臺灣彰化地方法院北斗簡易庭民事判決
110年度斗簡字第251號
原告 何文堯
訴訟代理人 盧江陽 律師
複代理人 盧怡靜
被告 何佳恩
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國111年5月3日言詞辯論終結，判決如下：
主文
兩造共有坐落彰化縣○○鎮○○段○○○○地號土地，其分割方法為如附圖即彰化縣二林地政事務所民國一一○年四月十三日二地二字第一一○○○○二一一七號函所附收件日期：民國一一○年二月四日、文號：二土測字第二一九號土地複丈成果圖所示：編號Ｃ部分（面積二三點一○平方公尺）、編號Ｅ部分（面積五點一五平方公尺）土地，分歸原告單獨取得；編號Ａ部分（面積二八點二二平方公尺）、編號Ｂ部分（面積二三點○八平方公尺）、編號Ｄ部分（面積二三點一二平方公尺）土地，分歸被告單獨取得。
被告應補償原告新臺幣參拾肆萬參仟伍佰參拾柒元。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。前揭規定於簡易訴訟程序仍適用之，此參同法第436條第2項規定自明。原告起訴時原主張坐落彰化縣○○鎮○○段0000地號土地（面積102.67平方公尺，下稱系爭土地）依起訴狀所附之分割圖為分割；嗣於民國110年8月2日具狀將分割方案變更為如彰化縣二林地政事務所110年4月13日二地二字第1100002117號函所附收件日期：110年2月4日、文號：二土測字第219號土地複丈成果圖（下稱附圖）所示：編號Ｂ部分面積23.08平方公尺、編號Ｃ部分面積23.10平方公尺、編號Ｅ部分面積面積5.15平方公尺土地，分歸原告單獨取得；編號Ａ部分面積28.22平方公尺、編號Ｄ部分面積23.12平方公尺土地，分歸被告單獨取得。再於110年9月15日具狀將分割方案變更為如附圖所示：編號Ｃ部分面積23.10平方公尺、編號Ｅ部分面積面積5.15平方公尺土地，分歸原告單獨取得；編號Ａ部分面積28.22平方公尺、編號Ｂ部分面積23.08平方公尺、編號Ｄ部分面積23.12平方公尺土地，分歸被告單獨取得。並由被告補償原告。核屬不變更訴訟標的而補充或更正法律上之陳述，揆諸前揭規定，應予准許。
二、被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：系爭土地為兩造所共有，應有部分各2分之1，兩造無不分割之約定，而依其使用目的復無不能分割之情形，茲因無法協議分割，且被告所有彰化縣○○鎮○○段000○號建物（下稱系爭480建號建物）坐落系爭土地如附圖所示編號Ａ、Ｂ部分土地，為免被告所有系爭480建號建物遭拆除，及留有被告通行地方，至被告擅自增建未辦保存登記建物坐落系爭土地如附圖所示編號Ｃ部分土地，則無保留權利，爰依民法第823條第1項、第824條第2項規定，請求裁判分割如附圖所示即編號Ｃ部分面積23.10平方公尺、編號Ｅ部分面積面積5.15平方公尺土地，分歸原告單獨取得；編號Ａ部分面積28.22平方公尺、編號Ｂ部分面積23.08平方公尺、編號Ｄ部分面積23.12平方公尺土地，分歸被告單獨取得。另被告多分得23.08平方公尺，應依民法第824條第3項規定金錢補償原告，為此請求依華聲科技不動產估價師事務所110年12月14日華估字第82837-B號函檢送之鑑定報告價額予以補償。並聲明：如主文第1、2項所示。
二、被告則以：訴外人 何錦琨 生前告知所有繼承人，原告所有系爭土地應有部分係其出資購買，並以借名登記方式登記與原告名下，是原告並非系爭土地實質所有權人，並無權利主張分割。又合法建物須有法定空地，原告所提分割方法會導致兩造所分得之土地均無法定空地可使用，均不符合最小建築面積，會變成畸零地，且原告分得之土地在系爭土地東側，並無道路對外通行，分割後又要主張至少2公尺道路之袋地通行權，而且還有建築線問題。再者，當初原告提供土地使用同意書讓被告母親興建系爭480建號建物，而增建部分亦幾乎同一時間完成，原告應提出補償方案，否則被告所有系爭480建號建物增建部分坐落原告分得之土地，原告將來訴請拆屋還地會造成被告損失。另不同意將系爭土地全部分歸被告單獨所有，由被告補償原告之分割方法等語。並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：
㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約定有不分割之期限者，不在此限。民法第823條第1項定有明文。準此，基於簡化共有關係，以增進共有物之經濟效用，立法政策上採共有物分割自由原則，僅在因物之使用目的不能分割及共有人定有不分割契約之情形，始例外禁止各共有人請求分割共有物，又基於例外解釋從嚴原則，本條項但書之解釋不宜任意擴大其適用範圍。所謂因物之使用目的不能分割，係指共有物繼續供他物之用，而為其物之利用所不可或缺，如界標、界牆、共有道路、區分所有建築物之共有部分、共有基地等情形（最高法院50年台上字第970號、58年台上字第2431號判例意旨參照）。查系爭土地為兩造所共有，應有部分各2分之1，面積102.67平方公尺，土地使用分區編定為特定農業區，使用地類別為甲種建築用地，有土地登記第三類謄本（地號全部）在卷可稽。被告雖辯稱訴外人何錦琨生前告知所有繼承人，原告所有系爭土地應有部分係其出資購買，並以借名登記方式登記與原告名下，是原告並非系爭土地實質所有權人，並無權利主張分割云云，然為原告所否認。查，依本法所為之登記，有絕對效力；不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利，分為土地法第43條、民法第759條之1第1項所明定。又提起分割共有物之訴，其參與分割之當事人僅以共有人為限，又請求分割之共有物如為不動產，其共有人為何人，以及應有部分各為若干，概以土地登記簿登記者為準(最高法院67年台上字第3131號判例、88年度台上字第1051號判決、84年度台上字第2253號判決意旨參照）。兩造既經分別登記為系爭土地之所有權人，應有部分各2分之1，已如前述，即應認其等均屬系爭土地之所有權人，在訴外人何錦琨之繼承人訴請原告返還土地之訴訟，得以勝訴確定，土地並經返還而登記在其名下之前，兩造均為系爭土地之共有人，是被告辯稱原告非共有人，無權提起本件分割共有物訴訟云云，即不足採。而兩造就系爭土地並無不分割之約定，且無諸如界標、界牆、區分所有建築物之共同部分等因物之使用目的不能分割情形，復經彰化縣二林地政事務所以110年2月9日二地二字第1100000817號函覆：「旨揭地號為特定農業區甲種建築用地，無他項權利設定，地上有登記建物480建號，本案地號得依據建築基地法定空地分割辦法第6條規定辦理分割登記，並分割後於相關地號註記建物之建築基地號及坐落。」等語明確，惟兩造迄未能達成分割之協議。依上開規定，原告本於系爭土地之共有人地位訴請裁判分割，即屬有據。
㈡次按共有物之分割，依共有人協議之方法行之；分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人；以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之；以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有。民法第824條第1項至第4項分別定有明文。又按請求共有物之分割，應由法院依民法第824條規定命為適當之分配，法院為共有物分割時，應斟酌共有物之性質、經濟效益及全體共有人之利益，並應符合公平原則，且社會利益亦應考慮在內。經查：
⒈系爭土地西北側臨現為社區道路之同段1178地號土地，東北側及東側與私人建物相鄰，西側及南側則與鄰地相鄰，且系爭土地上如附圖所示編號Ａ、Ｂ部分為被告所有系爭480建號建物占用；編號Ｃ部分為被告所有系爭480建號建物之增建占用等情，業經本院於110年3月17日會同原告及彰化縣二林地政事務所人員履勘現場查明屬實，製有勘驗筆錄、現場照片可佐，自堪認為真實。
⒉本院審酌原告所主張分割方法即如附圖所示編號Ｃ部分面積23.10平方公尺、編號Ｅ部分面積面積5.15平方公尺土地，分歸原告單獨取得；編號Ａ部分面積28.22平方公尺、編號Ｂ部分面積23.08平方公尺、編號Ｄ部分面積23.12平方公尺土地，分歸被告單獨取得，則被告所有系爭480建號建物能獲完整保留外，被告亦可藉由西北側同段1178地號土地對外通行，且原告陳稱其願僅分配系爭480建號建物未坐落之其餘部分土地，雖依原告主張之分割方法，將致被告所有系爭480建號建物後半部增建部分所坐落之土地（即附圖所示編號Ｃ部分土地）因無使用土地權源而遭拆除之命運，惟若保障被告所有系爭480建號建物及其增建之完整性而分配土地，則原告所分配土地面積甚小而難以利用，又被告雖需拆除系爭480建號建物後半部增建部分，惟該部分拆除後當不至於影響房屋之主體結構，且被告因此所受之損失當可用其分配面臨社區道路旁價值較高之土地予以適當彌補。另雖原告取得之部分土地，與公路無適宜之聯絡，然此既為原告所主張之分割方法，而其自願為此犧牲，則本院自應予以尊重，至兩造因此產生所取得之土地價格不同，則以價金補償之方式，詳如下述。
⒊被告雖抗辯如採原告主張之分割方法，原告應補償被告拆屋之損失等語。惟按分割共有土地，各共有人於分割前，在土地上有建築物，法院為原物分配之分割時，如將其中一共有人之建築物所占有之土地，分歸他共有人取得者，他共有人本於其所有權，得請求除去該建築物（最高法院71年度台上字第1482號判決意旨參照），是採原告主張之分割方法，被告所有系爭480建號建物後半部增建部分所坐落之土地（即附圖所示編號Ｃ部分土地）分歸原告取得，依前開說明，被告本即負有拆除之義務，且被告亦未提出原告應賠償其因拆除該增建部分所致損害之法律上依據，是被告所辯，自非可採。
⒋本院斟酌系爭土地現有使用狀況、各共有人之意願、兩造分割之利益及公平性等一切情狀，認本件將系爭土地分割如原告所主張之分割方案應為適當公允。又被告雖以前詞置辯，惟其復未提出其他分割方案供本院審酌，爰就系爭土地分割方法諭知如主文第1項所示。
⒌又按以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第824條第3項亦有明文。又共有物之原物分割，依民法第825條規定觀之，係各共有人就存在於共有物全部之應有部分互相移轉，使各共有人取得各自分得部分之單獨所有權。故原物分割而應以金錢為補償者，倘分得價值較高及分得價值較低之共有人均為多數時，該每一分得價值較高之共有人即應就其補償金額對於分得價值較低之共有人全體為補償，並依各該短少部分之比例，定其給付金額，方符共有物原物分割為共有物應有部分互相移轉之本旨（最高法院85年台上字第2676號判例意旨參照）。查系爭土地依如主文第1項所示之分割方法分割後，各共有人分得之土地面積及其實際價值，與其按應有部分就系爭土地之面積及總價值所應分配之價值，並不相符，自應依民法第824條第3項之規定，互為補償，始符公允。至於補償之價金，經本院囑託華聲科技不動產估價師事務所鑑定，鑑定人於進行現場勘估後，將勘估標的進行產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況及勘估標的依最有效使用情況下，及該所估價師專業意見分析後，選定以比較法及土地開發分析法為本案估價方法，據以計算分割後如附圖所示編號Ａ、Ｂ、Ｄ部分土地單價為每平方公尺新臺幣（下同）12,705元，如附圖所示編號Ａ、Ｂ、Ｄ部分土地價值為945,506元；分割後如附圖所示編號Ｃ、Ｅ土地單價為每平方公尺9,148元，如附圖所示編號Ｃ、Ｅ土地價值為258,431元，則依兩造分配價值與原持分價值之差額，認為被告應補償原告343,537元，有華聲科技不動產估價師事務所110年12月14日華估字第82837-B號函及檢送估價報告書（估價報告書外放）在卷可稽，且原告亦同意以該估價報告鑑價結果找補，堪認該估價報告書針對分割後各筆土地單價之鑑定結果可資採憑，對各共有人亦屬公平，爰判決如主文第2項所示。
四、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及證據資料，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論述之必要，附此敘明。
五、末按因共有物分割之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。又按定共有物分割之方法，可由法院自由裁量，為適當之分配，不受任何共有人主張之拘束，是則，分割共有物之訴，既係以請求分割共有物之形成權為訴訟標的，係合兩造之固有必要共同訴訟，原、被告之間本可互換地位，本件原告起訴雖於法有據，但被告之應訴實因訴訟性質所不得不然，且兩造所提出之分割方法，僅係供法院之參考，其分割方法，對於各共有人而言，並無勝負之問題。從而，本件原告形式上固獲勝訴之判決，然若由被告負擔訴訟費用顯失公平，茲審酌兩造就系爭土地應有部分之比例、分配情形等，認訴訟費用負擔，應由各共有人各按原應有部分即各2分之1之比例負擔，方屬公允，爰諭知訴訟費用之負擔如主文第3項所示。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1、第85條第1項但書。
中 華 民 國 111 年 5 月 17 日
臺灣彰化地方法院北斗簡易庭
法官楊鑫忠
以上正本係照原本作成。
如對本判決不服提起上訴，應於送達後20日內，向本院提出上訴
狀並表明上訴理由(須按對造人數附繕本)。
中 華 民 國 111 年 5 月 17 日
書記官張清秀