裁判字號：臺灣彰化地方法院108年訴字第1194號民事判決
裁判日期：民國109年08月06日
裁判案由：拆屋還地等
臺灣彰化地方法院民事判決108年度訴字第1194號原告 張輝雄
張啟森 張文宗 張慶鏞 上四人共同訴訟代理人 賈俊益 律師複代理人 曾玲玲 律師被告 胡雅涵 訴訟代理人 林佳怡 律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國109年7月20日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落彰化縣○○市○○○段○○○○號土地上，如附圖所示編號A部分、面積127.46平方公尺之地上物拆除，將土地騰空返還原告及其他全體共有人。
被告應自民國一○八年十一月二十五日起，至返還上開土地之日止，按月分別給付原告張輝雄新臺幣陸佰捌拾伍元、原告張啟森新臺幣肆佰伍拾柒元、原告張文宗新臺幣陸佰捌拾伍元、原告張慶鏞新臺幣貳佰肆拾玖元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意，民事訴訟法第262條第1項定有明文。本件原告原訴請 張春法 拆屋還地，嗣於本院言詞辯論時 陳明 撤回對張春法之起訴，並經張春法之訴訟代理人同意（見本院卷第245頁），本院即毋庸就此為裁判。
貳、實體部分：
一、原告主張：原告為彰化縣○○市○○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）之共有人，原告之應有部分如附表所示。系爭土地經多數共有人決議整理後出售，因系爭土地如附圖所示編號A部分、面積127.46平方公尺土地，遭張春法無權占用，搭蓋門牌號碼為彰化市○○路○段○○號之鐵皮磚造平房（下稱系爭房屋），嗣張春法將系爭房屋之事實上處分權讓與給其媳婦即被告（張春法之家屬就此具有爭執，然原告不明瞭實情，故仍對被告起訴）。經與被告協商結果，被告索取新臺幣（下同）500萬元補償費，始同意拆除該屋，致影響系爭土地之出售事宜。被告無權占用系爭土地，並因此獲有相當租金之不當得利，爰依民法第767條第1項、第821條、第179條等規定，請求被告拆除系爭房屋，並將占用土地返還與原告及全體共有人，暨給付因占用土地所獲相當於租金之不當得利等語，並聲明如主文第1項所示，聲明第2項為：
②被告應自起訴狀繕本送達翌日起，至返還上開土地之日止，按月分別給付原告張輝雄新臺幣（下同）1,484元、給付張啟森989元、給付張文宗1,484元、給付張慶鏞540元。
二、被告則以：
(一)系爭房屋之門牌號碼為彰化市○○路○段○○號，業已取得建物保存登記，即彰化市○○○段○○○○號、登記為民國2年興建之土石造建物（上開建號建物，下稱系爭建物）。系爭建物原本為土石造建物，經張春法於60年及70年間，進行磚造補強及搭建灰色鐵皮屋頂等修繕工作後，始成系爭房屋現況，該屋後方廚房位置，尚留有部分土骨構造，故系爭建物並未滅失。且系爭房屋具有合法稅籍編號，由被告按年繳納房屋稅，某部分課稅起日為81年7月份，可見系爭房屋確實由系爭建物擴建而成，否則不可能課稅起日不同，稅務局人員怎有相關資料得以確認建物構造及面積，並進一步課稅。系爭建物歷經數次登記異動，其間張春法於105年5月間將系爭建物贈與其子即訴外人 張日新 （為被告胡雅涵之配偶，於108年3月3日過世），張日新於107年11月間贈與被告，並辦畢所有權移轉登記，由被告取得系爭建物所有權。系爭建物既已經地政機關核准辦理建物第一次所有權登記，表示該建物興建時，應已取得全部土地共有人之同意，故系爭建物具有合法占有土地權源。
(二)倘認系爭房屋與系爭建物並非同一，張春法於70餘年間興建系爭房屋時，同時亦為系爭土地之共有人，核屬民法第425條之1第1項所定「土地及其土地上之房屋同屬一人所有」之情形，縱然系爭房屋之事實上處分權輾轉由被告取得，依上開民法規定，系爭房屋仍有合法占用系爭土地之權利。又系爭房屋興建已近50年，原告等3人取得系爭土地長達9年至47年不等，於此期間均未對張春法、張日新訴請拆屋還地，實足以引起被告之正當信任，以為原告不欲行使權利，而有默示同意之意思。又原告於108年6月5日代位被告向彰化地政事務所申請系爭建物滅失登記，旋即於108年11月4日提起本件訴訟，原告對於本件訴訟恐已有安排，顯然以損害被告為主要目的，故原告現請求拆屋還地，已違反誠信原則，且基於權利失效原則，亦不得訴請拆除等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：
(一)系爭土地為原告等3人、張春法及其他共有人所共有，原告之權利範圍如附表所示，張春法71年6月26日因分割繼承取得權利範圍24分之4。
(二)坐落系爭土地上系爭建物於39年8月1日辦理總登記為 張光進 （即張春法之父親）所有；於104年7月10日以分割繼承為原因，登記為張春法所有；於105年5月9日以贈與為登記原因，移轉登記為張日新所有（即被告之配偶）；於107年11月26日以贈與為登記原因，登記為被告所有。
(三)系爭房屋係由張春法所建造。
四、兩造爭執事項：
(一)被告具事實上處分權之系爭房屋占用系爭土地，是否具有合法權源？系爭房屋與系爭建物是否同一？
1.若是，系爭建物占用系爭土地是否具有合法權源？
2.若否，被告抗辯其依民法第425條之1規定，得合法占用系爭土地，是否可採？
3.若否，被告抗辯依民法第148條權利濫用禁止原則、權利失效原則，原告不得訴請拆屋還地，是否可採？
(二)如被告為無權占用系爭土地，原告得請求相當於租金之不當得利數額為何？
五、得心證之理由：
(一)系爭建物業已滅失，系爭房屋與系爭建物非屬同一：
1.原告主張系爭房屋無權占用系爭土地一節，固為被告所否認，並辯稱：系爭建物業已辦理保存登記，且並未滅失，係經張春法進行磚造補強及搭建灰色鐵皮屋頂等修繕工作後，始成為系爭房屋現況云云。然依被告所提建物所有權狀記載（見本院卷第107頁），系爭建物係於民國2年興建之土骨造建物，面積107.77平方公尺。而系爭房屋則為一層磚造鐵皮加高建物，面積127平方公尺，此有建物照片及土地複丈成果圖可稽（見本院卷第29至31、55、159、161、213頁），可知系爭房屋之建築材質、面積、高度，顯然與系爭建物迥異。且經彰化縣彰化地政事務所於108年6月3日派員現場勘查，並核對相關登記資料之結果，已無保存登記記載之建築改良物，故認定系爭建物滅失，並移請該所登記課辦理消滅登記，此有上開地政事務所函文及所附相關資料可參（見本院卷第189至215頁）。又據證人 張得中 即張春法之子證稱：張春法於50餘年間，將系爭建物後方約3分之1部分拆除，並興建為現有房屋後方磚造部分，當時土骨造建物還部分留存。而前方鐵皮磚造部分係於70幾年間，因道路拓寬遭部分拆除，故張春法及其配偶 張林尼 將原有土骨造之系爭建物全部拆除，在原址重新興建房屋等語（見本院卷88、151、248頁），可知張春法係陸續將系爭建物全部拆除後，在原址興建系爭房屋，故系爭建物自已於70餘年間，因全部拆除而失其存在。
2.雖被告辯稱系爭房屋後方廚房位置，尚留有部分土骨構造，可認系爭建物僅係改建並未滅失云云。然被告就此並未提出任何證據證明，已難採信。況且，縱使系爭房屋保留有一小部分土骨造牆壁，然於建物屋頂、主要構造均已拆除重建，於建築構造、型態均不同之情況下，亦無以認定仍與原有系爭建物具同一性。雖張春法、張日新及被告等人或因不諳法律規範，誤認原址重建之系爭房屋仍得沿用系爭建物之建號，而於系爭建物滅失後，基於移轉系爭房屋所有權或事實上處分權之意思，陸續辦理系爭建物所有權移轉登記，惟此乃其等主觀上之誤解，自無法憑此認定系爭房屋即屬系爭建物之改建，而具有同一性。是被告以系爭建物歷經數次登記異動，抗辯系爭建物並未滅失云云，實難採認。又房屋稅之課徵，僅係稅捐管理之行政行為，稅捐機關並無認定房屋權利存在與否之職權，是被告辯稱系爭房屋部分課稅起日為81年
7月份，可見系爭房屋確實由系爭建物擴建而成云云，亦不足採。
(二)系爭房屋占用系爭土地不具有合法權源：
1.所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求，但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767條第1項前段、第821條分別定有明文。以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之。查本件被告自認其就坐落系爭土地之系爭房屋，具事實上處分權。又張春法於系爭建物滅失，並重建系爭房屋後，仍於104年7月10日辦理系爭建物之分割繼承，登記為所有權人，可見張春法主觀上應誤認未辦理保存登記之系爭房屋可視為系爭建物。又張春法於105年5月9日以贈與為原因，辦理系爭建物所有權移轉登記予張日新，張日新復於107年11月26日以贈與為原因，辦理建物所有權移轉登記為被告所有，應認張春法、張日新之真意，係欲移轉系爭房屋之事實上處分權，故被告確有取得系爭房屋之事實上處分權。雖證人 張得中證 稱：張春法不知道張日新有去辦法贈與登記，也不知道被告有辦理移轉登記，張春法並未同意被告使用系爭房屋等語（見本院卷第88、248頁）。然上開證述內容，並非張春法本人陳述，且證人張得中何以知悉此情，亦有不明，故難僅憑證人張得中之證詞，即認張春法並無同意移轉系爭房屋與張日新，併予敘明。
2.土地及其土地上房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，民法第425條之1定有明文。該條所謂「土地及房屋同屬一人」，可包括「土地及房屋同屬相同之共有人」及「土地共有人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人」之情形在內；所謂「房屋承買人」，並應擴及於未經建物所有權第一次登記之房屋事實上處分權人。且基於同一理由，倘土地共有人經其他共有人全體之同意，在共有土地上興建房屋，而將土地及房屋分開或先後出賣者，仍宜推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地（最高法院100年度台上字第2103號、106年度台上字第709號判決意旨參照）。是以，土地共有人在共有土地上興建房屋時，需先經其他共有人全體之同意，嗣該土地共有人將土地及房屋分開或先後出賣時，始有民法第425條之1規定之適用。然據證人張得中證稱：張春法興建系爭房屋時，並未申請建築執照，亦未徵得全體土地共有人之同意等語（見本院卷第88、248頁）。被告復未提出任何證據證明張春法係經其他共有人全體之同意，而興建系爭房屋，依上開說明，自無民法第425條之1規定之適用。是被告辯稱依上開規定，應推定兩造間存有租賃關係，原告不得請求拆屋還地云云，係無可採。
3.權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的，民法第148條第1項固有明文。惟民法第148條權利濫用之禁止，係規定行使權利，不得以損害他人為主要目的，若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而苟非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內（最高法院45年台上字第105號判例參照）。又該條所稱權利之行使是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋（最高法院96年度台上字第1526號裁判意旨參照）。
①被告辯稱系爭房屋興建已近50年，原告等3人取得系爭土地
長達9年至47年不等，於此期間均未訴請拆屋還地，實足以引起被告之正當信任，以為原告不欲行使權利，而有默示同意，原告訴請拆屋還地，顯以損害被告為主要目的云云。惟所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言，若單純之沈默，除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得謂為默示之意思表示（最高法院29年度上字第762號判例參照）。查系爭房屋固然占用系爭土地已久，然被告既未能舉證於系爭房屋興建時，已獲得系爭土地全體共有人同意，縱然系爭土地共有人對無權占有人之使用，單純沈默而未為積極排除，仍不生任何法律效果，實不得以原告消極未行使權利，即推認原告已有默示同意張春法、張日新占用土地之意思，是被告上開抗辯，亦無可採。
②再者，系爭土地於108年1月間公告土地現值為每平方公尺
8,600元，有土地登記第三類謄本在卷可參（見本院卷第19頁），是系爭土地遭被告無權占用部分，依公告土地現值計算價值為1,096,156元（計算式：8,600元×127.46平方公尺＝1,096,156元）。而系爭房屋於70餘年間興建完成，屋齡已30餘年，建物老舊，於105年間課稅現值僅40,700元乙情，有彰化縣地方稅務局契稅繳款書附卷可稽（見本院卷第99頁），足認系爭房屋之價值顯然低於坐落基地之利用價值，原告請求將系爭土地收回，以整理後出售，並非以損害他人目的而行使權利甚明。且系爭房屋已無權占用系爭土地長達50年，該屋歷來所有人、事實上處分權人均未給付任何對價，而長期無權占用土地，顯已獲相當利益，卻反而執此抗辯土地所有人不得基於其所有權，行使所有物返還請求權之正當法律權利，實難認公允。是原告訴請被告拆除系爭房屋，並返還土地，乃其所有權權能之正當行使，要無違反誠信原則，或有濫用權利可言，則被告辯稱原告行使權利違反民法第148條所定誠信原則及權利失效原則云云，不足採認。
4.綜上，被告未能舉證證明系爭房屋占有系爭土地具有合法權源，揆諸前開說明，原告請求被告拆除系爭房屋，並騰空返還系爭土地與全體共有人，即屬有據。
(三)原告得請求相當於租金之不當得利數額為何？
1.無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。其依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，自得以對方所受之利益為度，做為請求返還之範圍（最高法院61年度台上字第1695號判例參照）。本件被告無權占有系爭土地，因而受有利益，致原告不能使用土地以獲取利益，因而受有損害，是原告依不當得利之法律關係，請求被告返還相當於租金之不當得利，自應准許。
2.城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限，土地法第97條第1項定有明文。上開規定依土地法第105條之規定，於租用基地建築房屋準用之。所謂土地之總價額，係指法定地價而言，土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價，土地法施行法第25條、土地法第148條分別定有明文。上開計收租金限制之規定，亦得據為計算本件相當租金利益之標準。而基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項以為決定，並非必達申報總地價年息10％最高額（最高法院68年度台上字第3071號判例參照）。
3.經查，系爭土地為乙種建築用地，有土地登記第三類謄本可稽（見本院卷第19頁）。該地東側臨寬約12至16公尺之彰南路5段，周圍多為透天住宅，少有商店，商業活動及生活機能不佳。又系爭房屋現供被告堆放雜物使用等情，經本院會同兩造及彰化縣彰化地政事務所人員至現場勘驗屬實，此有本院勘驗筆錄可參，並經該所製有109年5月21日彰土測字第1381號土地複丈成果圖族稽（見本院卷第65、231頁）。是本院綜合系爭土地之性質、周邊交通及商業繁榮程度、被告占用土地之使用現況，認被告無權占有土地所獲利益，應依前揭土地法之規定，按年息6％計算，較屬適當；原告主張應依年息10％計算，尚屬過高。基此，原告得請求被告自起訴狀繕本送達翌日即108年11月25日起（見本院卷第47頁所附送達回證，本件起訴狀繕本於108年11月14日寄存送達與被告，依民事訴訟法第138條第2項規定，經10日後，於108年11月24日發生送達效力）至返還占用土地之日止，應按月給付原告張輝雄、張啟森、張文宗、張慶鏞相當租金之不當得利，分別為685元、457元、685元、249元（計算式均詳如附表）；逾此金額之請求，則屬無據。
六、綜上所述，系爭房屋與系爭建物並非同一，系爭房屋無權占有原告共有系爭土地，從而，原告依民法第767條第1項前段、第821條規定，請求被告拆除系爭房屋，並將該部分占用系爭土地騰空返還與原告及全體共有人；暨依不當得利之法律關係，請求被告自108年11月25日起，至返還上開占用部分土地之日止，按月給付原告張輝雄、張啟森、張文宗、張慶鏞相當租金之不當得利，分別為685元、457元、685元、249元，均有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，併予敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。原告請求被告返還土地部分，係獲全部勝訴判決，至原告附帶請求被告返還相當於租金之不當得利部分，雖部分敗訴，然依民事訴訟法第77條之2第2項規定，該附帶請求部分不併算訴訟標的價額，故本件訴訟費用均應由被告負擔。
中華民國109年8月6日
民事第三庭法官鍾孟容以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國109年8月14日
書記官張茂盛附表：被告按月給付之不當得利數額┌──┬───┬────┬───────────────┬───────────────┐│編號│姓名│權利範圍│原告請求數額（新臺幣，元以下四│本判決命被告給付金額（新臺幣，│││││捨五入）│元以下四捨五入）│├──┼───┼────┼───────────────┼───────────────┤│1│張輝雄│1/8│1,142元（計算式：公告地價8,600│685元（計算式：公告地價8,600元│││││元127.46平方公尺10％1/8│127.46平方公尺10％1/8│││││12＝1,142元）│12＝685元）│├──┼───┼────┼───────────────┼───────────────┤│2│張啟森│1/12│761元（計算式：公告地價8,600元│457元（計算式：公告地價8,600元│││││127.46平方公尺10％1/12│127.46平方公尺10％1/12│││││12＝761元）│12＝761元）│├──┼───┼────┼───────────────┼───────────────┤│3│張文宗│1/8│1,142元（計算式：公告地價8,600│685元（計算式：公告地價8,600元│││││元127.46平方公尺10％1/8│127.46平方公尺10％1/8│││││12＝1,142元）│12＝685元）│├──┼───┼────┼───────────────┼───────────────┤│4│張慶鏞│1/22│415元（計算式：公告地價8,600元│249元（計算式：公告地價8,600元│││││127.46平方公尺10％1/22│127.46平方公尺10％1/12│││││12＝415元）│12＝249元）│└──┴───┴────┴───────────────┴───────────────┘