裁判字號：臺灣士林地方法院103年訴字第1246號民事判決
裁判日期：民國103年11月13日
裁判案由：給付違約金
臺灣士林地方法院民事判決103年度訴字第1246號原告 朱滿招 被告 張耘禎 訴訟代理人 高燈能 上列當事人間給付違約金事件，本院於民國103年10月30日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：伊與被告於民國102年10月3日就被告所有坐落新北市○里區○○里段○○○○段○○○○○○號土地及其上門牌號碼新北市○里區○○路○段○○號0樓之0之房屋（下稱系爭房地）簽訂成屋買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定買賣價金為新臺幣（下同）1,290萬元。伊於簽訂系爭買賣契約前之102年9月20日，已當面給付被告1萬元現金作為定金，後於簽訂系爭買賣契約之翌日即同年10月4日，依系爭買賣契約第3條第1款約定，將簽約款100萬元扣除先前已付之定金1萬元後剩餘之99萬元，匯入被告之八里鄉農會八里本會帳戶（帳號：00000000000000號，下稱八里鄉農會帳戶）中。其後兩造於103年4月16日相約至代書事務所商討辦理系爭房地過戶事宜，因慮及被告於取得系爭房地之所有權未滿2年即與伊訂立系爭買賣契約，如此將衍生被告遭課徵特種貨物及勞務稅（下稱奢侈稅）之問題，兩造遂在代書建議下，同意由被告先返還伊先前支付之簽約款100萬元，待奢侈稅課徵期間過後，雙方再重行簽訂正式買賣契約。惟被告雖於103年5月5日匯還99萬元暨利息5,753元至伊之中國信託商業銀行承德分行帳戶（帳號：000000000000號，下稱中國信託銀行帳戶），並於隔日即103年5月6日伊前往被告住處欲商討重行訂約事宜時，再當面返還剩餘之
1萬元現金，卻將伊所持之系爭買賣契約正本連同被告所持之另一份正本一同撕毀，並拒絕簽署伊為簽訂正式買賣契約所另行準備之房屋買賣定金收據，更於事後向伊表示兩造簽訂之系爭買賣契約業經合意解除，且系爭房地之買賣價金應提升至1,450萬元等情，被告此舉顯係片面違反系爭買賣契約之約定。伊曾以存證信函催告被告履行系爭買賣契約之義務，然被告卻置之不理，致伊受有必須另行租屋及支付更高價額始得購買其他房地之損害。伊迫於無奈，乃依系爭買賣契約第11條第1項約定，於103年7月8日以存證信函通知被告解除系爭買賣契約，爰依系爭買賣契約第11條第1項違約處罰之約定，請求被告支付與已付房地價款同額之違約金等語。並聲明：被告應給付原告100萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
二、被告則以：原告所提系爭買賣契約內容並不完整，其上付款之約定係原告單方擅自書寫，伊只能被動配合，但由於伊當時另有其他房屋出租予他人，須於103年5月份收回該出租之房屋並整理修繕後，始能處理系爭房地過戶事宜，因此兩造於系爭買賣契約有特別以手寫方式補充約定系爭房地過戶手續之辦理時點。103年4月16日因代書提及奢侈稅課徵問題，建議伊先返還已收取之100萬元簽約款，待奢侈稅課徵期間過後，再與原告重新協商訂約事宜，故伊與原告即依循代書之建議，於103年4月底透過電話討論而合意解除系爭買賣契約，原告不僅同意解除系爭買賣契約，甚且於電話中一併告知其中國信託銀行帳戶號碼，以利伊將先前原告已支付之99萬元暨利息5,753元匯還原告，此外，伊亦於103年
5月6日原告至伊住處時再當面返還原告1萬元現金，嗣後兩造並將系爭買賣契約之正本撕毀，由此足認雙方確已合意解除系爭買賣契約並已履行回復原狀之義務。原告雖曾於同日另提出一紙房屋買賣定金收據要求伊簽署，然雙方間之系爭買賣契約業已合意解除，則原告要求另行簽訂房屋買賣定金收據，顯然於法無據等語資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、本件經兩造整理不爭執事項及爭點事項如下（見本院103年
9月29日準備程序筆錄，本院並依論述需要，調整其順序或文字用語）㈠兩造不爭執事項：
⒈兩造於102年10月3日簽訂系爭買賣契約，約定買賣標的為
被告之系爭房地，買賣總價金為1,290萬元（見本院卷第10至第17頁）。
⒉原告為與被告簽訂系爭買賣契約，先於102年9月20日當面
給付被告定金1萬元，嗣原告再依系爭買賣契約第3條第1款約定，於兩造簽訂系爭買賣契約翌日即102年10月4日，將扣除已付定金1萬元後之99萬元簽約款匯入被告之八里鄉農會帳戶（見本院卷第18至第19頁）。
⒊兩造慮及於103年4月11日前辦理系爭房地之過戶事宜，可
能衍生被告遭課徵奢侈稅問題，故在承辦代書建議下，兩造合意由被告將原告先前以匯款及交付現金方式給付之簽約款共100萬元返還原告，而被告嗣於103年5月5日先將其中99萬元及利息5,753元部分匯還至原告之中國信託銀行帳戶，再於103年5月6日將剩餘之1萬元現金當面返還原告（見本院卷第39頁、第49頁、第61頁反面）。
㈡本件爭點：
⒈兩造是否業已合意解除系爭買賣契約?⒉如系爭買賣契約未經合意解除，則被告嗣後不依契約履行義
務，原告依系爭買賣契約第11條第1項約定，主張解除契約並請求被告給付違約金100萬元，有無理由?
四、本院之判斷：㈠兩造業已合意解除系爭買賣契約。
⒈兩造間所簽訂系爭買賣契約之性質，原告主張該契約係臨時
簽訂，並表示雙方尚未簽署真正之契約，故性質上屬於預約云云，此雖與被告所述系爭買賣契約除了標的金額外，是不完整的契約等語大致相符（見103年9月29日準備程序筆錄，本院卷第60頁至第61頁），惟觀諸系爭買賣契約內容，雖雙方對於各期價款之付款方式、給付時間等約定甚為簡略，然契約中並未約明兩造應於何時另訂正式之房地買賣本約或未訂立買賣本約之處罰等內容，反係因被告尚有其他房屋之租賃及收回事宜須先行處理，兩造另於系爭買賣契約中補充約定延後辦理系爭房地之過戶手續，此有成屋買賣契約書1份在卷可稽（見本院卷第10至第17頁），又系爭買賣契約係原告以行政院內政部頒布之成屋買賣契約書為範本所預先製作，再經被告簽名並補充約定過戶時點等情，亦為雙方所不爭執（見本院卷第71頁反面），而觀之該成屋買賣契約書所規範買賣標的、付款約定、所有權移轉等事項，均屬民法第
345條第1項所定買賣契約之必要之點，且該成屋買賣契約書係行政院內政部編訂之契約範本以供人民訂立成屋買賣契約時參考之用，故由此應認系爭買賣契約之性質非僅屬買賣預約，而應為正式之買賣契約，僅該契約內容較為簡略或不完整而已，合先敘明。
⒉經查，兩造簽訂系爭買賣契約後，曾共同前往代書事務所商
討系爭房地之過戶事宜，惟因證人即承辦代書 康碧霞 提醒，被告若於取得系爭房地所有權後二年內（即103年4月11日前）即再行出售，恐遭稅捐稽徵機關課徵奢侈稅，兩造遂同意由被告返還原告已付之簽約款100萬元以避免奢侈稅之課徵乙節，固為兩造所不爭執，然參酌證人康碧霞在本院審理時所證：「兩造於103年4月16日來伊事務所，並將細節告知伊。依特種貨物及勞務稅規定，收受定金即視為買賣成立，可能會有被課徵奢侈稅問題，因兩造說是好朋友，問伊有何辦法可以避免被課徵，伊就說可以先把錢匯還給買方之後再辦理。」、「伊那天是建議兩造先去處理100萬元的事情，等處理好之後再來辦理過戶手續，但辦理之前當然兩造要先簽好買賣契約才能辦理，所以伊當時並沒有說之後重新協商、重新簽訂契約。」、「當日兩造離開後，伊有打電話到淡水稽徵所去詢問，他們回覆既然已有收受定金，所以契約已經視為成立，應該是私契成立時間來看，而非以過戶時間來看有無奢侈稅的問題。」等內容（見103年9月29日準備程序筆錄，本院卷第62頁反面至第63頁反面），可知證人康碧霞係以買賣契約成立時點是否在被告取得系爭房地所有權後二年內作為判斷被告遭課徵奢侈稅之標準，而依民法第24
8條規定：「訂約當事人之一方，由他方受有定金時，推定其契約成立」，基此，當證人康碧霞於103年4月16日得知被告早已收受原告所交付之100萬元簽約款後，認定兩造間已訂立系爭買賣契約，且契約成立時點落在被告取得系爭房地所有權後二年內，如此被告將可能被課徵奢侈稅，進而建議被告先將所收之100萬元簽約款匯還給原告，以避免遭稅捐稽徵機關稽查。兩造並在證人康碧霞建議下，合意由被告將原告先前以匯款及交付現金方式給付之簽約款共100萬元返還原告，而被告嗣於103年5月5日先將其中99萬元及利息5,753元部分匯還至原告之中國信託銀行帳戶，再於103年5月6日將剩餘之1萬元現金當面返還原告，足認兩造確係受證人康碧霞前開證言內容之影響，均認為原告先前交付簽約款100萬元之同時既被評價為兩造間已成立買賣契約，為避免被告遭課徵奢侈稅，兩造均同意透過返還簽約款100萬元之方式解除已成立之系爭買賣契約，藉此達成不被課徵奢侈稅之結果。基此，原告主張雙方並未合意解除系爭買賣契約云云，已有疑義。
⒊次查，如謂兩造未曾合意解除系爭買賣契約，而僅係以退還
已交付100萬元簽約款之方式來逃避奢侈稅之課徵，因系爭買賣契約第3條第1款已載明「簽約款100萬元，於簽訂本契約時銀行電匯支付（本款項包括已收定金一萬元）」等語，則兩造間之系爭買賣契約已因收受定金而成立，自不因事後簽約款之退還而改變，亦無從以此避免被告遭課徵奢侈稅之結果。況參酌原告於起訴狀亦自承「原告於103年5月6日晚間前往與被告重行簽約時，被告一收受系爭買賣契約正本後隨即將之撕毀」等語（本院卷第7頁），足認原告明知兩造間之系爭買賣契約至遲在103年5月6日前已合意解除，否則原告何須再與被告重行簽立買賣契約，甚至將系爭買賣契約正本交予被告，故原告主張兩造僅合意以被告退還已交付100萬元簽約款之方式來逃避奢侈稅之課徵，而未曾合意解除系爭買賣契約云云，實不可採。至於原告另主張被告有同意於退還簽約款後重新簽約乙節，為被告所否認，參酌兩造如確實有重新簽約之合意，兩造逕自在系爭買賣契約上更改簽約之日期，或另簽一份內容相同之買賣契約即可，且因避免遭課徵奢侈稅而受益之人為被告，則原告要求被告為上開行為，衡情亦非難事，實無先奉上系爭買賣契約正本予被告之必要，故原告此部分主張，仍不足採信。綜此，已足認定兩造於103年4月16日後即透過協商而合意解除系爭買賣契約，並由被告以匯款99萬元加計利息及返還現金1萬元等方式履行解除契約後回復原狀之義務，故被告辯稱兩造間之系爭買賣契約業經合意解除，洵屬有據。
㈡承前開論述，本件兩造間所簽訂之系爭買賣契約業已合意解
除，則原告自不得依系爭買賣契約第11條第1項約定請求被告給付違約金100萬元，要屬當然，故原告此部分之主張，洵非可採。
五、綜上所述，兩造間所簽訂之系爭買賣契約業經合意解除，原告依系爭買賣契約第11條第1項約定，請求被告給付與已付房地價款同額之違約金100萬元暨法定遲延利息，為無理由，應予駁回。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國103年11月13日
民事第一庭審判長法官林政佑
法官黃欣怡法官蘇珈漪以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中華民國103年11月13日
書記官陳火典