裁判字號：臺灣花蓮地方法院105年簡上字第34號民事判決
裁判日期：民國105年11月11日
裁判案由：請求協同點交屋內設備等
臺灣花蓮地方法院民事判決105年度簡上字第34號上訴人 廖素蘭 訴訟代理人 林政雄 律師
許嚴中 律師被上訴人 張之瑜 訴訟代理人 許正次 律師
林之翔 律師 李韋辰 律師上列當事人間請求協同點交屋內設備等事件，上訴人對於民國10
5年4月28日本院花蓮簡易庭105年度花簡字第28號第一審判決提起上訴，本院於105年10月25日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
前開廢棄部分，被上訴人應將門牌號碼花蓮縣○○市○○○街○號房屋遷讓返還上訴人。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按以租賃關係已經終止為原因，請求遷讓房屋之訴，係以租賃物返還求權或所有物返還請求權為訴訟標的，非以租賃權為訴訟標的，訴訟標的之價額應以房屋之價額為準（最高法院29年上字第935號民事判例、最高法院80年度台抗字第290號民事裁判參照）。次按上訴人提起上訴，未繳納裁判費，若其有律師為訴訟代理人，無庸命其補正，得以裁定駁回之，固為民事訴訟法施行法第9條所明定，惟揆諸該法條避免拖延訴訟之意旨，苟上訴人所委任之律師提起上訴時，尚無從知悉應繳納之上訴裁判費用，且未有充分期間得由其自繳納卻未予繳納，而不足以認定其有意圖拖延訴訟之情事者，仍不得逕以裁定駁回其上訴（最高法院94年度台抗字第982號民事裁判參照）。查上訴人主張兩造間之租賃契約業經終止，依租賃物返還求權或所有物返還請求權，上訴人得請求被上訴人將門牌號碼花蓮縣○○市○○○街○號房屋（下稱系爭房屋）遷讓返還上訴人，故上訴聲明請求原判決關於駁回上訴人後開聲明之訴部分，及該部分假執行之宣告均廢棄；被上訴人應將系爭房屋遷讓返還上訴人等語。可知，上訴人以租賃關係已經終止為原因，請求遷讓系爭房屋，係以租賃物返還求權或所有物返還請求權為訴訟標的，非以租賃權為訴訟標的，揆諸上開說明，訴訟標的之價額應以系爭房屋之價額為準。又本件訴訟標的之價額原屬不明，兩造亦有所爭執，上訴人遂提出民事陳報狀聲請核定訴訟標的價額及裁判費金額，故本院命上訴人提出花蓮縣地方稅務局房屋稅籍證明書（二審卷頁34），並根據其上所載之系爭房屋價額核定訴訟標的價額，命上訴人於5日內繳納裁判費（二審卷頁33），上訴人亦已遵期如數繳納（二審卷頁42）。可知，上訴人所委任之律師提起上訴時，尚無從知悉應繳納之上訴裁判費，且未有充分期間得由其自繳納卻未予繳納，而不足以認定其有意圖拖延訴訟之情事，揆諸上開說明，自無民事訴訟法施行法第9條規定之適用。從而，被上訴人辯稱訴訟標的為租賃權，應以權利存續期間之租金總額計算裁判費，且上訴人提起上訴，有律師為訴訟代理人，然未繳納裁判費，法院無庸命其補正，應以裁定駁回上訴云云，顯對民事訴訟法之規定有所誤解，難認可採。
二、按當事人不得提出新攻擊或防禦方法；違反規定者，第二審法院應駁回之，民事訴訟法第436條之1第3項準用第447條第1項前段、第3項定有明文。查上訴人於原審係主張依兩造間租賃契約第8條第1項第1款之約定，上訴人得終止兩造間之租賃契約等語，嗣於第二審始增加主張兩造間業以合意終止租賃契約乙節。又前者為單方意思表示之意定終止權，後者為雙方意思表示之合意終止，法律要件及法律效果截然不同，故後者應屬新攻擊方法，而非僅為在第一審已提出之攻擊方法所為之補充。又被上訴人於第一審即已提出其所寄發之存證信函（原審卷頁126至129），上訴人竟遲至第二審始根據該存證信函主張兩造間業以合意終止租賃契約等語，則難認不許上訴人提出有何顯失公平之處。從而，關於上訴人於第二審主張兩造間業以合意終止租賃契約乙節，核屬新攻擊方法，應予駁回。
貳、實體方面：
一、上訴人於原審起訴主張：
(一)被上訴人於民國104年5月1日向上訴人承租系爭房屋，並定有經公證之租賃契約。因被上訴人未履行租約內容，且未善盡房客義務，自同年9月起多次未經上訴人同意，假藉修繕名義開出不實收據，苛扣租金，例如因被上訴人使用致冷氣需清洗部分不應包含在維修範圍內，且被上訴人主張每半年清洗，所報費用又高於市價，或被上訴人要求因水泥漆異味而扣2日包棟房租，故被上訴人至105年1月份共扣計租金新臺幣（下同）77,901元。
(二)被上訴人承租時早已清楚屋內現況，應於訂定租約前先行告知上訴人需修繕部分，而非承租後始要求鉅額修繕，致上訴人無力負擔，且被上訴人承租後不願配合另行點交家具事宜，其心可議。又系爭房屋之修繕工程早已約定日期，卻屢遭被上訴人刁難須附水電線路圖及物品不得損壞、失竊之切結書，導致廠商不願繼續配合施作。又被上訴人不斷以簡訊及法律要求上訴人同意被上訴人所開出之條件，導致上訴人因此事無法解決而身心俱疲，需長期服用抗憂鬱藥物，且家中貸款及生活支出均需依靠租金收入，無法讓被上訴人如此苛扣。
(三)被上訴人使用之公設用電部分包含加壓馬達及洗衣機，然被上訴人承租系爭房屋為民宿使用，使用人口遠超過隔壁9號住戶（3人）之使用電量，依照以往慣例，9號電費約總用電量之2成，剩餘8成應由被上訴人負擔，請被上訴人發揮良心，依用水（電）比例與同戶鄰居分攤費用，以達公平性。
(四)依據系爭租約第3條第2項，被上訴人不得藉任何理由拖延或拒絕給付租金，又依系爭租約第8條第1項第1款，雙方若因不得已之事由提前終止租約者，應於1個月前以書面通知他方。提前終止之一方，應賠償他方相當於1個月租金之違約金。上訴人自得依約提前終止租約，並以起訴狀繕本送達作為提前終止租約之意思表示，又被上訴人任意扣除租金77,901元，於法無據，仍應給付上訴人，經扣除上訴人賠償相當於1個月租金43,000元違約金後，被上訴人尚應給付上訴人34,901元等語。
(五)並聲明：1.被上訴人應將系爭房屋遷讓返還上訴人；2.被上訴人應給付上訴人34,901元，及自準備書狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；3.訴訟費用由被上訴人負擔；4.上訴人願供擔保，請准宣告假執行。
二、被上訴人於原審則以：
(一)關於苛扣77,901元部分：對於系爭房屋尚應修繕，被上訴人均基於法律規定及公證書而請求，希望上訴人修繕多項瑕疵卻屢遭拒絕，為得順利提供適於住居之民宿，自掏腰包改善，依法請求扣款，何違法之有。尤其是，有時上訴人不依約定，臨時表示欲修繕，而要求被上訴人必須「關房不得營運或退租等候」，致被上訴人權益受損（如客人退房退錢等），皆因上訴人之歸責事由而起。
(二)關於公設電為共同使用而比例分攤部分：原來公共電費之單據均由被上訴人繳納，再由上訴人阿姨前來繳納些許電費補償被上訴人，豈料最近被上訴人突然收不到單據，卻於今始謂被上訴人不補足，令被上訴人不得其解。
(三)關於點交房屋事宜部分：試想上訴人房屋交付予被上訴人租賃使用收益，竟於年中後揚稱未經點交處理，誠不知苟如此，有何理由向被上訴人收取租金之理。
(四)對於被上訴人不願配合多項維修工程部分：
1.上訴人必然有許多不合法律規定之行為，致使被上訴人採取法律行為加以主張權利，而上訴人亦不能否認，方才允諾。
2.上訴人拖延修繕，修繕補正瑕疵不完全，造成更嚴重損害，又施工日期故意安排兩造調解，且指派施工者未經約定即貿然來電要求被上訴人配合修繕，乃至於租賃物漏水、漏電、水塔髒汙清洗、磁磚脫落、屋內壁癌、電器需修繕等等諸多問題，未依法律提出補正，使租賃物臻於合理使用收益，造成被上訴人偌多損害，嗣經多次催告定期履約亦置而不理。
(五)上訴人之訴顯無理由，應予駁回等語，資為抗辯。並聲明：
1.上訴人於原審之訴駁回；2.訴訟費用由上訴人負擔。
三、原審認定依民法第423條及第429條第1項之規定，租賃物應由出租人負責修繕，而被上訴人多次請求上訴人修繕有關系爭房屋配電箱、排水管、熱水器、排風扇、浴室外牆、電視牆面、地磚、天花板、樑柱磁磚及開關、插座鬆脫等老舊問題，未獲上訴人修繕，而被上訴人自行僱工修繕，再提供單據予上訴人，並自應給付之租金中扣除，應無不可，故上訴人請求扣除之租金，並訴求依系爭租約第8條第1項第1款提前終止租約，即屬無據等語，並判決：上訴人於原審之訴及其假執行之聲請均駁回。
四、關於原審判決駁回上訴人請求被上訴人給付租金之部分，上訴人未提起上訴，該部分已告確定。而關於原審判決駁回上訴人請求被上訴人將系爭房屋遷讓返還上訴人之部分，上訴人不服而提起上訴，上訴聲明、陳述之事實及理由如附件一書狀所載（依據：民事訴訟法第436條之1第3項準用第434條第1項規定）。
五、被上訴人對於上訴人之上訴部分，答辯聲明、陳述之事實及理由如附件二書狀所載（依據：民事訴訟法第436條之1第3項準用第434條第1項規定）。
六、本院之判斷：
(一)上訴人主張被上訴人於104年5月1日向上訴人承租系爭房屋，作為經營民宿之用，租賃期間至109年4月30日止，租金每月43,000元等情，業據上訴人提出兩造間租賃契約之公證書為證（原審卷頁24至26），且為被上訴人所不爭執，堪信上訴人此部分之主張為真實。至上訴人主張依系爭租約第8條第1項第1款之約定，其得終止兩造間之租賃契約，並以補證狀繕本之送達作為終止兩造間租賃契約之意思表示，進而依租賃物返還求權或所有物返還請求權，請求被上訴人將系爭房屋遷讓返還上訴人乙情，則為被上訴人所否認，並以前詞置辯。是本件之爭點為：上訴人依系爭租約第8條第1項第1款之約定終止兩造間之租賃契約，有無理由？現判斷如下。
(二)按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前段定有明文。次按定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止契約者，其終止契約，應依第450條第3項之規定，先期通知；不動產之租金，以星期、半個月或1個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或1個月之末日為契約終止期，並應至少於1星期、半個月或1個月前通知之，民法第453條、第450條第3項定有明文。
又租賃關係因其具有長期性、繼續性之拘束力，故租賃關係之成立以出租人與承租人間之人格信賴為其基礎，民法因此有任意終止之規定（最高法院85年度台上字第1750號、88年度台上字第1447號、100年度台上字第1619號民事裁判參照）。查兩造間租賃契約第8條第1項第1款約定：雙方若因不得已之事由提前終止租約者，應於1個月前以書面通知他方。提前終止之一方，應賠償他方相當於1個月租金之違約金等語（原審卷頁25）。觀諸該約款之文義為「不得已之事由」，而非不可抗力之事由抑或不可歸責於雙方之事由，可知，該約款之「不得已之事由」別有所指。又參諸民法關於「不得已之事由」之相關規定（例如：第514條之5、第537條、第592條、第598條、第602條等），實務上解釋亦未限於不可抗力之事由或不可歸責於雙方之事由。又探求當事人之真意，緣租賃關係因具有長期性、繼續性之拘束力，成立以出租人與承租人間之人格信賴為基礎，民法亦因此有任意終止之規定，故該約款之「不得已之事由」應指兩造間業已喪失人格信賴基礎，因而無從維持長期性、繼續性之租賃關係之情形。至該約款之上方雖有「合意終止租約」之標題，然雙方合意終止租賃契約係租賃契約成立後經雙方均同意始得終止租賃契約之情形，本無待當事人另外約定，況且，該約款顯然相異於租賃契約成立後雙方均同意終止租賃契約之情形，故上開「合意終止租約」之標題實應指兩造於租賃契約成立時所事先合意將來得終止租約之意定終止權情形。又被上訴人雖辯稱兩造於租賃契約增訂「不得已之事由」，故上訴人不得任意終止租賃契約云云，然所謂「不得已之事由」乃指兩造間業已喪失人格信賴基礎，因而無從維持長期性、繼續性之租賃關係之情形，業如上述，核屬附有條件之意定終止權，且上訴人亦非主張其得任意終止租賃契約，故被上訴人此部分所辯，應有誤會。
(三)查被上訴人於扣除所陳之修繕費後所支付之租金，自104年10月起至105年9月止，分別為20,830元、33,973元、15,400元、30,000元、40,000元、43,000元、43,000元、33,040元、35,200元、19,220元、28,270元、25,200元乙情，業據上訴人提出存摺內頁為證（二審卷頁18、19、48）。可知，除觀光客大量減縮前之旅遊旺季之2個月期間，被上訴人有如數支付租金外，均有扣除修繕費之情形，且扣除之修繕費之金額甚至將近租金之70%，此對上訴人言，與其所預期收取之租金有巨大落差，且對被上訴人言，亦與其所欲承租之房屋狀況天差地別。再者，關於系爭房屋之修繕，上訴人認被上訴人要求上訴人委託之廠商須附水電線路圖及物品不得損壞、失竊之切結書，造成廠商不願修繕系爭房屋，此為系爭房屋無從修繕之原因等語，而被上訴人認其租賃系爭房屋乃作為經營民宿之用，上訴人委託之廠商修繕系爭房屋不應影響民宿之經營等語，有兩造間之通訊軟體訊息、存證信函、廠商所傳送拒絕再修繕被上訴人民宿之訊息等件（原審卷頁9至18、22至23、61、63至64、68至69、123至134、144、二審卷頁45至47）附卷可稽。可知，兩造對於系爭房屋之修繕各有其立場，僵持不下，造成系爭房屋之修繕問題無從解決，且恐將會持續至109年4月30日租賃契約之終期止。進者，兩造及其等家人因系爭房屋之修繕，暨租金扣除修繕費之問題，業已發生爭執，被上訴人訴諸網路討論區（二審卷頁65、66），甚至鬧上媒體（二審卷頁67），並有刑事告訴之提出（臺灣花蓮地方法院檢察署105年度偵字第3012號，見二審卷頁21、22），雙方已呈現對簿公堂、劍拔弩張之狀態。
又兩造間之租賃契約成立於104年5月1日，然竟於104年10月間即發生系爭房屋修繕之爭執，前後相隔不到半年，益徵兩造已毫無人格信賴基礎。從而，兩造間之租賃關係既具有長期性、繼續性之拘束力，然其等業已喪失人格信賴基礎，顯然無從維持此長期性、繼續性之法律關係，揆諸上開說明，本件應已符合兩造間租賃契約第8條第1項第1款之「不得已之事由」之約定。又上訴人之補證狀已有終止契約之意思表示，且補證狀於105年2月14日已合法送達被上訴人（原審卷頁88、89）。另上訴人願意賠償被上訴人相當於1個月租金之違約金43,000元（二審卷頁33）。則兩造間之租賃契約應業經終止而消滅，故上訴人依租賃物返還求權，請求被上訴人將系爭房屋遷讓返還上訴人，應有理由。
(四)至上訴人所應賠償被上訴人相當於1個月租金之違約金43,00
0元，因上訴人業已表示願意給付予被上訴人，且縱上訴人嗣後反悔，被上訴人亦得循法律途徑求償，故此部分並不影響兩造間租賃契約業經終止而消滅之事實（臺灣高等法院花蓮分院104年度上字第14號民事判決參照），併予敘明。
七、綜上所述，上訴人依系爭租約第8條第1項第1款之約定，終止兩造間之租賃契約，並依租賃物返還求權，請求被上訴人將系爭房屋遷讓返還上訴人，為有理由，應予准許。原審就上開部分為上訴人敗訴之判決，容有未洽。上訴人上訴意旨指摘此部分判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰將原判決此部分廢棄，並改判如主文第2項所示。又以一訴主張數項標的，而數標的間有主請求與附隨請求之關係者，附隨之請求不併計算標的價額，故以一訴主張對造遷讓房屋，附帶請求給付租金，則附隨之請求不併計算標的價額（司法院79年11月24日第17期司法業務研究會期研究意見參照）。查上訴人雖於原審另有請求被上訴人給付上訴人租金，然此請求屬附帶請求，不併計算訴訟標的價額，亦即此部分無庸繳納裁判費，從而，原審就租金之請求雖判決駁回上訴人於原審之訴，然此部分並無裁判費之徵收，且第二審既判決被上訴人應將系爭房屋遷讓返還上訴人，則原審之訴訟費用仍應由被上訴人負擔，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第78條，判決如主文。
中華民國105年11月11日
臺灣花蓮地方法院民事庭
審判長法官湯文章法官沈培錚法官曹庭毓以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中華民國105年11月11日
法院書記官劉桉妮