臺灣臺北地方法院民事小額判決
109年度店小字第1699號
原告伴吾別墅公寓大廈管理委員會
法定代理人 林育正
訴訟代理人 張世益
被告 陳威成
上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國110年7月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣肆萬參仟陸佰柒拾貳元，及其中新臺幣參萬陸仟玖佰陸拾元自民國一○九年十月十五日起、其餘新臺幣陸仟柒佰壹拾貳元自民國一一○年七月十四日起，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之遲延利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔五分之四，餘由原告負擔。
本判決得假執行。但被告如以新臺幣肆萬參仟陸佰柒拾貳元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序部分
一、原告之法定代理人原為 李孝楨 ，嗣於訴訟繫屬中變更為林育正，經其具狀承受訴訟（本院卷第237頁），且為被告所不爭（本院卷第232頁），合於法律規定，自當准許。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。查，本件原告原請求被告給付新臺幣（下同）66,281元及利息，嗣於民國110年7月13日言詞辯論期日減縮為請求被告給付52,857元及利息，核與前揭規定相符，應予准許。
貳、實體部分
一、原告主張：被告為門牌新北市○○區○○路000巷000弄00號房屋（下稱系爭房屋）之所有權人，且為伊所管理之伴吾別墅公寓大廈社區（下稱伴吾社區）之區分所有權人，依伴吾社區規約第10條約定、102年11月23日第15屆第1次區分所有權人會議（下稱系爭會議）決議，應依別墅區費率21元/坪及系爭房屋面積39.95坪繳納每月839元之管理費。詎被告自105年1月起即未繳納管理費，迄今共積欠105年1月起至110年3月止計63期、總金額52,857元之管理費，經伊多次催告其繳納仍未獲理會。爰依公寓大廈管理條例第18條第1項第2款、第21條及前揭伴吾社區規約約定提起本件訴訟，並聲明：被告應給付原告52,857元，及其中46,145元自起訴狀繕本送達翌日起、其餘6,712元自110年7月14日起，均至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
二、被告則以：系爭會議決議同意人數未達決議人數1/2，不符法律規定及伴吾社區規約約定，亦未曾將該決議之會議紀錄通知伊，其調整管理費之決議並不合法，原告自無權依該決議調整後費率計算，應依調整前費率即15元/坪計算及收取管理費。又伊於97年4月11日始取得系爭房屋所有權，原告卻要求伊繳納96年1月至97年4月計16期、每月599元（依調整前費率及系爭房屋面積計算）之管理費共9,584元（下稱系爭款項），伊當時不知無繳款義務而配合繳納，原告本應將系爭款項退還伊，是縱伊確有欠繳管理費，亦得以系爭款項主張抵銷等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、經查，被告於97年4月11日取得系爭房屋所有權，為原告所管理之伴吾社區區分所有權人，系爭房屋面積為39.95坪、適用別墅區管理費費率，被告尚未繳納105年1月起至110年3月止計63期之管理費等情，有系爭建物登記謄本、伴吾社區規約（108年11月16日版）及收費標準在卷可稽（本院卷第63至64、81至91、99頁），且為被告所不爭，堪信為真。
四、本件應審究者為：㈠原告依調整後費率即21元/坪計算並收取本件管理費，是否有據？㈡被告以系爭款項主張抵銷，得否准許？
㈠、原告依調整後費率即21元/坪計算並收取本件管理費，應屬有據。
１、按區分所有權人會議之決議，其出席及決議人數並不符合法定比例之效力如何，公寓大廈管理條例並未規定，依同條例第1條第2項之規定，應適用其他法令規定。公寓大廈區分所有權人會議乃類於社團法人之總會，為意思機關，其決議有瑕疵時，自應適用民法第56條有關規定。即其召集程序或決議方法違反法令或章程時，社員得於決議後3個月內請求撤銷其決議，但出席社員，對於召集程序或決議方法未當場表示異議者不在此限。故在法院撤銷決議前，該決議仍屬合法有效，其對各住戶自有拘束力存在（最高法院93年度台上字第2347號、102年度台上字第239號、97年度台上字第1562號民事判決參照）。又表決同意數未達出席區分所有權人表決權過半數，並非當然無效，僅係決議方法之違法（最高法院69年度台上字第2188號判決、72年5月2日司法院第三期司法業務研究會民事法律專題研究意見參照）。
２、系爭會議會議記錄記載略以：「應出席人數181人，占全體區分所有權人數610人之29.67%、區分所有權比例之28.48%……臨時動議二：本社區新費率『別墅區21元/坪、公寓區35元/坪、電梯大樓區42元/坪』、舊費率『別墅區15元/坪、公寓區25元/坪、電梯大樓區30元/坪』。決議：同意使用新費率41票、延續舊費率23票，決議採用新費率收費，依公寓大廈管理條例第32條第2項前段、第34條第1項規定將會議記錄送達各區分所有權人，各區分所有權人得於7日內以書面表示反對意見。如書面反對意見未超過全體區分所有權人及其區分所有權比例合計過半數時，該決議視為成立」（本院卷第141至143頁），是依上開會議紀錄，系爭會議雖有區分所有權人1/5暨所占區分所有權比例1/5以上出席，合於公寓大廈管理條例第32條第2項前段規定之出席人數，惟贊成使用新費率者雖多於反對者，但未達出席區分所有權人表決權過半數即91人甚明，不合乎公寓大廈管理條例第32條第2項前段規定之表決權數。惟依首揭法條及說明，系爭會議決議之表決同意數未達出席區分所有權人表決權過半數，僅係決議方法之違法，系爭會議決議於102年11月23日作成，距今已逾7年，未曾經原告或其他區分所有權人訴請法院撤銷，自仍屬有效。
３、被告雖又辯稱：伊及其他別墅區之區分所有權人未曾收受原告依公寓大廈管理條例第34條第1項製作之會議記錄，原告調整管理費不合法定程序等語。惟所述各節縱屬實情，亦僅屬召集程序或決議方法之瑕疵，系爭會議決議既未經法院撤銷，自不得僅以此為由否認該決議之效力。
４、系爭會議決議既屬有效，原告依新費率向被告收取每月839元即按別墅區每月21元/坪為基礎計算之管理費，自屬有據。又被告尚未繳納105年1月起至110年3月止計63期之管理費，為其所不爭，是其積欠之管理費計52,587元【計算式：839×63＝52,587】。
㈡、被告以系爭款項主張抵銷，於其中9,185元之範圍內，應予准許。
１、按區分所有權之繼受人，應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印公寓大廈管理條例第35條所定文件，並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項。公寓大廈管理條例第24條第1項定有明文。本條所稱繼受人應繼受之「原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務」，係指該本條例或規約所定關於公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係之事項而言，例如依規約設定公寓大廈共用部分之專用權（法定空地、頂樓應如何使用等）、管理費或其他費用之計算方式，至於繼受人前手區分所有權人所積欠之管理費，此項債權債務關係原係存在於管理委員會與該積欠管理費之前手區分所有權人之間，依債之相對性原則，本應由管理委員會向原區分所有權人請求，且其法律關係早已明確，不在前開法條規範範圍，不在繼受義務之範圍內。故縱令規約規定前手積欠之管理費（已發生之債務）應由後手繼受，揆之前開說明，後手亦無受規約該項規定之義務而繼受前手積欠之管理費（司法院司法業務研究會第49期研究專輯第30則、臺灣高等法院暨所屬法院89年法律座談會民事類第23號、93年法律座談會民事類提案第13號研討結果同此意見）。
２、查，伴吾社區規約（96年11月4日版）第10條第4款固約定：區分所有權人或住戶，因遷出或遷入所欠之各項公共基金或管理費等費用，其不論係購自法拍屋或任何前手，應由現居住之區分所有權人或住戶繳納之。而被告前於97年4月11日取得系爭房屋所有權，並繳納系爭款項等情，有系爭建物登記謄本、上開規約影本、原告97年4月週報表附卷足參（本院卷第63至64、111至116、167頁），且為兩造所不爭，堪信為真。依前開法條及說明，被告於取得系爭房屋後，有遵守公寓大廈管理條件及伴吾社區規約之義務，惟系爭房屋前所有權人積欠管理費，係已明確發生之具體債務，應由原告向該積欠管理費者請求，被告無受前開約款拘束之義務而繼受其前手積欠之管理費，原告主張其有權受領云云，委無可採。
３、再按二人互負債務，而其給付種類相同並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。抵銷未指定所抵充之債務者，應以已屆清償期債務，儘先抵充。此觀民法第334條第1項前段、第342條準用第322條第1款規定自明。又無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。同法第179條前段亦有明定。查，被告並無繳納系爭房屋96年1月至97年4月10日間管理費之義務，業據說明如前，而上開期間由被告繳納之管理費計9,185元【計算式：599×(15＋1/3)＝9,185，元以下四捨五入】，應由原告依不當得利之規定返還被告，被告請求以之抵銷其本件積欠之管理費債務，自屬可取，並自較早發生之管理費債務優先抵充。是本件經抵銷後，被告尚應給付管理費43,672元【計算式：52,857－9,185＝43,672】。至系爭款項屬97年4月11日至31日之管理費部分，因被告斯時已取得系爭房屋所有權，自不得主張並非應負擔之管理費，附此敘明。
五、從而，原告依公寓大廈管理條例第18條第1項第2款、第21條規定及伴吾社區規約約定，請求被告給付積欠管理費43,672元，及其中36,960元自109年10月15日（依本院卷第37頁報到單，被告有出席調解，則被告至少於該日即已知悉原告請求內容，先於起訴狀於同年月8日寄存送達屆滿10日之日）起、其餘6,712元自110年7月14日起，均至清償日止，按週年利率5%計算之遲延利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。
六、本件原告勝訴部分係適用小額程序為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第436條之20規定，應依職權宣告假執行。本院並就原告勝訴部分依同法第392條第2項規定，依職權為被告如預供擔保，得免為假執行之宣告。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認與判決結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。並依職權確定本件訴訟費用額為1,000元（即裁判費）如主文第3項所示。
中 華 民 國 110 年 8 月 3 日
新店簡易庭法官 林志煌
上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（231204新北市○○區○○路0段000號）提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本），並表明上訴理由（上訴理由應表明：一、原判決所違背之法令及其具體內容。二、依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本），如未於上訴後20日內補提合法上訴理由書，法院得逕以裁定駁回上訴。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 8 月 3 日
書記官陳柏志