裁判字號：臺灣高等法院101年上易字第55號民事判決
裁判日期：民國101年05月08日
裁判案由：拆屋還地等
臺灣高等法院民事判決
101年上易字第55號上訴人 洪永城 訴訟代理人 顏火炎 律師被上訴人 張瑞琪
趙中亞 共同訴訟代理人 曾昭牟 律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國100年11月22日臺灣桃園地方法院100年度訴字第559號第一審判決提起上訴，本院於101年4月24日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：坐落桃園縣○○鄉○○○段下埔小段四六二地號土地（下稱系爭土地）為伊與訴外人 王福安 所共有，被上訴人張瑞琪就系爭土地經桃園縣蘆竹地政事務所（下稱蘆竹地政所）以八十八年蘆資字第四○八五○○號收件，設定有登記日期：民國八十八年十二月三十一日，債務人：王福安，擔保債權總金額：新台幣（下同）四十四萬元之抵押權登記（下稱系爭抵押權登記），然被上訴人張瑞琪對於債務人王福安實無借貸關係存在，該抵押權所擔保之債權既不存在，系爭抵押權登記自屬對伊所有權之妨害。又被上訴人張瑞琪及趙中亞無正當權源分別占用如原判決附圖（下稱附圖）編號Ａ所示面積為五十一平方公尺及編號B、C所示面積分別為五十四及十七平方公尺土地，搭建地上物，亦對伊所有權之行使造成妨害。為此，依民法第七百六十七條第一項、第八百二十一條規定，訴請被上訴人張瑞琪塗銷系爭抵押權登記，及被上訴人二人拆屋還地等情。 爰求 為：㈠被上訴人張瑞琪應將其所共有坐落系爭土地，經蘆竹地政所所為系爭抵押權登記塗銷。㈡被上訴人張瑞琪應將其占用伊所共有系爭土地上之建物，如附圖Ａ部分所示面積為○.○○五一公頃拆除，並將土地遷讓交還伊與其他共有人全體。㈢被上訴人趙中亞應將其占用伊所共有坐落系爭土地上之建物，如附圖Ｂ與C部分所示面積為○.○○七一公頃拆除，並將土地遷讓交還伊與其他共有人全體。㈣第二、三項聲明，願供擔保，請准宣告假執行（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴）。並為如前述相同之上訴聲明。
二、被上訴人則以：被上訴人張瑞琪就系爭土地抵押權係受讓自訴外人 劉玉嬌 ，而劉玉嬌與系爭土地原所有權人王福安簽訂之不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約書）第十一條特約事項所約定之擔保債權為系爭土地之所有權移轉登記債權及系爭債權，於王福安債務不履行時，上開所有權登記請求權得轉變為損害賠償之金錢債權，故張瑞琪對王福安有系爭債權存在，系爭抵押權既已設定登記，依民法第七百五十八條規定，已生效力，上訴人請求塗銷系爭抵押權登記，為無理由。又上訴人於購買系爭土地時，早已知悉王福安與被上訴人間就系爭土地有買賣契約、系爭抵押權登記及預告登記，非無權占用系爭土地，仍執意購入系爭土地之部分應有部分，自應受讓與人即原土地所有權人王福安原訂債權契約之拘束，故上訴人於一百年三月二十四日完成系爭土地所有權移轉登記後之同年四月十四日即起訴，其目的在妨害被上訴人對系爭土地占有權利之行使，為惡意買受人，顯有違民法第一百四十八條第二項規定之誠信原則等語，資為抗辯。並答辯聲明：上訴駁回。
三、本件上訴人主張：系爭土地為伊與訴外人王福安共有，權利範圍各為一千分之九八一及千分之一九。王福安前將系爭土地設定抵押權予劉玉嬌，設定權利範圍為全部，嗣劉玉嬌將該抵押權讓與被上訴人張瑞琪，並於八十八年十二月二十三日辦妥抵押權讓與登記；又張瑞琪所有車庫占用系爭土地如附圖編號Ａ所示面積五十一平方公尺之土地，另被上訴人趙中亞占用系爭土地如附圖編號B、C所示土地搭蓋地上物，面積分別為五十四平方公尺及十七平方公尺等情，業據上訴人提出土地登記謄本為證，並為被上訴人二人所不爭執，復經原審會同兩造及蘆竹地政所人員履勘現場並囑託該所人員進行測量，製有勘驗筆錄及複丈成果圖附卷可稽，堪信為真實。
四、上訴人又主張：王福安與被上訴人張瑞琪間無借貸四十四萬元之金錢債權存在，故系爭抵押權所擔保之債權不存在，系爭抵押權應予塗銷；另被上訴人二人無權占用系爭土地，請求被上訴人二人拆屋還地等情，為被上訴人二人所否認，並為前揭抗辯。是本件爭執重點為，㈠爭抵押權所擔保之系爭債權是否存在？該債權是否以金錢債權為限？上訴人請求塗銷系爭抵押權登記有無理由？㈡被上訴人二人占用系爭土地有無正當權源？上訴人是否惡意取得系爭土地之應有部分？其請求被上訴人二人拆屋還地是否違反誠信原則？爰分論如后：
㈠按普通抵押權，必先有被擔保之債權存在，而後抵押權始得
成立，故祇須該抵押權已經登記，即應推定被擔保之債權已存在，倘否認該債權存在者，依民事訴訟法第二百七十七條前段規定，其自應就該債權不存在之有利於己之事實負舉證之責任，否則應為其敗訴之判決。又抵押權擔保之債權固以金錢債權為常態，但依民法第一百九十九條第二、三項規定，並不以此為限，其他種類之債權亦應包括在內而得為擔保債權，蓋此等債權，於債務人不為履行時，均可轉變為損害賠償之金錢債權。經查，王福安前將系爭土地設定抵押權予劉玉嬌，設定權利範圍為全部，嗣劉玉嬌將該抵押權讓與被上訴人張瑞琪，並於八十八年十二月二十三日辦妥抵押權讓與登記等情，已如前述。而王福安與劉玉嬌於八十三年三月三十一日所簽訂之系爭買賣契約書第二條、第四條、第五條、第十一條分別記載：「不動產標示○○○鄉○○○段小埔小段四六地號內，如後附圖示說明著色部分；即同所四六○之一地號周圍所築圍牆內使用四六二地號土地位置面積：○．○○六六公頃」、「買賣總價款新台幣肆拾肆萬元正」、「本契約成立日甲方（即劉玉嬌）交付乙方（即王福安）總價款全部新台幣肆拾肆萬元正乙方親收足訖」、「特約事項：㈠本件標的係為田地，目前因無法分割及辦理產權移轉登記，乙方同意甲方永久使用，俟後如因土地分區變更或法令變更為可分割時，乙方應即時無條件提供證件辦理分割及產權移轉登記。㈡該標的目前因無法辦理產權移轉登記，乙方同意提供所需證件會同甲方向地政機關辦理抵押權設定登記，其設定金額為新台幣肆拾肆萬元，期限為不定期。．．㈣以上約定及於雙方之繼受人與買受人」各等語。嗣劉玉嬌於八十八年十一月二十九日將購置之上開六十六平方公尺土地出售予被上訴人張瑞琪，並於房地產買賣契約書第十一條第九項約定：「賣方應於第二款支付前負責將五塊厝段下埔小段四六二地號之土地設定權利人變更為張瑞琪及八十三年三月三十一日所簽之買賣契約書會同王福安變更買方為張瑞琪，其費用由買方負擔。」，有不動產買賣契約書、房地產買賣契約書附卷可稽（原審卷二九至四一頁），並為上訴人所不爭執，據此足見王福安先前將系爭土地設定系爭抵押權予劉玉嬌，係為擔保其「履行移轉買賣標的物所有權」及「在辦妥分割及所有權移轉登記前，永久讓買受人使用買賣標的物」等契約義務，且雙方約明該等權利義務及於繼受人與買受人。劉玉嬌既將上開買賣標的物出售予張瑞琪，並將系爭抵押權讓與張瑞琪，則系爭抵押權現所擔保者，乃王福安對被上訴人張瑞琪擔保「履行移轉買賣標的物所有權」及「在辦妥分割及所有權移轉登記前，永久讓被告張瑞琪使用買賣標的物」之契約上義務。上訴人雖主張：被上訴人張瑞琪所稱之擔保債權為所有權移轉登記請求權，非金錢債權，不屬抵押權所得擔保之債權種類云云。惟系爭抵押權所擔保者為「買賣標的物所有權移轉登記」及「永久供買受人無償使用」等債權，依上說明，自可為系爭抵押權所擔保之債權，況系爭抵押權已明載擔保之債權金額為四十四萬元，上訴人復無法舉證證明系爭抵押權所擔保之債權不存在。是上訴人前述主張，即非可採。系爭抵押權既有上開擔保債權存在，且王福安迄未將買賣標的物分割暨移轉登記予被上訴人張瑞琪，則系爭抵押權登記自屬合法有效存在，上訴人請求被上訴人張瑞琪予以塗銷，尚嫌無據。
㈡上訴人另主張被上訴人二人無權占用系爭土地，並請求被上
訴人二人拆屋還地，惟亦為被上訴人所否認。經查，系爭土地原為王福安單獨所有，王福安於八十三年三月三十一日將如附圖編號Ａ所示部分面積六十六平方公尺之特定部分土地售予劉玉嬌，嗣劉玉嬌將所購買土地出售並點交予被上訴人張瑞琪使用；另王福安於八十六年七月十四日與被上訴人趙中亞簽訂買賣預約書，由趙中亞以四十五萬元之代價，向王福安購買緊鄰桃園縣大園鄉五權村下埔一二之一三地號土地面積約二十坪如附圖編號B、C所示系爭土地部分之特定部分土地。因系爭土地為農地無法辦理分割買賣，雙方暫定以抵押權設定代替所有權買賣登記，可分割移轉時，賣方需無條件配合辦理有關移轉所有權之手續，若無法變更，則有永久使用權，且經王福安點交土地予被上訴人趙中亞使用等情，有買賣預約書1件在卷可憑（原審卷四二至四五頁），並為上訴人所不爭執。準此，被上訴人張瑞琪、趙中亞自得依占有之連鎖及買賣契約之法律關係，對王福安主張有權占用系爭土地如附圖編號Ａ及編號B、C所示土地。上訴人雖主張依債之相對性原則，被上訴人張瑞琪、趙中亞與王福安間之買賣契約不得對抗上訴人，且王福安與上訴人就共有之系爭土地並未成立分管契約，王福安本無使用特定部分土地之權利，被上訴人二人何能占用系爭土地之特定部分，又被上訴人二人占用系爭土地之面積已超過王福安應有部分面積云云。然查，王福安於八十三年及八十六年間，分別將系爭土地如附圖編號A及編號B、C所示部分出售予劉玉嬌及被上訴人趙中亞時，系爭土地均登記為王福安單獨所有，王福安係於一百年二月二十八日始以買賣為原因，移轉系爭土地權利範圍一千分之九八一予上訴人，此有土地登記謄本在卷足憑（原審卷九頁），足見王福安出售系爭土地之上開特定部分予劉玉嬌及趙中亞，自屬合法有據，並無上訴人所述王福安處分其所有系爭土地權利時有超過其所有權利之情形。再按民法上之債權契約，除法律有特別規定外，固僅於特定人間發生其法律上之效力，惟物之受讓人若知悉讓與人已就該物與第三人間另訂有債權契約，而猶於該契約成立後惡意受讓該物之所有權者，參照司法院大法官會議釋字第三四九號解釋及民法第一百四十八條所揭櫫之誠信原則，該受讓人亦仍應受讓與人原訂債權契約之拘束（最高法院九十年度台上字第一○六○號、一○○年度台上字第四六三號判決意旨參照）。經查，上訴人受讓系爭土地應有部分時已知悉系爭土地上有被上訴人張瑞琪、趙中亞所有之地上物存在，且王福安亦告知該遭占用部分業已出售予劉玉嬌、被上訴人趙中亞，劉玉嬌再將其買受部分出售予被上訴人張瑞琪，而上訴人於受讓系爭土地應有部分後，曾向被上訴人二人表明欲價購占用部分土地之意，惟因被上訴人開價過高而作罷等情，業經上訴人自承在卷（原審卷八五頁背面）。再被上訴人張瑞琪為權利人，目的在擔保王福安「履行移轉買賣標的物契約義務」及「買賣標的物永久供買受人使用」之系爭抵押權登記於八十八年十二月二十三日即完成，而被上訴人趙中亞亦於九十年七月二十七日就系爭土地辦妥「預告登記請求權人：趙中亞，內容：為保全該標的物權利之移轉，限制範圍一千分之一九」之預告登記，該等登記具有公示效用，且均在上訴人受讓系爭土地應有部分前早已完成登記，亦有卷附土地登記謄本可參，俱證上訴人知曉上情甚明。依此，可知上訴人於取得系爭土地所有權時，就被上訴人張瑞琪、趙中亞得基於買賣關係占有系爭土地，並非無權占用等情，當已知情，惟其仍執意購入系爭土地應有部分，並於一百年三月二十四日完成所有權移轉登記後，隨即於同年四月十四日對被上訴人二人提起本件拆屋還地訴訟，其目的顯在妨害被上訴人二人對系爭土地占有權利之行使，為惡意買受人，揆諸前揭說明，基於誠信原則，上訴人自應受其前手王福安原訂買賣契約之拘束，難認被上訴人二人係無正當權源占有系爭土地。是上訴人主張被上訴人就系爭土地無所有權，竟於其上搭蓋違建，作為其整個社區之排水用地，已嚴重侵害伊所有權，就系爭違建被拆被上訴人所受個人損失與因此國家社會得回復土地完整性而受益相比較，伊為本件拆屋還地之請求，為權利正當之行使，無權利濫用情事云云，即非可採。從而，上訴人以被上訴人二人無權占用系爭土地為由，請求渠等拆屋還地，自難准許。至上訴人謂被上訴人二人怠於請求王福安辦理所有權移轉登記，且其等所搭建之地上物均屬違建，日後必當拆除，故無保護之必要云云。惟查，系爭土地屬農地，受限於當時法令規定，不得辦理分割及移轉，故劉玉嬌、被上訴人趙中亞與王福安簽訂系爭買賣契約時即約明待日後可分割移轉時，王福安應無條件配合辦理所有權移轉手續，業如前述，嗣土地法雖已刪除私有農地所有權之移轉，其承受人以承受後能自耕者為限之規定，然系爭土地仍受農業發展條例第十六條本文規定「每宗耕地分割後每人所有面積未達○‧二五公頃者，不得分割」之限制，因被上訴人二人購買系爭土地特定部分之面積均未達○.二五公頃，依法仍不得分割，是被上訴人二人未請求王福安辦理分割暨所有權移轉登記，難謂有何怠於行使權利之情事。又被上訴人二人占用系爭土地之地上物是否為違建，僅屬是否違反建築法規之問題，尚難據此否定被上訴人二人原有得占有使用系爭土地之權源，上訴人執此主張被上訴人二人應拆屋還地，亦非有據。
五、綜上所述，上訴人主張系爭抵押權之擔保債權不存在，及被上訴人二人無權占用系爭土地等情，均屬無據，其依民法第七百六十七條規定，請求被上訴人張瑞琪塗銷系爭抵押權登記，並請求被上訴人張瑞琪、趙中亞拆除如附圖編號A及編號B、C所示之地上物，返還土地予上訴人及其他共有人全體，為無理由，應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，核無違誤。上訴意旨仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，非有理由，應予駁回。
六、本件論證已臻明確，兩造其餘主張及答辯，暨各自舉證，經本院審酌後，認對於本件判決結果已無影響，無逐一論述之必要，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國101年5月8日
民事第十庭
審判長法官張宗權
法官周玫芳法官陶亞琴正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國101年5月8日
書記官洪雪娥