號參照）。
而稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約（民法第345條第1項參照），是已取得建照執照者，承接人於行政程序上固得以辦理變更起造人名義之方式省卻重新申報之程序，惟建照執照既非得為轉讓之財產權，自非得為買賣之標的。是則，系爭買賣契約就尾款1,80
0萬元應否給付，固設定以原告於96年4月15日前得否取得「停獎建築容積率」建照之條件，惟該項條件僅為系爭買賣標的不動產之品質或附加價值，本不涉買賣標的之增減，依前所述，亦不應將此不得讓與之許可文書載明為買賣標的，是原告主張「停獎建築容積率」建照未列為系爭買賣契約第
1條之「買賣標的物」，顯見「停獎建築容積率」建照與系爭買賣契約第2條第1項約定之價金無涉云云，應無可採。
⑦綜上，解釋系爭買賣契約之真意，原告於96年4月15日期限
前依約取得「停獎建築容積率」建照，應為被告給付1,800萬元之條件應可認定。
⑷原告雖復主張系爭土地於96年4月13日即辦竣所有權移轉登
記予被告，致訴外人浩華建設開發股份有限公司（以下簡稱：浩華公司）建照申請案於96年8月間遭臺北市政府駁回，應視為原告已取得「停獎建築容積率」建照。惟查，兩造約定原告應取得建照執照之期限為96年4月15日，原告未能於96年4月13日移轉系爭不動產所有權予被告前，取得「停獎建築容積率」建照，而查96年4月13日為星期五，則縱被告依原告所述，於96年4月13日取得系爭不動產所有權後之合理期間內配合提出「土地使用權利證明書」，依正常之公文流程，原告顯亦無法如期於96年4月15日前取得「停獎建築容積率」建照，原告得否取得系爭18,00萬元之條件成就與否，於斯時即已確定，其條件之成就與否，與被告之行為當無因果關係。
⑸至原告復主張被告援引繼續爭取已獲核准適用之「臺北市建
築物增設室內公用停車空間鼓勵要點」，係屬權利濫用云云。惟如前所述，兩造既以取得「停獎建築容積率」建照之期限為條件設定之重要因素，而原告無法於約定之期限內完成，取得系爭1,800萬元之條件確定無法成就，不論被告嗣後有無利用原告申請之既有基礎續為申請，均難認被告之行為有何權利濫用、違反誠信原則之情。
⑹綜上，原告無法於96年4月15日前依約取得「停獎建築容積
率」建照，依約被告應無再給付1,800萬元之義務。⒊承上所述，被告依約既無再行給付原告1,800萬元之義務，
原告以被告有「全部或一部不履行本約支付價金」之情形，經催告仍未給付而解除契約，應屬無據。
㈡原告解除契約既非合法，兩造關於業經拆除之建物應如何依民法第259條第6款計算其價額，即無審酌之必要。
六、從而，原告本於上開原因事實，主張依系爭買賣契約第10條第2項約定及民法第259條第1項、第767條之規定，請求㈠被告應將如附表所示土地所有權移轉登記予原告，以及將附表中編號1之土地上如附圖斜線部分所示地上物拆除騰空，將如附表所示土地回復與路面同高，並將如附表所示土地回復原狀交付予原告。㈡被告應給付原告1,069萬5,249元，及自97年11月17日之準備書狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦因而失所附麗，不應准許。
七、本件事證已臻明確，其餘兩造主張、陳述暨所提之證據，經審酌均與本院前揭判斷不生影響，爰不一一詳予論述，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條判決如主文。
中華民國97年12月31日
民事第二庭法官王本源以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國98年1月5日
書記官陳淑女附表：
┌──────────────────────────────────┐│土地標示│├────────────────────┬──┬────┬─────┤│土地坐落│地目│面積│權利範圍│├──┬───┬───┬──┬──┬───┤├────┤││編號│縣市○鄉鎮○段│小段│地號││平方公尺│││││縣市│││││││├──┼───┼───┼──┼──┼───┼──┼────┼─────┤│1│臺北市│士林區│天山│二│448│建│380│全部│├──┼───┼───┼──┼──┼───┼──┼────┼─────┤│2│臺北市│士林區│天山│二│449│田│72│全部│└──┴───┴───┴──┴──┴───┴──┴────┴─────┘┌─┬───┬───────┬───────┬───────┬───────────┬─────┐│編││││建築式樣主│建物面積（平方公尺）│權利││││││├───────────┤│││建號│基地坐落│建物門牌│要建築材料│樓層面積│範圍││││││││││號││││及房屋層數│合計││├─┼───┼───────┼───────┼───────┼───────────┼─────┤│１│20515│臺北市士林區天│臺北市士林區中│加強磚造2層樓│1層：115.60│全部││││山段2小段448│山北路7段14巷││2層：115.60│││││地號│31弄7號││地下層：65.77││└─┴───┴───────┴───────┴───────┴───────────┴─────┘