裁判字號：臺灣臺中地方法院108年訴字第2158號民事判決
裁判日期：民國109年01月09日
裁判案由：返還土地等
臺灣臺中地方法院民事判決108年度訴字第2158號原告 黃清立 兼上一人訴訟代理人 黃慈佑 被告 曾齋昀 上列當事人間請求返還土地等事件，本院於民國108年12月12日言詞辯論終結，判決如下：
主文
一、被告應將坐落於臺中市○○區○○段○○○○號如附圖編號A所示面積434平方公尺土地、編號B所示面積46平方公尺土地騰空遷讓返還予原告。
二、被告應給付原告新臺幣陸拾捌萬伍仟元。
三、被告應自民國108年12月15日起，至被告騰空遷讓返還第一項所示之土地予原告之日止，按月給付原告新臺幣參萬伍仟元。
四、原告其餘之訴駁回。
五、訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。
六、本判決原告勝訴部分於原告以新臺幣陸拾柒萬貳仟元為被告供擔保後，得假執行；如被告以新臺幣貳佰零壹萬陸仟元為原告預供擔保後，得免為假執行。
七、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
甲、程序部分
壹、被告未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。又訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一；擴張或減縮應受判決事項之聲明者；不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3、7款分別定有明文。經查：原告起訴時原聲明：「一、請求判令被告遷讓返還原告坐落於臺中市○○區○○段○○○○號土地（下稱系爭580地號土地）。二、被告應給付原告新臺幣（下同）61萬元，及自民國（下同）108年5月1日起，至被告遷讓返還土地予原告之日止，按月給付原告45,000元」，後經臺中市龍井地政事務所現場會勘測量被告占有使用部分範圍後，於108年12月12日變更訴之聲明為：「一、被告應將坐落於臺中市○○區○○段○○○○號如附圖編號A所示面積434平方公尺土地、如編號B所示面積46平方公尺土地騰空遷讓返還予原告。二、請求判令原告自行處分被告放置於原告土地上之貨櫃、雜物等地上物。三、被告應給付原告995,000元。四、被告應自108年12月15日起，至被告騰空遷讓返還第一項所示之土地予原告之日止，按月給付原告45,000元。」；原告所為上開聲明之更正、擴張，係屬補充或更正其事實上之陳述，及於同一基礎事實減縮應受判決事項之聲明，不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，核與上開規定無違，應予准許。
乙、實體部分
壹、原告主張：
一、原告為系爭580地號土地所有權人（原告二人所有權應有部分各二分之一），其二人與被告於106年9月30日簽訂土地租賃契約，將系爭580地號土地如附圖編號A、B所示之土地，及原告之母黃 張月桂 向臺灣銀行承租之同段581、582地號土地出租給被告，租約從106年10月15日起，至109年10月14日止，每月租金45,000元。詎被告僅交付106年10月租金及押金45,000元，106年11月賒欠25,000元、107年1月賒欠15,000元、107年2月賒欠20,000元、107年3月賒欠30,000元、107年4月賒欠25,000元，以106年10月起迄108年12月共27個月，每月租金45,000元，共計1,215,000元為基準，扣除已付租金及押金220,000元，未支付到期租金及不當得利金額達995,000元。依租約第6條、第7條第2項所示，兩造已構成終止租約事由，原告因而於107年6月22日寄出臺中嶺東郵局第000000號存證信函，催告被告給付租金，被告於107年6月25日收受，惟置之不理；原告又於108年2月19日寄出臺中龍井茄投郵局第000004號函，除請求被告繳付積欠租金外，並表明終止租約，被告應遷出承租之土地，並清空其上設施、物品等，被告於108年2月21日收受，然被告收受該等存證信函後均置之不理。
二、被告簽立租約前，即知悉系爭580地號土地僅496坪，租約所示800坪乃包含當時原告向臺灣銀行承租之同段581、582地號土地，係用作被告修車及停車場範圍。被告本欲在臺灣銀行土地上鋪設水泥、加蓋鐵皮屋轉租，遭原告拒絕後，被告竟從106年11月起以承租土地有短少、臺灣銀行土地上不能申請高壓電力、電錶、無法加蓋圍牆等理由，拒絕支付租金或僅繳交部分租金，惟雙方並無協議系爭租約被告可短交租金。原告雖然多次與被告溝通，表示雙方可解除租約，但被告主張其鋪設水泥已花費甚多，要求原告賠償鋪設水泥費用及營業損失云云，拒絕解除租約，也不願支付租金。至系爭580地號土地上之檳榔攤（即附圖編號C部分）則是原告租給親戚使用，目前仍有租約。
三、並聲明：
（一）被告應將坐落於臺中市○○區○○段○○○○號如附圖編號A所示面積434平方公尺土地、編號B所示面積46平方公尺土地騰空遷讓返還予原告。
（二）請求判令原告自行處分被告放置於原告土地上之貨櫃、雜物等地上物。
（三）被告應給付原告995,000元。
（四）被告應自108年12月15日起，至被告騰空遷讓返還第一項所示之土地予原告之日止，按月給付原告45,000元。
（五）願供擔保，請准宣告假執行。
貳、被告經合法通知未於最後言詞辯論期日到庭，惟曾到庭為下列抗辯：
一、原告所共有之系爭580地號土地僅1,640平方公尺約496坪，而兩造間簽訂租約每月45,000元係承租800坪之代價，惟被告無法全部使用，系爭580地號土地上仍有其他承租人。嗣107年1月因水電及土地上泥砂問題，兩造遂協議被告可暫時短交租金，被告陸續於107年1月10日、107年2月10日、107年3月10日、107年4月12日繳交30,000元、25,000元、15,000元、15,000元，目前含押租金總共支付24萬元給原告。目前土地上尚遺留貨櫃放置工具，使用範圍如附圖標示A、B，被告也有再轉租給其他人。由於實際使用範圍無法達到如租約所定之承租範圍，故不知道如何計算租金給原告等語，資為抗辯。
二、並聲明：原告之訴及執行之聲請均駁回；如受不利益之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
參、本院之判斷：
一、原告主張其與被告於106年9月30日簽訂土地租賃契約之事實，為被告所不爭執，並有原告所提出之租賃契約書1份（見本院108年度沙司補字第720號卷第17-29頁）在卷可憑，自堪信為真。上開租賃契約書記載，租期自106年10月15日起，至109年10月14日，租金每月45,000元，每月10日繳交，保證金45,000元等記載，為兩造所不爭執，惟兩造就系爭租約之租賃範圍有爭執，是系爭租賃契約之出租範圍，自應先予審認，查：
（一）依系爭契約第1條記載使用範圍○○○區○○段○○○○號，面積約800坪」等語，惟系爭580地號土地面積僅1,640平方公尺，顯不足800坪，且依原告所自承系爭580地號土地，其另有出租他經營檳榔攤（即如附圖編號C部分），且有部分土地由原告之母 黃張月桂 出租予訴外人 陳建清 ，有黃張月桂與陳建清之租賃契約1份（見本院卷第101-104頁），在卷可參，是難憑兩造租賃契約書之記載即得確認被告承租之範圍，合先敘明。
（二）經本院與兩造會同地政機關履勘現場，系爭580地號土地相鄰同段訴外人臺灣銀行股份有限公司所有之同段581地號、582地號土地（上開土地由原告之母黃張月桂向臺灣銀行股份有限公司所承租，見本院卷第100頁租賃契約書、第82-83頁土地登記謄本），被告在系爭580地號土地實際承租使用範圍，係在系爭580地號土地設置貨櫃屋二只（即如附圖編號B所示46平方公尺），且部分土地鋪設水泥及砂石作為修車廠之停車場（使用即如附圖編號A所示434平方公尺）等情，有勘驗筆錄1份（見本院卷第106-107頁），並有地政機關所測會之複丈成果圖1份（即附圖），與原告提出之現場照片1份（見本院卷第61-67頁）在卷可憑。是本院履勘時被告實際占有使用之租賃範圍為如附圖編號A、B所示之土地，應可確定。又系爭580地號土地面積僅1,640平方公尺，顯不足800坪，且有部分經原告另行出租予他人為被告所明知，是系爭租賃契約記載使用範圍○○○區○○段○○○○號，面積約800坪」等語，該面積約800坪之使用範圍，除前述履勘時被告占有之如附圖編號A、B所示之土地外，應有其他土地，否則被告非至愚之人，其明知實際占有使用系爭580地號土地約百餘坪之土地，豈會同意在契約中記載承租土地面積約800坪？是原告主張契約所載之「面積約800坪」係指系爭580地號土地被告占有使用部分外，原告另提供黃張月桂向臺灣銀行股份有限公司所承租同段581地號（面積1247平方公尺）、582地號（面積1228平方公尺）土地，以供被告停車使用，因遭臺灣銀行股份有限公司發現填土過高，而將其剷除回復為田使用，應非無據。且被告到院自承：因銀行前來主張權利，其乃向原告請求減少租金，月租金乃改為35,
000元等語（見本院第78頁）。更明，原告於訂約之初交付予被告使用之土地，除被告現占有使用之範圍即前述履勘時被告占有之如附圖編號A、B所示之土地外，尚有同段581地號（面積1247平方公尺）、582地號（面積1228平方公尺）土地，以供被告停車使用，應可認定。僅因同段581地號（面積1247平方公尺）、582地號（面積1228平方公尺）土地因所有權人就使用方法有所異議，被告乃無法再為使用，亦堪認定。
二、又兩造租約所訂之月租金數額為每月45,000元，直至107年2月間，因被告使用範圍遭限縮（即同段581地號、582地號土地，無法再供停車之用），兩造之月租金乃減縮為35,000元一節，業經被告抗辯如前，且為原告不爭執（見本院卷第139頁反面），並有被告提出而為原告所不爭執之地租簽收表1份（見本院卷第35頁），是堪認兩造已於107年2月15日起，每月租金減縮為35,000元，而出租之範圍則減縮為如附圖編號A、B所示之土地，應可認定。
三、「承租人應依約定日期支付租金。」、「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。租用建築房屋之基地，遲付租金之總額，達二年之租額時，適用前項之規定。」民法第439條前段、第440條分別定有明文。查：
（一）本件兩造約定租金之給付時間為每月10日，兩造自107年2月15日起，每月租金減縮為35,000元等情，已如前述，而被告就107年1月15日至107年2月14日之租金，僅於107年1月10日繳納30,000元，1,5000元未繳；被告就107年2月15日至107年3月14日之租金，僅於107年2月10日繳納25,000元，1,0000元未繳；被告就107年3月15日至107年4月14日之租金，僅於107年3月10日繳納15,000元，2,0000元未繳；被告就107年4月15日至107年5月14日之租金，僅於107年4月12日繳納15,000元，20,000元未繳等情，有兩造不爭執之前述地租簽收表1份（見本院卷第35頁）在卷可憑，而被告就原告主張其自107年4月15日以後即未再繳納租金等情，復未爭執，是原告主張被告有積欠租金之情事，應屬可採。
（二）又兩造前述租約第六條約定：「．．若有拖欠租金，經甲方（即原告）催告限期繳納仍不支付時，甲方得終止租約。」等語，原告主張其因被告積欠租金未繳，而於107年6月22日寄出臺中嶺東郵局第000118號存證信函，催告被告於107年7月1日給付租金，被告於107年6月25日收受，惟置之不理；原告又於108年2月19日寄出臺中龍井茄投郵局第000004號函，除請求被告繳付積欠租金外，並表明終止租約，被告於108年2月21日收受等情，為被告所未爭執，並有原告所提出之前述二份存證信函及回執（見本院卷第126-130頁）在卷可憑，自堪信為真。按被告就107年1月15日至107年2月14日之租金，僅於107年1月10日繳納30,000元，15,000元未繳；被告就107年2月15日至107年3月14日之租金，僅於107年2月10日繳納25,000元，10,000元未繳；被告就107年3月15日至107年4月14日之租金，僅於107年3月10日繳納15,000元，20,000元未繳；被告就107年4月15日至107年5月14日之租金，僅於107年4月12日繳納15,000元，20,000元未繳；且107年5月10日（應繳35,000元即107年5月15日至107年6月14日之租金）以後即未再繳納107年5月15日以後之租金等情，已如前述，是於107年6月22日原告催告被告給付租金時，被告已積欠原告租金已逾二期租金數額而達100,000元（15,000元+10,000元+20,000元+20,000元+35,000元），應可認定。被告積欠原告租金，經原告催告被告依期給付，被告未依期給付；則原告於108年2月19日寄出臺中龍井茄投郵局第000004號函，向被告終止租約，被告於108年2月21日收受原告終止租約之意思表示，是原告主張兩造間之租賃契約於108年2月21日終止，被告已無占有使用系爭580地號如附圖編號A、B所示土地之權源，被告占有使用系爭580地號如附圖編號A、B所示土地為無權占有，應屬可採。
四、「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。」民法第767條第1項定有明文。本件被告就系爭580地號如附圖編號A、B所示土地已無占有權源，而屬無權占有；是原告請求被告應將系爭580地號如附圖編號A、B所示土地加以騰空並遷讓返還予原告，於法有據。
五、查：
（一）兩造前述租賃契約於108年2月21日終止，是原告自得請求被告依約給付租賃契約終止前即租金，本件租約自106月10月15日起，至108年2月21日止，是此期間，原告自得依約請求被告給付租金。
（二）按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判決意旨參照）；又無權使用他人土地者，其所受利益，為使用本身，而「相當於租金」係原受利益依其性質不能返還時應償還之價額。本件依兩造所訂立之系爭租約之約定，終止契約時，系爭土地之租金為每個月35,000元，已如前述，被告無權占有系爭承租土地未還，自屬無法律上原因受有利益，並致原告受有損害，原告請求被告返還不當得利，於法有據；再者，終止契約時，系爭土地之租金為每個月35,000元，則本院認被告無權占有系爭承租土地所受不當得利數額，應以35,000元為宜，原告訴請被告自終止契約之後，按月給付原告之不當得利數額於35,000元之範圍內，於法有據，逾此部分尚無理由。
（三）又原告請求被告償還計算至108年12月14日之租金及不當得利，及請求被告自108年12月15日至騰空返還土地之日止按月給付不當得利部分：
１、其中106月10月15日至108年12月14日之租金及不當得利數額合計：
①106月10月15日起，至107年2月14日期間4個月之租金數額為180,000元（4×45,000元=180,000元）。
②107年2月15日起，至108年12月14日，為1年又10個月，
期間之租金（至108年2月21日止）及不當得利（自108年2月22日起）數額合計為770,000元（35,000元×22=770,000元）。
③小計950,000元（180,000元+770,000元）。
２、被告自106月10月15日起，至107月5月14日已付之金額為220,000元（《45,000元×3》+30,000元+25,000元+15,000元+15,000元=220,000元）。
３、是原告主張其得請求之租金及不當得利數額950,000元於扣減被告所繳之租金220,000元，及扣減押租金45,000元後，仍得請求被告給付之租金及不當得利數額為685,000元，原告逾此數額之請求，尚無理由。
六、另被告固依法將置前述承租土地上之物遷返還土地予原告，惟被告放置於原告土地上之貨櫃等物品為被告所有之物，如被告未依判決主文所示內容遷讓，原告固得請求法院加以排除，惟該等物品仍屬被告有，原告無處分之權，且將來被告會留置於現場之物品為何？復未能確定，原告亦無逕行處分之權，原告請求被告將品名、數量不明之物品交付予原告處分，實無從准許，是原告請求判令原告自行處分被告放置於原告土地上之貨櫃、雜物等地上物，於法無據，不應准許。
七、綜上所述，原告依所有權之物上請求權訴請被告應將系爭580地號如附圖編號A、B所示土地加以騰空並返還予原告；及依租金給付請求權及不當得利返還請求權請求被告給付685,000元，及自108年12月15日起，至被告騰空並返還前述土地之日止，按月給付原告35,000元，為有理由，應予准許；惟原告逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。
八、本判決原告勝訴之部分，兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，經核均無不合，爰依兩造聲請，各酌定擔保金額，併予准許；至於原告敗訴部分，其假執行失所附麗，應予駁回。
九、本件判決之結果已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌後核與判決結果無影響，爰不一一贅述，附此敘明
肆、訴訟費用負擔及假執行宣告之依據：民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項。
中華民國109年1月9日
民事第四庭法官王金洲正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國109年1月9日
書記官林素珍