裁判字號：臺灣南投地方法院105年訴字第160號民事判決
裁判日期：民國105年12月21日
裁判案由：返還訂金
臺灣南投地方法院民事判決105年度訴字第160號原告 林瑞豐 訴訟代理人 朱文財 律師被告 簡秋菊 訴訟代理人 林見軍 律師上列當事人間請求返還訂金事件，本院於民國105年12月7日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣貳佰萬元，及自民國一百零五年五月六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用新臺幣貳萬貳仟零參拾肆元由被告負擔。
事實及理由
壹、程序事項按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意，民事訴訟法第255條第1項第3款、第262條第1項分別定有明文。本件原告起訴時原以 陳彩雲 、簡秋菊為被告，並聲明：被告陳彩雲、簡秋菊應返還原告新臺幣（下同）200萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息（見本院卷第4頁）。嗣於民國105年5月26日本院準備程序期日，當庭以言詞撤回對陳彩雲之訴，並更正聲明為：被告簡秋菊應返還原告200萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息（見本院卷第47頁）。因陳彩雲尚未為本案之言詞辯論，揆諸前揭條文，原告所為訴之撤回，無庸得陳彩雲同意，即生撤回效力，是原告與陳彩雲間之訴訟繫屬既已消滅，本院即無須就陳彩雲部分為審酌。
貳、實體事項
一、原告主張：㈠原告於104年5月間，透過任職於「現代房屋」之仲介即訴外
人陳彩雲，欲向被告購買被告所有坐落南投縣○○鎮○○○段○○○○號土地（下稱系爭土地），兩造爰於104年5月6日簽訂土地買賣契約書（下稱系爭契約書，兩造本於系爭契約書所生法律關係，下稱系爭買賣契約），原告並於當日給付被告訂金200萬元。兩造簽約前，根據陳彩雲之告知及其提供之不動產說明書所標示之內容，原告的理解為系爭土地應當會面臨4公尺寬之道路，但兩造簽約後，嗣經原告向草屯鎮公所申請系爭土地之使用分區證明書，始知該4公尺寬之道路係規劃中之人行步道，非但無法供車輛通行，也無法作為停車空間或出入之車道使用。原告購買系爭土地係為做工廠用地使用，如果早知鄰近土地屬人行步道，影響系爭土地無法作為工廠之用，原告就不會向被告購買系爭土地。仲介公司提供之不動產說明書上載日期雖然是104年2月，但原告至104年5月經由代書即第三人 范鼎淇 之陪同，前往仲介公司才取得完整之不動產說明書。在此之前，原告所獲得之資訊，並不完整。因被告與陳彩雲刻意隱瞞「4公尺道路」僅係「人行步道」之事實，致使原告陷於錯誤，才會與被告簽訂系爭契約書，並給付200萬元之訂金，系爭土地有客觀存在之瑕疵等語。爰依買賣契約物之瑕疵擔保之規定及民法第259條之法律關係，提起本件訴訟，並聲明：被告應返還原告200萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
二、被告則以：兩造所簽系爭契約書指涉之買賣標的，乃坐落南投縣○○鎮○○○段○○○○號之系爭土地，但原告所指使用分區證明書記載為人行步道之部分，卻係坐落同段之202、2
04、205地號土地。原告指稱之土地既非兩造買賣之標的，自與被告無涉，亦與系爭買賣契約無關，至於原告購買系爭土地後得否做為工廠使用，當非被告所應負責之範圍。倘若其他土地之性質、屬性，為影響原告決定是否購買系爭土地之重要因素的話，理當於系爭契約書中加以註記。但系爭契約書既未就此有何特別規範，兩造簽約後，原告即應受系爭契約書之約束。甚者，仲介公司提供之不動產說明書上早已就同段202、204地號土地部分為「人行步道」之標示，加以被告所有之系爭土地，較之土地登記謄本所載之面積並無短少，且權利範圍完整，未有第三人非法占用，簽約前也去看過現場，被告實無任何隱瞞重要訊息之舉。原告幾經深思熟慮始決定向被告購買系爭土地，並以遠低於市價之行情買得，即不得僅憑一己好惡，任意毀約。兩造於104年5月6日簽訂系爭契約書當時，系爭買賣契約並無任何瑕疵存在，今原告片面主張解約，於法不合，被告便無返還訂金之理。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：㈠兩造於104年5月6日簽訂系爭契約書，約定由原告向被告購買系爭土地，權利範圍為全部。
㈡原告已交付被告200萬元之訂金。
㈢南投縣○○鎮○○○段202、204、205地號土地，依南投縣
草屯鎮都市計劃土地使用分區證明書所載，其土地使用分區為「人行步道」。
㈣原告於104年11月26日寄發存證信函予被告，表明解除系爭買賣契約之意旨。
四、本件爭點：㈠原告依民法第259條請求被告返還已收受之訂金200萬元，有
無理由？㈡原告於系爭契約書簽訂前，是否已取得不動產說明書之完整
內容？
五、本院之判斷：㈠原告主張兩造於104年5月6日簽訂系爭契約書，約定由原告
向被告購買系爭土地，權利範圍為全部。原告並已交付被告200萬元之訂金；坐落南投縣○○鎮○○○段○○○○○○○○○○○○號土地，依南投縣草屯鎮都市計劃土地使用分區證明書所載，其土地○○○區○○○○○道」；原告於104年11月26日寄發存證信函予被告，解除系爭買賣契約等情，業據其提出系爭土地登記謄本、系爭買賣契約書、匯款回條聯、不動產說明書、土地使用分區證明書、存證信函、現場照片5張等件為證（見本院卷第6頁至第18頁、第20頁至第21頁、第33頁至第43頁），且為被告所不爭執，自堪信為真實。至原告主張其因仲介陳彩雲告知系爭土地有4公尺之道路可供車輛通行始與被告簽約，惟嗣後發現其僅係人行步道，無法供車輛通行，亦未能建築工廠，系爭土地有物之瑕疵存在等語，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件之爭點厥為：系爭買賣契約標的物有無物之瑕疵存在？原告依此解除契約並請求返還定金有無理由？茲分述如下。
㈡按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危
險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵，民法第354條第1項定有明文。本件系爭土地使用分區為乙種工業區，有土地使用分區（或公共設施用地）證明書在卷可稽（見本院卷第40頁）。系爭買賣契約之不動產說明書上記載「南開旁乙工用地」，於物件發稿明細中亦註記「草屯乙工用地」等語（見本院卷第16頁、第17頁）。可知系爭買賣契約之標的物係做為工業用地使用等情，應為兩造於締約時所知悉，系爭土地以供工業用地使用如興建廠房、設置機械等用途，為兩造預期系爭土地所應具備之通常效用。況系爭不動產說明書於簽約前已有交付予原告，此為被告所自陳（見本院卷第47頁反面），被告自不得諉為不知。其次，系爭買賣契約不動產說明書物件發稿明細中記載「路寬4米」，於圖示中亦標示系爭土地係臨接對外通行之道路（見本院卷第17頁）。證人陳彩雲即系爭土地交易之仲介人員於準備程序中證稱：路寬四米是都市計劃已經編列出來，但伊當時非常清楚地說目前土地是私人所有；當初並沒有說道路編定為人行道路，伊當時說土地尚未徵收，是私人土地，如果私人同意的話可以興建工廠；道路的部分都市計劃已經編列為道路，但目前為私人土地，原告知道現況沒有路，所以沒有就人行步道這點跟原告解釋等語（見本院卷第91頁、第92頁反面）。由上可知，系爭買賣契約於締約前之磋商過程，不僅於買賣契約之書面資料如不動產說明書中標示有「路寬4公尺之道路」，仲介陳彩雲更向原告表示系爭土地之周圍鄰地已被都市○○○○○道路，若經取得私人同意，得聲請指定建築線興建廠房，此均在於表彰系爭土地雖現況無道路可供通行，然日後可期待因都市○○○○道路之通過而可通行、建築之可能性。惟同段202、204、205地號土地經都市計劃編定之○○○區○○○○道，並非如仲介陳彩雲所謂之道路，此即為足以影響系爭土地價格至關重要要素之一。衡諸社會常情，土地買賣價值之高低與其地理位置條件息息相關，與其周邊交通之便利性、有無對外聯繫道路、是否為袋地，均為市場價格相當重要之因素，除考量現行土地之利用狀況，亦會因日後發展可能性之高低而有影響，如經預定為大眾捷運系統行經路線之地段，其地價亦將水漲船高。是系爭土地於仲介陳彩雲銷售時稱其現況雖未鄰路，但鄰近土地已被編定為路寬4公尺之道路，加之系爭土地乃工業用地，需做為工業用途之目的甚明，系爭土地事實上並非如仲介所謂有路寬4公尺之可供車輛通行之道路。依一般常情，具有得以聯繫對外道路之土地，與無此聯外道路土地僅有人行步道之土地，其價格即因此受有影響，尚難謂非為影響契約價值之重要因素，是原告主張系爭土地具有物之瑕疵，尚屬可採。又人行步道坐落於同段202、204、205地號土地，雖非系爭土地買賣之標的，然土地不動產買賣價格之高低，本即繫於土地相關環境、地理位置、鄰近交通狀況、工商業發達與否等相關周邊因素，縱非買賣契約之標的物，然足仍影響買賣之價格。是被告辯稱人行步道非系爭買賣契約之標的，不在擔保範圍亦不構成瑕疵等語，洵非有據。
㈢被告雖辯稱：其於簽約前所交付之不動產說書中附件資料有
人行步道之資料，系爭土地所臨人行步道且無法蓋廠房乙節為原告所明知等語。惟查，證人陳彩雲雖證稱：不動產說明書帶看當天就又提供給原告閱覽，簽約前一兩個禮拜，原告下斡旋金的時候，伊有出示謄本、使用分區及鄰地資料，原告都有詳閱後在公司製作的產權說明書第一頁上面簽名確認等語。惟其亦承：當初並沒有說到四米道路是可以供車輛通行這一點，現況並沒有路，但都市○○○○○道路出來；原告沒有問到道路是否為人行步道這個問題，伊只是說該道路是私人所有，只是都市計劃有編列出來，伊有提出使用分區給原告看等語（見本院卷第89頁反面至第90頁反面）。證人范鼎淇於同日本院準備程序中具結證稱：原告是透過建築師介紹過來，原告有申請工廠登記、營利事業登記、公司登記等問題，原告拿系爭地籍圖給伊，伊去草屯鎮公所查土地使用登記，發現原告買的土地是乙種工業用地，四米道路是人行步道，不得通行車輛，即使開通後，車輛也不能進出，不能申請；伊就陪同原告去向仲介公司拿不動產說明書；原告有對現代房屋仲介公司的人說道路是四米人行步道，但仲介沒有特別說四米道路或四米人行步道，就直接影印一份不動產說明書給原告，當天並沒有對道路是人行步道或計畫道路去爭執等語（見本院卷第93頁反面至第94頁）。上開證人所述，互核相符，洵堪採信。由上可知，仲介陳彩雲雖於簽約時向原告表示系爭土地目前周圍土地為私人所有，尚未徵收，然而並未表示四米道路為人行道路，僅謂若取得私人同意，得蓋用廠房。惟系爭土地不能興建廠房，除有私人土地需取得同意之外，尚因周圍道路為人行步道而非供車輛通行之巷道，由仲介陳彩雲上開陳述○○○區○○○道路與道路，然此為交易上重要之事項，自不可不辯。足見原告因仲介陳彩雲之說明，而購置系爭土地，系爭土地因未臨接道路、未能蓋用工廠，具有價值及契約預定效用之瑕疵，堪以認定。原告雖於簽約前至現場勘查過系爭土地，然就系爭土地係臨接4米人行步道，不得供車輛通行乙事，並未知悉，被告辯稱原告於簽約時已知系爭土地並無臨接道路無法建築等語，尚難採信。
㈣又按，契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另
有規定或契約另有訂定外，由他方所受領之給付物，應返還之；受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第259條第1、2款、第359條分別定有明文。系爭買賣契約之標的物，因未臨接供車輛通行之道路，及未能興建工廠，具有價值及契約預定效用之瑕疵，業如前所述。本件系爭買賣契約總價為1,328萬元，簽約款為200萬元，系爭買賣契約之預定效用係為興建工廠之用，而上開所述之瑕疵致使系爭買賣契約未能達其契約之目的，是原告主張解除契約尚非顯失公平。又原告於104年11月26日解除系爭買賣契約乙節，亦為兩造所不爭執。本件系爭買賣契約既經原告行使解除權而解除，揆諸前揭規定，被告即負有回復原狀之義務。從而，原告主張被告應將所受定金200萬元返還原告，即屬有據。
㈤末按，給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延
責任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；但約定利率較高者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％。民法第229條、第233條第1項、第203條分別定有明文。本件原告請求被告返還定金係以支付金錢為標的，惟並無約定清償期及利率，依上開規定，被告自應以起訴狀繕本送達之翌日起負遲延責任。經查，本件起訴狀繕本係於105年5月5日送達於被告，有送達證書在卷可稽（見本院卷第27頁）。從而，原告請求被告給付200萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日即105年5月6日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許。
六、綜上所述，系爭買賣契約具有物之瑕疵，原告主張解除契約，並回復原狀，請求被告返還原告定金200萬元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起，即105年5月6日至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦及證據調查，均與本案之判斷不生影響，爰毋庸一一審酌論列，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國105年12月21日
民事第二庭審判長法官林永祥
法官林奕宏法官李怡貞以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國105年12月22日
書記官