裁判字號：臺灣彰化地方法院111年簡上字第93號民事判決
裁判日期：民國112年11月14日
裁判案由：分割共有物
臺灣彰化地方法院民事判決111年度簡上字第93號上訴人 何佳恩 被上訴人 何文堯 訴訟代理人 盧江陽 律師複代理人 蕭志英 律師
盧怡靜 上列當事人間請求分割共有物事件，上訴人對於中華民國111年5月17日本院北斗簡易庭第一審判決(110年度斗簡字第251號)提起上訴，本院合議庭於112年10月31日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決廢棄。
兩造共有坐落彰化縣○○鎮○○段0000地號土地應分割由上訴人單獨取得。
上訴人應補償被上訴人新臺幣838,557元。
第一審及第二審訴訟費用由兩造各負擔2分之1。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：彰化縣○○鎮○○段0000地號土地(下稱系爭土地)為兩造所共有，應有部分各2分之1，兩造無不分割之約定，而依其使用目的復無不能分割之情形，茲因無法協議分割，且為免上訴人所有坐落在系爭土地上之同段480建號建物即門牌號碼同鎮斗苑路三合段111巷29號房屋（下稱系爭房屋）遭拆除，至於上訴人擅自增建未辦保存登記建物，則無保留權利，請求將原審判決附圖（下稱附圖）所示編號A、B、D部分，分歸上訴人取得；編號C、E部分，分歸被上訴人單獨取得，另上訴人多分得面積依華聲科技不動產估價師事務所110年12月14日檢送之鑑定報告（下稱甲報告）價額予以補償。爰依民法第823條第1項、824條第2項規定請求裁判分割。
二、上訴人則以：㈠系爭土地為上訴人之祖父 何錦琨 生前購買而借名登記在被上
訴人名下，由何錦琨全權管理或興建及處分不動產，並同意上訴人使用系爭房屋，該屋目前為伊所有。何錦琨過世後，其繼承人即上訴人之父 何文舜 、 何素金 、 何素鸞 （下稱何文舜等人）與被上訴人間仍有借名登記關係，已另訴請求被上訴人返還系爭土地應有部分，被上訴人非土地之實質所有權人，不能提起本件訴訟。
㈡依原審判決，上訴人分得附圖A、B、D部分共74.4平方公尺，
可建築面積為44.64平方公尺，與系爭房屋之合法面積52.30平方公尺不同，不符建蔽率規定；該土地超過法定空地之土地面積過小，未臨建築線，分割後不能單獨建築使用或與鄰地協議整地或合併建築使用，土地無法利用。且被上訴人分得附圖C、E部分為袋地，仍有通行上訴人分得部分至建物前方道路之問題，日後產權關係更為複雜。
㈢系爭房屋及附圖C部分係經被上訴人同意興建，且為上訴人使
用數年，二者要合併使用不能分離，若採被上訴人方案，應對上訴人之房屋提出補償。
三、本院得心證之理由：㈠被上訴人得請求裁判分割系爭土地：
⒈按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物，
但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823條第1項定有明文。查系爭土地為兩造分別共有，應有部分各2分之1，系爭土地之使用分區為特定農業區甲種建築用地，兩造並未約定不能分割，且依法令並無不能分割之情事等情，業為兩造所不爭，並有土地登記謄本在卷足參（見一審卷第19頁），故被上訴人依民法第823條第1項請求裁判分割，應予准許。
⒉上訴人雖主張系爭不動產為何錦琨借名登記於被上訴人名下
，被上訴人非實質所有權人等情，然為被上訴人否認。經查：不動產所有權借名登記契約為借名人與出名人間之債權契約，其效力不及於第三人，故於借名人請求出名人移轉所有權登記之前，仍應認出名人仍屬不動產所有權人。本件上訴人主張被上訴人與訴外人何錦琨之全體繼承人即何文舜等人就系爭土地有借名關係等情縱使屬實，依前揭說明，該借名之債權關係並不及於第三人，於出名人將不動產所有權移轉登記予借名人前，被上訴人仍為登記所有權人，自得請求裁判分割系爭土地，是上訴人執前詞抗辯被上訴人並無訴請分割系爭土地之權利等語，自不足採認。
㈡系爭土地應分歸上訴人所有，上訴人應以新臺幣（下同）838,557元補償被上訴人：
1.按建築法所稱建築基地，為供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地，非依規定不得分割、移轉，並不得重複使用；其分割要件及申請核發程序等事項之辦法，由中央主管建築機關定之，此觀建築法第11條第1項前段、第3項規定自明。又依內政部訂定發布之建築基地法定空地分割辦法（下稱分割辦法）第3條之1及第4條規定，法定空地如屬依法留設之私設通路提供作為公眾通行，或建築基地空地面積超過依法應保留之法定空地面積者，其超出部分之分割，應以分割後能單獨建築使用或已與其鄰地成立協議調整地形或合併建築使用者為限，故法定空地除依上開規定外，自不得單獨分割。
2.查系爭土地面積102.67平方公尺，地形呈長方形，西側為二林鎮斗苑路三合段111巷，北側及東側與鄰房相連，南側為私人土地，有系爭房屋坐落在上等情，有前揭土地登記謄本、地籍圖、原審勘驗筆錄及現場照片、彰化縣二林地政事務所土地複丈成果圖等在卷可參（見一審卷第17、63至85、187頁）。又系爭房屋為上訴人所有之合法建物，建築申請時，係以系爭土地為基地，土地面積為102.67平方公尺，左側為退縮地，面積20.4平方公尺(即約為附圖D部分）；建物占用面積48.93平方公尺（即約為附圖A、B部分）；法定空地含1.5公尺防火間隔面積32.9平方公尺（即約為附圖C、E部分）等情，業為兩造於爭點整理協議所不爭執，並有系爭建物謄本、配置圖在卷可參（見一審卷第135、199頁），依前揭法律規定及說明，上開法定空地（含防火隔間）自不得單獨分割。
3.被上訴人雖主張將附圖C、E部分歸其所有，附圖A、B、D部分歸上訴人所有，然附圖C、E部分為系爭房屋之法定空地，不得單獨分割，已如前述，故該分割方案自不足採。本院審酌附圖D部分，現為三合段111巷，為系爭房屋出入通道，應由上訴人取得以利通行，又系爭土地經扣除退縮地，建物所在及法定空地後，僅餘0.44平方公尺，不足建築最小面積，不宜分歸予被上訴人，上訴人主張由其取得系爭土地全部，並以金錢補償被上訴人之分割方案，對兩造較屬公平、合理，且符合土地整體之利用價值，並兼及兩造間共有價值均衡，應堪採認。
4.按以原物為分配時，如共有人中有不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之，為民法第824條第3項所明定。故以原物為分配時，各共有人是否應為補償或受補償，均應以其所受分配者，是否已逾或少於其應有部分為斷，且補償金額之多寡，亦應以應有部分為計算之標準。又共有物原物分割應以金錢為補償者，倘分得價值較高及分得價值較低之共有人均為多數時，該每一分得價值較高之共有人即應就其補償金額對於分得價值較低之共有人全體為補償，並依各該短少部分之比例，定其給付金額，方符共有物原物分割為共有物應有部分互相移轉之本旨。經本院囑託華聲科技不動產估價事務所鑑定上訴人應補償被上訴人之金額，經該所以112年7月4日112華估字第83152號函檢附之鑑定報告（下稱乙報告，見本院卷第247頁及外附鑑定報告書），本院審酌乙報告運用比較法為估價方法（見乙報告第17頁），派員實地訪查，進行產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況及最有勘估標的最有效使用情況下，依勘估標的所具備之條件及地價因素差異調整，推估系爭土地單價為每平方公尺16,335元（每坪54,000元），所得結論應屬公正，以此計算系爭土地面積及兩造之應有部分，並導出上訴人應補償被上訴人838,557元，自屬可採。上訴人雖主張應以甲報告之鑑價結果補償被上訴人等語，惟甲報告係以附圖分割方案為據，與本件採行之分割方案，就分割後之面積大小、臨路及交通條件不同，自無從以甲報告為金錢補償之依據。又被上訴人雖另稱應以每坪14萬元為計算，並提出實價登錄網頁為證（本院卷第265頁），惟被上訴人所提同段313-15及324-2地號土地，與系爭土地並非鄰近，臨路及交通條件、均非相同，尚難作為本件金錢補償之依據，自無法採認。
㈢綜上所述，共有人請求裁判分割系爭土地，為有理由，爰審
酌系爭土地之使用現狀、法定空地依法不得單獨分割、各共有人之利益、意願及兩造所提分割方案之優劣，兼顧共有人利益等一切情狀，認應採用上訴人主張分割方案即由上訴人取得系爭土地全部，再以金錢補償被上訴人。原審採用附圖方案分割，自有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，自應由本院予以廢棄改判，如主文第二、三項所示。
㈣末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由
敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。本件係因分割共有物而涉訟，兩造之行為均可認按當時之訴訟程度，為伸張或防禦權利所必要，又分割共有物之訴，乃形式形成訴訟，法院不受當事人聲明分割方法之拘束，故實質上並無所謂何造勝訴、敗訴之問題，爰審酌兩造各自因本件分割訴訟所得之利益等情，認本件訴訟費用，應由兩造依原共有土地應有部分比例2分之1分擔，始為公平。
㈤本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，均無礙於本院前揭審認，本院自毋庸逐一論駁，附此敘明。
四、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1。中華民國112年11月14日
民事第二庭審判長法官陳毓秀
法官王姿婷法官李莉玲以上正本係照原本作成。本件不得上訴。中華民國112年11月14日
書記官許雅涵