臺灣高雄地方法院90年度簡上字第1號民事判決

裁判字號：臺灣高雄地方法院90年簡上字第1號民事判決

裁判日期：民國90年05月11日

裁判案由：遷讓房屋

臺灣高雄地方法院民事判決九十年度簡上字第一號
上訴人甲○○○○○○被上訴人乙○○訴訟代理人丙○○○右當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國八十九年十月十三日本院高雄簡易庭八十九年度雄簡字第二○一七號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：
一、聲明：㈠原判決廢棄。
㈡被上訴人在第一審之訴駁回。
㈢如受不利判決時，上訴人願供擔保請准宣告免為假執行。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：
（一）上訴人於租賃期限內（八十七年二月十五日至八十九年二月十五日）均如期給付租金，絕無積欠被上訴人租金之情。上訴人於合約所訂租賃期限內，均以匯款方式給付租金（每月租金新台幣八千元匯入被上訴人之妻 秦林秀琴 之郵局帳戶，帳號：00000000000000），絕無被上訴人所稱自八十八年九月起至八十九年二月十五日止尚積欠租金新台幣（下同）三萬三千元之情，被上訴人所言顯不實在，此有被上訴人於八十九年五月六日寄予上訴人之存證信函可證，文中被上訴人自承上訴人至八十九年五月止僅積欠二期租金（二個月）－係指八十九年四月及五月兩個月之租金；八十九年三月之租金，被上訴人先前已同意以押金八千元扣抵，由此可證，在租約期限內，上訴人均遵期以匯款方式繳納租金，絕無積欠租金之情，被上訴人一再指稱租約期限內上訴人尚積欠租金三萬三千元，顯不實在，且與被上訴人先前所寄予上訴人之存證信函內容縮不符，上訴人否認之，被上訴人自應就其主張於租約期限內上訴人有積欠租金三萬三千元之情，負舉證責任。
（二）租約期限屆滿後，被上訴人同意上訴人繼續使用系爭房屋，並同意以押金八千元扣抵八十九年三月之租金，故雙方已成立不定期限繼續契約，故上訴人顯係合法有權占有系爭房屋，被上訴人自無適用兩造租約第六條請求損害金之理。㈠由上訴人於八十九年五月六日寄予上訴人之存證信函內容可知兩造於租約期限
屆滿後已成立不定期限繼續契約。被上訴人於八十九年二月十五日租約已到期，若非被上訴人已同意繼續承租予上訴人，被上訴人為何未於租約到期前或租約到期後即時發存證信函告知上訴人不續租﹖且為何同意以押金八千元扣抵八十九年三月之租金﹖足見兩造於租約期限屆滿後已成立不定期限繼續契約無疑。嗣後因上訴人經濟狀況較窘迫，無法如期繳付八十九年四月及五月兩個月之租金，被上訴人始於八十九年五月六日寄存證信函通知上訴人於五月三十一日遷出房屋並繳納所積欠之二期租金（八十九年四月及五月兩個月之租金）。
㈡上訴人承租被上訴人房屋已有五年之久，前份租約租賃期限係八十四年五月七
日至八十六年五月七日（上訴人未保存該份租約，但尚有八十五年六月及十一日之租金匯款單可證，鈞院可命被上訴人提出該份租約），屆期後，被上訴人亦同意上訴人繼續承租，待被上訴人有空至高雄時再與上訴人簽訂租賃契約，為此八十六年五月七日前份租約屆期後至八十七年二月十五日簽訂本系爭租約前，此段租賃期間，兩造亦未簽訂租約，但租賃關係因雙方合意續租而繼續存在（此有八十六年七月及八十七年一月之租金匯款單可證）。而今八十九年二月十五日租約屆期後，被上訴人仍依前例同意上訴人繼續住，雙方租賃關係仍繼續存在。
㈢職是，被上訴人於八十九年五月六日漦存證信函通知上訴人於五月三十一日遷
出房屋，至多僅屬終止不定期限租賃契約之意思表示，惟該終止租約之思表示並未依法於一個月前通知，並不生合法終止租約之效力，且上訴人尚於八十九年五月二十二日寄存證信函通知被上訴人，上訴人將於八十九年六月十五日繼續給付租金至上訴人通知搬遷之日，被上訴人於收受該存證信函後並無異議，嗣後上訴人於八十九年六月十五日再以匯款方式給付租金，業經被上訴人收受無異議，直至八十九年七月中旬上訴人搬離系爭房屋並通知被上訴人搬離之情，被上訴人均無異議。惟被上訴人嗣後竟無故提起本遷讓房屋及請求損害金等訴訟，實令上訴人訝異，因上訴人早已於八十九年七月中旬遷離系爭房屋，且上訴人未曾無權占有系爭房屋，被上訴人請求遷讓房屋及請求損害金顯無理由，惟因上訴人於原審並未收受開庭通知書，致無法於原審提出答辯。
三、證據：援用原審之立證方法，另提出被上訴人存證信函及上訴人存證信函各一份、租金匯款單四份。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決如主文所示。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：
（一）上訴人自八十八年二月份起即未按雙方所訂租賃契約繳款日期（每月十五日前）匯款，須被上訴人再三以電話催促上訴人匯款，因被上訴人目前所居住之眷村（台中市○○區○○里○街○巷○○○號），係唯一之不動產，爰此數度以電話告知上訴人，租約到期後不再續約，請上訴人於租賃契約期滿（八十九年二月十五日）將系爭房屋遷空交還。而上訴人所稱於合約所訂租賃期限內，均以匯款方式給付租金（每月租金八千元匯入被上訴人之妻秦林秀琴之郵局帳戶內），惟經查秦林秀琴上揭之郵局帳戶內自八十八年九月十五日起至八十九年二月十五日止，上訴人尚積欠租金三萬三千元整。至所謂押金乃雙方租賃契約到期不再續約時，出租人於承租人遷空、交還房屋，經由出租人檢查房屋並無毀損，且承租人未積欠水費、電費、電話費等雜費後，無息退還承租人，此乃保障出租人之權益不致受損之措施。上訴人與被上訴人之間除互為房東、房客關係外並不熟捻，且上訴人並無固定職業，自八十八年二月份起房租繳納亦不穩定，倘上訴人遷離後，若有應繳而未繳之水費、電費、電話費等雜費，尚須藉由押金扣繳，因此，絕無如上訴人所稱以押金抵八十九年三月份租金之情事，此乃上訴人所捏造之片面之詞，不足採信。
（二）被上訴人年邁已七十五歲，體弱多病、生活貧困，獨子且為中度殘障人士，無謀生能力，早期均靠系爭房租收入繳交貸款，因此對於是否能如期收到系爭房租乙節甚表重視。租約到期後上訴人既不付房租亦不搬遷，甚至避不見面，被上訴人為本案由台中至高雄舟車往返數趟無功而返，只得以存證信函通知上訴人限期搬離並繳交所積欠之房租，惟在上訴人並不履行之情形下，只得向苓雅區公所調解委員會申請調解，上訴人經調解委員三度通知拒不到庭，其中有兩次系由被上訴人會同里長親自請上訴人出面調解，惟上訴人並不理睬。上訴於八十九年六月十五日以匯款方式存入秦林秀琴戶內八千元，本款業已由被上訴人以00000000000號匯票寄還上訴人，因無人簽收而遭退回，並非如上訴人所示：被上訴人均無異議。上訴人所稱八十九年七月中旬已搬離系爭房屋，惟被上訴人並未被明確告知，亦未接獲上訴人繳還系爭房屋鑰匙，被上訴人幾度前往系爭房屋均不得其門而入，因已進入訴訟程序，管區警員也不願會同開鎖。而系爭房屋內被上訴人名下所有提供上訴人使用之電話（電話號碼：0000000），至八十九年十二月份上訴人尚使用中，且因未繳納電話費，而由電信局通知被上訴人，該款由被上訴人先行代繳後，為避免上訴人再欠繳話費，只得申請暫時停話。顯見上訴人至今並未遷空交還系爭房屋。
三、證據：援用原審之立證方法，另提出房屋租賃契約影本、秦林秀琴設於台中市北屯區郵局帳戶往來明細資料影本、被上訴人戶口名簿及獨子 秦志勳 身心殘障手冊影本、被上訴人上訴人雙方往來存證信函影本四件、被上訴人寄還上訴人匯款之匯票影本、系爭房屋電話八十九年十一、十二月份電信費收據影本。
丙、本院依職權函調台中市北屯郵局「秦林秀琴」自八十七年二月一日起至八十九年三月三十一日止之帳戶來往明細。
理由
一、本件被上訴人起訴主張上訴人向伊承租門牌號碼高雄市○○區○○路○號三層樓房屋一棟（以下簡稱系爭房屋），租期自八十七年二月十五日起至八十九年二月十五日止共計二年，每月租金八千元，並約定應于每月十五日前繳付。惟自八十八年九月起，上訴人即未按時繳付租金，迄至八十九年二月十五日租約到期為止，除期間曾偶有繳付部分租金外，尚積欠租金三萬三千元，屢經催討，仍未繳付。又上訴人自八十九年二月十六日起即屬無權占有系爭房屋，茲依兩造所定之租約第六條之約定，另請求上訴人自遷讓系爭房屋之日止，按月給付以每月租金二倍即每月一萬六千元之損害金。上訴人則以：其於租賃期限內均如期以匯款方式給付租金，將每月租金八千元匯入被上訴人之妻秦林秀琴之郵局帳戶，帳號：00000000000000），絕無被上訴人所稱自八十八年九月起至八十九年二月十五日止尚積欠租金三萬三千元之情；且租約期限屆滿後，被上訴人同意上訴人繼續使用系爭房屋，並同意以押金八千元扣抵八十九年三月之租金，故雙方已成立不定期限繼續契約，故上訴人顯係合法有權占有系爭房屋，被上訴人自無適用兩造租約第六條請求損害金之理等語置辯。
二、按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達兩期之總額，不得依前項之規定，終止契約，民法第四百四十條定有明文（修正前）。經查，本件被上訴人起訴主張上訴人向伊承租系爭房屋，租期自八十七年二月十五日起至八十九年二月十五日止共計二年，每月租金八千元，惟自八十八年九月起，上訴人即未按時繳付租金，迄至八十九年二月十五日租約到期為止，尚積欠租金三萬三千元之事實，業據其提出房屋租賃契約影本、秦林秀琴設於台中市北屯區郵局帳戶往來明細資料影本、被上訴人上訴人雙方往來存證信函影本四件、被上訴人寄還上訴人匯款之匯票影本各一份為證，而本院依職權向台中市北屯郵局函調「秦林秀琴」自八十七年二月一日起至八十九年三月三十一日止之帳戶來往明細，查核其內容，上訴人於八十八年九月六日曾匯入一筆八千元之租金，及分別於八十九年一月十七日匯入七千元、八十九年三月十三日匯入八千元外，其他並無於上開期間內有匯入租金之紀錄，顯見上訴人屢次於上訴狀中及本院準備程序時辯稱「均」如期匯入租金云云，殊不足採。
三、次按，租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅，承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物與承租人，民法第四百五十條第一項、第四百五十五條分別定有明文。至第四百五十一條租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，該條所謂視為不定期限繼續契約者，須承租人於租期屆滿後，仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思時，始有其適用（最高法院四十二年台上四一○號判例參照）。
茲查，本件上訴人於八十九年五月間回覆被上訴人之存證信函中已表示無法尋得房屋搬遷，至尋得房屋後即予搬遷，並儘速清償積欠之租金等語，有高雄西甲郵局第五六八號存證信函在卷足稽，足見被上訴人顯已為反對之意思表示，而上訴人亦無長期繼續為不定期租賃之意思，是本件自無成立不定期租賃之情形，上訴人所辯已與上訴人成立不定期租賃云云，亦無足取。至被上訴人於存證信函內所提及之二期租金等語，並非指上訴人僅積欠二期租金之意，另上訴人於租期屆滿後所支付之租金，係為清償前所積欠之租金，亦非為支付所謂不定期租賃之租金，上訴人上開誤會，併此指明。
四、綜上所述，兩造之租賃契約既已於八十九年二月十五日終止，則上訴人迄未交還系爭房屋，是被上訴人主張上訴人應返還房屋，並給付積欠之租金及相當於租金之損害，洵屬可採。從而，被上訴人起訴請求上訴人交還系爭房屋，並給付租金三萬三千元，及自八十九年二月十六日起至遷讓日止，按月給付一萬六千元之損害金，即屬有據，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，核無違誤。上訴意旨猶執前詞指摘原判決不當，求予廢棄改判，非有理由，應駁回其上訴。又本件為二審確定之判決，自無供擔保免為假執行之必要，上訴人誤而為此聲明，自屬贅述，附此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國九十年五月十一日
臺灣高雄地方法院民事庭~B審判長法官~B法官~B法官右為正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中華民國九十年五月十一日