臺灣高等法院103年度上字第607號民事判決

裁判字號：臺灣高等法院103年上字第607號民事判決

裁判日期：民國103年12月23日

裁判案由：給付報酬

臺灣高等法院民事判決103年度上字第607號
上訴人萬室達房屋仲介有限公司法定代理人 林能巧 訴訟代理人 陳建昌 律師被上訴人 陳義清 訴訟代理人 羅筱茜 律師
羅翠慧 律師上一人複代理人 魏小嵐 律師上列當事人間給付報酬事件，上訴人對於中華民國103年4月9日臺灣臺北地方法院101年度訴字第3789號判決，提起上訴，經本院於103年12月9日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：被上訴人與訴外人 李永發 、 林天清 （下逕稱其名，合稱被上訴人等3人）於民國99年6月22日與伊公司代理人即店長 古文洲 簽訂委託銷售契約（下稱系爭委託契約），自99年6月22日起至99年7月5日止，委託伊以新臺幣（下同）2億7千萬元，出售共有坐落桃園縣楊梅市○○段○○○○○○○○○○○○○號及同縣市○○段584、585、1031、1034、1039、1044、1050地號土地（下稱系爭土地）及訴外人橡榮電子材料股份有限公司（下稱橡榮公司，負責人陳義清）所有坐落同縣市○○段○○○○○○號及增建部分廠房（下稱系爭廠房），被上訴人等3人允諾以成交總價1.5%為仲介報酬，並各依系爭土地應有部分比例分擔。嗣兩造展延委託期間至99年9月30日，伊覓得訴外人 張維廉 、 卓鏡男 （下稱張維廉等2人）以2億7千萬元買受系爭土地及廠房，雙方於99年10月14日簽訂橡榮公司讓渡及廠房土地買賣契約書（下稱系爭買賣契約），被上訴人卻拒絕給付依其應有部分2/5計算仲介報酬160萬元等情。爰依系爭委託契約第6條、民法第568條之規定，求為命被上訴人給付上訴人160萬元及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息5%計算利息之判決。並願供擔保請准宣告假執行。
二、被上訴人則以：上訴人並非系爭委託契約之當事人，而係古文洲以個人名義所簽署，上訴人無權執此向伊請求報酬。另委託銷售期間自99年6月22日起至99年7月5日止，伊並未同意李永發擅自延長至99年9月30日，買賣雙方於99年10月14日簽訂系爭買賣契約，已逾上開委託期間，上訴人亦不得請求報酬。況系爭買賣契約第12條第2項約定，以「私人設定塗銷」及「法院無法撤封」為解除條件，嗣因買方無法依約履行，致系爭房地遭臺灣桃園地方法院（下稱桃園地院）查封拍賣，系爭買賣契約已失效，無論古文洲或上訴人均無權請求報酬等語，資為抗辯。
三、原審為上訴人全部敗訴判決，即駁回上訴人之訴及假執行之聲請，上訴人不服，全部提起上訴，並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人160萬元及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息5%計算利息之判決。㈢願供擔保請准宣告假執行。被上訴人答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、上訴人主張其依系爭委託契約，在延長委託期限內，覓得買主張維廉等2人與被上訴人等3人簽訂系爭買賣契約，依系爭委託契約第6條約定及民法第568條規定，請求被上訴人給付仲介報酬160萬元本息，為被上訴人所否認，並以上開情詞置辯。經查：
㈠、按代理人雖未以本人名義或明示以本人名義為法律行為，惟實際上有代理本人之意思，且為相對人所明知或可得而知者，自仍應對本人發生代理之效力，此即所謂之隱名代理（最高法院92年度台上字第1064號判決意旨參照）。查上訴人主張其代理人古文洲於99年6月22日與被上訴人等3人簽訂系爭委託契約等語，並提出系爭委託契約為證（見支付命令卷3頁），被上訴人則以古文洲以個人名義簽署系爭委託契約，上訴人並非當事人云云置辯。然上訴人係住商不動產之內壢環中加盟店，古文洲為店長乙節，為被上訴人所不爭之事實，且證人林天清於原審證陳：伊知道古文洲在住商工作，古文洲係李永發介紹來仲介買賣，伊與古文洲不熟，系爭委託契約是在住商對面肯德基速食店內簽訂等語，證人李永發證稱：被上訴人等3人之前在系爭廠房及肯德基與 古文汌 談論出售系爭房地事宜，也至上訴人公司會議室談過2、3次，最後在肯德基簽約，當時有講古文洲是上訴人代表人，也有叫古文洲派人看守工廠等語（依序見原審2卷69頁反面至70頁、72至73頁）。再者，被上訴人等3人與張維廉等2人於99年10月14日，在住商不動產之臺北安信建經簽約中心，同時簽署系爭買賣契約，以及交款備忘錄及買賣價金履約保證申請書等情，有上開簽約文件可稽（見原審1卷144至150頁），上訴人在系爭買賣契約上蓋用公司大、小章外，買賣價金履約保證申請書亦明揭：買賣雙方為求誠信履行及保障買賣價金之權利，同意委由住商總部特約地政士 謝淑文 向安信建築經理股份有限公司，辦理買賣價金履約保證之旨，並在第3條第3項約定，買賣雙方應付之仲介服務費依萬室達房屋公司（即住商不動產內壢環中加盟店）之通知撥付之。且證人即住商不動產特約地政士謝淑文於原審證稱：賣方委託上訴人銷售系爭房地，因為屬於住商之案件，故由住商特約地政士承辦，並約在臺北安信建經簽約中心簽約等語（見原審1卷86頁反面）。雖系爭委託契約並未載明古文洲代理上訴人之意，然被上訴人在簽約之前，即已知悉古文洲係上訴人公司店長並代表上訴人簽約之情，否則被上訴人事後豈會同意上訴人循住商不動產體系安排簽署買賣事宜，並在買賣價金履約保證申請書同意支付上訴人仲介服務費之理？是上訴人主張古文洲隱名代理其與被上訴人等3人簽訂系爭委託契約等語，自屬可取。至被上訴人另提出本院102年度上易字第649號判決認定上訴人並非系爭委託契約之當事人置辯（見本院卷75至78頁），惟該事件係上訴人訴請林天清給付仲介報酬，與本件當事人不同，兩者並非同一事件，本院自不受上開見解之拘束，併此敘明。
㈡、被上訴人抗辯買賣雙方簽署系爭買賣契約時，已逾系爭委託契約委託期限，上訴人不得請求委託報酬云云。依系爭委託契約第5條約定：「委託期限：自99年6月22日起至99年7月5日止」，另手寫補記第7條約定：「同意延期委託期限至99年9月30日止」，並由李永發在旁簽名確認，被上訴人並未簽名等情（見支付命令卷3頁）。惟查，李永發於原審證稱：當時已經找到買主，伊告知林天清與被上訴人，他們都同意延長委託期間，由伊在延長期間處簽名，如果被上訴人不同意延長委託期間，事後就不會簽系爭買賣契約…99年6至7月間已談成系爭買賣契約，等待買方交付3個月期支票兌現後，雙方才簽書面等語（見原審2卷73頁），經核與買賣契約履約保證專戶明細所示，頭期款2,500萬元支票於99年9月9日存入履約帳戶，於99年10月7日兌現等情相符（見原審2卷84頁）。足見，李永發證述被上訴人同意延長委託期限，符合被上訴人等3人俟張維廉等2人交付3個月期之頭期款支票兌現後，始於99年10月14日簽署系爭買賣契約之情，自屬可信。是被上訴人抗辯其未同意延長委託期間云云，顯悖離上開簽約情事，自無可取。
㈢、次按契約附有停止條件者，於該條件成就前，居間人不得請求報酬，民法第568條第2項定有明文，觀其立法理由謂：「契約雖已成立，而附有停止條件者，其停止條件成就前，亦不得請求報酬，蓋停止條件成就，契約即不成立也。附有解除條件者，亦可以此類推，無待明文規定。」，亦即附解除條件之契約，在該條件成就後，居間人不得請求報酬。
1.查系爭房地前因訴外人中央投資股份有限公司（下稱中投公司）聲請桃園地院以96年8月21日桃院木執96年執全助晴字第676號函辦理假扣押查封乙節，為兩造所不爭執，復有系爭房地謄本及異動索引可稽（依序見原審1卷96至110、240至298頁）。買賣雙方於99年10月14日簽訂系爭買賣契約，然在中投公司未撤銷查封登記前，賣方無從辦理系爭房地所有權移轉登記，買方亦無法執系爭房地向銀行辦理貸款乙節，自為買賣雙方所明悉之事項。依系爭買賣契約第2條第3款約定：「甲方（按指張維廉等2人）支付第1期款新台幣貳仟伍佰萬元整存入信託專戶，先支付建築物設定的債權人 鄒永祥 先生買回債權變更到買方指定人名下，同時撤銷法院查封…」、第5款約定：「第3期款，乙方同意本期價款約新台幣貳億壹仟伍佰萬元，由甲方向銀行申貸優先支付乙方（按指被上訴人等3人及橡榮公司）實際欠中投公司土地款，塗銷土地設定債權人的債務全部款由甲方存入信託專戶…」等語，足徵賣方同意買方支付價款先行處理系爭房地查封債權人之債權，俾達成所有權移轉登記之目的。再參以林天清於原審證稱：買方要求訂立系爭買賣契約第12條，因為當時中投公司查封系爭土地，如果無法撤封，買賣就無法繼續，系爭買賣契約作廢等語，證人李永發證述：系爭土地已遭中投公司查封，買方處理鄒永祥債權，但是沒有辦法處理中投公司查封等語可參（依序原審2卷70、72頁）。可見，系爭買賣契約第12條第2項約定：「私人設定塗銷及法院無法撤封時，本案自動作廢」等語（見支付命令卷6頁），顯係以「私人設定塗銷」及「法院無法撤封」作為買賣之解除條件，藉以保障買方權益甚明。
2.上訴人主張系爭買賣契約第12條不包含中投公司查封在內云云，雖證人謝淑文於原審證稱：系爭契約第12條約定法院無法撤銷查封，僅指鄒永祥之債權，但不含中投公司之債權，當天討論該條款，特別手寫方式記載含抵押權讓與等語（見原審1卷88頁），然經本院再度詢問系爭買賣契約協談過程，以及其在原審證詞後，謝淑文於本院審理時則證陳：系爭買賣第1期款要處理鄒永祥債權，第3期款要支付中投公司查封問題…伊記得第12條關於鄒永祥設定債權，本來要塗銷，後來為保障買方權利，就手寫修改為抵押權讓與，由伊辦理抵押權讓與。而法院撤封部分，指債權人查封情形，包含中投公司在內，當時買賣雙方討論給中投公司多少錢先為撤封，賣方雖有去談，但中投公司不同意等語（見本院卷81頁正反面），足見謝淑文證陳系爭買賣契約第12條手寫「抵押權讓與」部分係指鄒永祥債權，撤銷查封部分則包含中投公司債權等語，符合系爭買賣契約第1期款及第3期款支付目的，自屬可信。是上訴人以謝淑文於原審不完整之證詞，主張系爭買賣契約第12條不包含中投公司查封云云，顯與買賣雙方關於付款約定之目的不合，自無可取。
3.買賣雙方嗣因無排除中投公司假扣押查封登記，賣方無法辦理系爭房地所有權移轉登記，買方亦無從執系爭房地向銀行辦理融資，系爭買賣契約因無法撤銷查封之解除條件成就，早已失其效力。雖上訴人主張其為促成買賣，另覓買主即訴外人 蔡明杰 承購乙節，固提出不動產買賣契約書為證（見原審1卷165至169頁），惟該買賣契約書第8條亦約定，如無法於101年5月30日停止拍賣，退回簽約金並取消買賣等語，顯係以無法停止拍賣為解除條件。然系爭房地經桃園地院於101年5月30日拍賣，由第三人拍定取得所有權等情，有桃園地院民事執行處通知及投標書可參（見原審1卷187至193頁）。在在證明系爭買賣契約業因解除條件成就而失效，依民法第568條第2項規定及立法理由說明，上訴人不得請求居間報酬。是上訴人依系爭委託契約第6條及民法第568條之規定，請求被上訴人給付報酬160萬元本息云云，為無理由，不應准許。
㈣、末按民法第101條第2項所定：「因條件成就而受利益之當事人，如以不正當行為，促其條件之成就者，視為條件不成就」，而所謂促其條件之成就，必須有促其條件成就之故意行為，始足當之，若僅與有過失，不在該條適用之列，且，除須有故意促其條件成就之行為外，尚須該行為為不正當，始得視為條件不成就（最高法院67年台上字第770號判例、84年度台上字第2461號判決意旨參照）。查上訴人主張被上訴人未負擔系爭買賣契約第3條約定之房屋稅、地價稅、水電費等費用，以及訴外人台灣金融資產服務股份有限公司（下稱台灣金資公司）於100年5月13日通知被上訴人之債權人即訴外人兆豐商業銀行股份有限公司（下稱兆豐商銀）定於同年7月28日分配522萬元，被上訴人卻於100年5月27日自履約專戶提取795萬元，誆稱處理兆豐商銀債務，以不正方法阻止條件成就云云，並提出臺灣板橋地方法院99年度司裁全字第1129號裁定、支票及台灣金資公司函為證（依序見原審1卷160至162頁、181至186頁）。然系爭買賣契約係因無法撤銷中投公司查封之解除條件成就，而失其效力，前已詳述。雖買賣雙方在履約過程，互為催告或指責對造未依約履行，甚為解除契約等情，有存證信函或律師函可參（依序見原審1卷55、111至119頁），仍無解系爭買賣契約已失效之事實。縱被上訴人有如上訴人所述上開行為，尚不足以證明與無法撤銷中投公司查封有何關聯。是上訴人主張被上訴以上開不正當方法阻止條件成就，被上訴人仍應給付居間報酬云云，自無可取。
五、綜上所述，上訴人依系爭委託契約第6條約定及民法第568條規定，請求被上訴人給付160萬元及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，不應准許。
原審為上訴人敗訴之判決，並駁回假執行之聲請，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，爰不逐一詳予論駁，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項，第78條，判決如主文。
中華民國103年12月23日
民事第一庭
審判長法官王聖惠
法官呂淑玲法官傅中樂正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國103年12月23日
書記官明祖星附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。