裁判字號：臺灣臺中地方法院110年簡上字第126號民事判決
裁判日期：民國110年09月03日
裁判案由：損害賠償
臺灣臺中地方法院民事判決110年度簡上字第126號上訴人長安寧廈管理委員會法定代理人 謝岱嶧 訴訟代理人 蔡譯智 律師被上訴人 陳明 美
林振文 訴訟代理人 黃靜羽 上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國109年11月6日臺灣臺中簡易庭109年度中簡字第1961號第一審簡易判決提起一部上訴，本院於110年8月20日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴及請求返還因假執行所為給付之聲明均駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
甲、程序方面：上訴人之法定代理人原為 王品然 ，於訴訟中變更為謝岱嶧，謝岱嶧已於民國110年6月23日具狀聲明承受訴訟，並提出申請報備書、會議紀錄及臺中市西屯區公所函為證，經核並無不合，應予准許。
乙、實體方面：
壹、被上訴人主張：
一、被上訴人 陳明美 自84年間登記為臺中市○○區○○○○街○○○○號7樓之1房屋（下稱7樓之1房屋）所有權人，被上訴人林振文自98年9月22日登記為臺中市○○區○○○○街○○○○號7樓之3房屋（下稱7樓之3房屋）之所有權人。
長安寧廈公寓大廈（下稱系爭大樓）為地上7層樓之公寓大廈，被上訴人2人均為系爭大樓最高樓層之區分所有權人。系爭大樓之屋頂平台（下稱系爭屋頂平台）為露天狀態，上方並未施作遮雨棚架，因年久失修防水層不堪使用，每逢大雨，經常發生滲漏至7樓之1、7樓之3房屋（下合稱系爭房屋）室內天花板。
二、系爭屋頂平台為共用部分，上訴人為修繕義務人。系爭屋頂平台防水層老化，惟上訴人怠於修繕及維護，為求居住安全及不堪天花板及牆面油漆長期滲漏之擾，被上訴人陳明美於
108年1月間支出7樓之1房屋上方範圍之系爭屋頂平台修繕費用新臺幣（下同）7萬元、被上訴人林振文則於108年
8月間支出7樓之3房屋上方範圍之系爭屋頂平台修繕費用105,000元。系爭大樓住戶規約（下稱系爭規約）第12條關於系爭屋頂平台修繕費用由住戶負擔之部分，對少數區分所有權人（即頂樓住戶）課予不合比例原則之不利益分擔，應屬無效。爰依不當得利法律關係，請求上訴人給付被上訴人已支出之上開修繕費用。
三、又因系爭屋頂平台防水層老化致系爭房屋之天花板、牆壁受損，爰依侵權行為法律關係，請求上訴人賠償被上訴人陳明美7樓之1房屋修補油漆費用16,000元，及被上訴人林振文
7樓之3房屋修補油漆費用32,000元等語。並聲明：上訴人應依序給付被上訴人陳明美、林振文86,000元、137,000元，及均自109年7月18日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息（上訴人就其中原審判命其依序給付被上訴人陳明美、林振文14,000元、21,000元本息部分，未據上訴而敗訴確定，不在本院審理範圍）。
貳、上訴人則以：
一、系爭規約第12條約定系爭屋頂平台如係單獨住戶個別修繕，上訴人補助上限是20%，其餘要由住戶自行負擔，且住戶要在修繕前提出申請，並提供兩份以上估價單給上訴人，上訴人始酌情補助20%。該約定係於89年間考量系爭大樓隨時間老舊而共用部分修繕問題逐年增加，為管控及減少社區經費支出而決議訂定，且係住戶要求自行修繕者而言，並非針對某特定住戶惡意作成，實行數十年來除被上訴人以外均無任何爭執，被上訴人於受讓系爭房屋所有權時亦得知悉，自屬有效。故被上訴人陳明美、林振文應僅能請求上訴人應負擔之20%修繕費用，分別為14,000元、21,000元。縱認系爭規約第12條為無效，亦請本院酌定修繕費用之比例，以符公平。
二、系爭屋頂平台防水層老化，與系爭房屋之天花板、牆壁受損並無關，且被上訴人尚未實際支出系爭房屋之天花板、牆壁之修復費用，被上訴人不得請求賠償。
三、被上訴人持原審判決向本院民事執行處聲請假執行，被上訴人陳明美、林振文已分別受償88,314元、140,686元。倘本院廢棄原判決，上訴人主張依系爭規約第12條應僅負擔二成費用，爰依民事訴訟法第395條第2項規定，請求被上訴人陳明美、林振文應依序返還上訴人74,314元、119,686元，及均自上訴人110年8月13日民事辯論意旨狀送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息等語置辯。
參、原審斟酌兩造之攻擊防禦方法後，命上訴人依序給付被上訴人陳明美、林振文86,000元、137,000元，及均自起訴狀繕本送達上訴人翌日即109年7月18日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，而為被上訴人勝訴之判決，並依職權及上訴人之陳明為准、免假執行之宣告。上訴人聲明不服，提起一部上訴，求為：原判決關於命上訴人依序給付被上訴人陳明美、林振文超過14,000元、21,000元本息部分廢棄；上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。另依民事訴訟法第395條第2項規定求為：被上訴人陳明美、林振文應依序給付上訴人74,314元、119,686元，及均自上訴人110年
8月13日民事辯論意旨狀送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。被上訴人則答辯聲明：上訴及請求返還因假執行所為給付之聲明均駁回。
肆、兩造不爭執事項（見本院卷第171-172頁）：
一、被上訴人陳明美自84年3月27日登記為7樓之1房屋所有權人。
二、被上訴人林振文自98年9月22日登記為7樓之3房屋所有權人。
三、系爭大樓為地上七層樓之公寓，系爭屋頂平台為供住戶共同使用之共用部分。系爭屋頂平台為露天，上方並未施作遮雨棚架。
四、系爭規約第12條約定：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理委員會為之。但住戶建物有損壞部分，涉有共通之共用部分，既由其相關住戶共同維修，如向管委會以書面報備，管委會以總金額分擔一份，予以補助，如屋頂平台、店面騎樓地面及公共排水等3項，單獨住戶個別修繕。若涉及前項公共設施者，可向管委會提出申請，並提出兩份以上估價單，管委會酌情補助20%，其費用由公共基金支付。公共基金保留款下限訂為60萬元，遇不足時，管委會得發佈通知，每戶分攤3,000元，在繳納管理費同時繳納。
但修繕費是因可歸於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。」
五、被上訴人陳明美於108年1月間僱請訴外人 余光輝 施作系爭屋頂平台之防水工程。
六、系爭大樓全部59戶（1樓有一些店面，1樓的戶數有比較多）。頂樓有8戶，有地下室1層，有電梯，全部4棟，1棟
2戶。7樓之1與7樓之3是不同棟。7樓之1與7樓之3的屋頂平台有相連（4棟的屋頂平台是相連的）。7樓之1與7樓之2同一棟，7樓之3與7樓之5同一棟（沒有7樓之4）。
七、被上訴人陳明美已支出系爭屋頂平台修繕費用7萬元，林振文已支出系爭屋頂平台修繕費用105,000元。
八、被上訴人持原審判決向本院民事執行處聲請假執行，經109年度司執字第140239號案件執行後，被上訴人陳明美、林振文已分別受償88,314元及140,686元。
伍、得心證之理由：
一、被上訴人所有之7樓之1及7樓之3房屋，係因其上方之系爭屋頂平台防水層龜裂導致漏水而受有損害，且可歸責於上訴人：
（一）系爭房屋所在之系爭大樓含店門有59戶，分為4棟，但4棟之屋頂平台相連通，為供全體住戶共同使用之共用部分等情，為兩造所不爭執（見不爭執事項三、六）。依公寓大廈管理條例第10條第2項前段規定，上訴人就系爭屋頂平台應負修繕、管理、維護之責。
（二）被上訴人主張因系爭房屋上方之系爭屋頂平台之防水層老化龜裂，致雨水滲漏至7樓之1、7樓之3室內等情，雖為上訴人所否認，惟被上訴人業已提出系爭屋頂平台及7樓之1、7樓之3室內之照片為證（見原審卷第47至67頁、第69頁、第73頁、第79至89頁、第95至123頁），並據證人余光輝於原審具結證稱：（問：7樓之1、7樓之3兩戶天花板漏水之原因？）我們過去的時候，上面就有防水層，但防水層有基本壽命，時間一久，且防水層上面沒有做面材的保護，例如地磚、磁磚、水泥鋪設等保護，防水層壽命過了之後，就會損壞。我去看的時候，防水層已經龜裂，算是老化。…本件漏水的原因，是屋頂平台防水層的老化。（問：你當初如何修繕？為何陳明美的是7萬元、林振文的10萬5,000元？這些防水工程、外牆止水劑工程、PU刨除及清運，都是屋頂平台共用部分的修繕費用？）我們去做的時候，二戶上方屋頂平台舊有的防水層材質不一樣。防水層有分油性、水性，7樓之1原本是水性防水材，所以我們可以在上面繼續施作一次。防水層做完之後，因防水層只有防水，不耐紫外線照射，所以在防水層上方又多了二道保護防水層的水性漆，這個保護可以增強它的壽命。防水層本身做了五層，三層防水層，一層底漆、一層增加抗裂的不織布。7樓之3原本是油性的ＰＵ，油性跟水性不相容，所以油性要做水性之前，油性要先刨除，所以多了一個程序。且刨除是屬於廢棄物，還要清運處理。三道的部份屬於牆面，牆面不需要做到五道。做牆面是因為牆面有龜裂，如果我們在講算是屋凸。7樓之
3原本地面就是綠色油性ＰＵ材質。原審卷61至67頁照片是7樓之1屋頂平台在施作前的龜裂。外牆止水劑工程是要減少漏水量。（問：你施作的防水工程，對於7樓之1、7樓之3的防漏，是必要的嗎？）必要等語，互核相符（見原審卷第222至224頁）。足認因系爭房屋上方之系爭屋頂平台之防水層老化，致雨水滲漏至7樓之1、7樓之3室內。
（三）至於上訴人主張被上訴人為裝設冷氣而在屋頂平台上鑽孔一事，固為被上訴人陳明美所不否認，惟上訴人未舉證證明因而造成被上訴人系爭房屋漏水，自無從為有利於上訴人之認定。上訴人既為系爭屋頂平台之管理、維護之人，則系爭房屋上方之屋頂平台防水層年久失修，致系爭房屋漏水，自可歸責於上訴人。上訴人否認系爭屋頂平台防水層龜裂與系爭房屋之漏水之相當因果關係，及否認可歸責於上訴人云云，均無可取。
二、系爭規約第12條約定，關於系爭屋頂平台修繕費用由特定住戶負擔之部分，應屬無效：
（一）公寓大廈共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護費用，原則上由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之，惟區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。公寓大廈管理條例第10條第2項規定甚明，則共用部分之管理維護費用，以按區分所有權人共有之應有部分比例分擔為原則。惟區分所有權人會議或規約得依專有部分及共用部分坐落之位置關係、使用目的及利用狀況等情事，就公寓大廈共用部分之修繕、管理及維護費用之負擔，為有別於共有之應有部分比例之分擔規定（最高法院109年度台上字第1025號判決意旨參照）。又區分所有權人會議經由多數決作成之決議，與少數區分所有權人之權益發生衝突時，其是否係藉由多數決方式，形成對少數區分所有權人不利之分擔決議或約定，應有充分理由，始不悖離「按應有部分比例分擔」之原則。且是否係以損害該少數區分所有權人為主要目的，基於公平法理，法院固得加以審查，惟應從大廈全體住戶因該決議之權利行使所能取得之利益，與該少數區分所有權人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘該決議之權利行使，大廈住戶全體所得利益極少，而該少數區分所有權人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，不能單憑該決議對少數區分所有權人現擁有之權益有所減損，即認其係藉由多數決方式，形成對少數區分所有權人不利之分擔決議或約定，認以損害他人為主要目的，而屬權利濫用，或違反公序良俗（最高法院97年度台上字第2347號判決參照）。是區分所有權人會議所訂定之規約內容，如未考量專有部分及共用部分坐落之位置關係、使用目的及利用狀況等情事，就公寓大廈共用部分之修繕、管理及維護費用之負擔為違反「按應有部分比例分擔」之原則，自屬權利濫用或違反公序良俗，該部分規約應為無效。
（二）系爭規約第12條約定：共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理委員會為之。但住戶建物有損壞部分，涉有共通之共用部分，既由其相關住戶共同維修，如向管委會以書面報備，管委會以總金額分擔一份，予以補助，如屋頂平台、店面騎樓地面及公共排水等3項，單獨住戶個別修繕。若涉及前項公共設施者，可向管委會提出申請，並提出兩份以上估價單，管委會酌情補助20%，其費用由公共基金支付。公共基金保留款下限訂為60萬元，遇不足時，管委會得發佈通知，每戶分攤3,000元，在繳納管理費同時繳納。但修繕費是因可歸於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔等語，為兩造所不爭執（見不爭執事項四）。上訴人雖辯稱該約定係於89年間考量系爭大樓隨時間老舊而共用部分修繕問題逐年增加，為管控及減少社區經費支出而決議訂定，且係住戶要求自行修繕者而言，並非針對某特定住戶惡意作成之不利決議，實行數十年來除被上訴人以外均無任何爭執云云，惟查：
1、系爭大樓4棟之系爭屋頂平台相連通，為供全體住戶共同使用之共用部分，除可供各住戶做為散步休閒等活動外，並設有曬衣場供各住戶使用，足見系爭屋頂平台所坐落之位置關係、使用目的及利用狀況，對於全體住戶均無不同，顯無針對特定住戶而予以區分之必要。
2、系爭大樓頂樓住戶僅8戶，非頂樓住戶51戶，系爭住戶規約第12條就全體共有人均得使用之系爭屋頂平台修繕，在不可歸責於頂樓住戶之情形下，僅酌情補助20％，將頂樓修繕費用，歸由頂樓住戶負擔其中8成，已悖離按應有部分比例負擔之原則。且頂樓防水層修繕後，因時間經過而老化，或因長期風吹、日曬、雨淋地震等因素而再次發生漏水情形，亦非罕見，非僅1次修繕即可確保永不漏水，可能時隔數年即需花費修補甚至重新施做。如均任令頂樓住戶個別持續負擔系爭屋頂平台大部分之維修、翻新之費用，違反公平法理。
3、再者，系爭屋頂平台之漏水修繕，不問漏水原因、歸責事由，而一律令頂樓區分所有權人分擔百分之80之費用，對頂樓住戶損失很大，且使其餘區分所有權人，無合理原因，即得以較低之分擔額，而享受系爭屋頂平台共用部分完好無缺之利益，此並無合理正當之依據。而系爭大樓頂樓區分所有權人因需負擔8成之修繕費用，亦可能因不堪負荷而致修繕事宜遲滯，受損範圍持續擴大，非惟對於頂樓區分所有權人損害甚大，且亦不利全體區分所有權人對系爭屋頂平台完整利益之維護。
4、被上訴人陳稱：系爭規約第12條是89年訂定的，被上訴人先前多次在區分所有權人會議提出修改規約第12條之議案，無奈系爭社區共59戶，頂樓住戶僅8戶，頂樓住戶為少數，每每受制於多數決，數年下來仍舊無法通過修改規約之決議等語（見原審卷第147頁、第179頁）。可認頂樓住戶很難透過區權會修改規約之方式救濟，有賴司法介入審查規約有效與否之必要。
5、綜上各情，本院認系爭規約第12條就系爭屋頂平台之修繕，無論是否係住戶要求自行修繕者，在無充分正當理由下，悖離按應有部分比例分擔之原則，違反公平法理，且對系爭社區全體區分所有權人未必有利，對頂樓區分所有權人及公共利益所受之損失甚大，應構成權利濫用。揆諸前揭說明，系爭規約第12條關於系爭屋頂平台之修繕費用由特定住戶負擔之部分，違反民法第148條第2項、第72條規定，自屬無效。
三、系爭屋頂平台既屬共有、共用部分，且漏水為上訴人怠於修繕之行為所造成，關於修繕費用之負擔，系爭規約第12條規定由住戶負擔既為無效，且無可歸責於被上訴人之事由所致，則應回歸公寓大廈管理條例第10條第2項規定，由上訴人負擔。上訴人辯稱縱認系爭規約第12條為無效，亦請本院酌定修繕費用之比例，以符公平云云，與公寓大廈管理條例第10條第2項規定不符，尚無可取。又被上訴人陳明美、林振文因修繕系爭屋頂平台已分別墊付7萬元、105,000元等情，為上訴人所不爭執（見不爭執事項七）。則被上訴人陳明美、林振文依不當得利之法律關係，請求上訴人依序給付修繕費用7萬元、105,000元，自屬有據。
四、關於被上訴人7樓之1、7樓之3室內漏水之損害賠償：
（一）因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任，民法第184條第1項前段定有明文。被上訴人所有之系爭房屋，因上訴人未盡修繕系爭屋頂平台之義務，致系爭房屋因下雨滲漏而造成屋內天花板、牆壁等受損，已如前述。故被上訴人依侵權行為之法律關係，請求上訴人就此損害負賠償之責，自屬有據。
（二）負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀；債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀，民法第213條第1、3項定有明文。又當事人已證明受有損害而不能證明其數額或證明顯有重大困難者，法院應審酌一切情況，依所得心證定其數額，民事訴訟法第222條第2項亦定有明文。被上訴人所有之系爭房屋，因上訴人未盡修繕系爭屋頂平台之義務，致系爭房屋因下雨滲漏而造成屋內天花板及牆壁受損，就室內天花板等油漆修補費用，被上訴人陳明美於原審主張需花費16,000元、被上訴人林振文主張32,000元等情，並提出估價單2紙為證（見原審卷第125至127頁），復於本院主張提出金額分別為39,100元及57,430元之估價為據（見本院卷第177-183頁），雖為上訴人所否認。惟兩造同意就此修繕費用不聲請鑑定，而由本院依前揭規定認定數額（見本院卷第170頁），本院自應審酌一切情況，定其所受損害之數額。
（三）爰審酌被上訴人所提出系爭房屋室內天花板因漏水所受之損害，及修繕材料依其性質，有獨立與附屬之別，若修繕材料（如防水漆粉刷、補土、水泥漆粉刷）本身不具獨立價值，僅能附屬他物而存在，或須與他物結合，方能形成功能之一部者，其更新之結果，應無獲取額外利益之可言，於此情形，就其價額計價，無須折舊。且系爭房屋天花板需修繕，係因頂樓漏水所致，而非於正常使用下因時間經過老舊而產生。是被上訴人以新品油漆材料修復，僅係回復系爭房屋損害發生前之應有狀態，應無須考量系爭房屋之屋齡扣除折舊。故本院認被上訴人陳明美、林振文因回復原狀所必要之費用，分別為16,000元、32,000元。
（四）所謂損害，乃財產上或其他法益上實際所生之不利益。如被害人（債權人）因損害之原因將受有實際之損失，而基於法律規範之評價足以認定其為法律所認許或保護之權益本身之損害，即應容許被害人請求賠償，不以被害人對於相當於該損失之財產已確實支付為必要（最高法院109年度台上字第232號判決意旨參照）。至於上訴人所引用之同院48年上字第1934號前判例（見本院卷第37、205頁），其判例要旨並未包含「須以請求權人實際上受有此等財產之支出為必要」，自無從為有利於上訴人之認定。是被上訴人陳明美、林振文因系爭房屋室內受損而回復原狀所必要之費用，縱尚未實際支出，仍非不得向上訴人請求。上訴人辯稱因被上訴人未實際支出而不得請求云云，要無可採。是被上訴人陳明美、林振文依侵權行為之法律關係，請求上訴人依序賠償16,000元、32,000元，自屬有據。
五、從而，被上訴人陳明美請求上訴人給付已支出之系爭屋頂平台修繕費用7萬元，及系爭房屋室內回復原狀所必要之費用16,000元，共計86,000元；被上訴人林振文請求上訴人給付已支出之系爭屋頂平台修繕費用105,000元，及系爭房屋室內回復原狀所必要之費用32,000元，共計137,000元，皆屬有據，應予准許。
陸、綜上所述，被上訴人依不當得利及侵權行為之法律關係，請求上訴人依序給付被上訴人陳明美、林振文86,000元、137,
000元，及均自起訴狀繕本送達上訴人翌日即109年7月18日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，並依職權及上訴人之陳明為准、免假執行之宣告，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。又原審所為宣告假執行之部分既經維持，而無廢棄或變更該部分宣告假執行之情形，則上訴人於本院依民事訴訟法第395條第2項規定，請求被上訴人陳明美、林振文返還上訴人因假執行所受之損害，亦屬無據，應併予駁回。
柒、本件事證已臻明確，兩造其餘訴訟資料及攻擊防禦方法，經本院審酌後，認與判決結果尚不生影響，無逐一論述之必要，附此敘明。
捌、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國110年9月3日
民事第三庭審判長法官陳宗賢
法官王金洲法官廖純卿以上正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國110年9月3日
書記官林玉門