裁判字號：臺灣新竹地方法院102年訴字第575號民事判決
裁判日期：民國103年01月21日
裁判案由：回復原狀
臺灣新竹地方法院民事判決102年度訴字第575號原告 錢惟國 訴訟代理人彭首席律師
李文傑 律師被告 吳易達 即 吳芳修 訴訟代理人 吳吉霖 上列當事人間回復原狀事件，本院於民國102年12月26日辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落新竹縣○○鄉○○段○○○○號、面積七七點八七平方公尺、權利範圍全部，暨同段五０地號、面積五七一七點五四平方公尺、權利範圍全部之土地所有權移轉登記予原告。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、原告主張：
一、兩造於民國101年9月21日簽訂買賣契約書，將原告所有坐落新竹縣○○鄉○○段○○○○○○○號土地（下稱系爭土地），出售予被告，買賣價金共新台幣（下同）5,000,000元，並約定過戶時，由被告代為清償系爭土地之抵押貸款（抵押權利人：新竹縣寶山鄉農會，擔保債權金額：2,160,000元，實際貸款金額：1,800,000元），而系爭土地業已於101年12月26日移轉登記至被告名下，然被告卻僅給付1,600,000元，尚有3,400,000元未給付，亦未代償系爭土地貸款，經原告發函促請被告給付尾款，被告竟置之不理，顯係給付遲延，故原告於102年6月13日以存證信函催告被告，依系爭買賣契約第10條約定，被告應於10日內給付尾款，否則系爭買賣契約即解除，原告並得沒收被告已付之價金1,600,000元，詎被告仍置之不理，爰依民法第229條第1項、第254條規定，以起訴狀繕本之送達，為解除契約之意思表示，兩造間之買賣契約既已解除，依民法第259條規定，被告應將系爭土地移轉登記至原告名下以回復原狀。
二、如認解除契約無理由，依兩造簽訂之系爭買賣契約，被告尚應給付價金3,400,000元予原告，且兩造並於系爭買賣契約第10條約定：除本約約定外，甲、乙雙方如有遲延履行本約，遲延皆以年利率10%計算遲延利息。然系爭土地所有權業已於101年12月26日移轉登記至被告名下，惟被告尚欠買賣價金3,400,000元未給付，亦未代償土地貸款，爰依民法第367條、第229條規定、系爭買賣契約第10條約定，請求被告給付剩餘價金，並以年利率10%計算遲延利息，及代償系爭土地之貸款。為此聲明：（一）先位聲明：1.被告應將系爭土地權利範圍均為全部之所有權移轉登記予原告。2.訴訟費用由被告負擔。（二）備位聲明：1.被告應給付原告3,400,000元，及自101年12月27日起至清償日止，按年息10%計算之利息。2.被告應代原告清償坐落新竹縣○○鄉○○段○○○號地號，面積77.87平方公尺土地，及同段50號地號，面積5717.54平方公尺土地，權利範圍均為全部，設定權利人新竹縣寶山鄉農會，登記字號東地字第42050號之抵押貸款。
3.訴訟費用由被告負擔。4.原告願供擔保請准宣告假執行。
三、對被告抗辯所為之陳述：
（一）被告之父即訴外人吳吉霖於桃園縣中壢市○○街○○○○號開設「慈惠堂」，原告曾多次至該佛堂打坐、參拜，101年6月間訴外人吳吉霖知悉原告需資金周轉，乃主動表示可借1,000,000元予原告，故原告交付由原告經營之辰穎室內設計有限公司簽發，面額1,000,000元，票載日期102年6月20日之支票予訴外人吳吉霖。惟於訴外人吳吉霖交付借款前，原告表示有坐落通霄、寶山地區之土地可出售，雙方合意○○○鎮○○○段97、98、99、882地號土地（下稱：通霄土地）以3,000,000元成交，並由原告借名之訴外人 陳誌宏 與被告於101年6月25日訂立買賣契約，此筆交易業已完成。另系爭土地售價為5,000,000元，並於101年9月21日由兩造訂立買賣契約，是以，原告僅向訴外人吳吉霖借款1,000,000元，被告所稱只要原告來電表示票款不足，訴外人吳吉霖即命被告匯款，已多次匯款予原告云云，均非事實，且原告因未收到借款1,000,000元，多次催請訴外人吳吉霖返還支票遭拒，故原告業已對訴外人吳吉霖提起確認支票債權不存在訴訟，現正由台灣桃園地方法院中壢簡易庭以102年壢簡字第625號審理中，至被告所稱原告曾給付60,000元予訴外人吳吉霖，係訴外人吳吉霖要求原告印善書改運，並非被告所稱拜師禮金。
（二）又被告與訴外人吳吉霖於102年6月27日寄予原告之存證信函中稱「奈二筆土地皆已過戶完成，我也已支付大部分價金，你竟後悔入佛門，拒絕繼續學法」，並於書狀中自承有買賣系爭土地，故被告辯稱系爭契約書係方便代書過戶之用，而非真正買賣契約云云，與卷證不符，顯無理由。另被告所提之匯款申請書，均係支付通霄土地之買賣價款，由系爭土地之買賣契約係於101年9月21日簽訂，而原告所匯之前四筆款項卻於101年9月21日前支付可知，依常理，買賣雙方尚未簽訂買賣契約時，買方豈會於簽約前即支付半數款項，故被告將購買通霄土地之價金，辯稱係借予原告之款項，並將此四筆款項充作系爭土地之價金，不足採信。
貳、被告則以：
一、緣被告之父即訴外人吳吉霖於101年6月間答應無息借款1,000,000元予原告應急，並要求原告入佛門修行，原告同意並交付60,000元作為拜師禮金，且於101年6月20日簽發面額1,000,000元、到期日為102年6月20日支票交付訴外人吳吉霖。後原告稱1,000,000元不夠支付其101年6月27日之應負票款，故訴外人吳吉霖於101年6月27日命被告匯款1,500,000元予原告，又原告多次來電表示應付票款不足，訴外人吳吉霖亦命被告匯款予原告，除於101年8月15日係由訴外人吳吉霖匯款180,000元予原告外，被告業已於101年7月4日、101年9月18日、101年10月11日分別匯款360,000元、460,000元、300,000元予原告，原告並於102年1月間再次借款，訴外人吳吉霖亦簽發面額60,000元，到期日為102年1月27日之永豐銀行支票予原告。另原告於101年9月21日將系爭土地以5,000,000元出售予被告，扣除尾款即原告貸款之1,800,000元後，被告應給付3,200,000元，然自101年6月27日迄至102年1月27日，被告共付款3,600,000元予原告，而未違約。被告並願意將土地還給原告，請原告將借款還給訴外人吳吉霖，利息以年息6%計算。
二、又兩造簽訂通霄、系爭土地之買賣契約，僅為方便代書過戶，並非真正之買賣契約，係原告稱通霄土地價值3,000,000元，且登記於原告借名之訴外人陳誌宏名下，然因訴外人陳誌宏之家人作梗、不易配合，故原告將通霄土地轉至被告名下，並稱若日後以高價售出，願將利潤分一半予被告。若係正常買賣，依約被告應給付買賣價金予訴外人陳誌宏，然訴外人陳誌宏分文未取，且被告付款方式亦與系爭契約大相逕庭，兩造既於系爭契約述第三條約定：「一、本約簽訂時，甲方應付乙方價款之一部分計：500,000元整（含訂金）為今日之簽約金；二、第二次付款：甲方應給付2,700,000元，於10月10日支付之」，若係買賣契約，何以訂約日、10月10日皆未交付任何款項，既未交付款項，則原告又豈會於101年12月26日將系爭土地過戶予被告。另通霄、系爭土地之過戶日期、付款方式亦不合常理，通霄土地之過戶日為101年7月25日，然被告卻係於101年6月27日、101年7月4日、101年8月15日、101年9月18日分別支付1,500,000元、360,000元、180,000元、460,000元；系爭土地之過戶日為101年12月26日，然被告卻係於101年10月11日、102年1月27日分別支付300,000元、800,000元，故上開契約顯非真正之買賣契約。為此聲明：1.原告之訴駁回。2.訴訟費用由原告負擔。
叁、兩造不爭執事項：
一、兩造於101年9月21日簽立買賣契約書，就原告所有系爭土地出售予被告，買賣價金共5,000,000元，並約定過戶之同時由被告代為清償系爭土地之抵押貸款（抵押權利人：新竹縣寶山鄉農會，擔保債權金額：2,160,000元，實際貸款金額為1,800,000元）。
二、系爭土地之所有權業已於101年12月26日移轉登記於被告名下。
三、原告於102年6月13日寄發存證信函催告被告給付買賣價金340萬元，並以起訴狀繕本之送達為解除系爭買賣契約之意思表示。
肆、兩造爭點：
一、兩造就系爭土地有無買賣之真意？
二、被告是否遲延給付價金？原告先位主張解除契約，請求被告將系爭土地所有權回復原狀移轉登記至原告名下，有無理由？
三、原告備位請求被告履行契約給付價金及抵押貸款，有無理由？
伍、得心證之理由：
一、兩造就系爭土地有無買賣之真意？
（一）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。而主張法律關係存在之當事人，須就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證之責任。主張虛偽意思表示，隱藏有他項法律行為之人，即應就此利己之事實，負舉證責任（最高法院17年上字第917號、48年臺上字第887號判例要旨、85年度臺上字第2114號判決要旨參照）。
（二）查原告主張兩造間就系爭土地成立買賣契約，被告已給付部分價金，原告並已將系爭土地所有權移轉登記予被告之事實，業據其提出買賣契約書、土地登記謄本等為證，被告對於兩造確有簽立系爭土地之買賣契約，原告並將系爭土地所有權移轉登記予被告乙節亦不爭執，僅辯稱：該買賣契約係為方便代書過戶，並非真正買賣契約云云。惟查：
1.觀之原告所提出之系爭土地買賣契約書，其上就買賣總價金、標的及付款方式、期限、移轉不動產方法等均載明清楚，原告並已依約將系爭土地所有權以買賣為登記原因，辦理所有權移轉登記予被告，應已足認兩造間就系爭土地確有買賣之合意，否則原告應無平白將土地所有權移轉予被告之理。而為兩造辦理系爭土地所有權移轉登記事宜之地政士即證人 曾明清 於本院審理時亦證述：「雙方有二次約到我事務所簽訂買賣契約。..第一次是買賣通霄的土地，來簽約的，第二次是買賣寶山的土地。這二次都是他們雙方約定好，到事務所來，當事人都有出席簽訂買賣契約。（被告方是二個父子都有到嗎？）是，二位都有到。（是用誰的名義買賣？）在談的時候都是吳先生的爸爸與原告在談，登記的時候是用他兒子的名義登記，當事人雙方都有在場。（這兩次的買賣是否是真正的買賣，還是只是用被告這邊做人頭？）他們雙方約到我事務所的時候是買賣，所以總價及付款方式都有寫在契約裡面，總價及付款方式都是雙方現場談好之後才簽買賣契約，這是一個正常的買賣契約。（價金的給付是如何約定？）雙方在簽訂買賣契約當時有將總價談好，付款的方式都在買賣合約上記載清楚。..印象中第一次交付吳先生是說要用匯款的給賣方，賣方有收到錢，才開始辦理移轉的作業..（寶山的部分當天有無交付簽約金？）沒有，是用匯款的，這是雙方合意。當時買方說要用匯款的給賣方，賣方同意。」等語（見本院102年12月26日言詞辯論筆錄），益認兩造就系爭土地辦理所有權移轉登記之原因確為買賣，原告主張兩造間就系爭土地有買賣關係存在，應屬可採。
2.被告雖稱系爭土地之買賣並非真正買賣契約，係被告父親借款予原告，所交付之款項乃借款，僅為方便代書過戶而簽立契約云云，惟此為原告所否認，被告就此亦未舉證以實其說，且兩造間縱確有借貸關係，亦應係就系爭土地設定抵押予被告為借款擔保，始符常理，而非逕將系爭土地所有權過戶予被告，是被告所為兩造係因借貸關係而辦理系爭土地所有權之移轉登記，並無真實買賣之抗辯，衡情尚不足採；參以被告之父親吳吉霖亦於寄發予原告之存證信函中自陳：原告將系爭土地與通霄土地過戶至被告名下，並已支付460萬元，二筆土地皆已過戶完成，被告父親亦已支付大部分「價金」等語，有該存證信函附卷可稽（見審訴卷第67頁背面），足認兩造間就系爭土地及通霄土地確已達成買賣之合意。被告雖又稱簽約當日並未依約交付款項，足見並非真實買賣云云，惟查，兩造就價金之給付方式雖於該買賣契約已有約定，然非不可重行合意給付方式，此觀證人即地政士曾明清證述：「（寶山的部分當天有無交付簽約金？）沒有，是用匯款的，這是雙方合意。當時買方說要用匯款的給賣方，賣方同意。」等語（見本院102年12月26日言詞辯論筆錄），亦可知兩造就第一次價金給付方式已合意改為匯款方式，且被告亦確於101年9月26日匯款50萬元予原告，有匯款申請書在卷可憑，原告對此亦不否認，是被告以此為系爭土地乃虛偽買賣之憑據，自不足採。
3.綜上，堪認兩造間就系爭土地確已達成買賣契約之意思表示合致，且有交付部分買賣價金並辦理所有權移轉登記之事實，其買賣及所有權移轉登記自非通謀而為虛偽意思表示。被告未能舉證證明兩造間就系爭土地確屬通謀虛偽買賣關係，被告所為兩造間並非真正買賣契約之抗辯自不足採。
二、被告是否遲延給付價金？原告先位主張解除契約，請求被告將系爭土地所有權回復原狀移轉登記至原告名下，有無理由？
（一）按給付有確定期限者起，負遲延責任。契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，由他方所受領之給付物，應返還之，受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第229條、259條第1款、第2款分別定有明文。又買賣契約為債權契約，債權契約解除後，物權契約之效力仍然存在，依民法第259條第1款規定，受物權移轉之一方，係負有將該物權移轉於他方以回復原狀之義務（最高法院28年上字第2113號判例意旨參照）。
（二）經查，兩造間所簽訂系爭買賣契約書第3條關於買賣價金之付款期限、方式，約定分3期給付，被告應於簽約時給付第1期款50萬元、於10月10日給付第2期款270萬元、尾款180萬元則約定過戶被告之同時承接原貸款或代為清償貸款，及第10條約定：「除本約約定外，甲、乙雙方如有遲延履行本約，遲延皆以年利率百分之十計算遲延利息，並以十日為催告補正期限，遲延超過補正期限仍未改善者視為違約，因甲方違約而解除本約時，甲方已支付價款全部由乙方沒收作為懲罰性違約金，甲方不得異議..」，綜觀上開約定意旨，可見兩造於系爭買賣契約中約定如被告遲延給付價金，原告得依據系爭買賣契約第10條之約定解除契約。次查，兩造簽訂系爭買賣契約後，被告已分別於101年9月26日匯款50萬元、101年10月11日匯款30萬元、102年1月27日交付面額80萬元之支票，即僅支付160萬元價金，而原告則已依約將系爭不動產所有權移轉登記予被告，惟被告其後則未再給付價金，亦未清償180萬元貸款，經原告於102年6月13日寄發存證信函催告被告於10日內支付其餘價金，而被告已收受該信函卻仍未履行付款，原告復以本件起訴狀繕本之送達代通知被告解除系爭買賣契約之意思表示等情，已據原告提出存摺影本、土地登記謄本、存證信函暨回執影本為證，被告對於有交付160萬元予原告，且未清償180萬元貸款之事實亦不爭執，則被告既有遲延給付價金之情事，原告復已依約定期催告被告，而被告仍未履行，則原告所為解除契約之意思表示，於法即屬有據，已生合法解除之效力。
（三）被告雖稱系爭土地之買賣價金為500萬元，扣除尾款180萬元，應付款為320萬元，被告已給付原告360萬元，並無違約云云，並提出匯款申請書數紙為證，然此為原告所否認，主張被告就系爭土地之買賣僅給付160萬元，其餘款項即300萬元乃另筆通霄土地買賣之價金，並提出通霄土地之買賣契約書、土地登記謄本為證，參以證人即地政士曾明清就此亦證述：「..第一次是買賣通霄的土地，來簽約的，第二次是買賣寶山的土地。..在後續的按照合約該付款的時間我通知買方支付款項，有幾次買方表達會跟賣方協調好，在我們辦過戶的立場付款雙方協調好，早幾天慢幾天，我們都沒有立場干涉，我們都配合雙方協議的作業辦理，二件買賣，付款有好幾次，後來幾次我通知買方要付款，買方稱會自己跟賣方協調，後來第一件買賣有付完，第二件買賣最後沒有付完，一直拖，賣方有跟買方協調後面的款項，但沒有結果，所以才有今日訴訟的情形。（通霄土地買賣付款是否完成？）已經完成。（寶山土地的部分付款是否已經完成？）最後面沒有，後面通知的時候，買方說要跟賣方協商，我沒有介入讓他們自己協調，賣方後面表達的是他沒有拿到錢。」等語（見本院102年12月26日言詞辯論筆錄），再參以被告父親於上開存證信函內所自陳：原告將系爭土地與通霄土地過戶至被告名下，並已支付460萬元等情（見審訴卷第67頁背面），與原告所述相符，足認兩造間確有另筆通霄土地之買賣，且通霄土地之買賣價金均已付訖，系爭土地之價金則尚未完全給付。再者，細譯被告所提出匯款申請書，其上所載時間均在系爭土地101年9月21日簽訂買賣契約之前，衡情被告應無於簽訂買賣契約前即支付系爭土地價金之可能，再觀之通霄土地之買賣契約簽訂時間乃101年6月25日，與被告所提匯款申請書之時間相符，亦足認原告主張被告所支付之300萬元款項乃另筆通霄土地之買賣價金，並非系爭土地之買賣價金，應屬可採。至被告另稱貸款180萬元部分係約定由原告清償云云，非僅為原告所否認，亦與買賣契約之約定不符，被告又無法舉證以實其說，被告此部份抗辯自不足採。
（四）本件系爭土地之買賣，被告僅給付原告部分買賣價金160萬元，原告則已將系爭土地之所有權移轉登記予被告，此為兩造所不爭執。而被告就系爭土地之買賣價金既已遲延給付，原告並已依約定期催告，而被告仍未履行，原告以被告遲延給付為由解除系爭買賣契約，自屬合法，則依前揭規定及說明，被告自應將系爭土地之所有權移轉登記予原告。
三、綜上，兩造間就系爭土地確已達成買賣之合意，原告並已依約將系爭土地所有權移轉登記予被告，被告既尚積欠價金340萬元未付，原告以被告給付遲延為由解除系爭買賣契約，並請求被告回復原狀，自有理由，從而，原告依據系爭買賣契約及民法第259條之規定，請求被告將系爭土地所有權全部移轉登記予原告，即有理由，應予准許。
四、末按預備訴之合併，係以當事人先位之訴有理由，為備位之訴裁判之解除條件；先位之訴無理由，則為備位之訴裁判之停止條件。本件原告先位之訴既有理由，其備位之訴部分，即毋庸併予審究，併予敘明。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法，經核與本件判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
陸、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國103年1月21日
民事第二庭法官林南薰以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國103年1月21日
書記官嚴翠意