裁判字號：臺灣高雄地方法院103年訴字第2376號民事判決
裁判日期：民國104年03月31日
裁判案由：給付佣金
臺灣高雄地方法院民事判決103年度訴字第2376號原告 陳志行 被告 陳舫申 訴訟代理人 陳家暄 律師上列當事人間請求給付佣金事件，本院於民國104年3月9日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣柒拾伍萬元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳拾伍萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣柒拾伍萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：兩造約定由伊為被告居間出售被告所有、坐落高雄市○○區○○○段○○○○○號土地及其上同段757建號建物（以下合稱系爭不動產），並約定以系爭不動產買賣價金之
1％為居間報酬，嗣在伊之居間下，被告以新臺幣（下同）7,500萬元之價格出售系爭不動產予訴外人 洪光佐 ，並於10
3年5月3日與洪光佐簽立買賣契約（下稱系爭Ａ契約）。詎被告簽立系爭Ａ契約後，旋於103年5月4日通知洪光佐解約，且私下找其他仲介業者就系爭不動產另簽立買賣契約，約定應給付予伊之居間報酬迄今分文未付，爰依居間之法律關係，提起本件訴訟。並聲明：如主文所示。
二、被告則以：原告主動向伊引薦有意購買系爭不動產之洪光佐，因原告係代書，故由原告辦理系爭不動產之過戶手續並擬定買賣預約，伊乃於103年5月3日與洪光佐簽立原告擬定之買賣預約即系爭Ａ契約，其後原告始向伊表示「買賣完成、過戶後，需支付買賣價金之1％為報酬」等語，伊應允之。惟因伊嗣後發現簽立系爭Ａ契約時並無提供審閱期間，且契約內容有失公平，伊旋於103年5月4日以簡訊及存證信函通知洪光佐解除系爭Ａ契約，並於同日電知原告上情，之後並與洪光佐合意解除系爭Ａ契約。復因洪光佐仍有意願購買系爭不動產，伊乃委託訴外人富家通不動產仲介經紀股份有限公司（下稱富家通公司）與洪光佐重新洽談，雙方乃於
103年5月16日簽立不動產買賣契約（下稱系爭Ｂ契約），伊並於103年8月7日移轉系爭不動產所有權予洪光佐。原告介紹洪光佐與伊簽立系爭Ａ契約時並無約定要收取居間報酬，伊簽立系爭Ａ契約後始與原告約定系爭不動產買賣、過戶完成後將給予買賣價金1％之委任報酬，今系爭Ａ契約既為買賣預約且嗣經解除，又系爭不動產其後係由富家通公司代為辦理過戶登記，原告並無提供任何服務，則其請求報酬並無理由等語置辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
㈠、系爭不動產原為被告所有，被告經由原告介紹而於103年5月3日與洪光佐簽立系爭Ａ契約，約定以7,500萬元之價格出賣系爭不動產予洪光佐。被告嗣於103年5月4日通知洪光佐解除系爭Ａ契約，洪光佐並同意解除系爭Ａ契約。
㈡、被告復於103年5月16日與洪光佐簽立系爭Ｂ契約，約定系爭不動產以7,700萬元之價格出售予洪光佐，被告並於103年8月7日移轉系爭不動產之所有權予洪光佐。
㈢、若本件原告請求為有理由，則被告應給付原告之報酬為系爭Ａ契約約定之系爭不動產買賣價金之1％即75萬元。
四、本件爭點：
㈠、兩造間有無成立居間契約？約定之內容為何？
㈡、系爭Ａ契約為買賣預約或本約？
㈢、原告依居間之法律關係，請求被告給付佣金有無理由？
五、本院得心證之理由：
㈠、兩造間有無成立居間契約？約定之內容為何？原告主張係先與被告約定若被告係經由其居間、仲介而與他人就系爭不動產簽立買賣契約，被告即應給付買賣價金之1％為居間報酬，其始介紹洪光佐向被告購買系爭不動產等情（本院卷第54、71頁），為被告所否認，並辯稱：原告介紹伊與洪光佐簽立系爭Ａ契約「後」，始與伊約定待系爭不動產買賣、過戶完成後將收取買賣價金1％之報酬，該約定為委任而非居間云云（本院卷第28頁背面、第50頁）。
⒈按民法第529條規定，關於勞務給付之契約，不屬於法律所
定其他契約之種類者，適用關於委任之規定。居間契約係指當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約而言（民法第565條）。是居間契約為勞務給付契約之一種，其與委任契約不同者：①居間之內容限於他人間行為之媒介，且以有償為原則。②居間人報酬之請求，以契約因其報告或媒介而成立者為限。③所支出之費用非經約定，不得請求償還（民法第568條），從而居間契約之有關規定應優先於委任契約之規定而適用，最高法院79年度台上字第579號判決意旨參照。次按「當事人預期不確定事實之發生，以該事實發生時為債務之清償期者，應認該事實發生時或其發生已不能時，為清償期屆至之時」、「居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其所得報酬並無影響。」（最高法院28年上字第1740號判例意旨、49年台上字第1646號判例意旨參照）。
⒉經查，原告介紹洪光佐與被告於103年5月3日簽立系爭Ａ
契約前，被告即於103年4月9日委託富家通公司仲介出售系爭不動產並約定仲介報酬等情，此為被告所自陳（本院卷第29第18、19行、第71頁），且原告亦不爭執（本院卷第71頁），足認被告係透過有償仲介之方式尋找買家，且知悉仲介業者係因買賣契約成立後可收取居間報酬，始願意告知締約機會。又被告係經原告主動引薦洪光佐，而與洪光佐簽立系爭Ａ契約乙情，亦據被告以書狀陳述在卷（本院卷第28頁背面第11、12行），被告於簽立系爭Ａ契約前，即有前述與富家通公司簽立居間契約之經驗，參以坊間之仲介公司或仲介人係以營利為目的，而兩造間並無特別之私人情誼或交情，若無居間之約定，原告實無主動介紹洪光佐予被告認識進而簽立系爭Ａ契約之必要，足認被告於簽立系爭Ａ契約「前」，即與原告達成被告所述之「系爭不動產買賣、過戶完成後，將給付買賣價金1％之報酬」之居間協議，此由被告簽立系爭Ａ契約時，契約當事人欄中另特別記載「介紹人陳志行（即原告）」（本院卷第8頁），用以強調系爭Ａ契約係因原告介紹而簽立可資佐證，故被告辯稱係系爭Ａ契約簽立「後」，始與原告達成「系爭不動產買賣、過戶完成後，將收取買賣價金1％作為報酬」之委任協議云云，與事理相悖，而不足採。
⒊被告雖又抗辯依其自承兩造約定「系爭不動產買賣、過戶完
成後，原告將收取買賣價金1％作為報酬」之內容，原告應提供辦理系爭不動產所有權移轉登記之相關服務始能請求報酬，可徵該約定性質為委任契約，而非居間契約云云（本院卷第28頁背面第16、17行、本院卷第50、51頁）。然依證人洪光佐於本院中證稱：伊是建設公司的負責人，原告仲介系爭不動產予伊前即告知要抽買賣價金的1％作為佣金，且依市場慣例，仲介人會向買賣雙方各抽取1％之佣金；又本件仲介人即原告雖是代書，但佣金歸佣金，之後系爭不動產若需辦理移轉登記，尚須另支付代書費用，且請哪一個代書也不一定，本件約定的佣金並不包含代書費等語（本院卷第67、68頁），以及系爭Ａ契約第5條就代辦費用明訂各自負擔（本院卷第6頁），並無記載無須支付代辦費用，或刪除代辦費用由何人負擔之約定等情觀之，堪認被告、洪光佐簽立系爭Ａ契約時，並無委託原告處理系爭不動產過戶之相關手續，兩造間所成立者仍如前所述，係以報告締約機會而給付報酬之居間契約，原告之報酬請求權於買賣契約因其媒介而成立時，即可請求（前揭最高法院49年台上字第1646號判例意旨參照），至其等約定「不動產買賣、過戶完成後被告始給付買賣價金1％為報酬」之內容，僅係以該不確定事實之發生作為被告給付佣金之清償期（前揭最高法院28年上字第1740號判例意旨參照），並不影響原告因居間契約已生之報酬請求權，此由證人洪光佐於本院證稱：伊有給付原告本件佣金，是等到伊與被告另簽立系爭Ｂ契約，整件事情處理完畢後才給付原告佣金等語（見本院卷第67頁）亦可佐證，是被告以此辯稱兩造所成立者為委任契約云云，亦不足採。
⒋綜上，被告與洪光佐簽立系爭Ａ契約前，即與原告成立居間
契約，約定被告因原告之媒介而與他人就系爭不動產簽立買賣契約時，原告即得請求買賣價金之1％為居間報酬，並以系爭不動產買賣過戶完成作為被告給付居間報酬之清償期。
㈡、系爭Ａ契約為買賣預約或本約？原告主張被告因其居間而與洪光佐簽立之系爭Ａ契約為買賣本約乙情，為被告所否認，並以系爭Ａ契約為買賣預約云云置辯（本院卷第29頁）。
⒈按契約有預約與本約之分，兩者異其性質及效力，預約權利
人僅得請求對方履行訂立本約之義務，不得逕依預定之本約內容請求履行，又買賣預約，非不得就標的物及價金之範圍先為擬定，作為將來訂立本約之張本，但不能因此即認買賣本約業已成立，最高法院61年台上字第964號判例意旨可資參照。是以當事人訂立之契約，究為本約或係預約，應就當事人之意思定之，當事人之意思不明或有爭執時，應通觀契約全體內容是否包含契約之要素，及得否依所訂之契約即可履行而無須另訂本約等情形決定之。
⒉經查，觀諸系爭Ａ契約之標題及內容（本院卷第6至8頁）
，標題即已載明「不動產買賣契約書」，又其內容除第1、
2條就買賣標的物、價金為約定外，復於第3條約定各期價款給付時點、第4條約定移轉系爭不動產所有權登記所需之文件應何時交付、第5條約定相關稅捐應由何人負擔、第6條約定買賣標的物點交時點，且於特別約定事項約定由賣方配合辦理建物拆除執照之申請，並以建築線能否指定作為系爭Ａ契約之解除條件，足見系爭Ａ契約就系爭不動產買賣之各履行事項已明確約定，其內容屬即可履行，並非僅作為將來訂立本約之張本，故系爭Ａ契約屬買賣本約，至為明確。雖系爭Ａ契約第3條就價款支付方法約定「103年5月5日雙方簽定買賣正式契約，並作銀行履保支付新台幣柒佰伍拾萬元正，並退回訂金壹佰萬元支票」等詞，然此僅係雙方就買賣契約正式格式之製作時點所為之約定，無礙系爭Ａ契約為買賣本約之認定，況依證人洪光佐於本院中證稱：伊之前請原告跟賣方即被告談了很多次，談了差不多，我才出面跟被告認識，確認買賣價格，價格確認後，才會簽系爭Ａ契約，伊與被告第一次見面就簽系爭Ａ契約等語（本院卷第70頁），以及洪光佐於簽立系爭Ａ契約當日即給付訂金100萬元（見系爭Ａ契約第3條第1項，本院卷第6頁），亦可佐證被告與洪光佐簽立系爭Ａ契約前，即已透過原告進行多次磋商，其等於103年5月3日簽立系爭Ａ契約時，均係基於簽立買賣本約之意而簽訂，否則其等於簽立系爭Ａ契約前，亦無須透過原告進行多次之磋商，復於簽約當日即給付高額之定金。是以，原告主張被告簽立之系爭Ａ契約為買賣本約，係有理由，被告抗辯系爭Ａ契約為買賣預約云云，為卸責之詞，而不足採。
㈢、原告依居間之法律關係，請求被告給付佣金有無理由？原告主張被告因其居間而簽立買賣契約即系爭Ａ契約，被告應給付買賣價金之1％作為居間報酬等情，為被告所否認，並辯稱：系爭Ａ契約為買賣預約，且其事後亦與洪光佐合意解除系爭Ａ契約，原告復無提供任何辦理系爭不動產移轉登記等服務，則原告尚未完成其等約定之「待系爭不動產買賣、過戶完成後始給付買賣價金1％之報酬」內容，原告請求報酬並無理由云云。
⒈按「稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會
或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約」、「居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。」，民法第
565條、第568條第1項分別定有明文。次按「民法所謂條件，係當事人以將來客觀上不確定事實之成就或不成就，決定法律行為效力之發生之一種附款。茍當事人非以法律行為效力之發生繫於將來不確定之事實，而僅以其履行繫於不確定之事實之到來者，則非條件，應解釋為於其事實之到來時，為權利行使期限之屆至。在此情形，若該事實之到來確定不發生，應認其期限已屆至」（最高法院95年度台上字第2750號判決意旨參照）。
⒉經查：
⑴被告經由原告居間而與洪光佐簽立為買賣本約之系爭Ａ契約
等情，業經本院論述如前，縱被告事後與洪光佐合意解除系爭Ａ契約，然徵諸上開民法規定與首揭最高法院49年台上字第1646號判例意旨，原告於系爭Ａ契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，並無礙其報酬請求權，至原告於起訴狀所引用之最高法院58年台上字第2929號判例意旨：「媒介居間人固以契約因其媒介而成立時為限，始得請求報酬，但委託人為避免報酬之支付，故意拒絕訂立該媒介就緒之契約，而再由自己與相對人訂立同一內容之契約者，依誠實信用原則，仍應支付報酬。又委託人雖得隨時終止居間契約，然契約之終止，究不應以使居間人喪失報酬請求權為目的而為之，否則仍應支付報酬」，係指居間委託人故意拒絕簽立契約，與本件被告業以簽立買賣契約僅事後解除之情形迥然有異，是本院無庸依上開最高法院58年台上字第2929號判例意旨，審酌被告解除系爭Ａ契約是否以使原告喪失報酬請求權為目的，併予說明。
⑵被告雖抗辯系爭不動產未因原告之居間而完成過戶，且原告
亦無提供辦理移轉登記之服務，原告未完成其等約定給付報酬之條件，自不得請求報酬云云。然如前所述，系爭A契約既已成立，則嗣後之「買賣完成」、「土地所有權移轉登記」等事項，僅屬履行期之約定，並不影響原告於系爭A契約成立時即得向被告請求給付佣金之權利，又系爭A契約既已經被告與洪光佐合意解除，此據證人洪光佐於本院中證述明確（本院卷第68頁），則系爭Ａ契約之履行完成及土地所有權移轉登記等事項均屬確定不發生之事實，參諸前揭最高法院95年度台上字第2750號判決意旨，應認其期限已屆至，原告自得請求被告給付佣金，被告抗辯系爭不動產交易並未完成，原告不得請求報酬云云，係誤解條件與期限之不同，至其抗辯原告未提供任何辦理系爭不動產過戶等事宜，惟原告基於其與被告之居間約定，並無提供前述服務之義務，已如前述，是被告此部分所辯，亦不足採。
㈣、綜上所述，原告依居間之法律關係，請求被告給付系爭Ａ契約約定系爭不動產買賣價金7,500萬元之1％之佣金即75萬元，為有理由，應予准許，爰判決如主文第1項所示。
六、兩造均陳明願供擔保，請准分別宣告假執行、免為假執行，經核於法並無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之，爰判決如主文第3項所示。
據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第39
0條第2項、392條第2項，判決如主文。中華民國104年3月31日
民事第二庭法官陳采葳以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國104年3月31日
書記官劉企萍