裁判字號：臺灣臺中地方法院111年訴字第3153號民事判決
裁判日期：民國112年07月19日
裁判案由：返還價金等
臺灣臺中地方法院民事判決111年度訴字第3153號原告 李素幸 訴訟代理人 張慶宗 律師複代理人 何孟育 律師被告 郭山明
郭駿達 共同訴訟代理人 劉富雄 律師上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國112年5月24日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：兩造於民國111年3月30日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定原告向被告購賣坐落台中市○○區○○段000地號土地及其上門牌號碼台中市西屯區工業區三十八路149巷9號建物（下稱系爭房屋，土地建物合稱系爭房地），買賣價金新台幣（下同）6100萬元，並於簽約時簽發面額500萬元支票一紙存入訴外人僑馥建築經理股份有限公司（下稱僑馥建經）履約保證專戶作為第一期款（簽約款）之給付。詎兩造簽訂系爭買賣契約後，原告多次委請 仲介 江建龍 向被告轉達欲再至系爭房地查看系爭房屋有無漏水情形及容積率概況（主建物旁鐵皮屋已使用建物之容積率，縱予拆除亦無法原地改建利用），均遭被告拒絕，被告並逕於111年10月6日發函催告原告給付第二期款2200萬元，復於同年月17日發函解除系爭買賣契約並沒收簽約款，惟原告係因上開（房屋漏水及容積率瑕疵）疑慮始拒付原定於111年9月23日應給付之第二期款（備證用印款），是被告解除系爭買賣契約不合法。嗣原告已於112年3月6日發函解除系爭買賣契約，並請求返還簽約款，如認被告解除契約合法，沒收簽約款500萬元，實屬過高，原告同意酌減違約金至50萬元。並聲明：被告應連帶給付原告500萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。並願供擔保請准宣告假執行。
二、被告辯稱：原告違約未於111年9月23日前給付第二期款（備證用印款）
，並藉詞被告拒不同意原告於簽約後現場查看系爭房地及容積率概況為由，拒不付第二期款，惟其已於簽約前多次看屋確認並無漏水疑慮；至於容積率概況，則為公開資訊，隨時可以查得，且系爭房屋為合法建物，增建之鐵皮屋亦明定為買賣標的物，簽訂系爭買賣契約前，原告並未將拆除鐵皮屋重建明列為系爭買賣契約之目的，拒絕現場查看至多僅係附隨義務之違反；不能作為解除契約之理由。被告已合法催告並解除系爭買賣契約，依系爭買賣契約第十條第二項約定，被告沒收原告已支付之第一期款500萬元作為懲罰性違約金，於法有據，並未過高。並聲明：如主文所示。
三、得心證之理由：㈠原告主張兩造於111年3月30日訂定系爭買賣契約，向被告購
買系爭房地，為被告不爭執，且有系爭買賣契約在卷可稽，自堪信實。至於原告主張被告於簽約後拒不讓原告至現場查看系爭房地，違反契約附隨義務，原告始拒付第二期款，被告解除系爭契約不合法；且原告嗣已解除合法系爭買賣契約並請求返還第一期款等節，則為被告爭執，並辯稱如上，從而本件關鍵爭點厥為：1.被告以原告遲付第二期款為理由，解除系爭買賣契約並沒收原告已支付之第一期款500萬元作為懲罰性違約金，是否有理由？違約金是否過高？2.如被告解除系爭契約不合法，則原告解除系爭契約並請求返還已支付之第一期款，是否有理由？㈡按當事人間債之關係類型，胥以主給付義務定之，該等義務
，係債之關係固有、必備之要素，用以確定及規範債之關係類型。針對債之關係（契約）定性，應綜觀當事人所訂立契約之內容及特徵，將契約所約定之事項或待決之法律關係，置入典型契約之法規，比對是否與法規範構成要件之連結對象相符，以確定其實質上屬何類型契約或法律關係，不受當事人陳述意見之拘束。又當事人間債之關係，建立在給付義務，除前述之主給付義務外，尚有從給付義務及附隨義務。所謂從給付義務，發生原因可能係基於法律明文，或當事人約定，或基於誠信原則及補充之契約解釋，目的在準備、確定、支持及履行主給付義務，具有補助主給付義務之功能，其意義在於確保債權人之給付利益獲得最大可能之滿足，債權人得以訴請求履行。於債務人不履行時，債權人得否解除契約，應視該從給付義務對契約目的之達成是否必要、不可或缺而定（最高法院111年度台上字第719號判決參照）。
㈢原告主張被告於兩造簽訂系爭契約後，拒不讓原告到系爭房
地現場查看系爭房屋有無漏水及容積率概況，原告始拒付第二期款，乃合法行使同時履行抗辯權，且據證人江建龍證述確有其事（證詞見本院卷第210頁）；至於容積率概況部分，證人則證稱係在簽約後才提到拆除鐵皮屋重建出租套房之規劃（證詞見本院卷第211-212頁）。惟查，系爭買賣契約並未明定買賣契約簽約後出賣人有容忍買受人現場查看義務；縱認應屬默示契約之一部分，惟如有違反，至多僅為買賣契約之附隨義務之違反，尚難認構成原告解除契約之事由；況依原告提出之111年10月5日存證信函（本院卷第143-151頁）明載：「…買受人 陳錫穎 及其家屬並曾多次前往查看屋況，『甚感滿意』，…」（見本院卷第143頁）；對照原告起訴狀提及之實際買受人陳錫穎（本院卷第15頁）同為一人，是以原告（買受人）對於屋況（是否漏水）實際上並無疑慮，而係甚為滿意，應堪認定；至於容積率概況一節，觀諸系爭買賣契約第二條第一項明載：「增建或占用部分：陽台+1F+2F鐵皮」及第十五條第一項：「主建物旁鐵皮內私人物品，垃圾需由賣方（即被告）淨空，鐵皮依現狀。」即知，兩造於簽訂系爭買賣契約前即已就鐵皮屋占用現狀充分理解（只需賣方淨空其內私人物品及垃圾即可），並明訂於買賣契約如上所示；復查，系爭房屋主建物為合法建物，有被告提出之建物登記謄本在卷足憑，其容積率亦為公開資料，均不難查知，原告事後主張容積率遭鐵皮屋使用為物之瑕疵，自屬無據。從而，原告主張係因上開疑慮而行使同時履行抗辯權，拒付第二期款，即屬無憑。
㈣系爭買賣契約書第五條第二項明定第二期款應於111年9月23
日前給付，被告復迭於屆期後之同年10月6日發函催告原告給付第二期款（見本院卷第101-111頁），復於同年月17日發函解除系爭買賣契約並沒收原告已付之簽約款500萬元（見本院卷第309-315頁），原告並無爭執迄未給付第二期款及已收受上開存證信函，僅主張伊行使同時履行抗辯權拒付第二期款，惟其主張並無理由，已如上段所述，從而，被告解除系爭買賣契約並依系爭買賣契約第十條第二項沒收原告已支付之價金，即屬有據。
㈤末按違約金之約定，乃基於個人自主意思之發展、自我決定
及自我拘束所形成之當事人間之規範，本諸契約自由之精神及契約神聖與契約嚴守之原則，契約當事人對於其所約定之違約金數額，原應受其約束（最高法院102年度台上字第1606號判決參照）。查系爭買賣契約總價金高達6100萬元，參考內政部108年公告修正之成屋買賣契約書範本第11條第3項：「買方逾期達五日仍未付清期款或已付之票據無法兌現時，買方應附加自應給付日起每日按萬分之二單利計算之遲延利息一併支付賣方，如逾期一個月不付期款或遲延利息，經賣方以存證信函或其他書面催告後，自送達之次日起算逾七日仍未支付者，賣方得解除契約並沒收已付價款充作違約金；惟所沒收之已付價款以不超過房地總價款百分之十五為限，賣方不得另行請求損害賠償。已過戶於買方或登記名義人名下之所有權及移交買方使用之不動產，買方應即無條件將標的物回復原狀並返還賣方。」本件被告主張其得沒收之第一期款500萬元並未逾系爭買賣契約總價款百分之十五甚明。從而，本件尚無違約金過高應予酌減之理由，亦堪認定。㈥綜上，被告於111年10月17日發函解除系爭買賣契約並沒收簽
約款，於法有據，已生合法解除系爭買賣契約之效力。原告主張被告解約不生效力，並於112年3月6日發函解除系爭買賣契約，並請求返還簽約款500萬元，則於法無據，應予駁回。其訴既經駁回，假執行之聲請亦失依附，應併予駁回之。
四、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後與本院上開認定無涉或無違，爰不一一論駁，附此敘明。
五、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國112年7月19日
民事第一庭法官曹宗鼎以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國112年7月19日
書記官朱名堉