裁判字號：臺灣高等法院臺中分院89年上字第155號民事判決
裁判日期：民國90年11月06日
裁判案由：租佃爭議
臺灣高等法院臺中分院民事判決八十九年度上字第一五五號
上訴人丙○○
己○○甲○○乙○○庚○○辛○○壬○○丁○○戊○○法定代理人 賴平雄 右當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國八十八年十一月三十日臺灣台中地方法院第一審判決（八十七年度訴字第二三六二號），提起上訴，本院判決如左：
主文上訴駁回。
訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：上訴人之被繼承人 林木 之父 林天 送於民國（下同）五十二、三年間向伊之前身台灣省豐榮農田水利會承租台中縣○○鄉○○○段○○○號土地中之○．二五二三公頃耕作，而系爭仁德段六號土地及六七號土地即為重測後係 林天送 租用土地之一部。林天送與伊間就系爭土地之租賃僅供作耕作使用，並無租地建屋之約定。且系爭二筆土地之地目均為「水」，並非農地、漁地或牧地，雖約定供耕作之用，究非耕地租用，而係僅屬民法第四百二十一條普通之土地租賃，自無耕地三七五減租條例及土地法一百零六條以下耕地租用規定之適用。上訴人於五十六年十二月三十一日租期屆滿後，仍繼續使用，依民法第四百五十一條規定，已成為不定期租賃，伊自得隨時終止，伊已於八十七年十一月之準備書狀終止兩造之租賃契約，租約既經終止，上訴人占有系爭土地即無正當權源，其於系爭土地北方之建築物（即坐落同段五號土地上之房屋）於五十九年間經台灣省交通處公路局第二區工程處拆除補償後，始於系爭土地上所搭建如原審判決書附圖（以下稱附圖）編號６Ｂ、Ｂ、５Ｂ所示部分之房屋，係未經伊同意而搭建，自應予以拆除，並將系爭土地交還予伊等情，爰依民法第七百六十七條之規定提起本訴，求為命上訴人應將系爭土地即坐落台中縣○○鄉○○段○號土地上如附圖所示編號６Ｂ面積一七九平方公尺之鐵架石棉瓦建物拆除後，將其土地及６Ａ之土地面積三四平方公尺、６Ｃ之土地面積七九平方公尺，返還予伊，並將同段六七土地上如附圖所示編號Ｂ面積二九平方公尺鐵架石棉瓦建物拆除後，將其土地以及Ｃ之土地面積七十七平方公尺、Ａ之土地面積二四一平方公尺返還予伊之判決。
二、上訴人則以：系爭土地上之建物係早於三十九年十一月二十日即已存在，亦即伊等之祖父林天送於五十四年一月一日向被上訴人承租系爭土地前即已存在，顯見此本為被上訴人所明知並持續收受林天送所給付之租金，足徵，兩造租賃關係之初，被上訴人應有容忍在其土地留存房屋之明示或默示意思，且應足以解釋就系爭土地其上建有房屋之基地部分，雙方顯有租地建屋而非耕作之意思合致，而同意承租人應耕作之範圍，僅限於房屋以外之土地。故兩造就系爭土地之租賃關係，應屬耕地租賃與租地建屋之混合契約，而非普通之不定期租賃，自不容被上訴人隨時終止租約，而要求拆屋還地云云，資為抗辯。
三、原審法院斟酌兩造之主張及攻擊防禦方法之結果，認被上訴人之訴為有理由，而為其全部勝訴之判決，上訴人不服提起上訴，聲明求為判決：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回；㈢第一、二審之訴訟費用由被上訴人負擔；㈣如受不利之判決，請准宣告供擔保後免為假執行。被上訴人則答辯聲明求為判決駁回其上訴。
四、被上訴人主張上訴人之被繼承人林木之父林天送於五十二、三年間向被上訴人之前身台灣省豐榮農田水利會承租台中縣○○鄉○○○段○○○號土地中之○．二五二三公頃耕作。系爭仁德段六號土地及六七號土地於重測前分別為九張犁二四六之三二及二四六之一七。二四六之三二係於七十九年八月二十二日由二四六之一七分割出來，二四六之一七則係於七十年四月二十八日從二四六分割出來。故系爭仁德段六號及六七號土地係林天送租用土地之一部分，租期至五十六年十二月三十一日租期屆滿後，上訴人仍繼續使用並搭蓋如原判決附圖所示之建築物居住使用等事實，業據其提出與所述相符之台灣省豐榮農田水利會八十七年三月三日八七水財字第八七０００００七四四號核准使用通知函、台中縣烏日鄉公所八十七年三月十一日八七烏鄉民字第０三二三九號函、及收據六紙、繼承系統表各一件及戶籍謄本、土地登記簿謄各一份為證，且經原審法院履勘現場，並囑託台中縣大里地政事務所製成複丈成果圖附卷及製有勘驗筆錄在卷可佐，自堪認被上訴人此部分之主張為真實。本件首應審究者厥為兩造租賃契約性質為何？被上訴人是否已合法終止兩造租約二項。
五、按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之詞句，民法第九十八條定有明文。如契約之文字已表示當事人之真意，無需別事探求者，固不得捨契約文字而為曲解，然苟契約文字文義不明，自有以過去事實及其他一切證據資料為斷定標準，以探求當事人立約當時之真意何在之必要（最高法院八十年度台上字第一五四一號、八十二年度台上字第一一三一號、八十二年度台上字第三四一號判決參照），即解釋契約應通觀全文，並斟酌立約當時之情形，以不失立約人之真意為原則。次按耕地租用，係指以自任耕作為目的，約定支付地租使用他人之農地者而言，土地法第一百零六條第一項定有明文，所稱農地，參照同條第二項之立法精神，應包括漁地及牧地在內。承租他人之非農漁、牧地供耕作之用者，既非耕地租用，自無耕地三七五減租條例規定適用（是高法院八十八年度第三次民事庭會議及八十八年台上字第一號判例參照）。再按默示之意思表示，須表意人以一定之行為或有特定之事實，足以認為表意人確有該意思為必要，於法單純沈默要非得與默示之意思表示同視。
六、本件經查，兩造租賃契約性質為何，因雙方均未能提供原始租約書以供審酌，本院僅依農田水利會核准使用通知函觀知，依據契約書上「使用地目」雖載明為「田」，亦即係作為「耕田」使用；契約書上之「使用金額」載明「公斤」，且收據上之「租用料」係「實物」、「代金」繳納使用費；契約書第四條約定照水利會通知繳納「實物斤量」；第五條約定「土地」「灌溉」；第六條約定「使用費額（實物或現金額）不受豐歛而增減」；是林天送與被上訴人間就系爭土地之租賃僅供作耕作使用，且系爭二筆土地之地目均為「水」，並非農地、漁地或牧地，此有土地登記簿附卷可稽，雖約定供耕作之用，依前揭所述，究非耕地租用，而係通常之土地租賃，是被上訴人主張本件租賃契約僅屬民法第四百二十一條普通之土地租賃，並無耕地三七五減租條例及土地法一百零六條以下耕地租用規定適用之主張洵屬有據。雖上訴人抗辯稱兩造租賃關係之初，被上訴人應有容忍在其土地留存房屋之明示抑默示，且應足以解釋被上訴人有將系爭土地其上建物之部分視為租地建屋之意思合致，亦即兩造就此部分之租賃係顯並不當然為耕地租賃之法律關係云云，惟為被上訴人所否認。按上訴人主張系爭土地上之建築物於三十五年間即已存在，且為被上訴人於五十四年間出租時明知及同意乙節，無非以門牌證明書，林天送、林木之戶籍謄本及證人 江冬水 、 王錦文 、 王春成 之證詞，暨被上於系爭土地上已有房屋存在之情形下，猶長期收取租金，益證其同意以租地建屋情形出租等情為據。經查依上訴人所提出之台中縣烏日鄉戶政事務所出具之門牌證明書（見本院卷第六六、七一頁）及林天送之戶籍謄本所示，固可知系爭現址台中縣○○鄉○○村○鄰○○路○段二五五、二五七與二五九號等三戶房屋，於七十七年七月一日門牌整編前，原屬同村同鄰「中山路二九號」同一門牌之單戶房屋；上述門牌於七十一年五月一日行政區域調整前，○○○鄉○○○村○鄰○○○路○○號；而該門牌於五十九年五月十五日整編前，原為同村同鄰同路六號，且林天送於三十五年十月一日即曾設籍於該六號房屋無訛，惟依上訴人在原審所提台灣省交通處公路局第二區工程處八十七年四月十五日函所載內容觀之，林天送所有座落在台中縣○○鄉○○段○○號土地上之建物於民國五十九年間被拆遷補償，該建物並非坐落在系爭仁德段六及六七號土地上，而係在其北方之同段五號土地上，而證人江冬水、王錦文、王春成在本院亦結稱當日拓寬道路確有拆除房屋之情事（見本院卷第一二二－一二三頁、第一三七頁），再參以上訴人丙○○於八十九年四月十七日本院受命法官履勘現場時到場供稱：「原審卷第二一九頁照片上之房子上訴人主張是三十年前蓋的，後來被大水沖掉，後再改建如同卷二二○頁照片之房子」等語（見本院卷第四十六頁），即已承認現址之房屋係大水後所蓋，而大水沖毀之同址舊房舍則於三十年前即民國五十九年間所搭建，適與台灣省交通處公路局第二區工程處係於五十九年間予以拆遷補償之時間吻合，可見林天送於三十五年間設籍之房屋與現址之房屋並非同一。又證人江冬水、王錦文、王春成在本院受命法官準備程序中到庭作證，均供稱其不知道路拓寬後，上訴人有無改建房屋及系爭土地上現有之房屋與拓寬拆除者是否為同一棟房屋伊不知情甚詳在卷（見本院卷第一二二－一二三頁），但其所提出之證明書（見本院卷第九十三頁）卻載稱系爭房屋乃於民國五十九年之前即已存在云云，暨於九十年六月十五日本院受命法官勘驗現場時到場作證稱：「目前房屋是在道路拓寬後將剩餘房子及豬舍等合建為住家居用」云云（見本院卷第一八七頁），則其可信度顯然堪疑，況苟認其所證尚屬可信，惟依其所證，因道路拓寬拆遷補償後，要只剩舊房屋後之一隅及原非供住家使用之豬舍而已，益見林天送設籍之主體建築並不在系爭土地上，現址之主要建築則在五十九年之後所搭建無訛，而被上訴人係以於民國五十八年間以後，即未再收取租金之事實，為兩造所是認，則於五十八年間之前，系爭土地上僅有舊屋之一隅，五十九年間以後在系爭土地增建部分因被上訴人已未收租，自無從知情，益可認上訴人所謂現址房屋所處之基地於三十五年間即已存在，其同意出租並收取租金，足見同意為租地建屋之主張為不可採。雖縱認於五十四年間土地出租時，系爭土地上有拆遷補償前舊屋之一隅在其上，但被上訴人指稱均係上訴人前往繳租，並非被上訴人到場收租，因此被上訴人並不知有房屋在其上等情，核與卷附農田水利會之核准使用通知函係由承租人到被上訴人所指定之地址繳租之記載相符（見一審卷第十一頁），是上訴人辯稱：被上訴人長年前往現場收租，應已知情云云，亦不可信。又該舊屋之一隅，縱確在系爭土地之上，但其面積有限，未經實測，殊難確知。縱被上訴人確知該一隅存在之事實而仍出租系爭土地而未為除外之表示，然默示之意思表示，須表意人以一定之行為或有特定之事實，足以認為表意人確有該意思為必要，於法單純沈默要非與默示之意思表示同視，本件被上訴人縱有坐視系爭土地之一隅由上訴人留有舊屋使用從未出面加以阻止，於法亦僅屬單純沈默，尚非得認被上訴人對上訴人之建屋使用有默示之同意。況兩造之租約既明載系爭土地係供耕作之用，有上開核准出租通知函在卷可證，益徵其無基地出租建屋之意思，本件上訴人以被上訴人不知或單純沈默解為兩造間存有租地建屋意思表示之辯解，尚不足憑採。從而兩造間之租賃契約僅為普通土地租用，並無租地建屋之約定甚明。
七、次查兩造間之租約僅屬民法第四百二十一條之普通租賃，於五十六年十二月三十一日租期屆滿後，上訴人仍繼續使用，依民法第四百五十一條規定，已成為不定期租賃，已如前述，則按租賃契約未定有期限者，當事人得隨時終止，同法第四百五十條第二項定有明文。被上訴人自得隨時終止，故本件系爭租約，被上訴人已於八十七年十一月之準備書狀繕本送達上訴人，為兩造租約終止之意思表示，堪可認定。租約既經終止，上訴人占有系爭土地即無正當權源，堪認被上訴人此部分之主張為真實。
八、綜上所述，被上訴人本於繼受及土地租賃終止後，所有物返請求權之法律關係，請求上訴人應將坐落台中縣○○鄉○○段○號土地上如附圖所示編號６Ｂ面積一七九平方公尺之鐵架石棉瓦建物拆除後，將其土地及６Ａ之土地面積三四平方公尺、６Ｃ之土地面積七九平方公尺，返還予伊，並將同段六七土地上如附圖所示編號Ｂ面積二九平方公尺鐵架石棉瓦建物拆除後，將其土地以及Ｃ之土地面積七十七平方公尺、Ａ之土地面積二四一平方公尺返還予伊，均洵屬正當，應予准許。原審法院因而為被上訴人勝訴之判決，並依兩造之陳明，酌定相當之擔保金額，分別為假執行及免為假執行之宣告，依法並無不合，上訴意旨仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。又原審已為免為假執行之宣告，上訴聲明猶為重複聲請，核無必要，應併予駁回。
九、本件法律關係已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，毋庸一一論列，併此敘明。
十、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條、第八十五條第一項前段，判決如主文。
中華民國九十年十一月六日~B1民事第五庭審判長法官陳滿賢~B2法官鄭金龍~B3法官朱樑右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本），並繳納送達用雙掛號郵票拾份（每份參拾肆元）。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
~B書記官陳秀真中華民國九十年十一月七日附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
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