裁判字號：臺灣高雄地方法院94年訴字第2076號民事判決
裁判日期：民國95年02月27日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣高雄地方法院民事判決94年度訴字第2076號原告昱成聯合科技股份有限公司法定代理人甲○○訴訟代理人 曾靖雯 律師
王建強 律師被告乙○○上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國95年2月16日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落高雄市○鎮區○○段○○○○號土地上建號為同段四二二○、四二二一號建物即門牌號碼各為高雄市○鎮區○○街○○○號二十六樓之一及同號二十六樓之二房屋遷讓交還原告，及將前開房屋地下二樓編號三之停車位（即Ｂ二－四七七號）騰空交還原告。
被告應給付原告新台幣參拾伍萬伍仟玖佰元，及自民國九十四年九月十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，及自民國九十四年八月一日起至交還前開房屋及停車位之日止，按月給付原告新台幣參萬玖仟捌佰伍拾伍元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之九十七，餘由原告負擔。
本判決於原告以新台幣壹佰貳拾肆萬伍仟肆佰元供擔保後，得假執行；但被告如以新台幣參佰柒拾參萬陸仟貳佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告起訴時，就金錢請求部分請求被告給付新台幣（下同）493,476元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止之法定遲延利息，嗣於本院言詞辯論中減縮金額為366,845元，核屬減縮應受判決事項之聲明，依前揭規定，於法尚無不合，合先敘明。
二、原告主張：兩造於民國93年4月27日，就坐落高雄市○鎮區○○段○○○○號土地，建號為同段4220、4221建號即門牌號碼為高雄市○鎮區○○街○○○號26樓之1及同號26樓之2房屋2間（下稱系爭房屋），協議成立買賣預約，有效期間自93年5月1日起至同年10月31日止。雙方約定於93年10月31日前再就系爭房屋所有權之移轉登記、土地代書等技術問題作成約定，成立正式之買賣契約。協議成立後即由被告先行進住，並約定被告應負擔系爭房屋之每月貸款利息38,123元，另由被告以每月3,000元之代價，向原告承租坐落系爭房屋地下二樓之編號3之停車位1個（即B2－477號，下稱停車位）。詎上開協議之有效期間期滿後即自93年11月1日起，因兩造並未成立正式之買賣契約，被告仍持續占有使用系爭房屋及停車位即無正當權源，卻仍未交還系爭房屋及停車位，致原告受有相當於租金之損害，惟被告僅先後繳款25萬元，餘款均未繳納。爰依兩造間之協議、所有物返還請求權及不當得利之法律關係，提起本件訴訟等情。並聲明：㈠被告應自系爭房屋遷出並返還予原告。㈡被告應將坐落高雄市○鎮區○○街○○○號地下二樓編號3之停車位清空並返還予原告。㈢被告應給付原告366,845元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；並自94年8月1日起至被告返還系爭房屋及停車位止，按月給付原告41,123元。㈣原告願供擔保請准宣告假執行。
三、被告則以：被告固與原告簽訂協議書，就系爭房屋成立買賣預約，約定負擔系爭房屋之每月貸款利息38,123元，及以每月3,000元之代價，向原告承租停車位1個，目前仍占有使用系爭房屋及停車位，並未返還被告。惟係因發現系爭房屋之抵押借款有超貸之情形，所以未繼續繳納款項，且被告事後已陸續繳納予被告共25萬元，被告占有系爭房屋及停車位應有正當權源等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。
㈡如受不利判決，願供擔保免為假執行之宣告。
四、兩造不爭執及爭執之事項：不爭執事項：
（一）兩造就系爭房屋於93年4月27日達成買賣交易價格為1035萬元之協議，並約定自93年5月1日起至同年10月31日止，由被告先行進住並負擔系爭房屋之每月貸款利息38,123元，及以每月3,000元之代價向原告承租地下二樓編號3之停車位，有上開協議書附卷可稽（見本院雄補字卷第5頁）。
（二）兩造於協議之有效期間期滿後並未成立正式買賣契約，被告於協議成立後僅給付原告共25萬元，現仍占用系爭房屋及停車位。原告並於93年11月8日以存證信函終止兩造之協議，有上開存證信函可參（見本院雄補字卷第6、7頁）。
（三）原告為系爭房屋及停車位之所有權人，系爭房屋坐落之基地於93、94年之申報地價為每平方公尺13,404元，權利範圍為20000分之1189。又系爭房屋93年度之課稅及免稅現值共為3,776,000元、94年度之現值共為3,736,200元。
爭執之事項：
（一）被告對於系爭房屋及停車位有無占有之正當權源？
（二）原告可請求相當於租金之損害金額為若干？
五、本院就兩造爭執事項分別判斷如下：
（一）被告對於系爭房屋及停車位有無占有之正當權源？按以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有係有正當權源之事實證明之，如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院92年度台上字第
312號判決參照）。本件原告主張為系爭房屋及停車位之所有權人，業據其提出系爭房屋之建物登記第二類謄本及停車位所有權狀在卷可稽（見本院訴字卷第15至21頁、本院雄補字卷第16、17頁），且為被告所不爭執，自堪認為真實。而兩造就系爭房屋於93年4月27日達成買賣預約，並協議由被告負擔系爭房屋之每月貸款利息38,123元，及以每月3,000元向原告承租停車位，上開協議之有效期間自93年5月1日起至同年10月31日止，亦為被告所不爭執，並有協議書1紙附卷可參（見本院雄補字卷第5頁）。
惟兩造於協議有效期間期滿後，並未成立正式之買賣契約，此為兩造所不爭執，且被告亦自承因發現原告就系爭房屋有超貸情事，所以就未再繳款等情（見本院訴字卷第74頁），是兩造之買賣系爭房屋協議於有效期滿後即自93年11月1日起即已失效，應堪認定。準此，被告自93年11月
1日起即無占有系爭房屋及停車位之權利存在，其僅以原告有超貸情事抗辯，惟並未能舉證證明就系爭房屋及停車位有何占有之合法權源，則原告本於所有權人地位請求被告返還系爭房屋及停車位，自屬有據，應予准許。
（二）原告可請求相當於租金之損害金額為若干？⒈按無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害者，應返
還其利益，民法第179定有明文。又無權占用他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，此為最高法院61年台上字第1695號判例意旨所揭示。查被告既係無權占用原告所有之系爭房屋及停車位，業經本院認定如前，則被告因而受有利益，並妨害原告對於系爭房屋及停車位之使用收益，致受有相當於租金之損害甚明，故原告依不當得利法則請求被告返還相當於租金之利益，即屬有據。
⒉次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限，土地法第97條第1項定有明文。
而所謂土地及建築物之總價額，依土地法施行法第25條規定，土地價額依法定地價，建築物價額則依該管直轄市或縣市地政機關估定之價額而言；又所謂法定地價，依土地法第148條規定，係土地所有權人依該法規定所申報之地價。再基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之十最高額（最高法院68年台上字第3071號判例參照）。查系爭房屋坐落之基地於93、94年之申報地價為每平方公尺13,404元，有高雄市政府地政處前鎮地政事務所94年12月27日高市地鎮三字第0940011096號函可稽（見本院訴字卷第71頁），而該基地面積共有3240平方公尺，系爭房屋占用該基地之權利範圍為20000分之1189，此為兩造不爭執（見本院訴字卷第97頁），並有土地登記公務用謄本附卷可參（見本院訴字卷第94頁），又系爭房屋93年度之現值共為3,776,000元、94年度之現值共為3,736,200元，亦有高雄市稅捐稽徵處前鎮分處94年12月30日高市稽前房字第0940027583號函附卷可參（見本院訴字卷第70頁）。再者，系爭房屋所在摩天大樓共37層，系爭房屋位於第26層，由二間房屋打通合成一戶，該大樓設有管理員及電梯二部，且緊鄰高雄市○○路及中山路等主要道路，交通方便，附近商業大樓林立，工商繁榮，生活機能堪稱便利等情，業經本院現場勘驗屬實，並有勘驗筆錄及現場照片附卷可憑（見本院訴字卷第51至58頁），復有原告提出之地理位置簡圖可參（見本院訴字卷第63頁）。本院斟酌系爭房屋之地理位置、交通情況及工商繁榮程度等一切情狀，認系爭房屋之租金以系爭房屋及基地總價年息7%計算，應屬適當，依此計算被告就無權占有系爭房屋之不當得利金額分別為：①93年11月1日起至同年12月31日止合計為74,175元【計算式：〔3,776,000＋（13,404×3240×1189/20000）〕×7%×2/12＝74,175。小數點以下四捨五入】；②94年1月1日起至94年7月31日止合計為257,987元【計算式：〔3,736,
200＋（13,404×3240×1189/20000）〕×7%×7/12＝257,987。小數點以下四捨五入】；③自94年8月1日以後每月為36,855元【計算式：〔3,736,200＋（13,404×3240×1189/20000）〕×7%÷12＝36,855】。另兩造既於協議書約定，由被告以每月3,000元代價向原告租用停車位
1個，依該車位所在之地理位置及交通情況觀之，應符合市場行情，則原告就該停車位向被告請求每月3,000元之租金，尚屬適當。是以被告無權占有系爭房屋及停車位，所受有相當於租金之利益為：①93年11月1日起至同年12月31日止為80,175元〔計算式：74,175＋（3,000×2）＝80,175〕；②94年1月1日起至94年7月31日止為278,
987元〔計算式：257,987＋（3,000×7）＝278,987〕；③自94年8月1日以後每月為39,855元（計算式：36,855＋3,000＝39,855）。故原告請求被告無權占有所獲利益依每月41,123元計算部分，其超過上開部分，尚屬無據，不應准許。
⒊準此，被告自93年5月1日起至94年7月31日止，應給付
原告之金額合計為605,900元〔計算式：（93年5月1日至同年10月31日）41,123×6＋（93年11月1日起至同年12月31日）80,175＋（94年1月1日起至94年7月31日）278,987＝605,900〕，而原告對被告於協議後共陸續給付250,000元款項之事實，並不爭執（見本院訴字卷第98頁），自堪認為真實，故原告得向被告請求此段期間之金額為355,900元（計算式：605,900－250,000＝355,900），超逾上開部分，即屬無據，不應准許。
六、綜上所述，被告於兩造協議期滿後仍繼續無權占有系爭房屋及停車位，則原告本於所有物返還請求權及不當得利之規定，請求被告遷讓交還系爭房屋及停車位，並請求無權占用期間受有相當於租金之不當得利，洵屬有據。從而，原告請求被告遷讓交還系爭房屋及停車位，並給付相當於租金之損害355,900元，及自起訴狀繕本送達之翌日即94年9月17日起至清償日止，按年息5％計算之利息；暨自94年8月1日起至返還系爭房屋及停車位之日止，按月給付39,855元，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
七、兩造 陳明 願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額併予准許之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不予一一論述，併此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴一部為有理由、一部為無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國95年2月27日
民事第五庭審判長法官魏式璧
法官方錦源法官吳俊龍正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國95年2月27日
書記官為欽鳳