臺灣基隆地方法院95年度簡上字第13號民事判決

裁判字號：臺灣基隆地方法院95年簡上字第13號民事判決

裁判日期：民國95年08月07日

裁判案由：履行契約

臺灣基隆地方法院民事判決95年度簡上字第13號上訴人甲○○訴訟代理人 簡燦賢 律師被上訴人僑福聯合國際不動產仲介經紀有限公司法定代理人丙○○訴訟代理人乙○○上列當事人間請求履行契約事件，上訴人對於中華民國95年1月11日本院基隆簡易庭94年度基簡字第199號第一審判決提起上訴，本院於95年7月24日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：兩造於民國93年11月30日簽訂房地產專任委託銷售契約書（下稱系爭契約），約定由被上訴人自93年11月30日起至94年2月28日止負責銷售上訴人所有之門牌號碼基隆市○○路○○○巷○○號4樓房屋及其基地（下稱系爭房地），委託銷售總價為新臺幣（下同）250萬元，並於同日合意變更委託銷售底價為230萬元，經被上訴人積極促銷、帶看，尋得買主即訴外人黃金銀願以230萬元購買系爭房地，初因黃金銀所提之付款條件與系爭契約所約定之付款方式並不符合，幾經折衝，黃金銀於93年12月7日同意依系爭契約所約定之付款方式購買系爭房屋，並簽立不動產買賣意願書及簽發面額46,000元之本票以支付斡旋金，被上訴人即數度派遣業務員 李啟鳴 親至上訴人住處，通知上訴人簽約時間地點，惟上訴人仍一再拖延，被上訴人因而同意黃金銀以46,000元之現金換回原先簽發之斡旋金本票，並於94年1月13日寄發存證信函（下稱系爭存證信函）予上訴人要求其於5日內與買主黃金銀簽訂系爭房地買賣契約，上訴人已於同年月19日收受存證信函，仍拒不簽約，被上訴人乃將前揭46,000元之斡旋金返還黃金銀，上訴人顯已違約，依系爭契約第四條第三項第三款之約定，上訴人應賠償被上訴人委託價格百分之四作為服務報酬佣金(2,300,000x4%=92,000)，爰依兩造間之委託銷售契約，起訴請求上訴人給付92,000元等語。
二、上訴人則以：被上訴人於兩造簽訂系爭契約後，固於系爭契約所載之委託期限內介紹訴外人黃金銀購買系爭房地，然於93年12月7日會合會商買賣內容，因黃金銀拒絕依系爭契約第二條之約定，給付系爭房地委託銷售底價之百分之十即23萬元為簽約金，是以買賣未成。嗣雖上訴人於94年1月13日接獲以 張志旺 署名之存證信函略載：黃金銀願依系爭契約所約定之付款方式購買系爭房地，請上訴人於5日內與買主至本公司指定代書處所簽訂系爭房地買賣契約等語，然黃金銀已於事先表明無法按約付款，且上訴人除被上訴人公司之負責人丙○○及業務員 李啟鴻 以外，根本不識張志旺其人，張志旺忽以存證信函謂黃金銀願意購買系爭房地，然張志旺始終未曾與上訴人謀面，上訴人乃置之不理。況且存證信函所稱之上訴人應於5日內與買方至本公司指定代書處所簽訂系爭房地買賣契約，然買方居住何處？本公司指定代書又是何人？其處所何在？均無從由存證信函窺知；又系爭契約第八條固約定上訴人同意由被上訴人指定之代書，辦理一切產權過戶手續，以維護交易安全，但上訴人如何主動偕同買方一起到不知名、不知地址之代書處所簽訂系爭房地買賣契約，被上訴人顯未盡系爭契約第5條第5款及民法第535條後段所定之善良管理人之注意，負完成買賣契約，全程服務之義務。至證人李啟鳴雖證稱曾三次至上訴人住處與上訴人洽談簽訂買賣契約事宜，然上訴人均拒不偕同辦理等語，惟李啟鳴於被上訴人勝訴時即可領得酬勞，其證言難免偏頗，況原審認因上訴人應會積極通知以獲得報酬，疏未慮乃亦有業務員因疏懶，只坐等報酬到手，或被上訴人雖積極通知，而通知不當未盡善良管理人義務之可能等語資為抗辯。
三、原審就被上訴人之請求，判決全部勝訴，並依職權宣告假執行。上訴人上訴聲明請求廢棄原判決，並駁回被上訴人在原審之訴。被上訴人則聲明請求駁回上訴。
四、經查：兩造於93年11月30日簽訂系爭契約，約定由被上訴人自93年11月30日起至94年2月28日止負責銷售上訴人所有系爭房地，委託銷售總價為250萬元，嗣於同日合意變更委託銷售低價為230萬元等情，為兩造所不爭執，並有被上訴人提出之系爭契約、契約內容變更合意書在卷可稽，應堪信為真實。
五、次查：被上訴人主張其於系爭契約所約定之委託銷售期限內尋得有意購買系爭房地之買主黃金銀，幾經折衝，黃金銀於委託銷售期間內之93年12月7日，同意依系爭契約所約定之付款方式給付系爭房地之價款，並簽立不動產買賣意願書及簽發面額46,000元之本票做為斡旋金，被上訴人並數度派遣業務員李啟鳴親至上訴人住處通知上訴人簽約時間地點，惟上訴人仍一再拖延，被上訴人因而同意黃金銀以46,000元之現金換回原先簽發之斡旋金本票，並寄發存證信函予上訴人要求其於5日內與買主黃金銀簽訂系爭房地買賣契約，上訴人仍拒不簽約，被上訴人乃將前揭46,000元之斡旋金返還黃金銀等事實，業據其提出之不動產買賣意願書、存證信函及掛號回執為證，並據證人黃金銀及證人李啟鳴於原審審理時結證在卷（見原審卷第77頁、第62至63頁），上訴人雖以前揭情詞置辯，惟查：
（一）訴外人黃金銀原先之付款條件與系爭契約所約定之付款條件雖有不符，惟其經被上訴人協調磋商，既於上訴人委託銷售期間內同意上訴人所訂之付款條件，上訴人自不能執黃金銀最初即不同意系爭契約所約定之付款條件為由，拒絕與黃金銀締約。
（二）系爭存證信函雖以被上訴人公司安樂店店長張志旺為寄件人，然該存證信函於起始處即表明：「台端於九十三年十一月三十日於敝公司(僑福聯合國際不動產仲介經紀有限公司）簽訂專任委託銷售契約書，委託銷售之標的坐落基隆市○○路○○○巷○○號四樓房屋」等語，有前揭存證信函在卷可稽，足認上訴人已可明確知悉該存證信函之目的為被上訴人公司通知上訴人與買主黃金銀簽訂系爭房地買賣契約書。
（三）證人李啟鳴雖為被上訴人之受僱人，依民事訴訟法第341條第2項得不令其具結，惟該證人所為證言之證明力如何，法院仍得依自由心證予以判斷，不得僅以證人為被上訴人之受僱人，即認其證言有偏頗而不可採。經查上訴人與訴外人黃金銀若簽定買賣契約，上訴人應給付被上訴人依成交總價即230萬元百分之四計算之報酬，訴外人黃金銀則應給付被上訴人成交總價百分之二之報酬等情，有前揭專任委託銷售契約書及不動產買賣意願書附卷可稽，是被上訴人或其業務員若有何疏懶，上訴人與訴外人黃金銀間未成立系爭房地買賣契約，被上訴人即無法獲得約定報酬，則被上訴人與其業務員積極促成系爭買賣猶恐未及，斷無如上訴人所稱業務員疏懶坐等報酬之理。再參諸被上訴人為專業不動產買賣仲介公司乙情，足見被上訴人於處理聯絡買賣雙方等仲介不動產買賣事宜，具有相當經驗及能力，加以被上訴人極力促成之心態，殊無於上訴人與訴外人黃金銀就系爭買賣條件已有合意，買賣契約即將簽立之際，不通知或未通知上訴人簽約地點，致令買賣契約無法成立之可能。況上訴人倘真有意與買主黃金銀締約，縱系爭存證信函未載明簽約地點，上訴人亦大可致電被上訴人詢問相關細節，而不致迄被上訴人起訴時均未加聞問。益徵證人李啟鳴於原審所為之上開證述應堪採信。
綜上所述，上訴人所辯黃金銀原先已不同意按系爭契約所約定之付款條件付款，買賣契約已不成立，且嗣後之存證信函，語焉不詳，其亦不知應與何人至何處簽訂系爭不動產買賣契約，及證人李啟鳴之證言偏頗云云均非可採，被上訴人所主張上訴人於系爭契約有效期間，拒絕與被上訴人洽妥之交易對象即買主黃金銀締約一節，自堪信為真實。
六、末查：系爭契約第四條第三項第一款、第四款約定：「服務報酬：給付數額：為成交總價百分之四計算之」、「有下列情形之一者，視為乙方（指被上訴人）已完成仲介之義務，甲方（指上訴人）應全額一次給付約定之服務報酬．．．⒊業已達成委託條件，因甲方之因素，致使買賣契約不履行時」，本件被上訴人既已於系爭契約委託銷售之期間內，尋得願依系爭契約所約定之付款條件付款之買主黃金銀，上訴人卻一再拒絕與被上訴人洽妥之買主訂立系爭房地之買賣契約，既如前述，本件係因上訴人之因素，致使上訴人與訴外人黃金銀間之買賣契約未能成立，要無疑問。從而，被上訴人主張上訴人應依系爭契約第四條第三項第一款之約定給付被上訴人92,000元（2,300,000x4%=92,000），本院審酌被上訴人為促成系爭房地買賣所付出之勞費及系爭房地仲介成功本可獲得之仲介利益等情況，認該金額之約定尚屬合理，並未過高，是被上訴人之上開請求，為有理由，應予准許。原審就上開應准許之部分為上訴人敗訴之判決，並無不合，上訴人指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及訴訟資料，經核與判決基礎不生影響，爰不一一論駁，併予敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國95年8月7日
審判長法官邱璿如
法官林玉珮法官姚貴美以上正本係照原本作成。
本件判決不得上訴。
中華民國95年8月7日
書記官江美琪