裁判字號：臺灣臺中地方法院103年抗字第93號民事裁定
裁判日期：民國103年06月26日
裁判案由：撤銷租賃契約
臺灣臺中地方法院民事裁定103年度抗字第93號抗告人 林佳生 代理人 許博堯 律師相對人臺中市政府財政局法定代理人 李錦娥 相對人廖 張瓊枝 （兼 廖慶炎 之承受訴訟人）
廖威銘 （即廖慶炎之承受訴訟人） 廖威誠 （兼廖慶炎之承受訴訟人） 廖國勛 （即廖慶炎之承受訴訟人） 廖國翔 （即廖慶炎之承受訴訟人） 廖凉欽 廖正義 林育齡 黃聰烈 黃林昱宏 （民國00年00月0日生）上一人之法定代理人 黃建文 （黃林昱宏之父）
李秀未 （黃林昱宏之母）上列當事人間聲請撤銷租賃契約事件，抗告人對於中華民國103年2月17日本院102年度聲字第353號裁定提起抗告，本院裁定如下：
主文抗告駁回。
抗告程序費用新臺幣壹仟元由抗告人負擔。
理由
一、按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止；又此條所定之承受訴訟人， 於得 為承受時，應即為承受之聲明；他造當事人，亦得聲明承受訴訟，民事訴訟法第168條及第175條分別定有明文。復按，繼承因被繼承人死亡而開始，已為民法第1147條所明定。查本件相對人廖慶炎於民國103年2月11日死亡，而其繼承人為 廖張瓊枝 、廖威銘、廖威誠、廖國勛、廖國翔（下稱廖張瓊枝等5繼承人），有繼承系統表及戶籍謄本附本院卷可稽，足認廖張瓊枝等5繼承人已因繼承而承受伊等被繼承人廖慶炎前於100年8月30日與相對人臺中市政府財政局所訂立基地租賃契約（見原審卷第17頁）之權利義務關係，則基於程序經濟之目的，縱非訟事件法並無準用民事訴訟法關於承受訴訟之前揭規定，亦應認抗告人在本件非訟事件繫屬中，於103年4月16日具狀聲明由廖張瓊枝等5繼承人承受被繼承人廖慶炎部分訴訟之行為，為法之所許（最高法院91年度台抗字第53號裁定參照），合先敘明。
二、抗告意旨略以：坐落臺中市○○區○○段○○○○○○○○號土地（下稱系爭土地）之共有人分別如附表二、三所示，抗告人亦為共有人之一，而系爭土地之全體共有人無任何分管契約存在，故相對人臺中市政府財政局將系爭土地之特定位置出租予其餘相對人使用收益，自須徵得其他共有人同意，否則相對人仍屬無權占用系爭土地。又系爭土地為國私共有土地，參照法務部96年2月16日法律決字第0000000000號函釋內容，在未經全體共有人分管協議時，國有土地管理機關並不得將國私共有土地特定部分出租予第三人占有使用，又臺中市政府財政局出租土地予其餘相對人時，租金僅以公告地價3%核算，對系爭土地其他共有人而言，除依民法第820條第1項規定，亦須受該租賃契約拘束外，亦使共有人權益嚴重受損。況臺中市政府財政局出租系爭土地後，若一旦其出售系爭土地應有部分，則相對人將享有土地法第104條第1項之基地優先購買權，此一權利優先抗告人及其他共有人就土地法第34條之1第4項同一價格優先購買權，基上，原裁定竟認相對人臺中市政府財政局與其餘相對人間之租賃契約不必然影響訴訟結果等情，應屬對民法第824條共有物分割方法規定有所誤解，系爭土地不論透過原物分割，分得土地之共有人將繼受基地租賃契約；或採取變價分割，相對人在變價階段則能取得土地法第104條第1項之優先購買權，且因系爭租賃契約存在，系爭土地於變價階段拍賣亦將載明拍定人拍定後不點交，容易造成系爭土地投標意願低落，投標價格顯然遠低於市場行情，不僅能預見抗告人財產蒙受損失，亦對出租土地之臺中市政府財政局不利，將來形同賤賣市產；況相對人間所訂之基地租賃契約公告地價總額有些僅以3%計算之，更突顯相對人臺中市政府財政局所為有害及共有人權益等語。並聲明：（一）原裁定廢棄。（二）撤銷相對人間就系爭土地如附表一所簽訂之臺中市市有基地租賃契約。
三、相對人臺中市政府財政局則以：相對人臺中市政府財政局就系爭土地之所有權應有部分均為73/105，換算面積分別為50
8.9142平方公尺、716.7904平方公尺，應有部分已逾2/3，故其將系爭土地分別出租予其餘相對人，雙方並訂有書面租賃契約，符合民法第820條第1項之規定。又相對人間就系爭土地所訂立之各該租賃契約，雙方約定每年租金按訂約當期系爭土地公告地價總額及租金率5%計算，參酌系爭土地之現有使用狀況，其餘相對人於系爭土地上均有建物，伊等承租系爭834地號土地面積共計為55.58平方公尺、系爭836地號土地面積共計為696.78平分公尺，並未超過相對人臺中市政府財政局就系爭土地所有權應有部分之面積範圍，是相對人臺中市政府財政局將系爭土地上開出租、管理行為，並無何顯失公平之情形。至抗告人應否按伊應有部分比例向其餘相對人請求租金補償，自屬抗告人權利，並不因此影響相對人臺中市政府財政局出租系爭共有土地應有部分之適當性。又縱使相對人臺中市政府財政局出租應有部分予其餘相對人，然其餘相對人是否得於執行程序中主張土地法第104條優先購買權，均屬另案實體權利爭執，而該等租賃契約是否應撤銷及依抗告人上開主張是否即足認定本件共有物管理方法顯失公平，非僅存在抗告人與相對人臺中市政府財政局之間，亦涉及其餘相對人之權利義務等語，資為抗辯。
四、按非訟事件法第1條規定，法院管轄之非訟事件，除法律另有規定外，適用本法之規定。再依非訟事件法第1條規定之文義解釋，所謂非訟事件，應不以該法所列舉者為限，最高法院67年度第3次民事庭庭推總會決議可資參照。次按民法第820條第1項、第2項規定，共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾3分之2者，其人數不予計算；依前項規定之管理顯失公平者，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之。依該條文所規定之意旨，共有人對共有物之管理可經由2種方式來進行，其1為以上開共有人、應有部分之多寡來決定，即以多數決決議方式為之；其2為以「契約另有約定」之方式為之，而所謂契約另有約定係指「分管契約」而言，而分管契約所指係為由共有人全體共同協議約定各自分別占有共有物之特定部分而為管理之契約方式為之。共有人究係以何種方式而為共有物之管理應予以明確區別，蓋2者之成立要件及法律效果均有所不同，共有人若以前者多數決決議方式為之者，管理方式之成立僅需共有人過半數及其應有部分過半數或應有部分合計逾3分之2為之即可；然共有人若以後者分管契約之方式為共有物之管理時，則須全體共有人均同意該分管契約，該分管契約方為成立。2者法律效果之區別，在以分管契約為管理方式下，各共有人依其分管契約之約定對各分管部分即有單獨使用、收益之權利，而無須徵得其他共有人之同意（最高法院100年度台上字第1776號判決要旨參照），而此係符合共有物管理以自治為優先原則；另共有人若係以多數決決議方式而為共有物之管理，則無如分管契約對分別占有物之特定部分，可各自單獨使用、收益之權利，必須就整體共有物之全部或一部所為之管理，管理後所產生之利益或損害由全體共有人一起分享或負擔。再按，法院依民法第820條第2項所為裁定，雖未經非訟事件法列舉，然依其性質，並不涉及實體權利之終局爭執，且為使共有物之管理順遂進行，亦有程序便捷之需求。觀諸共有物之管理，將其修訂為多數決，主要理由無非基於促進共有物之有效利用，且為讓共有不動產處分之多數決規定取得平衡，其中就民法第820條第1項之新增相關規定，亦係參酌土地法第34條之1第1項「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之，但其應有部分合計逾3分之2者，其人數不予計算。」之規定，可知共有土地之處分採多數決原則，然而，共有土地之出租屬於共有物之管理，依民法第820條第1項舊條文規定，卻需由共有人共同為之，顯然輕重失衡。就利益衡量來說，共有土地之處分對共有人權益之影響較出租為大，前者為高度行為，依土地法第34條之1第1項規定，無庸全體共有人同意；後者為低度行為，依民法第820條第1項舊條文規定，反需共有人全體共同為之，有違事理衡平。為匡正此項缺失，故修正條文對於共有物之管理而改採多數決。又為防杜該多數決所為之管理決定，修正後之民法第820條第2項規定，多數決所定管理方法有顯失公平者，不同意共有人得聲請法院以裁定變更之。從而，依民法第820條增訂上述第2項規定之立法意旨，共有人依第1項規定就共有物所定之管理，對少數不同意之共有人顯失公平時，不同意之共有人（不問是持反對意見之積極不同意共有人，或未表示意見，乃至於未參與同意決定之消極不同意之共有人，均包括在內）得聲請法院以裁定變更該管理，俾免多數決之濫用，並保障全體共有人之權益。又依第1項規定之管理，係指多數決或應有部分超過3分之2所定之管理。然而是否顯失公平，應由法院依非訟程序，斟酌一切具體情事，參考社會一般觀念為標準，以及共有物之性質、面積、使用狀況等具體客觀情事定之。
五、查系爭土地並無訂立分管契約，而相對人間就系爭土地所訂立之租賃期間、面積、契約書如附表一所示（見本院卷第10-19頁），且相對人臺中市政府財政局就系爭土地之所有權應有部分均為73/105，換算面積分別為508.9142平方公尺、
716.7904平方公尺，衡情，相對人承租系爭834、836地號土地之面積合計依序為55.58平方公尺、696.78平方公尺，並未超過相對人臺中市政府財政局就系爭2筆土地所有權應有部份之面積範圍，故相對人臺中市政府財政局將系爭土地出租予其餘相對人，自形式上觀之，確實符合民法第820條第1項之規定。至抗告人雖以相對人臺中市政府財政局與其餘相對人訂立租賃契約後，將使其餘相對人在未來享有土地法第104條第1項之基地優先購買權，並優先於共有人之優先承買權，有損抗告人及其他土地共有人之權益云云。惟觀上開民法第820條與土地法第34條之1等規定之比較說明，土地法第34條之1第1項、第2項、第4項係規定，「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾3分之2者，其人數不予計算」、「共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之」、「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購」；然共有土地之出租，乃典型之利用行為，僅具有民法第820條第1項所定管理權能之特徵，並非土地法第34條之1第1項所定「處分、變更或設定負擔」之情形，揆諸上開說明，則相對人臺中市政府財政局僅係於符合民法第820第1項所定要件下，進行系爭土地之管理行為，於法尚無不合。再者，土地法第104條所定承租人優先購買基地之權，在使承租人取得基地所有權，以維護建築物之經濟價值，並簡化法律關係，使基地之所有與基地之利用關係合一。而土地法第34條之1第4項所定土地共有人之優先購買權，屬共有人固有之權利，共有人依該條項規定行使優先承購權時，雖可簡化土地之共有關係，惟土地之共有與土地之利用關係仍屬分離。為能盡經濟上之效用，並杜紛爭，故基地承租人之優先購買權自優先於土地法第34條之1第4項所定土地共有人之優先承購權【最高法院68年度第5次民事庭庭推總會議決議（三）參照】。是則，果爾相對人臺中市政府財政局將來有出賣其就系爭土地之應有部分情事，並確經基地承租人行使土地法第104條所定之優先購買權，如此雖未能簡化土地之共有關係，但可使土地之所有與土地之利用關係合一，俾盡經濟上之效用，且對抗告人原有系爭土地所有權之應有部分並無何影響，自難認有何顯失公平情形。又抗告人另雖謂其已起訴請求裁判分割系爭土地，並經本院102年度中簡字第2571號判決准予變價分割，惟不論係原物分割或變價分割，因有如附表一所示各該租賃契約存在，將造成分得土地之共有人需繼受基地租賃契約，抑或者基地承租人得優先行使優先購買權，甚而造成賤賣市有財產之結果，對抗告人及其他土地共有人皆屬不利云云。惟按，共有人依第1項規定為管理之決定，有故意或重大過失，致共有人受損害者，對不同意之共有人連帶負賠償責任，民法第820條第4項定有明文。查本件相對人臺中市政府財政局依多數決將共有之系爭土地出租予其他相對人，如因此造成抗告人及其他共有人受有損害，且相對人對於上開管理之決定復有故意或重大過失情形，亦係相對人應否依前揭條項規定，對其他土地共有人負損害賠償責任之問題。至抗告人固另主張依法務部民國96年2月16日法律決字第0000000000號函釋內容，在未經全體共有人分管協議時，國有土地管理機關並不得將國私共有土地特定部分出租給第三人占有使用等情；然按該函釋旨意係以國有應有部分之使用收益權為標的者，仍得成立租賃契約，成立後之實質內容係止於承租人取得出租人就租賃存續期間內對標的物之使用收益權，並非因此就共有物特定部分因而取得占有、使用、收益之權限，但如因有效成立之分管契約存在，不在此限；又如出租人（分別共有人之一）未與其他共有人完成分管契約，即將應有部分出租於承租人，承租人亦得與其他共有人就共有物之使用收益權達成分管契約，以就共有物之特定部分為占有、使用、收益。換言之，依本件情況而論，系爭土地之共有人彼此間既未訂立分管契約，乃為兩造所不爭，則相對人臺中市政府財政局依其應有部分訂立期限，將系爭土地出租予其餘相對人，僅使承租人取得租賃存續期間內對標的物之使用收益權，並無悖於上開法律規範之處，是抗告人對上開函釋應有所誤認，附此說明。
六、又抗告人固提出系爭836地號土地公告地價表，主張相對人臺中市政府財政局出租予其餘相對人之土地租金顯失公平云云（見臺灣高等法院臺中分院103年度抗字第133號卷第106頁）；然觀諸系爭土地於100、101、102年公告地價為每平方公尺新臺幣（下同）6,240元、6,240元、7,800元，漲幅僅1.25%，且依城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限，土地法第97條、第99條及第101條之規定，於租用基地建築房屋均準用之，復徵諸本件土地之地目、所在位置及使用分區狀態等情，可知相對人臺中市政府財政局就該出租之管理方法，即租金依訂約當期公告地價總額及租金率5%或3%計算部分，當屬符於上開規定至明。至抗告人應否按伊應有部分比例向相對人請求部分租金補償，並未影響相對人出租本件共有土地管理方法之適當性；惟若抗告人倘仍爭執相對人間就約定租金過低，即是否有共有人權利濫用或損害共有人權益等節，要為實體爭執事項，非本件非訟程式所得審究，自應由抗告人遵循其他民事規定，訴請法院調整租金之額度，無庸再依民法第820條第2項規定，請求法院裁定撤銷租賃契約行為，亦即尚非可於本件程序中作為請求法院裁定變更管理行為之依據，是抗告人另請求向臺中市中興地政事務所函詢關於系爭土地附近區段土地之實價登錄資料及買賣契約書等，即屬顯無必要。
七、綜上所述，抗告人之抗告理由均於法不合，相對人彼此間之土地租賃契約，核於民法第820條規定，尚無顯失公平之情事，原裁定駁回抗告人於原審之聲請，即無不合，本院認抗告人提起抗告為無理由，應予駁回；至抗告人主張於本件裁定前宜聽取共有人之意見，是請求開庭給予抗告人陳述之機會等語，因亦無礙於本院所為上開認定，核非必要，附此說明。並確定抗告費用額為1,000元，由抗告人負擔。
八、依非訟事件法第46條、第21條第2項、第24條第1項，民事訴訟法第495條之1第1項、第449條第1項、第78條，裁定如主文。
中華民國103年6月26日
民事第六庭審判長法官吳美蒼
法官廖慧如法官許惠瑜以上正本係照原本作成。
本件依非訟事件法第45條第3項之規定，僅得以適用法規顯有錯誤為理由再為抗告。
中華民國103年6月26日
書記官鄭晉發附表二（834地號土地應有部分比例）┌──┬─────┬─────┬───┐│編號│姓名│權利範圍│備註│├──┼─────┼─────┼───┤│1│林佳生│105分之1││├──┼─────┼─────┼───┤│2│台中市政府│105分之73││││財政局│││├──┼─────┼─────┼───┤│3│張 廖梅子 │公同共有│ 張允 之│├──┼─────┤420分之1│繼承人││4│ 張國印 │││├──┼─────┤│││5│ 張淑媛 │││├──┼─────┤│││6│ 張淑玲 │││├──┼─────┤│││7│ 張玄佑 │││├──┼─────┼─────┼───┤│8│ 朱秀鳳 │420分之1││├──┼─────┼─────┼───┤│9│ 廖雪良 │588分之1││├──┼─────┼─────┼───┤│10│ 廖珮伶 │588分之1││├──┼─────┼─────┼───┤│11│ 廖幸茹 │588分之3││├──┼─────┼─────┼───┤│12│ 廖婉如 │588分之1││├──┼─────┼─────┼───┤│13│吳 廖千雅 │588分之1││├──┼─────┼─────┼───┤│14│ 張振武 │336分之1││├──┼─────┼─────┼───┤│15│ 張仁昭 │336分之1││├──┼─────┼─────┼───┤│16│ 張惠玲 │336分之1││├──┼─────┼─────┼───┤│17│ 張素幸 │336分之1││├──┼─────┼─────┼───┤│18│ 劉伎英 │105分之28││├──┼─────┼─────┼───┤│合計││1分之1││└──┴─────┴─────┴───┘附表三（836地號土地應有部分比例）┌──┬─────┬─────┬───┐│編號│姓名│權利範圍│備註│├──┼─────┼─────┼───┤│1│林佳生│210分之1││├──┼─────┼─────┼───┤│2│台中市政府│105分之73││││財政局│││├──┼─────┼─────┼───┤│3│張廖梅子│公同共有│ 張允之 │├──┼─────┤420分之1│繼承人││4│張國印│││├──┼─────┤│││5│張淑媛│││├──┼─────┤│││6│張淑玲│││├──┼─────┤│││7│張玄佑│││├──┼─────┼─────┼───┤│8│ 朱秀鳯 │420分之1││├──┼─────┼─────┼───┤│9│廖雪良│588分之1││├──┼─────┼─────┼───┤│10│廖珮伶│588分之1││├──┼─────┼─────┼───┤│11│廖幸茹│588分之3││├──┼─────┼─────┼───┤│12│廖婉如│588分之1││├──┼─────┼─────┼───┤│13│吳廖千雅│588分之1││├──┼─────┼─────┼───┤│14│張振武│336分之1││├──┼─────┼─────┼───┤│15│張惠玲│336分之1││├──┼─────┼─────┼───┤│16│張素幸│336分之1││├──┼─────┼─────┼───┤│17│劉伎英│210分之57││├──┼─────┼─────┼───┤│18│廖正義│1008分之1││├──┼─────┼─────┼───┤│19│ 廖子傑 │1008分之1││├──┼─────┼─────┼───┤│20│ 黃靜鈴 │1008分之1││├──┼─────┼─────┼───┤│合計││1分之1││└──┴─────┴─────┴───┘