裁判字號：臺灣高雄地方法院89年訴字第1634號民事判決
裁判日期：民國90年03月20日
裁判案由：返還買賣價金
臺灣高雄地方法院民事判決八十九年度訴字第一六三四號
原告乙○○原告甲○○右二人共同訴訟代理人 徐豐明 律師
陳慧博 律師 郭季榮 律師被告臺灣糖業股份有限公司設台北市○○區○○○路○段二六六之一法定代理人 錢秉才 住台北市○○街○○○巷○號三樓訴訟代理人 王榮欽 住
林樹根律師 洪茂松 律師 莊雯琇 律師右當事人間返還買賣價金事件，本院判決如左：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實
甲、原告方面：
壹、聲明：
一、先位訴之聲明
（一）被告應給付原告乙○○新台幣（下同）貳佰零玖萬叁仟柒佰元，暨自本起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。
（二）被告應給付原告甲○○壹佰捌拾壹萬陸仟捌佰元，暨自本起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。
（三）若受勝訴判決，原告願供擔保請准宣告得為假執行。
二、後位訴之聲明
（一）被告與原告乙○○於民國八十五年四月十日所訂定房地預定買賣契約內所載就坐落高雄市○鎮區○○段○○○○號土地內編號Ｄ２棟地上玖層房地暨停車位之買賣價金總額陸佰玖拾柒萬玖仟元應減為肆佰捌拾捌萬伍仟叁佰元。
（二）被告與原告甲○○於八十五年四月九日所訂定房地預定買賣契約內所載就坐落高雄市○鎮區○○段○○○○號土地內編號Ｅ２棟地上玖層建物之買賣價金總額陸佰零伍萬陸仟元應減為肆佰貳拾叁萬玖仟貳佰元。
貳、陳述：
一、原告乙○○部份：
（一）原告於八十五年四月十日與被告就坐落高雄市○鎮區○○段○○○○號土地上Ｄ２棟地上九層之房地暨停車位成立預定買賣契約（以下簡稱系爭房地甲），惟該建物施工及驗收中中，原告發現系爭建物之水泥漿混合比異常、樑柱及四周牆壁多呈現空心現象且漏水嚴重，且該建物出現多處龜裂於陽台、客廳、走道、浴室、房間等部分之瑕疪多達四十四項，並經承認建商簽署肯認；對此，經原告屢以存證信函，請求原告修繕補正瑕疵，嗣雖經被告派人加以修繕，然由被告於八十八年五月二十五日於其高雄營運處與光華星城管理委員會籌備會之協調會議之決議中，該管理委員會再次提出每戶專有部分仍有下列缺失：
㈠各樓屢地磚打底不實多為空心，水泥沙漿混合比異常應重新處理。
㈡浴室地板、浴缸下防水處理施工不良導致滲水重新處理。
㈢各戶室內牆壁、天花板、橫樑平整度有問題應重整平。
㈣廚房發泡天花板拆除、舖貼磁磚到頂。
㈤硫化銅門已出現銹蝕應予更換。
㈥各戶不鏽鋼欄杆生銹應予換新。
足見被告所謂修繕，僅為表面的粉飾，前揭之瑕疵並未補正，此從同住戶已對被告另案（案號為八十八年重訴字第五五一號）提起賠償而由鈞院受理並鑑定之結果可佐。
（二）本件建物既未交屋，危險尚未移轉予原告，且被告對前揭瑕疵又未補正，原告乃於八十八年五月三十一日、同年九月二十九日委請律師解除本件買賣契約，故依民法第二百二十九條第二項、第二百五十四條、第二百五十九條之規定，被告應返還原告已繳付之自備款二百零九萬三千七百及其利息。故依法請求如先位訴之聲明。
（三）另按「依法律之規範目的，物之瑕疵不能修補、或雖能修補而出賣人表示不願為之者，應認為在危險移轉前買受人即得行使擔保請求權，尤其是解除契約」，故本件原告得依民法三百五十九條前段之規定，解除兩造之買賣契約，並依民法第二百五十九條之規定，請求如先位訴之聲明。
（四）又因慮及前揭之請求權不能成立，而不能解除契約，乃依前揭三之瑕疵擔保請求權，即依民法第三百五十九條但書規定，請求減少價金貳佰零玖萬叁仟柒佰元，而為備位聲明之請求。
（五）據原告乙○○於八十九年十二月十六日會同台糖檢視其所買受９Ｄ２，發現缺失如下：
⒈混凝土澆置後約僅七天即將其支撐拆除殆盡，由於混凝土未達安全強度，疑內部
已遭破壞，須以混凝土鑽心取樣，測試混凝土強度，以袪除強度不足之安全疑慮。（此問題不因時間之延續而消失）⒉所有門未依設計圖作預鑄楣樑。
⒊樑柱鋼筋之箍筋未作一百三十五度彎釣，耐震力不足，有安全疑慮。
⒋前陽台不綉鋼欄杆材質不合格，銹蝕嚴重，燈柱線路外露。
⒌前陽台積水，無法自然排水。
⒍前陽台不銹鋼欄杆固定方式未依設計圖施工，安全堪慮。
⒎後陽台不銹鋼欄杆材質不合格，銹蝕嚴重。
⒏門窗鋁料，材質不合圖說要求。
⒐客廳地磚砂漿太薄、空心嚴重，高低不平與大門互相卡住。
⒑餐廳牆壁部份空心。
⒒走道地磚空心，浴廁邊牆空心。
⒓浴廁壁磚空心嚴重。
⒔浴廁門檻漏水，天花板以上牆壁（含磚牆）未粉刷及貼瓷磚。
⒕衛生紙架與設計圖不符。
⒖後門無法上鎖，紗門與門檻間隙過大，門檻應拆除換裝，以防蚊蠅進入。
⒗廚房壁磚及地磚空心嚴重。
⒘排煙管未伸至陽台外側。
⒙主臥室踢腳甚不平整，頂版漏水未解決。
⒚主臥室冷氣窗滲水未解決，外側窗台無洩水坡度。
⒛主臥室八角窗及插座孔滲水未解決，紗窗無法密合。
主臥室地磚空心，高低不平，牆壁空心。
東側臥室樑版交界處漏水，窗台無洩水坡度，牆壁滲水。
東側臥室踢腳不平整，地磚空心嚴重，牆壁部份空心。
中間臥室窗台無洩水坡度，牆壁滲水。
中間與東側臥室間樑位置施工錯誤，造成東側臥室太小，影響原使用規畫。
中間臥室頂版預留電管因樑位置錯誤而外露，隨便填補了事。
中間臥室地磚空心嚴重，牆壁部份空心，踢腳不平整。
北邊臥室地磚空心嚴重，牆部部份空心，踢腳不平整。
樓梯鋼筋混凝土以磚塊填充與鋼筋混凝土之規定不符。
樓梯扶手支柱未安裝於台階上面，與設計圖不符，且綉蝕嚴重。
頂樓樓梯間未裝天花板，結構體龜裂相當嚴重。
車位寬度不足，與設計圖不符。
發電機規格，製造地與設計圖不符。
屋頂排水孔堵塞，多年未解決。
地下室車道入口高度不符建築技術規則規定。
（六）本次所列缺失其中第⒈⒉⒊點係屬不能除去之瑕疵，其中第點不必專業人員即便一般人即可分辨出為不能除去之瑕疵，姑且不論該等瑕疵是否影響結構安全，但樑位置錯誤如何重做﹖車位寬度若增加則隔壁寬度變成不足，如何改正﹖樓梯支柱若置於台階上則面臨無法驗收（寬度不足將違背建技術規則消防規定）....等，顯然屬「瑕疵不能除去」甚明。並且該等缺失已明顯違背買賣契約第十三條之規定。
貳、原告甲○○部分：
（一）原告甲○○亦為前揭被告建築基地之預定買戶，並於八十五年四月九日訂有預定買賣契約，原告買受之建物偏號為Ｅ２棟地上玖層（以下簡稱系爭房地乙），原告偷工減料且施工不當，致有多處牆壁空心、地磚空心、漏滲水等等瑕疵（請見證十），經多次催促仍不改進，被告應負遲延責任，原告乃於八十八年九月二十九日委請律師向被告為解除契約之意思表示，從而乃依民法第二百二十九條第二項、二百五十四條及二百五十九條之規定，請求如先位聲明（理由同前揭所載），並同時依民法第二百五十九條之規定解除本件系爭契約（理由同前揭所載），又因慮及解除契約不能成立，乃依民法第三百五十九條但書規定，請求減少價金壹佰捌拾壹萬陸仟捌佰元，而為備位聲明之請求（理由同前揭所載）。
（二）原告甲○○所買受９Ｅ２之缺失如下：⒈客廳落地窗外面（陽台）上方漏水情況。
⒉客廳陽台上方內面漏水情況。
⒊頂樓地磚突起龜裂情況。
⒋廚房天花板漏水情況。
三、證據：提出預定買賣契約書二份、照片八十八張、工程缺失表一份、存證信函二份、協調會決議一份、律師函一份、公司變更登記事項卡一份、平面圖一份、剪報一份為證。
乙、被告方面：
一、聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。如受不利判決願供擔保請准宣告免為假執行。
二、陳述：
（一）被告否認系爭房屋有瑕疵。
（二）本件房屋業於八十七年三月三十日取得使用執照，之後，台糖公司亦針對承購戶所提出之各項疑慮或缺失，逐項檢查或改善，並經過雙方多次開會，檢視改善情形，惟雙方就改善結果之「認定」，尚有差異，無法達成共識。之後，被告通知承購戶交屋並辦理所有權移轉登記等手續。經查，本大樓房屋共一百四十七戶，現已售出一百四十二戶，其中有九十六戶己完成辦理所有權移轉登記（其中八十九戶已辦理交屋手續）。本件原告經通知後，既未配合辦理過戶及交屋作業，亦未繳交價金尾款。
（三）原告主張依民法第二百五十四條之規定，解除買賣契約云云。惟按民法第二百五十四條固規定，契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限，催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。惟本條規定之適用，以債務人已遲延給付為前揭。原告於起訴狀內並未主張被告有如何給付遲延之事由，僅謂依民法第二百五十四條規定解除契約云云，尚難謂合法。
（四）次按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。民法第三百五十九條定有明文。退步言之，系爭房屋縱存有些微之瑕疵，而該項瑕疵縱認係民法第三百五十四條之減少之瑕疵，則亦可經由修繕或減少買賣價金而使買賣雙方之權益獲得平衡，是原告主張解除本件買賣契約，請求被告退還全部價款並加計利息，對被告顯有失公平，揆諸民法第三百五十九條但書之規定，原告主張解除契約，亦不合法。
（五）退萬步言之，縱認系爭房屋有些徵瑕疵而有減少價金之問題，則減少價金之數額，自應經由公正第三人之鑑定，以為憑據，且該項瑕疵存在之事實，應由原告負舉證責任，是原告主張系爭房屋減少價值三百萬元，尚不足採取，被告否認之。
（六）至於原告起訴狀原告乙○○部分八十八年五月三十一日律師函，主張以該函為撤銷買買契約及解約之意思表示云云，及原告甲○○部分八十八年九月二十九日律師函主張「已於八十八年七月中旬表明解除本件買賣合約之意思外，特再依法撤銷該買賣合約」云云，均係原告片面主張，且不符合解除契約之要件，被告不予同意。
三、證據：提出行政院公共工程委員會函一份、判決一份為證。
丙、本院依職權調閱本院八十八年重訴字第五五一號卷宗。理由
一、本件原告起訴主張原告乙○○於八十五年四月十日訂約向原告買受系爭房地甲，原告甲○○亦於八十五年四月九日訂約向原告買受系爭房地乙，惟嗣後發現系爭建物有多項重大瑕疵，經原告多次催告被告修繕補正，被告仍未能全數補正，故系爭房地迄今仍未交屋，原告乃解除買賣契約，爰依民法第二百二十九條第二項、第二百五十四條、第三百五十九條前段、第二百五十九條請求被告返還原告乙○○已繳之自備款二百零九萬三千七百元，返還原告甲○○已繳之自備款一百八十一萬六千八百元，並均加計遲延利息，若認為原告不得解除契約，因系爭房地有瑕疵，爰併提起備位之訴，依民法第三百五十九條但書請求將原告乙○○部分之價金減少為四百八十八萬五千三百元，將原告甲○○之價金減少為四百二十三萬九千二百元；被告則以被告方面已對系爭房屋進行修補，目前已無瑕疵，且被告並無給付遲延情事，原告自不得解除契約，縱認為系爭房屋仍有瑕疵，減少價金之數額亦不應高達數百萬元等語，資為抗辯。
二、本件原告起訴主張原告乙○○於八十五年四月十日訂約向被告買受系爭房地D2棟地上九層（含停車位），總價六百九十七萬九千元，原告甲○○亦於八十五年四月九日訂約向被告買受系爭房地E2棟地上九層（含停車位），總價六百零五萬六千元，系爭房地迄今均未交屋之事實，業據原告提出房地預定買賣契約書二份為證，且為被告所不爭執，自堪信為真正。
三、先位之訴部分：
按攻擊或防禦方法，除別有規定外，應依訴訟進行之程度，於言詞辯論終結前適當時期提出之；當事人意圖延滯訴訟，或因重大過失，逾時始行提出攻擊或防禦方法，有礙訴訟之終結者，法院得駁回之，民事訴訟法第一百九十六條規定甚明。次按，法院於言詞辯論期日或準備程序期日，應使當事人整理並協議簡化爭點；受命法官為闡明訴訟關係，得為整理並協議簡化爭點，當事人就其主張之爭點，經依第一項第三款或前項為協議者，應受其拘束，該條於行獨任審判之訴訟事件亦準用之，民事訴訟法第二百六十八條之一、第二百七十條之一、第二百七十一條之一定有明文。原告雖主張系爭房地有多項瑕疵，並提出預定買賣契約書二份、照片八十八張、工程缺失表一份、存證信函二份、協調會決議一份、律師函一份、、平面圖一份、剪報一份為證，然原告歷次陳述與所提出之證物中所指之瑕疵項目、範圍各異，經本院於八十九年十二月十二日當庭諭知原告訴訟代理人將本案欲鑑定之具體瑕疵位置、情況為何，具狀陳報，兩造並同意本案審究之瑕疵皆以該次陳報狀為準，該次陳報狀未記載者，縱先前有提出，亦同意不再爭執，日後亦不再提出新的瑕疵，原告訴訟代理人自陳可於三週內陳報，本院乃諭知原告於三週內陳報上開事項，兩造皆當庭表示同意並均簽名在卷（本院八十九年十二月十二日審判筆錄），是本件兩造已就瑕疵部分之爭點達成協議，即原告應於八十九年十二月十二日起三週內提出陳報狀，本件瑕疵部分之爭點減縮至僅以該次陳報狀所載為準。原告亦自承於十二月十六日即已會同被告檢視系爭房屋，惟竟遲未提出陳報狀敘明瑕疵所在與具體狀況，致被告無從進行答辯，本院亦無從繼續審理，本件訴訟進行因而停滯。至本院於九十年三月六日再度開庭審理時，原告始當庭提出陳報狀，指陳原告乙○○所購買之系爭房地甲有三十五項瑕疵，原告甲○○所購買之系爭房地乙有四項瑕疵云云，被告亦表示因當庭收受書狀無法答辯，原則上否認原告之陳述等語。查原告遲至九十年三月六日始當庭遞狀指陳系爭房地之三十餘項瑕疵，距本院諭知原告提出陳報狀已事隔二月餘，原告縱非意圖延滯訴訟，亦屬因重大過失逾時始行提出攻擊防禦方法，若仍許其提出此一攻擊防禦方法，被告仍須逐一答辯，法院亦須逐一調查或送請鑑定，本件訴訟將需再進行相當時日，對本件訴訟之終結顯有妨礙，揆諸前開法條，本院自得駁回原告此一攻擊防禦方法。
兩造既已協議就系爭房地之瑕疵俱以上開原告應提出之陳報狀所載為準，該次陳報狀未記載者，縱先前有提出，亦同意不再爭執，而原告於九十年三月六日當庭提出之陳報狀所記載：原告乙○○所買受之系爭房地甲有三十五項瑕疵，原告甲○○所買受之系爭房地乙有四項瑕疵此項攻擊防禦方法，復因原告逾時提出此份陳報狀而經本院駁回，自無從認為系爭房地有何瑕疵存在，從而，原告主張系爭建地有多項重大瑕疵，經原告多次催告被告修繕補正，被告仍未能全數補正，依民法第二百二十九條第二條、第二百五十四條、第三百五十九條前段、第二百五十九條解除契約並請求被告返還原告乙○○已繳之自備款二百零九萬三千七百元，返還原告甲○○已繳之自備款一百八十一萬六千八百元，並均加計遲延利息云云，自屬無據，應予駁回。
四、備位之訴方面：原告另主張若先位之訴無理由，則主張因系爭房地有瑕疵，依民法第三百五十九條但書請求將原告乙○○部分之價金減少為四百八十八萬五千三百元，將原告甲○○之價金減少為四百二十三萬九千二百元云云，然查，原告主張系爭房地有瑕疵之攻擊防禦方法，業經本院予以駁回，已如前述，自難認為系爭房地有何瑕疵存在，從而，原告主張系爭房地有瑕疵而應減少買賣價金，應將原告乙○○部分之價金減少為四百八十八萬五千三百元，應將原告甲○○之價金減少為四百二十三萬九千二百元云云，已屬無據；況且，形成之訴限於法律有明文規定時始得提起，實體法上之形成權若係當事人得以意思表示者，尚不得據以提起形成之訴。民法第三百五十九條減少價金僅需當事人以意思表示為之，一旦買受人為此意思表示，出賣人得請求之價金即於應減少之範圍內縮減之，換言之，出賣人對應減少之價金即無請求權，僅於兩造對減少價金之表示有無理由有爭執時，始需以確認之訴之方式確認兩造間債權之數額，或請求他方給付價金餘額或返還溢付之價金即可，無須請求法院以形成判決之方式為之，法院亦不得於主文為減少價金之諭知，最高法院八十七年度台簡上字第十號判例、七十一年度台上字第一六九三號判決迭著有明文。本件原告請求本院為將原告乙○○部分之價金減少為四百八十八萬五千三百元，將原告甲○○部分之價金減少為四百二十三萬九千二百元云云，即係以形成之訴之方式請求本院於主文為減少價金之諭知，揆諸前開說明，於法顯有未合，亦不應准許。
五、綜上所述，原告先位之訴請求被告返還原告乙○○已繳之自備款二百零九萬三千七百元，返還原告甲○○已繳之自備款一百八十一萬六千八百元，並均加計自起訴狀繕本送達翌日即八十九年七月十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之遲延利息；備位之訴請求將原告乙○○部分之價金減少為四百八十八萬五千三百元，將原告甲○○之價金減少為四百二十三萬九千二百元，均無理由，自應予以駁回。
六、原告受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。
七、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
八、據上論結：原告之訴為無理由，並依民事訴訟法第八十五條第一項前段，判決如
主文。中華民國九十年三月二十日
臺灣高雄地方法院民事第六庭~B法官陳怡雯右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀。
中華民國九十年三月二十一日~B法院書記官鄭淑華