宣示判決筆錄 96年度士簡字第274號
原 告 甲○○
被 告 乙○○
上列當事人間請求計算管理費事件，於中華民國96年4月13日
言詞辯論終結，並於96年4月24日，在本院士林簡易庭第一法庭
公開宣示判決，出席職員如下：
朗讀案由兩造均未到庭。
法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、所裁判之訴訟標的
及其理由要領，記載於後：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由新臺幣壹仟元由原告負擔。
訴訟標的及理由要領：
一、原告主張伊於民國78年10月間，買受門牌號碼台北市○○區
○○路○○○號401室建物及其所坐落土地持分，成為區分所
有權人，並已按期繳付78年10、11月之管理費，該社區迄未
依法選任管理委員，成立管理委員會，亦未曾依法定程序決
議管理費之收繳標準，被告長期以該社區管理委員會之主任
委員、財務委員之名義，管理該社區之事務，竟不依民法第
822條之規定，按實支實付之方式，逐期計算各共有人應分
攤之正確管理金額通知繳納，任意以每月每坪新臺幣（下同
）40元之標準，錯誤計算原告自78年1月起，至95年12月止
，欠繳共計251,208元管理費，並將上開錯誤訊息張貼公告
散佈，並口出惡言，威脅原告所委託之仲介人員及有意向原
告購屋者：若不代為繳清管理費，將不准買主遷入、不准使
用電梯：：等語，造成原告權益受損，為此，爰依民法第82
2條第1項、第126條之規定，訴請被告根據該社區管理費
實際發生之費用，逐期計算最近五年內原告應分攤之正確管
理費金額，以供原告繳付等語。
二、被告則辯稱：該社區於88年間合法成立管理委員會，並已完
成報備，且自67年1月取得使用執照時起，每月每坪之管理
費即按40元計收，從未調漲或變更，該社區九成以上住戶均
依此標準按時計繳，如改按實支實付方式計算收費，不符經
濟效益，因此，伊會儘速召開區分所有權人會議，追認上開
收費標準，再照決議結果，請求原告給付欠繳之管理費。至
於原告主張已付78年10、11月份管理費，及78年10月間始買
受上開建物成為區分所有權人一節，伊相信是事實，張貼公
告上之無心筆誤，願意立即更正等語。
三、按共有物之管理費，及其他擔負，除契約另有訂定外，應由
各共有人，按其應有部分分擔之，民法第822條第1項雖定
有明文，然該條文僅規範上開費用之分擔義務人及分擔比例
，並未規範共有人之一負有計算、告知其他共有人應分擔金
額之義務，因此，原告依據該條文，訴請被告按期計算原告
應分擔共有物管理費之正確金額，以供原告繳付，尚非有據
，不能准許。
四、被告依據民法第822條之規定，固然不負有上開計算、告知
之義務，惟為釐清兩造間有關日後買受原告建物之後手，就
原告所欠繳管理費，是否應予繼受之爭議，本院另為下列說
明：
（一）按93年12月31日修正公佈前公寓大廈管理條例第24條規定
：「區分所有權之繼受人，應繼受原區分所有權人依本條
例或規約所定之一切權利義務」，修正後之公寓大廈管理
條例第24條第1項則規定：「區分所有權之繼受人，應於
繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第35條
所定文件，並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或
規約所定之一切權利義務事項（第1項）。公寓大廈專有
部分之無權占有人，應遵守依本條例規定住戶應盡之義務
（第2項）。無權占有人違反前項規定，準用第21條、第
22條、第47條、第49條住戶之規定（第3項）。」，修正
後公寓大廈管理條例第35條所定文件則為「規約、公共基
金餘額、會計憑證、會計帳簿、財務報表、欠繳公共基金
與應分攤或其他應負擔費用情形、管理委員會會議紀錄及
前條會議紀錄」，應先敘明。
（二）公寓大廈區分所有權人，為公寓大廈全體住戶團體之成員
，管理、使用共有設施，自應尊重全體住戶之共同意見，
故公寓大廈區分所有權人就共同部分管理費用之負擔，應
按公寓大廈管理條例之規定，依私法自治原則，經區分所
有權人依法定比例表決決議之計費標準繳納，由管理委員
會保管運用支付，始符合現代群居生活之要求，且上開決
議應屬共有人間具有「分管合同」性質之規約，具有團體
規範之性質，全體區分所有權人自應遵守，始能提昇居住
品質，確保良好生活環境，是繼受人自不得以未參與規約
之訂定而主張不受規約之拘束，此亦為修正公佈前公寓大
廈管理條例第24條之立法目的所在。
（三）惟基於私法自治原則，除非當事人間有債務承擔之契約或
法律有明文規定（法定債之移轉）外，債權債務關係僅存
在於當事人之間，而不及於第三人。而修正後公寓大廈管
理條例第24條第1項雖規定：「區分所有權之繼受人，應
於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第35
條所定文件」，但並未以建物之繼受人須閱覽其繼受建物
發生利害關係之相關文件，即認定建物之繼受人須繼受前
手所積欠之具體管理費用。又同項後段固規定：「應於繼
受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利
義務事項」，然依其文義解釋，區分所有權人之繼受人應
遵守者，乃「原區分所有權人依公寓大廈管理條例或規約
所定之一切權利義務事項（乃抽象之權利義務關係）」，
並不包括「原區分所有權人已積欠之管理費之給付義務（
具體之債務不履行責任）」在內，此乃因公寓大廈管理費
並非物上負擔，並不隨同區分所有權之移轉而移轉，且目
前公寓大廈之管理，乃各個社區自行或委由管理公司為之
，管理上良莠不齊，前區分所有權人究竟積欠多少管理費
，除得參考管理委員會之帳冊記載外，尚須經原區分所有
權人之確認，非如抵押權等物權有登記公示制度可供信賴
，若將此義務強加於後手區分所有權人，會讓一般交易之
第三人遭受不測之損害，亦有悖債權相對性之法理，而不
當賦予該等債權關係有類似物權法上之追及效力，更將侵
害新區分所有權人之財產私權，有違公平正義原則及比例
原則，且無異使管理委員會怠於催繳管理費之責任，強令
繼受人承擔。是無論依上開修正前、後條文之規定，區分
所有權之繼受人，固均應繼受原區分所有權人依公寓大廈
管理條例或規約所定之一切抽象權利義務，惟對於原區分
所有權人積欠管理費之個別發生債務，因屬原區分所有權
人與大廈管理委員會間之債權債務關係，區分所有權繼受
人除有承擔債務之意思表示外，自不負有繼受此部分債務
之責。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌
與本件判決結果不生影響，爰不一一論述。
六、本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文所示金額。
中 華 民 國 96 年 4 月 24 日
士林簡易庭法官 蔡文育
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 96 年 4 月 24 日
書記官 陳麗如
計算書：
金 額 （新臺幣)
第一審裁判費 1,000元