裁判字號：臺灣高雄地方法院99年簡上字第99號民事判決
裁判日期：民國99年04月28日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣高雄地方法院民事判決99年度簡上字第99號上訴人甲○○訴訟代理人丙○○被上訴人乙○○訴訟代理人 張清雄 律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於民國98年11月11日本院高雄簡易庭98年度雄簡字第2465號第一審判決提起上訴，本院於99年4月21日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：伊為被上訴人之父，於民國94年6月間經被上訴人央求，將伊所有之仁甫貿易有限公司（下稱仁甫公司）交由被上訴人經營，並與被上訴人約定由其承受仁甫公司前經營之負債即高雄市○○○街○○○號、135號房屋所擔保之貸款約1,300萬元，每月繳納前開房屋貸款、更換貸款之保證人，並另每月給付伊新臺幣（下同）3萬元之租金，作為上開137號房屋使用代價之租賃契約，復未約定租賃期限。嗣於94年7月將仁甫公司之營業據點即其所有系爭137號房屋交由被上訴人使用，詎被上訴人從未依約按月給付租金3萬元，伊乃於94年7月29日委由律師發函催告，然被上訴人迄今仍未給付，遲付租金之總額已達兩期以上，故依民法第440條第2項規定以起訴狀之送達為終止系爭137號房屋租賃契約之意思表示，兩造間租賃契約終止後，伊自得本於所有權及租賃關係訴請被上訴人應將系爭137號房屋騰空遷讓返還予上訴人。
二、被上訴人則以：上訴人於90年10月23日以被上訴人之名義設立仁甫公司，嗣於94年7月將仁甫公司交由被上訴人經營，並將該公司之營業處所、倉庫即系爭137號房屋、梓官鄉房地交予被上訴人使用，並約定以系爭137號及135號房屋所擔保原於高新銀行楠梓分行之貸款（於承受時已轉貸於中國信託商業銀行）約1千5百萬元由被上訴人代為清償，兩造間並無關於應按月給付3萬元租金之約定，兩造間並無租賃關係存在，被上訴人已依約承受繳納房貸，並更換貸款保證人，自有合法占有系爭137號房屋之權源。縱認兩造間有未定期限之租賃關係存在，然兩造既除承受貸款及經營公司業務外，並無每月另給付3萬元租金之約定，則上訴人以被上訴人積欠租金總額兩期以上為由，主張終止租賃契約，依租賃關係及所有權訴請遷讓房屋，自屬無據，並違反土地法第
100條之規定，權利濫用及誠信原則等語，資為抗辯。並聲明求為判決駁回上訴人之訴。
三、原審判決上訴人敗訴，上訴人不服，提起上訴，上訴聲明求為判決：㈠原判決關於駁回上訴人請求部分廢棄。㈡被上訴人應將坐落高雄市○○區○○○段○○○○○○○○○○號，及其上門牌號碼為高雄市○○○街○○○號房屋騰空遷讓返還上訴人。被上訴人則答辯聲明求為判決：㈠上訴駁回。㈡第二審訴訟費用應由上訴人負擔。
四、兩造不爭執之事項：㈠兩造為父子關係。上訴人為門牌號碼為高雄市○○○街○○○
號房屋建物之所有權人。並有建物登記謄本可證（原審卷第
30、40頁）。㈡上訴人於90年10月23日以被上訴人之名義設立仁甫公司，嗣
於94年7月將仁甫公司交由被上訴人經營，並將該公司之營業處所、倉庫即系爭137號房屋交予被上訴人使用，並有營利事業登記證可稽（原審卷第35頁）。
㈢兩造於94年6月間約定由被上訴人承受仁甫公司前經營之負
債即高雄市○○○街○○○號、135號房屋所擔保之貸款即中國信託商業銀行約1,300萬元，由被上訴人每月繳納前開房屋貸款，嗣被上訴人將部分貸款轉貸至高雄第二信用合作社，並更換貸款之保證人為被上訴人之妻，現中國信託商業銀行之貸款餘額迄99年3月15日止，尚餘3,484,578元（本院卷第123至140頁）。
㈣被上訴人現仍占用系爭137號房屋供為經營仁甫公司之倉庫使用。
五、兩造所爭執者乃：㈠上訴人依租賃關係請求被上訴人遷讓返還系爭房屋是否有據（含兩造間有無租賃關係存在及有無每月租金3萬元之約定）？㈡上訴人本於所有權訴請上訴人遷讓返還系爭137號房屋是否有據（含被上訴人是否為無權占用系爭137號房屋）？玆將本院判斷分述如下：
六、上訴人依租賃關係請求被上訴人遷讓返還系爭房屋是否有據（含兩造間有無租賃關係存在及有無每月租金3萬元之約定）？㈠按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責
，而租賃為契約行為，原告主張租賃關係存在，應就租賃契約確已成立之事實，負舉證責任（最高法院87年度台上字第2734號裁判意旨參照）。若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號判例要旨參照）。
㈡上訴人主張其在被上訴人央求之下，念及本身年歲已大，擬
退休，遂將系爭137號房屋交予被上訴人使用，並將畢生所創中藥買賣事業交予被上訴人經營，兩造並口頭約定被上訴人應自力繳納房屋貸款，並按月給付上訴人3萬元，充作使用系爭137號房屋之代價，但被上訴人未依約履行給付租金，並已積欠兩期以上，故該租賃契約業經上訴人於94年7月29日委託律師發函終止，被上訴人自應遷讓交還系爭137號房屋，然為被上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。是依前開舉證責任分配之原則，自應由上訴人就兩造間有租賃關係存在及被上訴人應按月給付3萬元租金之事實負舉證之責。㈢次按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金之契約。民法第421條第1項定有明文。
故所謂租賃契約應出租人有以物出租他方使用，及承租人有承租出租人之物使用收益並給付租金之主觀意思，始符合租賃契約之成立要件。經查，兩造間關於系爭房屋均未簽訂任何形式之租賃契約，為兩造所不爭。又上訴人於原審開庭時自承：「當初我要退休，所以將公司整個交給被告（被上訴人）經營」等情在卷（原審卷第57頁筆錄）、「因為被告（被上訴人）是我兒子，我希望被告給我生活費」、「（法官問：是不是94年7月存證信函才寫到換保證人、每個月給付三萬元的事情？）是的」、「（法官問：一開始是否約定由被告繳交貸款，房子就給被告使用？）是的。我們現在請求是要被告再給付租金」（原審卷第58、59頁筆錄）。上訴人復於本院準備程序中自陳：該3萬元係伊認為年輕打拼下來的事業都移轉給被上訴人，故被上訴人應該照顧伊等情在卷（本院卷第144頁筆錄）。是依上訴人前開陳述之內容，益徵兩造間之真意本係約定上訴人將原登記在被上訴人名下之家族事業即仁甫公司交由被上訴人經營，而系爭135號及13
7號房屋因原供為仁甫公司之營業處所及倉庫使用，故該等房屋所積欠銀行之貸款，則由被上訴人負責承受繳納，其等間應無所謂出租及承租仁甫公司或系爭135號、137號房屋之成立租賃契約之意思存在，應無疑義。
㈣另上訴人固提出98年3月11日高雄博愛路郵局第134號存證
信函及金石國際法律事務所94年7月29日金石字第09407290
1號函（下稱系爭律師函）為證，說明兩造間確有以口頭約定應按月給付3萬元租金乙事，惟依存證信函之內容乃記載：「甲○○（上訴人）於94年7月1日退休，並遷出北平二街137號，連同名○○○鄉○○路○○號之房屋一併讓乙○○（被上訴人）使用，仍乙○○並未履行94年7月1日前之約定承諾，限乙○○函到壹個月內出面協調或搬出.....」，據此內容，尚無從認定兩造間有關於被上訴人應按月給付3萬元租金之約定。又系爭律師函之內容，係發函之律師受上訴人委託，而依上訴人單方陳述之內容摘要後通知被上訴人之文件，故單憑系爭律師函之內容亦不足以證明兩造有應按月給付3萬元租金之約定。況對照系爭律師函說明欄第一項：「依同年6月二人之約定，乙○○先生應自力繳納二棟房屋之貸款，並另覓、更換房屋貸款保證人」，第三項之內容則為：「..若台端不願遷出，有繼續使用門牌號碼137號房屋之意願，除履行原協議之更換保證人、自行負擔貸款約定外，亦請給付每月三萬元之租金，以為使用該屋之對價」等詞，有系爭律師函在卷可憑（原審卷第10頁至第11頁）。由此益徵，兩造於94年6月間應僅約定被上訴人應自力繳納房屋貸款，並另覓、更換房屋貸款之保證人即可，並無應給付每月租金3萬元之約定，被告所辯，堪予採信。
㈤至上訴人復稱其於系爭律師函內容載明「若不願遷出除履行
原協議外.....亦請給付每月3萬元之租金，以為使用該屋之代價」，而被上訴人收受後，仍繼續使用系爭房屋，故有默示承諾每月給付3萬元租金之情。惟按所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言，若單純之沉默，則除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得謂為默示之意思表示（最高法院29年上字第762號判例可資參照），本件被上訴人從未按月給付上訴人3萬元，復自始自終否認兩造間有關於每月
3萬元租金之約定，故依前開說明，自難遽認被上訴人有何默示同意每月給付上訴人3萬元租金之情事。參以，上訴人主張被上訴人自94年7月起即未曾依約按月給付租金3萬元，卻遲至98年7月間始提起本件訴訟，亦有違常情。此外，上訴人復未能提出其他證據足資證明兩造間有就系爭137號房屋每月應給付租金3萬元之約定，是依前揭舉證責任分配原則，尚無從為有利於上訴人之認定。
㈥綜上各節，兩造間就系爭137號房屋並無租賃關係存在，復
無每月給付租金3萬元之約定，故上訴人以被上訴人積欠租金已達總額兩期為由，主張終止租賃契約，而依民法455條租賃物返還請求權請求被上訴人應將系爭137號房屋遷讓返還，自屬無據。
七、上訴人本於所有權訴請上訴人遷讓返還系爭137號房屋是否有據（含被上訴人是否為無權占用系爭137號房屋）？承上所述，上訴人係因為退休之故，而將被上訴人登記為法定代理人之家族事業仁甫公司交由被上訴人經營，並因此交付仁甫公司之營業處所及倉庫即系爭135號、137號房屋供被上訴人占有使用，復約定由被上訴人負責繳納上開房屋之銀行貸款，並另覓更換貸款保證人，而被上訴人並已依約履行之，業如前述，故被上訴人抗辯其占用系爭137號房屋並非無權占用，自非無據。從而，上訴人本於所有權之法律關係訴請被上訴人遷讓返還系爭137號房屋，亦無理由，應予駁回。
八、綜上所述，上訴人將系爭137號房屋交由被上訴人占有使用，係因移交家族事業仁甫公司予被上訴人經營，而供為公司倉庫使用，並約定由被上訴人承受系爭房屋之銀行貸款，另覓或更換貸款保證人，核其性質，應屬於父子之間關於家族事業傳承之分配移交，並非租賃關係，亦無每月應給付3萬元租金之約定。又被上訴人業已依約繳納系爭銀行貸款，並另覓更換貸款保證人，故其占用系爭137號房屋，自非無權占用。從而，上訴人依民法第440條第2項以被上訴人積欠租金達兩期以上為由，主張終止租賃關係，並依租賃物、所有物返還請求權之法律關係，請求被上訴人應遷讓返還坐落高雄市三民區三塊厝2841地號上門牌號碼為高雄市○○○街○○○號房屋，為無理由，應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，理由雖有不同，但結論並無二致。上訴意旨指摘原審此部分判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法於本件判決結果不生影響，爰不逐一論駁，附此敘明。
十、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國99年4月28日
民事第七庭審判長法官
法官法官正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中華民國99年4月28日
書記官林秀敏