裁判字號：臺灣桃園地方法院103年簡上字第232號民事判決
裁判日期：民國104年05月29日
裁判案由：確認優先承買權存在等
臺灣桃園地方法院民事判決103年度簡上字第232號上訴人 陳振哲 訴訟代理人 陳鄭權 律師
何豐行 律師被上訴人綠意開發股份有限公司法定代理人 許燈城 訴訟代理人 涂秀蕊 律師被上訴人 陳振賢
陳振徵 陳振聖 陳月娥 陳月鳳 陳菊 上列當事人間請求確認優先承買權存在等事件，上訴人對於民國
103年8月29日本院桃園簡易庭102年度桃簡字第1182號第一審判決提起上訴，本院於104年5月7日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序事項：本件被上訴人陳振賢、陳振徵、陳振聖、陳月娥、陳月鳳及陳菊（下稱被上訴人陳振賢等6人）未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體事項：
一、上訴人主張：兩造均為坐落桃園市○○區○○段○○○○號土地（下稱系爭872地號土地）之共有人，被上訴人陳振賢等
6人於民國99年11月7日因繼承而取得系爭872地號土地，權利範圍為公同共有10000分之40（下稱系爭公同共有土地），詎被上訴人陳振賢未經上訴人同意，於100年7月28日將系爭公同共有土地出售與被上訴人綠意開發股份有限公司（下稱綠意公司），並簽訂土地買賣契約書（下稱系爭買賣契約），惟系爭買賣契約上之簽名除被上訴人陳振賢係本人簽名外，其餘皆由被上訴人陳振賢代理，惟上訴人從未授權或委任被上訴人陳振賢，系爭買賣契約應不生效力。嗣經上訴人表示未曾授權或同意出售系爭公同共有土地後，被上訴人陳振賢等6人竟於102年5月27日通知上訴人，係以多數決出賣系爭公同共有土地，每坪售價新臺幣（下同）15萬元。上訴人旋即於同年5月31日向被上訴人陳振賢等6人表示願以相同條件行使土地法第34條之1第4項之優先承買權，購買系爭公同共有土地。惟被上訴人陳振賢等6人仍拒不將系爭公同共有土地售予上訴人並為所有權移轉登記，已損害上訴人之權益。然原審竟以被上訴人綠意公司同為系爭872地號土地之共有人，被上訴人陳振賢等6人將系爭公同共有土地出賣予被上訴人綠意公司並訂立系爭買賣契約，屬互為買賣應有部分，無土地法第34條之1第4項規定之適用，而認上訴人不得就系爭公同共有土地行使土地法第34條之1第
4項之優先承買權，然原審忽略上訴人與被上訴人陳振賢等
6人方為系爭公同共有土地之公同共有人，則上訴人依土地法第34條之1執行要點第10點第11項所示，於土地之應有部分為公同共有時，部分公同共有人出賣公同共有物時，他公同共有人得就該公同共有物主張優先購買權，是上訴人就系爭公同共有土地應得主張優先承買。又被上訴人綠意公司所有桃園市○○區○○段○○○○○號，權利範圍全部之建物（下稱系爭建物）非屬民法物權編施行法第8條之5第2項、第
3項所規範之適用情形，系爭建物及其他31棟建物均為被上訴人綠意公司於99年12月間起造，100年9月竣工，則各棟建物對應於坐落基地即系爭872地號土地之應有部分，顯係被上訴人綠意公司於處分其他棟建物之前業已決定、分配，或是與其他棟建物之所有權人協議後並完成登記之結果，而屬民法第799條第4項但書之「另有約定」之情形，並無類推適用民法物權編施行法第8條之5第3項之可能等語，爰提起本訴請求確認：（一）確認上訴人就系爭公同共有土地有優先承買權存在。（二）被上訴人陳振賢等6人應於上訴人給付432,486元時，將系爭公同共有土地所有權移轉登記予上訴人。原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服提起上訴，並聲明：（一）原判決廢棄。（二）確認上訴人就系爭公同共有土地有優先承買權。（三）被上訴人陳振賢等6人應於上訴人給付432,486元之同時，將系爭公同共有土地移轉登記予上訴人。
二、被上訴人綠意公司則以：被上訴人陳振賢等6人確有授權被上訴人陳振賢出賣系爭公同共有土地予被上訴人綠意公司，系爭買賣契約已屬有效成立。被上訴人綠意公司為系爭872地號土地之共有人，被上訴人就系爭公同共有土地所訂立之系爭買賣契約，屬於系爭872地號土地共有人向其他共有人買受應有部分之情形，故上訴人應無土地法第34條之1第4項優先承買權之適用，土地法第34條之1執行要點之規定不能抵觸土地法之立法目的；被上訴人綠意公司為系爭建物之所有權人，亦為系爭872地號土地之共有人。依系爭建物專有部分面積比例計算，被上訴人綠意公司對系爭建物坐落之基地即系爭872地號土地之應有部分應為10000分之338，然目前僅有10000分之298，尚缺10000分之40，顯有應有部分不足之情形，是上訴人綠意公司亦得類推適用民法物權編施行法第8條之5第3項規定就系爭公同共有土地主張優先承買權，且該優先承買權係優先於其他共有人等語置辯，並聲明：上訴駁回。
三、被上訴人陳振賢等6人未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作任何聲明或陳述。
四、兩造不爭執之事實（見本院卷第116頁反面）：
（一）兩造均為系爭872地號土地之共有人，上訴人與被上訴人陳振賢等6人於99年11月7日因繼承而取得系爭公同共有土地，權利範圍為公同共有10000分之40；被上訴人綠意公司係於94年1月起，為系爭872地號土地之共有人，被上訴人綠意公司就系爭872地號土地之權利範圍為10000分之298。
（二）被上訴人綠意公司為系爭建物之所有權人，權利範圍為全部，系爭建物為地上4層、地下1層之透天房屋。系爭建物坐落於系爭872地號土地、目前對應之基地權利範圍為10000分之298。
（三）100年7月28日被上訴人綠意公司與被上訴人陳振賢作成系爭買賣契約書，買賣標的包含系爭公同共有土地，兩造對於系爭買賣契約之形式上真正不爭執，乙方（即出賣人）部分除被上訴人陳振賢親為簽名外，其餘出賣人（即上訴人、被上訴人陳振徵、陳振聖、陳月娥、陳月鳳及陳菊）部分皆係由被上訴人陳振賢以蓋章、加註「代」方式為之。被上訴人綠意公司已支付上揭土地買賣之價金與被上訴人陳振賢，至於上訴人部分則為被上訴人陳振賢、陳振聖、陳月娥及陳菊以提存方式為之，系爭公同共有土地尚未為所有權移轉登記。
（四）102年5月27日，被上訴人陳振賢等6人以台北光復郵局第718號存證信函，通知上訴人系爭公同共有土地之出售條件，委由訴外人 游翠雲 地政士辦理相關事宜。
（五）102年5月31日，上訴人以桃園南門郵局第460號存證信函通知游翠雲，願意行使系爭公同共有土地之土地法第34條之1第4項之優先承買權。
（六）102年6月6日，被上訴人綠意公司以台北西松郵局第98
3號存證信函，向被上訴人陳振賢等6人主張其有民法物權編施行法第8條之5之優先承買權。
五、本件兩造爭執之點，應在於（一）被上訴人陳振賢等6人與被上訴人綠意公司間就系爭公同共有土地之系爭買賣契約是否已有效成立？（二）上訴人主張就系爭公同共有土地，有土地法第34條之1第5項準用同條第4項之優先承買權，是否可採？（三）被上訴人綠意公司得否主張類推適用民法物權編施行法第8條之5第3項之優先承買權？茲分述如下：
（一）被上訴陳振賢等6人與被上訴人綠意公司間就系爭公同共有土地之系爭買賣契約已有效成立：
1、按土地法第34條之1第4項所規定之優先承購權，為形成權之一種，係以他共有人出賣其應有部分與第三人之買賣契約有效成立為前提，倘該買賣契約係屬無效，或買賣行為被撤銷而不存在時，即無共有人優先承購權發生之可言，最高法院83年度台上字第271號判決意旨參照。又無權代理人以代理人名義所為之法律行為，經本人承認者，對本人即生效力。所謂承認為代理權之補授，由本人以意思表示為之，即生承認之效力，最高法院85年度台上字第1380號判決意旨參照。準此，系爭買賣契約有效成立，為上訴人得主張系爭公同共有土地之優先承買權之要件，若系爭買賣契約確屬無效，上訴人亦無從依系爭買賣契約之相同條件，向被上訴人陳振賢等6人就系爭公同共有土地，主張土地法第34條之1第4項所定之優先承買權。
2、經查，上訴人與被上訴人陳振賢等6人因繼承而公同共有系爭公同共有土地，每個人潛在應有部分比例各為7分之
1，且兩造對於系爭買賣契約之形式上真正不爭執，已如前述。而上訴人就系爭買賣契約為無效一節，僅以其母即被上訴人陳菊稱不知道有賣土地一事為佐（見原審卷第36
0頁背面），據此主張被上訴人陳振賢係無權代理其他共有人出賣系爭公同共有土地等語。惟查，被上訴人陳菊、陳振徵、陳振聖、陳月娥及陳月鳳業於原審審理中表示同意被上訴人陳振賢全權處理與被上訴人綠意公司間之系爭買賣契約等語，有渠等於原審審理時提出之103年7月23日聲明書附卷可稽（見原審卷第336頁至第337頁）。且被上訴人陳振聖於原審證稱：「有見過系爭買賣契約書，系爭買賣契約書是100年間要把繼承的土地賣給被上訴人綠意公司時的契約；當時有授權被上訴人陳振賢替其簽約，據其所知其他人的印鑑證明都是本人親自去辦的；渠等提出聲明書是要證明當初的確有同意由大哥（即被上訴人陳振賢）代為處理等語」，此有原審103年6月27日、8月8日之言詞辯論筆錄可佐（見原審卷第303頁背面至第
304頁、第360頁被面），足見被上訴人陳振賢簽立系爭買賣契約時，確有得到其他繼承人即被上訴人陳菊、陳振徵、陳振聖、陳月娥及陳月鳳之授權。復依土地法第34條之1第5項準用同條第1項之規定，被上訴人陳振賢等6人，得以多數決方式將系爭公同共有土地出賣予被上訴人綠意公司，是認系爭買賣契約應屬有效成立。另縱上訴人主張被上訴人陳振賢於簽訂系爭買賣契約時，尚未得到系爭公同共有土地其他共有人之授權等情為真，然被上訴人陳菊、陳振徵、陳振聖、陳月娥及陳月鳳於本件原審審理中，業以出具聲明書之方式，承認授權被上訴人陳振賢全權處理與被上訴人綠意公司間就系爭公同共有土地之買賣事宜，是系爭買賣契約亦因被上訴人陳菊、陳振徵、陳振聖、陳月娥及陳月鳳之事後承認而有效成立，足堪認定。
（二）上訴人主張就系爭公同共有土地有土地法第34條之1第5項準用同條第4項之優先承買權，為無理由：
1、按土地法第34條之1第1項規定：「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」同條第5項規定：「前四項規定，於公同共有準用之。」其立法意旨在於兼顧共有人權益之範圍內，促進共有物之有效利用，以增進公共利益。同條第1項所稱共有土地或建築改良物之處分，如為讓與該共有物，即係讓與所有權；而共有物之應有部分，係指共有人對共有物所有權之比例，性質上與所有權並無不同。是不動產之應有部分如屬公同共有者，其讓與自得依土地法第34條之1第5項準用第1項之規定，釋字第562號解釋參照；又土地法第34條之1第4項之規定，其立法意旨無非為第三人買受共有人之應有部分時，承認其他共有人享有優先承購權，簡化共有關係。若共有人間互為買賣應有部分時，即無上開規定適用之餘地，最高法院72年台抗字第94號判例意旨參照。
準此，土地法第34條之1第4項規定之優先承買權，既係以他共有人出賣其應有部分與第三人之買賣契約有效成立為前提（最高法院83年度台上字第271號判決意旨），尋繹其立法旨趣，為第三人買受共有人之應有部分時，承認其他共有人享有優先承買權，以減少共有人之人數，簡化共有關係，促進不動產之有效利用，若買受人本身即為該不動產之共有人，則簡化共有關係之目的已達，即無再賦予其他不同意出賣之共有人優先承買權，以維護契約自由原則。
2、查上訴人與被上訴人陳振賢等6人於99年11月7日因繼承而公同共有系爭872地號土地應有部分為10000分之40（即系爭公同共有土地）；兩造均為系爭872地號土地之共有人等節，為兩造所不爭執，則被上訴人陳振賢等6人與被上訴人綠意公司所訂立之系爭買賣契約，係屬系爭872地號土地之共有人（即被上訴人陳振賢等6人）將其應有部分（即系爭公同共有土地）出售予其他共有人（被上訴人綠意公司）之情形，非屬共有人出賣其應有部分與第三人之情況，依上揭法律意旨，同為系爭872地號土地之共有人之上訴人，於此情形下，自無土地法第34條之1第5項準用同條第4項優先承買權之適用。蓋被上訴人陳振賢等6人係將共有物之應有部分出賣予共有人而非第三人，於此情形下，已達成土地法第34條之1第4項減少共有人之人數，簡化共有關係之立法意旨，故適度限縮其他共有人優先承買權之行使。況於本件被上訴人綠意公司買受系爭公同共有土地後，上訴人及被上訴人陳振賢等6人均非系爭872地號土地之共有人，系爭872地號土地之共有關係更得以簡化，促進不動產之有效利用，與土地法第34條之1第4項在於減少共有人之人數，使共有關係趨於單純之立法目的相符，揆諸上開規定及判例意旨，同為共有人之上訴人於本件即不得行使土地法第34條之1第5項準用同條第4項之優先承購權，堪予認定。
3、雖上訴人主張被上訴人綠意公司並非系爭公同共有土地之公同共有人，於本件情形應無最高法院72年台抗字第94號判例之適用；且上訴人依土地法第34條之1執行要點第10條第11項規定就系爭公同共有土地有優先購買權等語，然上訴人忽略系爭公同共有土地亦屬系爭872地號土地之應有部分，上訴人與被上訴人綠意公司同為系爭872地號土地之共有人，系爭買賣契約係屬共有人出賣其應有部分予其他共有人之情形，於此情形下已符合土地法第34條之1第4項簡化共有關係之立法意旨，基於對契約自由原則之尊重，不再賦予其他共有人優先購買權。另土地法第34條之1執行要點第10條第11項僅規定：「土地或建物之全部或應有部分為公同共有，部分公同共有人依本法條規定出賣該共有物全部或應有部分時，他公同共有人得就該公同共有物主張優先購買權，如有數人主張時，其優先購買權之範圍應按各主張優先購買權人之潛在應有部分比率計算之。」上開規定並未規範，若部分公同共有人依土地法第34條之1第1項多數決之規定出賣該共有物全部予其他共有人時，該未同意出賣之他公同共有人得就該公同共有物主張優先購買權，從而，基於貫徹土地法第34條之1第4項減少共有人之人數，簡化共有關係，促進不動產有效利用之立法意旨而言，於買賣標的物為公同共有物之情形，亦應有最高法院72年台抗字第94號判例意旨之適用，換言之，被上訴人陳振賢等6人以多數決之方式出售系爭公同共有土地（即系爭872地號土地之應有部分）予被上訴人綠意公司（即系爭872地號土地之共有人），於此情形下，雖上訴人為系爭公同共有土地之公同共有人，亦不得行使土地法第34條之1第4項之優先購買權。故上訴人主張就系爭公同共有土地有土地法第34條之1第5項準用同條第4項之優先承買權，為無理由。
（三）被上訴人綠意公司得否主張類推適用民法物權編施行法第
8條之5第3項之優先承買權？查被上訴人陳振賢等6人以多數決之方式出售系爭公同共有土地予被上訴人綠意公司，渠等所簽定之系爭買賣契約為有效；又基於土地法第34條之1第4項簡化共有關係之立法意旨，上訴人不得就系爭公同共有土地向被上訴人陳振賢等6人主張優先承買權，業經詳述如前，則被上訴人間自可依契約自由原則，履行系爭買賣契約就系爭公同共有土地之權利義務關係，從而，被上訴人綠意公司無庸再行主張類推適用民法物權編施行法第8條之5第3項之優先承買權，本院亦無須審酌此一爭點，附此敘明。
六、綜上所述，被上訴人陳振賢等6人與被上訴人綠意公司間就系爭公同共有土地之系爭買賣契約已有效成立；因被上訴人陳振賢等6人係將系爭公同共有土地乃係出賣予系爭872地號土地之共有人即被上訴人綠意公司，基於土地法第34條之
1第4項之立法意旨，於此情形，限制其他共有人之優先承買權之行使，以貫徹簡化共有關係之意旨，是上訴人不得主張土地法第34條之1第5項準用同條第4項之優先承買權。
從而，原判決確認上訴人就系爭公同共有土地無優先承買權，而為其敗訴判決部分，核無不合；上訴人仍執陳詞指摘原判決不當，求予廢棄改判如上訴聲明所示，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。中華民國104年5月29日
民事第三庭審判長法官黃漢權
法官毛松廷法官陳俐文正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國104年5月29日
書記官張彩霞