裁判字號：臺灣高雄地方法院101年簡上字第228號民事判決
裁判日期：民國102年03月11日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣高雄地方法院民事判決101年度簡上字第228號上訴人 吳貞 瑱被上訴人 吳許秋妹 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於民國101年5月31日本院高雄簡易庭101年度雄簡字第296號第一審簡易判決提起上訴，經本院於102年2月25日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決關於命上訴人給付被上訴人超過新臺幣陸萬陸仟元及自民國一○一年一月二十六日起至交還房屋之日止，按月給付新臺幣壹萬壹仟元部分，及該部分依職權假執行之宣告，暨該部分訴訟費用之裁判，廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
其餘上訴駁回。
第一審、第二審訴訟費用，由被上訴人負擔五分之一，餘由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：上訴人於民國90年4月20日起向被上訴人承租高雄市○○區○○路○○巷○○號6樓之房屋（下稱系爭房屋），兩造約定每月租金原為新臺幣（下同）9,000元，自91年開始調升為11,000元，未約定租期（下稱系爭租約），上訴人於訂約時支付押租金22,000元。詎上訴人竟自97年10月起，即於97年度積欠3個月租金、98年度積欠4個月租金，99年度積欠4個月租金，101年1月亦積欠1個月租金，尚積欠租金12個月，今扣除上訴人嗣後匯款給付22,
000元及上開押租金後，被告仍應給付租金88,000元。被上訴人曾於100年11月28日以律師函催告上訴人繳納積欠租金及如未限期繳納將表示終止租約之意，而上訴人於100年11月28日收受該律師函，卻未於期限內繳清積欠租金，是本件以每期預付日為25日而加計1個月催告期間，主張系爭租約於101年1月25日終止，上訴人自應返還系爭房屋，並給付積欠之租金88,000元。另上訴人於租約終止後仍繼續占用系爭房屋，被上訴人自得請求相當於租金之不當得利。為此依民法第455條前段、系爭租約、民法第179條不當得利之法律關係，提起本件訴訟，請求上訴人應將系爭房屋遷讓交還予被上訴人，並應給付被上訴人88,000元及自101年1月26日起至交還上開房屋之日止，按月給付被上訴人11,000元。
二、上訴人則以：兩造間就系爭房屋之租賃並無簽立任何書面契約，又租賃期間已逾1年，應屬不定期限之租賃，上訴人自承租至今均有以匯款支付租金，並無積欠可言。況依被上訴人律師函主張上訴人應於5日內繳納積欠租金，否則即終止契約，實有違民法第450條第3項之規定，應不生效力等語置辯。並請求駁回被上訴人之訴。
三、原審審理結果，判決被上訴人全部勝訴，上訴人不服，提起上訴，其上訴意旨略以：（一）上訴人於最後言詞辯論期日，經原審通知應於101年5月22日15時50分到場參與言詞辯論，惟原審竟於該日逕變更開庭時間為下午3點30分，且未事先通知上訴人，而致上訴人到庭報到時，已開庭結束。原審逕為一造辯論判決，係違法判決。（二）上訴人已按期繳納使用系爭房屋之對價，並未積欠被上訴人任何金錢，除被上訴人不爭執之繳納金額外，上訴人另有如附表所示給付之情事，原審判命上訴人仍須給付租金，顯然有誤。（三）本件縱認上訴人應給付租金或相當租金之不當得利，亦應受土地法第97條規定租金上限之限制。觀被上訴人100年度房屋稅繳款書，系爭房屋之月租金以不超過年度房屋稅住家使用申報現值之10%為限，即4,812元（計算式：577,400元×
10%÷12個月＝4,812元)，上訴人主張之租金每月11,000元，已逾法定上限，應無理由等語，並聲明：原判決廢棄。
駁回被上訴人第一審之訴。
四、兩造不爭執事項：
（一）兩造間自90年4月20日起就系爭房屋以口頭約定成立租賃關係，未訂定書面契約，係屬不定期限之租賃（本院卷第33頁）。
（二）上訴人已交付押租金22,000元予被上訴人，且系爭房屋之租金自91年起約定調整為每月11,000元，約定租金繳納日為每月25日預付下個月之租金（本院卷第33頁）。
（三）被上訴人於100年11月28日委請律師發函通知上訴人為終止系爭租約之意思表示，該函於100年11月28日送達於上訴人（本院卷第34頁）。
（四）系爭房屋出租與上訴人供作住家使用（本院卷第36頁）。
五、本件之爭點（本院卷第113頁）：
（一）原審為一造辯論判決，是否合法？
（二）兩造所約定之租金有無違反土地法第97條所規範之法定租金上限？
（三）上訴人是否積欠被上訴人租金未繳納？若有，被上訴人以上訴人未繳納租金而終止契約，是否有理由？
（四）被上訴人請求返還系爭房及給付租金、相當租金之不當得利，有無理由？
六、得心證之理由：
（一）按簡易訴訟第一審之訴訟程序有重大瑕疵者，第二審法院須因維持審級制度之必要，始得將該事件發回原法院，此觀民事訴訟法第436條之1第3項準用同法451條第1項之規定即明。所謂訴訟程序有重大瑕疵而有發回必要者，係指第一審違背訴訟程序之規定與判決內容有因果關係或因其違背致不適於為第二審辯論及判決之基礎者而言。經查，本件原審最後言詞辯論期日之訂定，乃係於101年4月3日當庭改定為「101年5月22日下午3時50分」，有原審101年4月3日言詞辯論筆錄及民事報到單等在卷為憑（原審卷第25、30頁），且經當庭通知上訴人之報到時間亦為同日下午3時50分，有上訴人所提出之到庭證照片
1幀可憑（本院卷第5頁），顯見上開最後言詞辯論期日之訂定及對上訴人之通知，均屬合法。本院行政作業程序雖誤於「開庭案件一覽表」（系爭一覽表）上記載本件最後言詞辯論期日之應到時間固為同日「下午3時30分」，並經原審於同日下午3時48分開庭，亦有該案件一覽表照片1幀、101年5月22日言詞辯論筆錄1份附卷足稽（原審卷第47頁、本院卷第5頁），雖與前開諭知庭期時間不同。然該最後言詞辯論期日經原審審理至同日下午4時01分許，始依被上訴人聲請為一造辯論而辯論終結，亦有本院資訊室錄音資料查詢結果等在卷為憑（本院卷第29頁）。是原審雖提前於同日下午3時48分即行開庭，然已於審理過程中等待上訴人到庭，並於已達上訴人受通知應到庭之法定時間點後，始為言詞辯論終結，且上訴人確實迄至同日下午4時01分前並未到場參與言詞辯論，原審始依對造聲請為一造辯論判決，已難認對上訴人之權益有何具體之侵害。本件縱經原審準時於15時50分開庭，上訴人亦未能遵時到場，難認原審有何因此不能為一造辯論判決之情形。從而，上訴人主張之系爭一覽表記載有誤、原審提前開庭等瑕疵，核於本件是否為一造辯論判決無因果關係，該等違背，亦難認有何不適於為第二審辯論及判決之情形。上訴人主張本件原審判決有程序上之瑕疵，應予以廢棄發回云云，乃無可採。
（二）按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限，土地法第97條第1項定有明文。且此規定係屬強制規定，如當事人間約定之租金超過此限制，其超過部分無請求權（最高法院43年台上第392號判例要旨參照）。又土地法第97條所謂土地之價額，依土地法施行法第25條規定，土地價額依法定地價，而法定地價，依土地法第148條規定，係為土地所有人依該法規定所申報之地價，在平均地權條例施行區域，當係指土地所有人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價之時，其公告申報地價期間自行申報之地價，未於該期間內申報，地政機關公告之地價而言（平均地權條例第16條參照）。查系爭房屋
100年度課稅現值為693,300元，有高雄市西區稅捐稽徵處100年度房屋稅繳款書1紙在卷為憑（原審卷第13頁），另系爭房屋之基地為高雄市○○區○○段○○○號土地，並佔用上開基地面積為142.37（層次面積87.32+附屬建物面積17.62+共有部分37.43平方公尺=142.37平方公尺），且該基地之申報地價為每平方公尺9,418元，有系爭房屋及上開基地之建物、土地登記謄本各1份在卷為證（原審卷第41頁、本院卷第54頁）。則系爭房屋之法定每月租金上限應為16,951元（計算式：〈693,300元+9,418元×142.37㎡〉×10%÷12=16,951元，元以下四捨五入）。上訴人主張僅應以系爭房屋之住家部分價值為基礎計算法定租金上限，已與上開土地法第97條第1項條文規定係以「土地及其建築物申報總價」為計算基準有違，乃不可採。從而，兩造約定系爭房屋之租金為每月11,000元，尚未逾土地法第97條所規定之法定租金上限，自屬合法。上訴人辯稱約定租金過高云云，委不足採。本件自仍應依兩造所約定每月租金11,000元作為系爭房屋之租金標準。
（三）按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約，民法第421條第1項定有明文。
次按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達
2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約；其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約，民法第440條第1項、第2項分別定有明文。經查，本件上訴人雖主張已繳納全部租金，並提出租金給付清冊（下稱系爭清冊，本院卷第39、40頁）、玉山銀行存摺（本院卷第41至49頁，同原審卷第61至68頁）為據。而被上訴人就系爭清冊所列載款項，僅爭執附表所示款項並未收受而非租金，其餘均不爭執。上訴人雖主張附表所示款項亦為租金之交付，然所提出之玉山銀行存摺，僅能證明附表所示各筆款項係匯入台灣銀行之帳戶，而不能證明係匯入上訴人所使用之帳戶內。且經本院查詢結果，附表所示之各筆款項，其中編號1、2所示係自上訴人名下玉山銀行北高雄分行帳戶轉入訴外人陳○○名下台灣銀行楠梓分行帳戶內，附表其餘轉帳交易均係自上訴人名下玉山銀行北高雄分行帳戶轉入上訴人自己開立於台灣銀行楠梓分之帳戶內，有玉山銀行北高雄分行101年12月17日玉山北高字第0000000000號函及所附轉帳資料（本院卷第
100、101頁）、臺灣銀行楠梓分行102年1月4日楠梓營密字第00000000000號函及所附開戶資料查詢（本院卷第104、105頁）、臺灣銀行楠梓分行101年12月17日楠梓營字第00000000000號函及所附歷史資料查詢（本院卷第96至99頁）等在卷為憑，上訴人復未再提出其他證據證明附表所示轉帳之款項業經被上訴人收受，是上訴人主張另有繳納附表所示款項予被上訴人云云，即無可採。則本件依被上訴人所不爭執之系爭清冊已收受部分，暨依被上訴人另自承於98年5月22日收受2個月租金、於98年6月29日、98年8月5日、98年9月7日各收受1個月租金等情，計算結果，合計被上訴人於97年度收受11個月之租金、98年度收受10個月租金、99年度收受10個月租金、100年11月27日前收受8個月租金，有本院101年11月16日準備程序筆錄、被上訴人租金計算表各1份足憑（本院卷第
68、71頁），合計上訴人僅繳納39個月之租金，則上訴人迄至100年11月27日止，共計積欠8個月之租金未予繳納（計算式：97年1月1日至100年11月30日止共計47個月，47-39=8），經扣除兩造所不爭執之2個月押租金後，尚積欠6個月之租金未予繳納。從而，被上訴人於100年11月28日委請律師發函通知上訴人為終止系爭租約之意思表示，已符合民法第450條第1項所定之法定終止租約要件。
（四）按租賃契約未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之，民法第450條第2、3項分別定有明文。
復按債權人所定催告期限雖不相當，或未定期限催告，但若自催告後經過相當期限債務人仍不履行者，基於誠實信用原則，應認債權人已酌留相當期限，以待債務人履行（最高法院69年度臺上字第1590號判決要旨參照）。準此，承租人遲延給付逾2個月時，出租人得定期限催告支付，縱所定催告期限雖不相當，應認相當期間經過後發生催告效力。而本件被上訴人於100年11月28日以律師函催告上訴人給付積欠租金時，雖表示如未於5日內清償即終止系爭租約，參諸上開民法第450條第3項規定，其催告期間即不相當。惟本院審酌上開條文規定及法律見解之說明，認系爭房屋租金既按月繳納，復衡以兩造間係約定每月25日預付下個月租金、上訴人自100年11月28日起至101年
1月26日止均無付租情事等情形，認被上訴人於原審主張上開催告至101年1月25日已經過相當期限而生終止之效力等情，應屬可採。從而，系爭契約應認於101年1月25日業已終止。再按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前段亦定有明文。準此，系爭房屋之租賃關係既已合法終止，則被上訴人請求上訴人遷讓返還系爭房屋，即屬有據。
（五）末查，上訴人迄至100年11月27日止，共計積欠8個月之房租未予繳納，經扣除押租金後，尚有6個月之租金未予繳納，已如前述，另加計100年12月份、101年1月份之租金未繳納，合計即積欠8個月之租金未予繳納。又被上訴人於原審審理時自承上訴人於系爭租約終止後之101年
4月2日繳納22,000元之租金，並有被上訴人之存摺影本
1紙附卷可佐（原審卷第44、45頁），自應扣除。從而，上訴人尚積欠6個月之租金未繳納，此亦為被上訴人所不爭執（本院卷第68頁）。從而，上訴人請求被上訴人給付
6個月之租金，即66,000元，乃屬有據。其就租金之請求超逾上開範圍者，即屬無據。
（六）按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。又按無正當權源而使用他人所有之不動產，即可獲得相當於租金之利益，為社會通念，最高法院61年台上字第1695號判例要旨可資參照。則系爭租約既因租期屆滿而消滅，上訴人繼續使用系爭房屋房屋，係屬無權占有，其無法律上原因受有相當於租金之利益，致被上訴人受有損害，自應返還所受之不當利益。從而，被上訴人依據不當得利之法律關係，請求上訴人自上開租約終止之日以後（即101年1月26日起）至返還系爭房屋之日止，按月給付11,000元，即屬有據。
七、綜上所述，被上訴人依據民法第455條前段之規定、系爭租約及民法第179條不當得利之法律關係，請求上訴人遷讓返還系爭房屋，並請求上訴人給付租金66,000元，暨自101年
1月26日至返還系爭房屋之日止，按月給付11,000元，即屬正當，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
原審就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決（即判命上訴人應再給付22,000元部份），並依職權為假執行之宣告，尚有未洽。上訴人就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。至於上開應准許部分，經核並無違誤，上訴人提起上訴求予廢棄改判，為無理由，自應駁回其上訴。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及攻擊防禦方法，均核與判決結果無影響，爰不再一一論述，併此敘明。
據上論結，上訴人之上訴，一部為有理由，一部為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。
中華民國102年3月11日
民事第五庭審判長法官張維君
法官張琬如法官黃苙荌以上正本證明與原本無異。
不得上訴。
中華民國102年3月11日
書記官呂怜勳附表┌──┬───────────┬─────┬───────┐│編號│日期│金額│存簿上其他記載│├──┼───────────┼─────┼───────┤│1│98年1月16日ATM跨行轉│20,017│台灣銀行│├──┼───────────┼─────┼───────┤│2│98年3月2日ATM跨行轉│2,017│台灣銀行│├──┼───────────┼─────┼───────┤│3│98年5月5日ATM跨行轉│3,017│台灣銀行│├──┼───────────┼─────┼───────┤│4│98年9月15日ATM跨行轉│3,017│台灣銀行│├──┼───────────┼─────┼───────┤│5│98年10月1日ATM跨行轉│2,017│台灣銀行│├──┼───────────┼─────┼───────┤│6│98年10月5日ATM跨行轉│3,017│台灣銀行│├──┼───────────┼─────┼───────┤│7│98年10月26日ATM跨行轉│3,017│台灣銀行│├──┼───────────┼─────┼───────┤│8│98年11月9日ATM跨行轉│2,017│台灣銀行│├──┼───────────┼─────┼───────┤│9│98年11月13日ATM跨行轉│2,117│台灣銀行│├──┼───────────┼─────┼───────┤│10│98年11月17日ATM跨行轉│2,017│台灣銀行│├──┼───────────┼─────┼───────┤│11│98年11月27日ATM跨行轉│2,017│台灣銀行│├──┼───────────┼─────┼───────┤│12│98年12月4日ATM跨行轉│2,017│台灣銀行│├──┼───────────┼─────┼───────┤│13│98年12月21日ATM跨行轉│2,017│台灣銀行│├──┼───────────┼─────┼───────┤│14│98年12月24日ATM跨行轉│3,017│台灣銀行│├──┼───────────┼─────┼───────┤│15│98年12月24日ATM跨行轉│2,017│台灣銀行│├──┼───────────┼─────┼───────┤│16│99年2月5日ATM跨行轉│30,017│台灣銀行│├──┼───────────┼─────┼───────┤│17│99年5月1日ATM跨行轉│1,017│台灣銀行│├──┼───────────┼─────┼───────┤│18│99年5月17日ATM跨行轉│1,117│台灣銀行│├──┼───────────┼─────┼───────┤│19│99年05月18日ATM跨行轉│1,017│台灣銀行│├──┼───────────┼─────┼───────┤│20│99年05月28日ATM跨行轉│7,017│台灣銀行│├──┼───────────┼─────┼───────┤│21│99年06月10日ATM跨行轉│8,017│台灣銀行│├──┼───────────┼─────┼───────┤│22│99年06月16日ATM跨行轉│2,017│台灣銀行│├──┼───────────┼─────┼───────┤│23│99年06月30日ATM跨行轉│2,017│台灣銀行│└──┴───────────┴─────┴───────┘