裁判字號：臺灣基隆地方法院104年訴字第154號民事判決
裁判日期：民國104年10月07日
裁判案由：返還租賃物
臺灣基隆地方法院民事判決104年度訴字第154號原告 楊清輝 訴訟代理人 蔡進良 律師被告 湯文華
陳俊成 上二人共同訴訟代理人 林宇文 律師複代理人 張漢榮 律師上列當事人間請求返還租賃物等事件，本院於民國104年9月16日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意；訴之撤回應以書狀為之，但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之；以言詞所為訴之撤回，應記載於筆錄，如他造不在場，應將筆錄送達；訴之撤回，被告於期日到場，未為同意與否之表示者，自該期日起，其未於期日到場或係以書狀撤回者，自前項筆錄或撤回書狀送達之日起，10日內未提出異議者，視為同意撤回；又訴經撤回者，視同未起訴。民事訴訟法第262條、第263條第1項前段定有明文。次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同意者、請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限。被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。民事訴訟法第
255條第1項第1款、第2款、第3款、第7款及同條第2項亦有明定。查原告本係併列湯文華、陳俊成、基隆市私立百福老人長期照顧中心（下稱百福長照中心）、基隆市私立百安老人長期照顧中心（下稱百安長照中心）為被告，並聲明：「㈠被告湯文華、百福長照中心、百安長照中心應將坐落於基隆市○○區○○段○○○○段00000000地號土地、門牌號碼為基隆市○○區○○街○○○號第1至3層樓（即同段5794、5795、5796建號）房屋返還予原告；㈡被告湯文華、陳俊成、百福長照中心、百安長照中心應賠償原告新臺幣（下同）215,001元，倘其中一名被告履行全部債務後，其他被告所負債務即告消滅」（本院卷第4頁至第5頁）。
嗣則於期日以言詞或具狀撤回本件對被告百福長照中心、百安長照中心之訴訟（見本院卷第114頁、第122頁），同時就上開聲明第㈠項，追加被告陳俊成，暨陸續更正本件應受判決事項之聲明，並於本院104年7月15日言詞辯論期日，最後一次更正本件應受判決事項之聲明為：「被告湯文華、陳俊成應將坐落於基隆市○○區○○段○○○○段000000
0地號土地，門牌號碼為基隆市○○區○○街○○○號第1樓至第3樓房屋回復至承租前之狀態並返還予原告」（本院卷第208頁、第216頁），其中，原告撤回其與被告百福長照中心、百安長照中心之訴訟，業經被告百福長照中心、百安長照中心表明俱無異議（本院卷第115頁、第183頁），而原告就上開聲明第㈠項追加陳俊成為被告，則經被告當庭表示同意（本院卷第183頁），至原告針對被告湯文華、陳俊成所為之其餘聲明更正，則屬減縮應受判決事項之聲明（即修正原聲明第㈠項，並撤回原聲明第㈡項），且其請求之基礎事實同一，尤經被告無異議而為本案之言詞辯論，復不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，合於上開規定，應予准許。
貳、實體事項
一、原告起訴主張：㈠緣坐落基隆市○○區○○段○○○○段00000000地號土
地，門牌號碼為「基隆市○○區○○街○○○號第1至3樓」房屋（即同段5794、5795、5796建號；下稱系爭房屋），乃原告所有；而被告湯文華則於99年10月19日，與原告簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），向原告承租系爭房屋，雙方約定，租金每月100,000元，租賃期間自99年10月31日起至106年10月30日止；其後，被告湯文華復將系爭房屋轉租予被告陳俊成，俾被告陳俊成於系爭房屋與人合夥經營百福長照中心與百安長照中心。
㈡茲因被告湯文華未盡善良管理人之注意義務，容任被告陳俊
成或其占有輔助人即百福長照中心、百安長照中心，在系爭房屋之前後左右側增設雨遮、增建花檯及其上水塔、將系爭房屋側門封死、於前側庭院增設花盆等相關施設，並於後方防火巷設置雨遮（以下合稱變更租賃物之行為）；而被告變更租賃物之行為，悉未徵得原告同意且妨礙原告之權益，違反系爭租約第4條第3項、第8條等規定，屢經原告函催被告湯文華回復原狀未果，原告遂於104年2月28日，對被告湯文華終止系爭租約。
㈢被告雖稱原告住居於系爭房屋樓上（即基隆市○○區○○街
○○○號4、5樓），每日出入均可見聞上情而未表示異議；然原告平日實係住居於臺北而非上址，復未同意被告上開變更租賃物之行為，尤其毋須承擔行政機關恐於日後拆除上開違建之風險，是被告未得原告同意即擅自變更租賃物之舉，自已妨礙原告之權益，原告當得依循系爭租約第4條第3項及第8條之規定，終止原告與被告湯文華間之系爭租約。㈣被告固又依憑證人 田治華 （即百福長照中心負責人）之證述
，抗辯上開變更租賃物之行為，並未違反系爭租約；惟細觀證人田治華於本院訊問年籍並命具結之時，猶宣稱其與被告陳俊成並無僱傭關係，乃嗣經原告詢問本件細節之時，竟答稱其與被告陳俊成有僱傭關係，後再改稱其與被告陳俊成實為合夥關係，兼以證人田治華負責管理百福長照中心，竟就「雨遮何人修繕」乙情表示不知，則其證詞之反覆矛盾，首已可見。其次，對照原告提出之99年9月28日航照圖、102年3月8日航照圖，可知系爭房屋1樓左後側及2樓頂之雨遮，乃被告陳俊成承租系爭房屋後之所建，且1樓前右側雨遮復已更新而非單純修繕，參互以觀，證人田治華宣稱「沿用舊有鋼架、雨遮」云云之不實，更屬顯然。再者，觀諸證人田治華之庭呈照片，可知被告湯文華承租系爭房屋之初，系爭房屋側門尚未經封死，是被告嗣後以木板、花臺、水塔等方式封閉占用上開側門，自係影響原告經由上開側門進出之權益，更何況，證人田治華亦不知被告湯文華曾否徵求原告同意，則其證述內容自係悖於事實而非可採。
㈤綜上，爰依民法第455條、第767條第1項及系爭租約第4條第3項、第8條等規定，請求被告返還租賃物，並聲明：
被告湯文華、陳俊成應將系爭房屋回復至承租前之狀態並返還原告。
二、被告答辯聲明：㈠被告湯文華向原告承租系爭房屋以後，旋開立支票交付原告
以代各期租金（包括未到期部分）之給付，且被告湯文華迄無欠租情事。
㈡原告雖主張被告未徵得原告同意，旋於系爭房屋之前後左右
增設雨遮、增建花檯及其上水塔、將系爭房屋側門封死、於前側庭院增設花盆等相關施設，並於後方防火巷設置雨遮如前，然查：
⒈「系爭房屋前後左右側之雨遮」，固係被告陳俊成向被告湯
文華承租後之所建，惟被告此舉，係為避免雨水潑至屋內，既未變更租賃物之結構，亦不影響租賃物之安全；況被告湯文華向原告承租系爭房屋以前，系爭房屋前後側本有雨遮，迨被告陳俊成向被告湯文華承租房屋以後，因被告陳俊成有變更使用執照之需求，為使系爭房屋吻合「建築圖說」以利辦理使用執照之變更，被告方徵得原告同意，先拆除舊有雨遮，俟使用執照變更完竣，再增建雨遮以求回復原狀，是其情形，自與系爭租約第4條第2項、第3項及第8條之規定不符。
⒉被告湯文華承租系爭房屋之初，其「側門」本即以鐵門封死
而未供人進出，兼之「建築圖說」未見有此鐵門設置，被告陳俊成復有變更使用執照之需求，為使系爭房屋吻合「建築圖說」，被告方徵得原告同意，先拆除該舊有鐵門，俟使用執照變更完竣，再由被告陳俊成種植南方松作為圍牆，藉此回復原狀，被告既未破壞租賃物之結構，亦未影響公共安全，而與系爭租約第4條第2項、第3項及第8條規定之情形有別。
⒊被告陳俊成為求美化環境，固增設「花檯、水塔」等物，惟
此舉既無礙於原告之使用，亦未破壞租賃物之結構，不符系爭租約第4條第2項、第3項及第8條之規定。
⒋被告湯文華承租系爭房屋之初，後方防火巷原經封死作為倉
庫使用，迨被告陳俊成向被告湯文華承租房屋以後，為順利辦理使用執照之變更，被告方徵得原告同意，先拆除原舊有之物，俟使用執照變更完竣，再由被告陳俊成於其上覆蓋雨遮，惟此並不影響租賃物之結構，原告亦不得依系爭租約第
4條第2項、第3項及第8條規定，終止系爭租約。⒌「第三層雨遮」之增建，起因於系爭房屋3樓漏水，屢經被
告向原告反應修繕未果，被告陳俊成為緩解漏水情形，方於
3樓主建物之後方加蓋雨遮；惟被告既未破壞租賃物之主體結構，加蓋雨遮亦不影響公共安全，是原告主張系爭租約第
4條第2項、第3項及第8條之規定，自非可採。㈢再者，上開各項設施，均自99年10月開始陸續施作，原告復
住居於系爭房屋樓上（即基隆市○○區○○街○○○號4、5樓），每日出入均可見聞上情，乃一概未見原告表示異議，迨被告拒絕負擔原告4、5樓之瓦斯費、電費以後，原告方藉此終止租約而對被告挾怨報復，無視入住百福長照中心與百安長照中心等受照護者之權益，是原告提起本件訴訟，自屬權利濫用。
㈣基上，爰聲明：原告之訴駁回；如受不利益之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項及本件之主要爭點如下㈠兩造不爭執之事項：
⒈原告乃系爭房屋之所有權人。
⒉被告湯文華向原告承租系爭房屋，租賃期間自99年10月31日
迄106年10月30日止，租金每月100,000元，並於99年10月19日簽訂房屋租賃契約書（即系爭租約），其餘內容詳如99年10月19日房屋租賃契約書所載。
⒊被告湯文華復將系爭房屋轉租予被告陳俊成，租賃期間自99
年11月11日迄106年10月30日止，並於99年10月20日簽訂房屋租賃契約，99年11月11日迄101年11月10日，租金每月110,000元，101年11月11日迄106年10月30日，租金每月120,000元，其餘內容詳如99年10月20日房屋租賃契約書所載。
⒋系爭房屋現由被告陳俊成與他人合夥經營百福長照中心與百安長照中心。
⒌系爭房屋之增建部分，業經基隆市政府核定為違章建築，其
餘內容詳如基隆市政府104年6月12日基府都使貳字第0000000000號函文所載。
㈡本件爭點：
原告主張被告湯文華未盡善良管理人之注意義務，容任被告陳俊成擅自改裝系爭房屋或增設其他設施，諸如於建物的前後左右側增建遮雨棚、將側門封死、增建花檯及其上水塔，復於前側庭院增設相關花盆等施設，併於後方防火巷設置雨遮等違建，嚴重影響公共安全，兼未得原告同意，以致損害租賃物或原告權益，是原告自得終止系爭租約，是否可採？又原告請求被告湯文華、陳俊成將系爭房屋回復至承租前之狀態並返還原告，有無理由？
四、本院之判斷㈠系爭房屋乃原告所有；而被告湯文華則於99年10月19日，與
原告簽訂系爭租約，向原告承租系爭房屋，雙方約定，租金每月100,000元，租賃期間自99年10月31日起至106年10月30日止；其後，被告湯文華復於99年10月20日，與被告陳俊成簽訂房屋租賃契約（下稱轉租契約），將系爭房屋轉租予被告陳俊成（惟該房屋租賃契約紙本漏載3樓，參見本院卷第209頁、第242頁之兩造陳述），租賃期間自99年11月11日起，至106年10月30日止，99年11月11日迄101年11月10日，租金每月110,000元，101年11月11日迄106年10月30日，租金每月120,000元；而系爭房屋現則由被告陳俊成與人合夥經營百福長照中心與百安長照中心。此首為兩造之所不爭，並有基隆市稅務局房屋稅籍證明書（本院卷第13頁至第15頁）、系爭房屋暨其坐落土地之登記第一類謄本（本院卷第16頁至第27頁）、本院99年度基院公字第000000000號公證書暨房屋租賃契約書（本院卷第28頁至第30頁）、基隆市政府社會處之「老人及身障福利機構名冊」網路資料（本院卷第35頁至第37頁）、基隆市政府104年5月7日基府社長貳字第0000000000號函暨基隆市政府老人福利機構設立許可證書（本院卷第95頁至第97頁），基隆市政府104年5月13日基府社長貳字第0000000000號函暨公證書及房屋租賃契約書（本院卷第102頁至第105頁）在卷足考。
㈡原告主張被告湯文華未盡善良管理人之注意義務，容任被告
陳俊成在系爭房屋為上開變更租賃物之行為（包括：在系爭房屋之前後左右側增設雨遮、增建花檯及其上水塔、將系爭房屋側門封死、於前側庭院增設花盆等相關施設，並於後方防火巷設置雨遮），嚴重影響公共安全，兼未得原告同意，以致損害租賃物或原告權益，是系爭租約雖未屆期，然原告仍得依系爭租約第4條第3項、第8條等規定，終止系爭租約等情，悉經被告否認並以前詞置辯。經查：
⒈按租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他
方支付租金之契約，民法第421條第1項前段定有明文。亦即，所謂「租賃」，乃當事人約定一方以物租與他方使用（例如房屋）或收益（例如田地），而他方支付租金之契約；故所稱「出租人」，乃以物供他方使用或收益而收取租金之人，所稱「承租人」，則指支付租金以使用他方之物或就他方之物而為收益之人（參看同條立法理由）。本件被告湯文華於99年10月19日，與原告簽訂系爭租約，向原告承租系爭房屋，依系爭租約第4條第4項規定：「不需經甲方（即原告）同意，乙方（即被告湯文華）可得將租賃物轉租、出借或其他變租方法由他人使用」（本院卷第30頁），被告湯文華乃於99年10月20日，與被告陳俊成簽訂轉租契約，將系爭房屋轉租並交由被告陳俊成經營百福長照中心與百安長照中心，依上說明，被告湯文華、陳俊成本即各得依憑系爭租約、轉租契約，分別對原告、被告湯文華給付租金而就系爭房屋為合乎債之本旨及合乎契約目的之使用、收益。
⒉系爭租約第8條固規定：「乙方（即被告湯文華）倘有發生
違約事項以致損害租賃物或甲方（即原告）之權益時，甲方得隨時終止契約，乙方並應即賠償甲方因此所受之損害」、第4條第3項則規定：「租賃物因業務需要有改裝或增加設施之必要時，乙方（被告湯文華）應取得甲方（原告）之同意後始得自行增設，費用由乙方負擔，乙方於交還租賃物時並應負責恢復原狀」（以上，均見本院卷第30頁）；惟稽其文義，「被告湯文華違反系爭租約」兼「損害租賃物或原告權益」，乃原告終止系爭租約之前提要件，至所謂「損害原告之權益」，理應解為其損及原告本於系爭租約所得享有之權益，而所稱「損害租賃物」，參照損害賠償之相關規定，則應以「租賃物毀損、滅失」之情形為限，是無損於原有建築結構而僅為使用便利或美觀所為之增設、改造（裝飾），自與「損害租賃物」之文義不牟，縱其增設、改造（裝飾）未得原告同意，原告充其量亦僅能於租期屆滿之時，請求承租人回復原狀，而不能執此要求提前終止租約。即就本件情節而論，原告主張被告湯文華容任被告陳俊成所為變更租賃物之行為，無論增設雨遮、花檯、水塔、花盆或利用植栽將房屋側門封死，均屬「無損於原有建築結構」而僅為使用便利、美觀所為之增設、改造（裝飾），尤以原告既將系爭房屋出租予被告湯文華使用收益，則於系爭租約之期間屆滿以前，原告本即祇能依約請求被告湯文華給付租金而不能要求使用本件租賃標的，是自客觀以言，被告上揭作為當亦無損原告本於系爭租約所得享有之權益（蓋原告於租賃期間屆滿以前，本即無權要求使用系爭房屋），從而，就令原告主張被告未於事前徵得其同意無訛，核此亦屬契約屆期後，請求回復原狀之另事，而不符系爭租約之終止要件（「被告湯文華違反系爭租約」兼「損害租賃物或原告權益」），乃經本院闡明上情（本院卷第115頁至第116頁），原告猶執前詞主張終止契約，則其本件主張，已與系爭租約之文義不合而非可採。
⒊實則，對照原告提出之林務局農林航空測量所99年9月28日
、100年7月29日、102年3月8日航照圖（本院卷第239頁、第130頁、第131頁），明顯可見：系爭房屋於100年
7月29日雖未見雨遮設施（本院卷第130頁），然99年9月28日，系爭房屋之前側（即面向福五街之空地）、右側（即面向百六街之空地）均有雨遮設置！由是以觀，被告湯文華向原告承租系爭房屋以前，系爭房屋本有雨遮設置，核其情節，亦與證人田治華（即百福長照中心負責人）到庭結稱：系爭房屋整理以前，因其屋況形同廢墟，故被告方進行整修，且系爭房屋整理以前，其前、後兩側本有雨遮，是此部分之雨遮更新，主要仍係沿用原有鋼架並就破損雨遮進行更換，故整修後之雨遮位置與整修以前並無不同等語（本院卷第
217頁、第219頁、第221頁至第222頁），及證人田治華庭提之照片（本院卷第225頁至第228頁）大致相符。是被告湯文華向原告承租系爭房屋並將之轉租予被告陳俊成以後，拆除「系爭房屋原即有」之舊有雨遮而後整修更新以使之勘用，本即不生原告主張「租賃物原狀變更」之問題。再者，被告增設「系爭房屋原所無」之雨遮、花檯、水塔、花盆或藉由植栽、花檯、水塔封堵側門之所為，雖必然造成「租賃物之現狀與原狀不符」之結果，然其畢竟「無損於原有之建築結構」，尤以被告此舉目的，無非為圖緩解雨水滲漏（雨遮）、美化環境（花檯、花盆）、便利使用（水塔）或區隔內外以確保住居之安全（藉由植栽、花檯、水塔封堵側門），是其顯然有助於系爭房屋「用益狀態之維持」，而難謂被告就系爭房屋之使用，有何悖離「債之本旨或契約目的」之情形。至系爭房屋之部分雨遮，雖經基隆市政府認屬違建而核定應予拆除（惟現仍排期中，尚未拆除），有基隆市政府104年6月12日基府都使貳字第0000000000號函暨基隆市七堵區公所違章建築查報簽辦單、基隆市政府違章建築核定拆除通知單、照片（本院卷第158頁至第179頁、第147頁至第157頁）在卷可參，然此充其量亦僅事涉原告日後得否請求被告負擔相關費用之問題，而與系爭租約第8條之適用前提渺無相關。是原告一再執前詞，主張被告湯文華未盡善良管理人之注意義務，容任被告陳俊成變更租賃物而違反系爭租約云云，本院當亦無從憑採。
㈢綜上，原告本件主張，要與系爭租約第8條之文義不合；且
被告拆除「系爭房屋原即有」之舊有雨遮而後整修更新以使之勘用，亦不生原告主張「租賃物原狀變更」之問題；兼之被告增設「系爭房屋原所無」之雨遮、花檯、水塔、花盆或藉由植栽、花檯、水塔封堵側門之所為，亦有助於系爭房屋「用益狀態之維持」，而難謂被告使用系爭房屋已悖離「債之本旨或契約目的」，則原告主張其得於系爭租約屆期以前，對被告湯文華為終止系爭租約之意思表示，請求被告湯文華、陳俊成將系爭房屋回復至承租前之狀態並返還原告，自乏依據，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經本院審酌後，認均與本件判決結果無影響，毋庸再予一一審酌，附此敘明。
六、依民事訴訟法第78條，諭知訴訟費用由敗訴之原告負擔。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國104年10月7日
民事庭法官王慧惠以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，敘述上訴之理由，上訴於臺灣高等法院，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國104年10月7日
書記官何明芝