裁判字號：臺灣苗栗地方法院93年訴字第122號民事判決
裁判日期：民國93年08月24日
裁判案由：返還房屋
臺灣苗栗地方法院民事判決九十三年度訴字第一二二號
原告甲○○被告乙○○當事人間請求返還房屋事件，本院於九十三年八月十日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落苗栗縣三灣鄉北埔村二鄰下林坪三六號房屋遷讓交還原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣伍拾捌萬元供擔保後，得假執行。但被告如以新台幣壹佰柒拾伍萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：如主文第一項所示，並願供擔保聲請宣告假執行。
二、陳述：
（一）訴外人即被告之前夫 陳來興 於民國九十二年十月二十一日與原告簽訂買賣契約，將其所有坐落苗栗縣○○鄉○○○段五一、五一之二地號二筆土地及坐落其上門牌號碼為三灣鄉北埔村二鄰下林坪三六號之房屋（以下簡稱系爭房屋）出賣予原告，買賣價金共為新台幣（下同）四百二十萬元。雙方約定原告應於九十二年十一月六日將尾款繳清，陳來興應於尾款付清日將買賣標的物點交予原告。其後陳來興已將土地移轉登記為原告所有，惟因被告仍居住於系爭房屋，陳來興未能依約定期限將系爭房屋點交予原告，雙方遂於九十二年十一月十二日簽訂補充契約協議書，約定「乙方（即陳來興）出售予甲方（即原告）之不動產未能依約定日期點交，經雙方協議後，由甲方保留五十萬元，如於九十二年十二月三十日前能依約點交時，依點交日期支付前述款項，惟如超過前述日期時，乙方同意由甲方全權代為處理，其中所需費用（如律師費、搬遷費、通知費‧‧‧）從前述款項中扣除抵，不足部分乙方負責補足付」，是除前述保留款項五十萬元外，原告已依約給付買賣價金，惟迄至九十二年十二月三十日，陳來興仍未能將系爭房屋騰空點交予原告。又系爭房屋為未辦保存登記建物，納稅義務人已辦理變更為原告，為原告所有，被告無權占有系爭房屋，為此併依所有物返還請求權及侵權行為之法律關係，請求法院擇一判決被告將系爭房屋遷讓返還原告。
（二）對被告抗辯所為之陳述：系爭房屋係原告經由仲介向陳來興買受，取得過程均為合法，陳來興與被告及 劉運華 之糾葛，原告均不知悉，亦與原告無關。
三、證據：提出不動產買賣契約書、補充契約協議書、土地所有權狀、土地登記謄本、建築改良物買賣所有權移轉契約書房屋稅籍證明書。
乙、被告方面：
一、聲明：原告之訴駁回，如受不利判決，願供擔保聲請免為宣告假執行。
二、陳述：系爭房屋原係被告之前夫陳來興所有，並為被告及子女所居住之處所。惟因陳來興曾毆打被告，致被告受有傷害，被告並經鈞院核發九十一年度家護字第二九四號保護令在案。陳來興為免其所有坐落苗栗縣○○鄉○○○段五一、五一之二地號二筆土地及系爭房屋遭被告查封求償，竟於九十二年一月二日夥同訴外人劉運華以假買賣之方式，將陳來興所有之二筆土地及系爭房屋移轉登記予劉運華所有，被告已就陳來興與劉運華間通謀買賣並使地政機關人員登載不實之行為提出告發。其後劉運華、陳來興又將前開二筆土地及系爭房屋移轉登記為原告所有，然其等是否有買賣關係存在，或陳來興、劉運華僅為脫免償還責任而將前開二筆土地及系爭房屋移轉於原告，即值疑異。又系爭房屋為未辦保存登記建物，則原告自無從依法辦理所有權移轉登記，故原告以所有權人身分請求被告返還房屋，即屬無據。
三、證據：提出土地登記謄本、通常保護令聲請狀及告訴狀。理由
一、原告起訴主張被告之前夫陳來興於九十二年十月二十一日與原告簽訂買賣契約，將其所有坐落苗栗縣○○鄉○○○段五一、五一之二地號二筆土地及坐落其上未辦保存登記之系爭房屋出賣予原告，買賣價金共為四百二十萬元。雙方約定原告應於九十二年十一月六日將尾款繳清，陳來興應於尾款付清日將買賣標的物點交予原告。其後因被告仍居住於系爭房屋，陳來興未能依約定期限將系爭房屋點交予原告，雙方遂於九十二年十一月十二日簽訂補充契約協議書，約定原告保留買賣價金五十萬元未付，如陳來興於九十二年十二月三十日前能依約點交，則原告於該時給付買賣價金五十萬元，如逾期未能點交，則系爭房屋交由原告處理，所需費用包括律師費、搬遷費、通知費等由該保留之買賣價金五十萬元扣除抵付，惟陳來興仍未能於九十二年十二月三十日將系爭房屋騰空點交予原告。原告已依約給付買賣價金，陳來興亦已將系爭房屋之納稅義務人變更為原告，故系爭房屋為原告所有，被告無權占有系爭房屋，為此依所有物返還請求權及侵權行為之法律關係，請求法院擇一判決被告將系爭房屋遷讓返還原告。被告則以系爭房屋為被告前夫陳來興所有，陳來興曾毆打被告，其為免遭被告求償，遂將系爭房屋及坐落之二筆土地夥同訴外人劉運華辦理假買賣，其後又移轉予原告，故陳來興、劉運華與原告間是否有買賣關係存在，即值疑異，被告已對陳來興、劉運華提出告發。又系爭房屋為未辦保存登記建物，原告自無從依法辦理所有權移轉登記，故原告以所有權人身分請求被告返還房屋，即屬無據等語資為抗辯。
二、查原告主張被告之前夫陳來興於九十二年十月二十一日與原告簽訂買賣契約，將其所有坐落苗栗縣○○鄉○○○段五一、五一之二地號二筆土地及坐落其上之系爭房屋出賣予原告，買賣價金共為四百二十萬元。雙方約定原告應於九十二年十一月六日將尾款繳清，陳來興應於尾款付清日將買賣標的物點交予原告。其後因被告仍居住於系爭房屋，陳來興未能依約定期限將系爭房屋點交予原告，雙方遂於九十二年十一月十二日簽訂補充契約協議書，約定「乙方（即陳來興）出售予甲方（即原告）之不動產未能依約定日期點交，經雙方協議後，由甲方保留五十萬元，如於九十二年十二月三十日前能依約點交時，依點交日期支付前述款項，惟如超過前述日期時，乙方同意由甲方全權代為處理，其中所需費用（如律師費、搬遷費、通知費‧‧‧）從前述款項中扣除抵，不足部分乙方負責補足」，是除前述保留款項五十萬元外，原告已依約給付買賣價金。又系爭房屋為未辦保存登記建物，納稅義務人已辦理變更為原告等情，被告對於其占有系爭房屋乙節不爭執，惟否認原告與陳來興間有買賣關係，並以前開情詞置辯。經查：
（一）原告主張之前開事實，業據其提出提出不動產買賣契約書、補充契約協議書、土地所有權狀、土地登記謄本、建築改良物買賣所有權移轉契約書、房屋稅籍證明書等件為證，被告對於前開證據形式上之真正亦不爭執。
（二）另查，系爭房屋之房屋稅納稅義務人係由陳來興變更為劉運華，再變更為陳來興，於九十二年十一月十日再變更為原告乙節，亦經本院向苗栗縣稅捐稽徵處調閱系爭房屋之稅籍變更資料屬實，有苗栗縣稅捐稽徵處竹南分處九十三年七月五日函暨房屋稅籍紀錄表、契稅申報書、契稅查定表附卷可憑。
（三）被告雖以系爭房屋為被告前夫陳來興所有，陳來興曾毆打被告，其為免遭被告求償，遂將系爭房屋及坐落土地夥同訴外人劉運華辦理假買賣，其後又移轉為原告所有，故陳來興、劉運華與原告間是否有買賣關係存在，即值疑異等語置辯，惟按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百七十七條定有明文。又按原告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被告對其主張，如抗辯其不實並提出反對之主張者，則被告對其反對之主張，亦應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則，最高法院著有十八年上字第二八五五號判例可資參照。查原告已就其與陳來興間確有買賣關係存在等情盡證明之責，則被告自應就其抗辯陳來興與原告間係通謀虛偽之買賣乙節負舉證責任，又被告雖提出告發陳來興與劉運華間偽造文書等罪嫌之告訴狀，惟亦不足對於其所抗辯之事實為有利之認定。此外，被告亦未能就陳來興與原告間係通謀虛偽買賣關係等情舉證以實其說，是其前揭抗辯，並不足採。
（四）綜上所述，自堪信原告主張陳來興已將系爭房屋出賣予原告之事實為真實。
三、按不動產物權依法律行為而取得者，非經登記不生效力，為民法第七百五十八條所明定。此項規定，並不因不動產為違章建築而有例外，最高法院六十二年台上字第二四一四號判例著有判例可資參照。又違章建築之讓與，雖因不能為移轉登記而不能為不動產所有權之讓與，但受讓人讓與人間如無相反之約定，應認讓與人已將該違章建築之事實上處分權讓與受讓人（最高法院六十七年度第二次民事庭決議、最高法院八十六年度台上字第二二七二號判決參照）。另按占有之移轉，因占有物之交付，而生效力，前項移轉，準用民法第七百六十一條之規定，民法第九百四十六條定有明文。查系爭房屋為未辦理所有權第一次登記之建物，固不能為移轉登記而讓與系爭不動產之所有權，惟陳來興已與原告簽訂買賣契約書及建築改良物買賣所有權移轉契約書，將陳來興所有之系爭房屋出賣予原告；又因系爭房屋為被告占有，陳來興與原告所簽訂之補充契約協議書約定如陳來興逾期未能點交時，則同意原告全權代為處理，所需費用如律師費、搬遷費、通知費等從買賣價金扣除抵付，換言之，陳來興已以民法第九百四十六條準用民法第七百六十一條之規定，將其對於占有人即被告之返還請求權讓與予原告，以代交付。是陳來興已依買賣契約履行其交付系爭房屋之義務，堪認原告已取得系爭房屋之事實上處分權。次按所有人對於無權占有人，固得依民法第七百六十七條之規定請求返還，惟系爭房屋既未辦理建物所有權第一次登記，並將所有權移轉登記予原告，則依民法第七百五十八條之規定，原告並未能取得系爭房屋之所有權，自無從本於所有權之作用，或主張本於對系爭房屋有事實處分權而請求被告遷出（最高法院八十年台上字第二三七０號判決意旨可供參照）。從而，原告本於系爭房屋之所有物返還請求權之法律關係訴請被告將系爭房屋遷讓交還原告，即無理由，應予駁回。
四、再按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任，負賠償責任。負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀，民法第一百八十四條第一項、第二百十三條第一項定有明文。復按原法院六十九年上字第一八六三號判決，縱認定被上訴人毀損之廠房、竹屋、圍牆，係上訴人由前手受讓之違章建物，但如上訴人因受讓而已取得對於該建築物之事實上處分、使用、收益權，則仍非不得依侵權行為之法則，請求被上訴人賠償因該建築物被毀損所生之損害（最高法院著有七十二年度台上字第一四五三號判決意旨供參）。又未辦所有權第一次登記之建物之買賣契約，買賣雙方當事人之真意均係讓與該建物之所有權，惟因不能依法為所有權移轉登記，故不能使買受人取得法律上之所有權，僅能取得所謂之事實上之處分權，惟事實上之處分權之權利內容與所有權並無二致，買受人取得事實上之處分權，即得對於標的物為使用、收益、處分、占有，故事實上之處分權，是事實上之物權，在物權法定原則下，雖非法律上之物權，惟仍應認為是法律應予以保障之財產權，揆之首開說明，應認事實上之處分權得為侵權行為之客體。原告已本於其與陳來興之買賣契約取得對於系爭房屋之事實上處分權等情，已如前述，被告對於系爭房屋，並無占有之權限，是被告知悉系爭房屋已由陳來興出賣予原告，仍無權占有系爭房屋，係侵害原告對於系爭房屋事實上之處分、收益、使用之權利，對於原告造成損害，自應負損害賠償責任，回復損害發生前之原狀。從而，原告本於侵權行為之法律關係請求被告將系爭房屋遷讓返還原告，即有理由，應予准許。
五，本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，均核與本件判決結果不生影響，爰不一一贅述，附此敘明。
六、兩造分別陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，經核均無不符，爰各酌定相當擔保金額併准許之。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中華民國九十三年八月二十四日
民事庭法官曾明玉正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中華民國九十三年八月二十四日
法院書記官林美鳳